--- author: 王红雨 date: '2026-07-18' guest: '' layout: post.njk source: https://www.youtube.com/watch?v=pbFkvSOhcPY speaker: 王红雨 tags: - rent-control - real-estate-investment - wealth-gap - investment-strategy title: 纽约市冻结租金2年：房东的5条生存法则与城市折叠真相 summary: 本文深度剖析纽约市冻结租金两年的政策，揭示了政客利用阶级对立收割选票的逻辑，以及多单元房产投资中隐藏的政策陷阱。文章指出，大都市中正出现“城市折叠”现象，并为全球房东提供了五条防范资产被蚕食的深刻教训。 insight: '' draft: true series: '' category: investment-assets area: finance-wealth project: [] people: [] companies_orgs: [] products_models: [] media_books: - “北京折叠” - “道德经” - “圣经” status: evergreen --- ### 纽约租金冻结始末 **[Speaker 0]**: 大家好，欢迎再次回到我的频道。今天是2026年7月18号，今天我们来聊一下**纽约市**冻结租金，对我们全世界的房东有哪些深刻的教训可以从中吸取。我看见纽约市冻结租金的时候，一开始完全无感，不知道跟我们有什么关系。后来看了一些网友的评论以及我自己分析了一下背后的事情，发现对我们**多伦多**的房东有很多非常值得借鉴的深刻教训。 **[Speaker 1]**: 我不同意你的。 **[Speaker 0]**: 这次纽约市冻结租金，是出现了**冻结两年租金**（即涨租幅度是零）的情况。从纽约市限制租金的历史看，在大萧条之前就出现过冻结租金的情况，房东跟租客的斗争差不多有一百多年的历史了。但在这一百多年的历史里，从来没出现过任何一次冻结租金两年的情况，包括疫情、战争等，最多就是冻结一年。这里面有几个非常蹊跷的数字，纽约市有一个**租金指导委员会**（RGB）。按道理讲，他们应该根据通胀情况、房产的成本情况来评估，每年的涨幅至少像多伦多一样涨个百分之一点几或二点几。但是这次，九个委员会成员中有一个在投票之前立刻辞职了，觉得投票被操纵了。剩下的八个人居然以七比一的比例，压倒性地认为不存在通胀，判定租金涨幅应该为零。 ### 纽约折叠的现实 **[Speaker 0]**: 这些受影响的房产涉及**一百万套房产**，占了纽约可以出租的公寓和出租房总数的百分之四十，这是一个非常大的量，里面住着两百多万人。我仔细查了一下这些到底是什么样的房产，住的是什么样的人。我的第一反应是曾经看过的一本科幻小说**《北京折叠》**，书中描述在未来的北京出现了城市折叠，有一批干体力活的人只能夜间出来，而那些做高端工作、上学的人白天出来，一个城市的生活分成了两个世界。这本是个科幻小说，但我看了纽约的租房情况之后，发现这就是纽约的现实：有百分之四十的人（将近两百万人）住在超低租金里，大部分人住在一千多块钱租金的房产里，最低的甚至才四百多块钱。而纽约市最新公布的曼哈顿平均租金是五千三，布鲁克林是四千三百五，差距是相当大的。所以受租金管制的房产里的人，他们交的租金实在是太便宜了，属于超低租金的世界。纽约市完全是两个世界。 **[Speaker 1]**: 好的。 **[Speaker 0]**: 怎么会出现这种情况呢？我们看看一九七四年以前这种红色的砖墙楼，通常是六个单元以上的公寓被政府列为限制租金涨幅的出租房。大家记住这个特点，七四年以前的六个单元以上的房产才受限制，如果一栋楼里只有四个单元，并不属于限制范围。它们的内部结构、硬件设施等都大致相同。除了这类房子以外，还有一类非常新的楼房，在外观上完全看不出来，主要在纽约的市中心（Downtown）和长岛（Long Island）等地方。这些新房子之所以也受到租金制约，是因为它们在建设时享受了政府的税务优惠。在美国，这类房子被称为“税务交换生”或“减税生”。你伸手拿了政府的新房退税，以后就要受到严格的租控限制。这两类房产加在一起有一百万套，有两百万人死死地住在里面不肯出来。最诡异的就是租金指导委员会，他们讨论决定涨幅为零，而且投票结果是七比一。 **[Speaker 0]**: 这里的续约与过去一百年最大的不同，是续两年租约的涨幅也是零。