宏观边际MacroMargin · 2025-04-17 · 帖子

地产小作文靠谱吗？ 以下是上午答圈友问： 我认为昨天的小作文半真半假。即使没有这个小作文，地产也肯定会有新的刺激政策出台，之前在政策预告中也总结过。 小作文的地产新政分三类： 棚改2.0、万亿收储、周五降LPR。 1、“棚改2.0”，这是夸张的说法，实际上应该指的是，在去年宣布的100万套城中村改造规模上，再进一步扩大规模，这是确定了的，也是预告了的，只需适时出台即可。去年分析这点的时候也提到，城中村改造一般进度比较缓慢，100万套能一年干完就非常迅速了，那进一步扩大规模，更多只是提高改造的进度，比如进一步扩大城市数量，可以让更多改造项目同时开工，带来的增量支持其实不会太大。另外，提到增加配套的PSL规模，这个是有可能的，去年以来就一直在呼吁。 2、万亿收储。这个其实就是去年我在简报中提过几次的，每年地方债可能有8000亿左右的规模用于收储。但地方积极性是主要问题，账算不过来的活，没有动力去干。除非配套有更多直接的支持弥补积极性的问题，搞个收储基金吗？或者直接把收储这事儿由中央来干，发特别国债用于收储，不过这在短期内不大可能。 3、小作文还提到，央行正研究创设“租赁住房再贷款“工具。其实央行之前就搞了个“租赁住房贷款支持计划”，后来并入了保障性住房再贷款工具（含租赁+配售等），也就是说，现在的工具是包含了租赁住房支持的，再单独搞个租赁住房再贷款工具的意义何在？ 4、周五降LPR，小作文说周五(18号)降，这是没有常识了吧？LPR都是每月20日，遇到节假日往后顺延，而不是往前顺延，也就是说本月LPR就算要调降，也是下周一(21日)了。 另外，现在的货币政策框架较以前更趋成熟，更多会按OMO→LPR的调降节奏来，先降OMO再在同月或下月引导LPR调降，先降LPR的空间和可能性都比以前要低。 5、再补充一点，小作文没有提到的降低存量房贷利率，这个是有可能再在今年降个30BP左右的，去年政策讨论降存量房贷利率的时候，是打算平均降80BP的，后来9月落地了50BP，还剩一部分可能是与银行利益博弈的让步，但更可能是挪到今年来降。 5、总的来看的，结合我之前总结的政策工具箱，地产增量政策肯定会陆续出，但除非有重大突破，比如对地产政策的定位发生变化，由“托”转为“举”，否则效果政策力度都会比较温和，难有突破。话又说会来，即使有突破，地产就真能企稳再回升？ 我认为整体上来讲，是不能的，我对此比较悲观，地产逻辑已经发生深刻变化。 6、那么地产政策是否会有突破？主要看高层对房地产未来发展的认识，之前认识到“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这个判断很客观准确。而本周李强说房地产“仍有很大发展空间”，这可能是高层对未来房地产信心的体现，也可能只是单纯说给收储的地方听的，激励他们好好干，为稳住房地产做贡献。具体是哪种情况，仍需观察高层，尤其是最高层的类似表述。 如果认识没有发生重大转变，对地产政策的定位也很难有改变，高层都对房地产未来没有信心，还指望再高高举起吗？