--- author: 小翠時政財經 date: '2026-04-25' guest: '' layout: post.njk source: https://www.youtube.com/watch?v=Riu8jqfxS8E speaker: 小翠時政財經 tags: - real-estate-bubble - financial-risk - policy-impact - market-manipulation - corruption - economic-reflection title: 金融業者視角下的中國房地产反思：泡沫、腐败与民众的代价 summary: 前金融業者深入剖析中國房地產泡沫。揭露政府、銀行、開發商共謀機制與行業腐敗，批判集體道德缺失。呼籲為爛尾樓受害者發聲與賠償，警示地產悲劇不應被遺忘。 insight: '' draft: true series: '' category: investment-assets area: finance-wealth project: [] people: - 许家印 - 潘石屹 companies_orgs: - 融创 - 恒大 - 万科 products_models: [] media_books: [] status: evergreen --- 大家好，歡迎回到小翠時政財經。前不久，在**許家印**結束受審後，**潘石屹**寫了一篇《我的反思》。這篇文章很快在國內被404了。說實話，我看完後，覺得潘石屹的反思一點都不深刻，因為他把自己摘得太乾淨了。曾經作為「鐮刀」的他，卻把自己說得像一朵純潔無瑕的白蓮花，這屬實有點過了。畢竟，潘老闆當年也是海南房地產泡沫的推手之一。 所以，今天這期節目，我想從我一個曾經深刻介入房地產業的金融工作者視角，來寫一篇對這個行業真正的反思。大家或許可以從我的職業生涯裡，看到和潘老闆截然不同的敘事。正所謂人生處處都是坑，中國房地產的倒下，讓我們所有人都明白了「風險」這兩個字的可怕。 ### 網絡安全：**Surfshark VPN**贊助信息 確保網絡安全同樣至關重要。尤其是在機場、酒店、圖書館、咖啡店等公共場所使用公共**Wi-Fi**時，您將面臨數據洩露、黑客攻擊、網絡窺探等多種風險。避免這些風險，只需一個**VPN**（Virtual Private 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「撈完最後五年」：集體貪婪與政策誤判 既然作為業內人，已看到這個行業「**擊鼓傳花**」的遊戲總有一天會玩到頭，為何不在大限來臨前集體離開呢？我不得不承認，最後只有我一人離開，並不是我真的比他們更高瞻遠矚，恰恰只是因為我離體制太近。當時，**「皇上」**（最高領導人）要集中力量辦大事，選擇先從我們身上抽取更多利潤，導致我的收入再也上不去，於是我才決定離開。 然而，地產業當時還沒有挨到「皇上」的鐵拳，所以他們普遍的想法竟然是：「撈完最後這五年又何妨？」如果大家身處那個時代、那個位置，我相信大概率也會是這樣的想法。為什麼？因為你對這個行業太熟悉了：你太清楚**土地財政**（Land Finance: 地方政府依賴土地出讓金收入）對地方政府的重要性，也太清楚房地產對金融系統的重要性。你甚至知道，房地產早就綁架了整個中國經濟。 你自信哪怕這裡頭一堆爛賬，政府也一定要保住這個行業不倒，所以你會很自然地以為自己可以「撈完最後五年」，然後體面退休。更可怕的是，你還會因為只剩下五年時間可以撈錢，就變得更加肆無忌憚。大家可以去看看，就連**萬科**最後那幾年都在拼命**加槓桿**（Leverage: 借貸擴大投資），拼命拿地。為什麼？其實就是高層在撈最後一筆財富。 只不過，所有人都看錯了「皇上」，他是真的拿出了**「三條紅線」政策**，並且對地產業的金融操弄深惡痛絕。