在今年十月一号新政生效之前，一年的租约可以涨幅百分之三，两年的租约可以涨幅百分之四点五。而新规下，一年的租约和两年的租约涨幅都是零，这出现了一个奇迹。那什么是不受租控限制的租房呢？就是六个单元以下的私人住宅，以及一九七四年以后、建新房时没有享受过政府税务优惠的住宅，还有专门用于出租的大型公寓（Purpose-Built Rental），这些都不受租控。它们总共占了百分之六十的房源。 ### 民意与数学的较量 **[Speaker 0]**: 那么这到底是怎么造成的？我们去看美国的社交媒体马上就知道了。这是纽约新任市长**马姆达尼**的功劳，他和他的粉丝们在投票通过后沸腾了。马市长端着一盒写有“Happy Rent Freeze”的蛋糕在跟粉丝们庆祝。尤其是限制两年租金，本来可以涨百分之四点五，现在被限制到零，他们绝对是欢腾。而房东们完全就懵了，他们用任何数学公式都解释不了为什么租金涨幅是零。纽约市的房屋保费因为房子太破，过去几年累计涨幅达到了百分之一百一十三，市政的水电费也一直在涨，差不多每年涨幅在百分之六左右，而且这些水电费是房东来付的。在这种受管制的投资房里，水费居然是房东在付，水费你可控制不了。然后地税也一直在涨，所以无论从哪个角度算，都不可能算出来租金涨幅应该是零，所有的房东都惊呆了。马市长领导的租金指导委员会创造了一个奇迹，就是**用民意战胜了数学**，把租金死死控制住，而其他成本无法控制，出现了一个巨大的剪刀差。 **[Speaker 0]**: 住在受租控保护的租客，基本上会一直在里面住到去世。甚至有些房产规定，如果租客的直系亲属搬过来共同生活了两年，自动就可以把限制租金的租约过渡到亲属身上。这种房产绝对会熬死房东，几百块钱的租约你就养着他吧。它造成的结果是后搬到纽约的新家庭，尤其是新移民、新成家的家庭，完全进入不了这种租控市场，竞争太激烈了。即使有充分的理由，排队也要排到十年以后才能找到这么一个空位。所以剩下的房源会面临十个人抢一个房子的残酷竞争。想想纽约自由市场的公寓，平均租金已经达到了五千三。很多人说要逃离多伦多，说多伦多租金贵，但多伦多的平均租金在两千三左右，而纽约是五千三。马市长和这些廉租房家庭是这个政策的最大受益者，他们用低廉的租金把城市的新居民挡在了门外。而享受自由市场租金的房东，其实是一种搭便车的受益者。如果在纽约有一个自由市场的公寓，每月租金五千三，那是多么美好的生活。而受害者就是新家庭，包括年轻人和新移民。 ### 意识形态与资产危机 **[Speaker 0]**: 怎么会造成这种情况呢？因为马市长在竞选时承诺了各种免费，并把纽约市描述成了一个充满压迫者和被压迫者的“第三世界主义”城市。压迫者包括房东、纽约市警察局和西方的资本主义体系，而被压迫者就是弱势群体、蓝领工人、租客等。只要搞出这种意识形态的对立，就能吸引更多弱势群体的票仓来给他投票。他上位之后兑现了自己的承诺，完全可以不在乎资本逃离和建筑物的衰败，对他来讲选票最重要。 **[Speaker 0]**: 他们的计划一共分四步：第一步，把本就没什么利润的租金继续往下压，压到涨幅为零。这样让房东没有钱去修缮房产，房产就会越来越破败，房价越来越低。房东一看房价低到一定程度，可能会急着绝望抛售，如果卖不掉且房子年久失修，达不到政府的安全居住水平，政府就可以没收这条财产。所以最后一步就是政府没收这部分财产。我们看到的纽约情况，其实是一个有计划地没收房东资产的恐怖故事。 **[Speaker 0]**: 即使在马市长上台之前，纽约就已经出现了这种情况。由于租金被死死控制住，去年二零二五年纽约市新增了六千套**“幽灵公寓”**，就是根本没法修了。因为翻新一套房子装修成本要十万块钱，而租金才一千块钱，这在经济上根本划不来。所以去年有六千多套幽灵公寓被抛弃，房东干脆不要了，完全离开这个房产。目前纽约一共有将近六万套幽灵公寓，随着马市长的上台，幽灵公寓增加的速度一定会加快，因为有一百万套公寓被惦记着怎么收到政府手里。 **[Speaker 1]**: Hello。 **[Speaker 0]**: 资本也受到了死亡威胁。大家可能知道**谷歌**的联合创始人**谢尔盖·布林**，他当年以为纽约租金很稳定，以一块钱本金去买了控制着六千套房产的纽约稳定租金公寓基金的份额，当时一个份额是一美元，他买的时候差不多值七千九百万美元。而最近他抛售了手里全部的基金，以六分钱的价格卖出，损失了百分之九十四。因为他看得非常清楚，如果现在不抛售，以后连六分钱也没有了，全部都会被没收。