--- area: "finance-wealth" category: finance companies_orgs: [] date: '2025-08-27' draft: true guest: '' insight: '' layout: post.njk media_books: - talk products_models: [] project: [] series: '' source: https://www.youtube.com/watch?v=SdBCdSbMNtQ speaker: 投资TALK君 status: evergreen summary: 本期深入分析美加楼市现状与未来趋势。探讨川普与美联储独立性争议，以及移民政策对加拿大房价的关键影响，并对比两国房价增速与消费者信贷健康状况。 tags: - canada-housing-market - economic-outlook - financial - immigration-policy - us-housing-market title: 美加楼市深度剖析：川普、美联储独立性与移民政策如何塑造房价未来 --- ### 市场概览与银行板块表现 各位观众大家好，欢迎来到一个每天不单只聊新闻，且即使上期视频点赞量明显下滑情况下，还要为大家做日更的专业美股频道。我是市场分析员小涛。这样的开场白是不是暗示得有点明显了？没有关系，即使点赞量和留言量下降，我还是会为大家做日更，起码把这个班值到我回国之前。 今天，市场相对比较平静。过去这段时间，大家一直想让我聊聊加拿大的楼市和美国的楼市。正好趁今天一条新闻，我们一起彻彻底底展开，去聊一下加拿大的楼市和美国这边的楼市。但是废话不多说，我一开始还是先对昨天那一条新闻——川普要解雇一位美联储成员——做一个更新，然后我们再去聊楼市。 先来看一下周二资产价格的走势。美元指数和美债收益率出现了小幅下跌，**TLT**（iShares 20+ Year Treasury Bond ETF: 追踪美国长期国债表现的交易所交易基金）也出现了下跌，这意味着长期美债的收益率出现了小幅的反弹。但大指数在收盘之前出现了一波拉涨，我也不知道什么原因。其中，**标普五百**（S&P 500: 标准普尔500指数，衡量美国500家大型上市公司股票表现的指数）上涨0.4%，**纳指**（Nasdaq Composite: 纳斯达克综合指数，衡量在纳斯达克交易所上市的所有股票表现的指数）上涨0.4%，**道指**（Dow Jones Industrial Average: 道琼斯工业平均指数，衡量美国30家大型上市公司股票表现的指数）上涨0.3%。收盘之前的这个上涨还是比较全面的。黄金也上涨了0.7%，比特币上涨1.5%，**罗素两千**（Russell 2000: 罗素2000指数，衡量美国2000家小型上市公司股票表现的指数）上涨0.8%。所以，周二整个市场的一个反弹还是不错的。原油价格下跌了2.2%。 从板块这个角度去看，有一些板块出现了下跌，但大多数板块仍然出现了上涨。前期大科技股上涨了0.4%，等权指数上涨了0.1%。这边我稍微要提一下的是，银行板块上涨了1.3%，整个银行板块的上涨也来到了18%。今天我特地发了一条推文，内容是回顾了年初的时候，为什么我和大家分享我要去布局银行板块，看中的是什么。到现在其实也算是得到了验证，而且本身银行板块的**贝塔**（Beta: 衡量资产相对于市场波动性的指标）也不是那么高。在标普五百只上涨了10%的情况下，银行板块能够走出18%的涨幅，其实还是非常不错的，在所有板块里边排名第二。 另外有一点我想提一下的是，银行板块是一个经济周期板块，也就是和经济周期非常接近。在银行板块表现非常优异的情况下，明显在资本市场里边，大家并看不到一个衰退。如果大家看到衰退的话，有点类似于四月份。四月份因为川普的关税政策，明显大家看到了衰退的可能性在增加，所以银行板块在四月份下跌的幅度并不小。而在过去这一段时间，银行板块反弹的幅度很大，这说明市场其实并没有在定价未来有可能会出现的衰退，或者市场不认为会出现衰退。 ### 川普、美联储理事与美联储独立性争议 昨天的视频里面，我们聊了一条突发新闻：川普要解雇一位美联储的理事丽萨·库克（Lisa Cook）。今天稍微对于昨天的那条新闻做一个修正和更新。修正的点在于，昨天我聊到丽萨·库克把两个房地产都标为自己的自住房是为了税务上的便利，其实并不是，也不是川普对她的指控。川普对她的指控是，如果把两处房地产标为自住房的话，在贷款上面可以获利，就是可以获得更低的利率。这是川普对于丽萨·库克的指控，指控她**抵押贷款欺诈**（Mortgage Fraud: 指在申请房屋贷款过程中提供虚假信息以获取不当利益的行为）。所以这是对昨天的修正。 更新的点就是今天，丽萨·库克这位美联储理事也请了一位律师，律师将要把美国政府或者川普告上法庭，认为川普对她的指控，包括川普把她开除的行为本身是非法、是违法。川普在这件事情上的回应是“法庭见”，就是在这件事情上，川普将会抗争到底，试图一定要解除丽萨·库克的职务。