這種恨意，使得他寧願付出經濟衰退的代價，也要和整個金融業同歸於盡。 ### 泡沫共謀：政府、金融與地產商的罪惡鏈條 在一個錯誤的環境裡，人所有的罪行都會被放大。金錢真的是最容易腐蝕人心的東西，當你突然發現原來靠房地產賺錢是那麼容易時，你滿腦子只會有一個想法：那就是把這個通道用到極致。所以，從「全民炒房」的第一天開始，我們所有人都成為了慾望的奴隸。 對於**地方政府**而言，他們要的是賣更多的地、賣更貴的地，因此非常積極地招商引資，恨不得把全國的地產商都招來。有房地產就有**土地財政**，有土地財政就有**大基建**（Large-scale Infrastructure: 大型基礎設施建設），有大基建就有**貪腐分贓**，還能繼續抬高地價。我可以透露一些數據，例如在我們市裡，一條地鐵的造價，大概20%是市裡領導要分走的貪污款，還有20%是軌道交通各個層級的領導要分掉的貪污款。這解釋了為什麼大基建必須一直進行下去，因為沒有大基建，這些人怎麼貪腐呢？而建造大基建的錢從哪裡來？當然是賣地。地又賣給誰？當然是地產商。地產商又從誰那裡融資？金融系統。於是，政府看似從不參與資金的直接運作，但實際上在整條資金鏈裡，他們是賺得最多卻出力最少的。 對我們**銀行**來說，我們就是政府和地產商之間的**資金掮客**（Financial Broker: 促成資金交易的中介）。我們一邊借著政府招商引資的東風，成功和地產商建立業務合作；一邊又盡可能地把全社會的資金都引入地產行業，因為這才是符合政府、地產商、銀行共同利益的最優解。中國當時幾乎毫無監管的金融環境，為我們無節制的「**金融創新**」（Financial Innovation: 新型金融產品與服務）提供了最好的土壤。 最好的地產項目留給自家銀行授信，次一點的項目就找家信託來做。信託只需要會發產品就可以了，銷售渠道銀行自然會搞定。除此之外，我們還負責幫**國企**（State-owned Enterprise: 國家持股的企業）放**高利貸**（Usury: 超出法定或合理範圍的高額利息貸款）。國企可以低息從銀行拿走很多貸款，然後他們會把錢洗到個人賬戶，再借由我們的手，以例如二分利放給地產商做短期週轉。這中間的利潤，全部都進了國企高層的私人口袋，最後只有本金和非常少的利息會回到國企賬戶。 還是那句話，房地產這條通道是當時最容易賺錢的通道，只要你能弄到錢。我們不僅把國企的錢、銀行信貸的錢、老百姓理財的錢都倒進了房地產這個池子，甚至還會去找有錢的個人和企業，讓他們用**委託貸款**（Entrusted Loan: 委託銀行發放的貸款）的方式借錢給房企，從中獲得高額回報。這個回報自然也包括銀行賺取的中間收入。 但是，大家有沒有想過，要想所有人在這場資金盛宴中賺錢，必須有一個前提：那就是房價一定要永遠上漲。否則，地產商的利潤如何養活整條融資鏈上的這麼多蛀蟲呢？所以從始至終，我們都知道房地產是泡沫，這是個「**擊鼓傳花**」的遊戲。一旦中國人的錢包被掏空，這個遊戲就會玩不下去。而如何幫助政府和房企把中國人的錢包進一步掏空，讓這場遊戲可以持續得更久一些，這幾乎就是整個金融業在當時被政府賦予的終極使命。 在這當中，我們銀行的罪孽最深重，因為我們擁有民眾最多的信任，卻利用這份信任為整個地產行業出謀劃策，徹底站在了民眾的對立面。 ### 「車位套現」案例：金融利誘下的垃圾資產轉嫁 這裡我講一個當年我真實操盤過的項目。有一年，我某位地產公司的朋友找到我，希望把他們公司那幾千個賣不出去的車位一起打包給我，融到一筆錢。這個項目作為貸款業務來做，是堅決做不成的，因為資產質量太差，幾千本權證光操作就不切實際，就算能貸款，**抵押率**（Loan-to-Value Ratio: 貸款金額與抵押物價值之比）也會非常低。 