他一次损失了差不多七千四百万到七千五百万美元，止损跑路了。这是大资本开始逃离纽约，房产被遗弃，资本家连夜跑路。 **[Speaker 0]**: 政府明知道这是一种自杀式政策，为什么还要实施？这里边有一个简单的算术：政府断了一个房东的生计，等于获得了六个家庭的选票，因为这些房产至少是六个单元。劫富济贫，断了一个房东的生计，六个受益的家庭就会投票给这个市长，让他连任并继续冻结租金。这变成了一个死亡螺旋：强制冻结租金，无法修房，资本逃离，政府失去税收补充，再去没收别人的资产。这个死亡螺旋针对的是房东，政府是不会破产的，他们还会选出对房东更不友好的市长。房东立刻成为新政策的输家，而租客长远来看也会成为输家，因为这些房子每年减少一万套，差不多一百年以后就没有了。租客现在是立刻成为赢家，自由市场的房东也是赢家。 **[Speaker 1]**: 是的。 ### 给全球房东的教训 **[Speaker 0]**: 纽约市的情况大致给大家介绍完了，我来聊聊这波操作对全世界的房东有哪些启发。我认为有五点重要的教训： **[Speaker 0]**: 第一，**阶级斗争**从来没有结束过。政客们一直都在不断煽动阶级对立。包括像多伦多疫情期间，安省就冻结了租金，疫情之后爆发了非常严重的房东跟租客的矛盾，出现了大量的“Cash for Keys”案件以及破坏房产的行为。只要政客一煽动，这种阶级对立立刻就明显化了，千万不要掉以轻心。 **[Speaker 0]**: 第二，**政客一直都在剥削房东**。包括多伦多和温哥华的租金限制涨幅每年都低于房东运营成本的涨幅。从CPI、地税、人工、装修材料以及公寓管理费（Condo Fee）的涨幅就能看出来，政府限制涨幅为百分之二点五，而房东的实际成本涨幅可能达到百分之五或百分之六。 **[Speaker 0]**: 第三，**多单元房产投资是一个政策陷阱**。政府一直在鼓励多单元房产投资，但从纽约的情况看，搞垮一个房东能获得六个以上家庭的选票，这就是政客的数学逻辑。所以对于房东来说，尽量不要买那种多单元的住宅进行投资，不要受政府鼓励的诱惑，这对房东没有好处。 **[Speaker 0]**: 第四，**与魔鬼的交易**。安省现在搞的**HST新房退税**（HST Rebate）也是鼓励买新房。在纽约，如果你建新房又想退税，这就成了一次与魔鬼的交易，交易完成之后终生受困于房租管制。 **[Speaker 0]**: 第五，**城市折叠的经济效果**。如果一个城市分成了管制的超低租金世界和完全的市场租金世界，管制得越过分，自由市场的房东受益就越大。这就是城市折叠带来的反直觉效果。 **[Speaker 1]**: 好的。 ### 城市折叠生存之道 **[Speaker 0]**: 政客通常会告诉选民：选我，一切皆可免费，我帮你去打败房东。在社交媒体上，充斥着向富人征税、取消警察经费、免租金、降租金等宣传，因为这最能拉选票。政府设置租金上限后，你的成本是控制不住的，在政府主导下房东可以被无限压榨。所以我们投票时一定要看清楚政客的嘴脸，选择对房东相对友好的政客。 **[Speaker 0]**: 再次强调，多单元地产投资是一个陷阱。说回多伦多，我会把安省买新房 HST 退税的政策政策链接放在视频下方，很多人到现在还没有去看。该政策于2026年6月22号发布，24号又更新了一次。上面写得很清楚，如果你买的投资房是一单元的，退税最多只有两万四。要想退税达到十三万，你必须买多单元（即至少四个卧室加四个厨房的房产）。这就是一个与魔鬼的交易，一旦成交就掉进了政客的算术逻辑里。你拿了两万四退税，而自住的邻居退了十三万，以后卖的时候也很难卖。 **[Speaker 0]**: 总结一下，大城市以后必然会出现这种“城市折叠”，生活在同一个城市却属于两个世界。两千五百年前，**李耳**在**《道德经》**第七十七章中写道：“人之道，损不足以奉有余。”天之道是平均的，但人之道是拿走本就匮乏的人手里的财富，去奉献给已经富有的人。**《圣经》**马太福音中也提到：“凡有的，还要加给他，叫他有余；没有的，连他所有的也要夺过来。”这就是**马太效应**。古今中外皆是如此，钱总是流向拥有房产和股票等资本的人。 **[Speaker 0]**: 所以，逃离纽约、多伦多或北上广解决不了任何问题。人间没有乌托邦，世上也没有救世主，到哪里都要靠自己。无论千难万险，坚持持有房产、坚持做房东才是资本主义社会的生存之道。感谢大家的收听，想继续讨论欢迎加入我的Sup财产二群，入群链接在视频下方。我们下次再见。