2023-11-13

再聊聊14号文，由于该文未对外公开，之前看到全文时 为避免不必要的麻烦 一直没有放到自己网站上，过了这么久 可以分享全文并聊聊了。 该文一度被媒体炒成“新房改”。这是高层想搞的“房地产新模式”的第一份文件，所谓“房地产新模式”，现在已经很清晰了，其实就是新加坡模式，由政府保障基本住房需求、市场满足多层次住房需求。作为发展新模式的第一份文件，的确具有重要意义，但念想是好的，现实很难推动。 首先明确观点，我认为14号文并非“新房改”，该文最重要的意义是，落实7月政治局提出的“盘活改造各类闲置房产”，亦即新一轮去库存。 梳理下制定14号文的脉络，就能很容易得出这个结论。 保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设三者，在中央金融工作会议上被称为“三大工程”，其中，城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设是4月政治局提出的，一直到7月政治局会议召开前一周，国务院才通过相关文件。 然后7月政治局会议中，又把这两者和“盘活改造各类闲置房产”放在一起的，当时我发推说，还看不懂将如何盘活，后面应该会有文件出来，可以等文件出来再看，于是一个多月后，14号文通过了，随后的中央金融工作会议上就形成了完整的“三大工程”表述。 由此可见，14号文主要是为“盘活改造各类闲置房产”而制定的，但由于它的象征意义远高于另外两个工程，因此居于“三大工程”之首。 以上是政策制定角度分析，接下来再从文件本身分析看， 建设保障性住房，最重要的是搞清楚“便宜”从哪来，即保障性住房的价格如何与商品房拉开差距。 住房成本，大体包括土地成本、建安成本和公共服务配套成本，其中建安成本，14号文提出“保本微利”限制（其实即使没有该限制，建筑商不到3%的利润率已经是微利了）；公共服务配套成本，也明确规定“不得摊入保障性住房配售价格”。 那就只剩土地成本可以削减了，但即使按“土地划拨”的方式出让，地方一分不挣，保障性住房的价格也很难与商品房拉开较大差距。 那么地方就要充分利用闲置的低成本土地，这不仅包括以前就提倡的利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地，还包括14号文首次提出的，“依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等”。 到这里，这份文件的核心就呼之欲出了，即“盘活改造各类闲置房产”。 那么接下来，那些工商业办公楼闲置较多、烂尾楼和问题楼盘较多的城市，将会比较积极地推动这项政策。 而其他地方是没有足够动力的，于是文件后面加了一句“将住房保障相关工作纳入领导班子绩效考核范围”，以资鼓励了。 综上，我不认为14号文是“新房改”，但的确迈出了一小步。真正的“新房改”需要更深的制度、财力和激励才行，14号文显然还不是。