於是，我策劃了一個能成功將車位賣給業主的銷售策略，同時還能保證地產商實現最大限度的套現。當然，在這個過程中我們所有人都能賺一筆。 具體操作如下： 1. 首先，原本10萬一個的車位降價到8萬來賣。 2. 其次，由我所在的銀行給業主每人配套一個五年免息的購車位分期貸款，讓業主每月歸還的貸款金額和租一個車位的價格差不多。然而，這個貸款銀行還是要收利息的，只是利息實際上由開發商來支付。 3. 同時，我們還用自己在外面開的金融服務公司向開發商收取一筆2%的**融資顧問費**（Financing Advisory Fee: 提供融資諮詢服務所收取的費用），這筆費用所有參與這項業務的管理層私底下就分掉。這就是我們一直以來的生財之道。 後來，這幾千個車位果然全部賣了出去，開發商也成功拿到了他們想要的資金，同時銀行也賺到了利潤，而我也賺到了獎金。但實際上，我們不過是用金融產品去利誘業主接盤開發商的**垃圾資產**（Junk Assets: 質量差、風險高的資產）罷了。後來如果房價跌了，車位肯定也不值錢了，或許業主們才會清醒，當時自己是被騙著接盤的。這就是銀行作為**資金掮客**的真實面目：我們自己都看不上的資產，卻能堂而皇之的忽悠民眾接盤，而且沒有一點負罪感。 ### 道德與共情：行業的集體失責與受害者的呼喚 看到這裡，或許很多觀眾會痛罵我曾經的所作所為。我並不想為自己開脫，我只想說，在那個環境裡，所有人都如我這般思考、這般行事。現在的我也大可以像**潘石屹**一樣，把自己說得如何如何無辜，編一些我如何力排眾議、堅決不割韭菜的「光榮事蹟」給大家聽。但我還是選擇坦誠，為的是讓大家看到這個行業的真實生態，畢竟這樣的真話在中國是越來越聽不到了。至於道德審判什麼的，我早就看開了。 最後我還是要說一句，比起河南那樣遍地「**爛尾樓**」（Unfinished Building: 因資金鏈斷裂等原因停工的未完工建築），我們沿海至少有一個底線是守住了的，那就是從沒有讓開發商隨意挪用監管賬戶裡的資金，沿海發達城市的爛尾樓項目還是非常少的。而且我從來沒有和**恆大**合作過任何一個項目。我認為我們的惡僅僅在於「不知何為惡」，以為行業一直都是這樣做的，那麼這一切就都是合情合理的。我們滿腦子都是大項目、大資金，眼裡只看得到幾億幾十億的數字，卻唯獨缺了對普通民眾的**共情**（Empathy: 理解他人感受的能力）和換位思考。 我們賺取的很多利潤，現在看來都是不道德的。例如，為了要存款，硬性要求大家想要買房**搖號**（Lottery System for Housing: 購房資格抽籤制度）就要提前存入上百萬的資金，而且還不給你一分錢的利息，但實際上搖號一半都是內定的。現在想想，這種做法難道是合規的嗎？但當時整個行業都是這樣，所有人都只看得到自己眼前的利益，每個人都賭紅了眼，只有恨自己上不了車的，從來沒有人想過自己或許有一天會下不了車。 但**「擊鼓傳花」的遊戲**總有停下來的時候。在這場地產盛宴裡，我可以這麼說，從政府到金融系統到地產商，再到每一個**炒房客**（Property Speculator: 以短期獲利為目的進行房產買賣的個人），所有人都難辭其咎。只有那些掏空了「**六個錢包**」（Six Pockets: 指父母、祖父母、外祖父母三代共六個家庭成員的積蓄）卻買到了爛尾樓的**苦主們**（Victims: 受害者）是最大的受害人。他們理應得到賠償。 所以，這個行業真正的反思，應該從如何讓他們得到應有的補償開始。但共產黨卻選擇了不讓他們發出聲音，那我們就應該多替他們發發聲，至少要讓這場地產泡沫的悲劇不被人們集體遺忘。 以上就是我今天全部的反思內容，歡迎大家發表自己的意見。好，今天的節目就到這裡。如果您喜歡我的節目，請記得點贊、留言、轉發、熱推，這會對我很有幫助。謝謝大家的收看，謝謝**Surfshark VPN**對本頻道的贊助。我們下期再見。