这件事情可能需要拖一段时间才会有结果。如果说川普对于丽萨·库克的这个指控，最终被法官认为是合理并且是正确的话，那川普去解雇丽萨·库克是合情合理。因为如果你有抵押贷款欺诈，如果你在房屋贷款这一块有欺诈的话，这不单是人品有问题，更是你的信用有问题。如果你有犯罪行为，那川普有无数种理由可以解雇你，不单是今天因为丽萨·库克是美联储的理事，你是任何一家公司的员工，如果说你犯罪的话，这家公司都有这个权利把你给开了。所以这件事情本身的一个核心点，应该并不是在川普有没有这个权利把丽萨·库克给开除了，而是在抵押贷款欺诈这件事情到底是不是真实。如果最终判定是真实的话，那丽萨·库克自然就会走人；如果判定不是真实的话，那丽萨·库克自然就可以留在那边。 而这件事情本身也引起了市场对于美联储独立性的担心。其实我们怎么去衡量美联储的独立性？背后有一些指标我们可以去参考，包括市场上其实有一个美联储独立性的指数，我们叫做Index。这个指数由四个组成部分： 1. **泰勒法则**（Taylor Rule: 一种货币政策规则，根据通胀和产出缺口来设定短期利率）：美联储有没有根据泰勒法则去执行他们的货币政策。泰勒法则这边的紫色，我们看到在2022年、2023年、2024年都是负的，也就代表在这几年里边，美联储并没有根据泰勒法则的指引去制定他们的货币政策，或者去降息或者去加息。所以这一块是负的，美联储并没有从泰勒法则这个角度出发体现独立性。这就是为什么紫色这边它是负的，或者说对于美联储的一个独立性指数是负面的影响。 2. **成功锚定通胀预期**（Success in Anchoring Inflation Expectation: 指中央银行通过沟通和政策行动，使公众和市场对未来通胀水平形成稳定预期的过程）：美联储有没有把通胀的这个预期压在一个低位。图里浅蓝色的这条线，这个柱状体一直是在正的，也就代表在压制市场对于通胀的预期这方面，美联储其实做得不错。 3. **公众对美联储的支持**（Public Support for the Fed）：市场或者整个社会对于美联储的支持。黄色这边负得非常厉害，也就是在这几年里边，市场一直认为美联储并没有独立性。说实话，这段时间其实并不是在川普上位之后，这段时间也是在拜登在大多数时候在位的时候。那即使拜登在位的时候，市场也并不认为美联储是独立的。这就非常有意思，拜登在位的时候市场也不认为美联储是独立的，然后站边川普的这部分人认为在大选之前美联储故意去降息，然后去帮助拜登或者去帮助左派再次当选，就是感觉上好像里外都不是人。明明是拜登在位的时候，整个市场并不认为美联储是有这个独立性，然后同时右派的人也不认为美联储有这个独立性，也就是左右都不是人了。 4. **政府对美联储的干预**：白色的柱状体，是现有的政府对于美联储有没有干预。如果有干预的话，就代表美联储的独立性是负的；如果没有干预，就代表美联储的独立性是正的。所以在过去几年里边，白色的柱状体一直是正的，就代表起码拜登政府并没有过多的去干预美联储。而在最近过去这一年，我们看到白色是负的，就是在川普上位之后的这两个季度，明显政府对于美联储的干预被市场理解为是影响到了美联储的独立性。 所以全部就这几个指数，这几个方面全部加在一起之后，我们去看，在2022年、2023年这两年里面，其实市场并没有认为美联储是有这个独立性在那边的。然后主要的两个负面贡献，一是来自于美联储本身并没有根据泰勒法则去制定他们的货币政策，粉色这块是负的，非常的明显。第二点就是橘色这一块，市场对于美联储的一个不信任。所以在这两年里面，市场也并不认为美联储有这个独立性。那现在呢，川普上位之后，反而你把所有东西这四项全部加在一起的话，反而可能还比2022年、2023年还稍微好一点。意识是政府对于美联储的这个影响非常的大。 至于美联储如果失去独立性对于资产价格的这个影响，昨天视频我有聊过，我稍微会非常快速地总结一下。在X上面今天我也有聊过，短期之内可能存在风险，因为不排除华尔街可以去炒这个故事线，可以体现在股市下跌、债市下跌、汇市下跌，就是股汇债三个市场三杀。但在中期这个角度去看，一个**鸽派**（Dovish: 指货币政策制定者倾向于通过降息或量化宽松来刺激经济增长，即使可能导致通胀上升）的美联储对于资产价格就是一个正面的作用。从长期这个角度去看，如果因为一个过度鸽派的美联储使得通胀出现反弹的话，到那时候，我并不认为川普还会坚持让美联储去降息或者变得鸽派，因为我认为川普他就是一个**现实主义者**（Realist: 现实主义者，指根据实际情况而非理想或情感来判断和行动的人），或者这么说，川普背后的团队本身非常的现实，他能够准确地把握到市场现在到底需要什么。 ### 加拿大楼市：移民政策与未来趋势 我们来聊一下楼市，我们先来看一下加拿大的楼市。首先左边这张图是加拿大整体楼市的这个价格**综合指数**（Composite Index: 综合指数，衡量多个相关资产或指标整体表现的指数）。加拿大楼市什么时候见顶？2022年的2月份和3月份。然后到现在几乎是一路下跌，最近这两年下跌的幅度或者这个价格其实已经趋于平缓，还是在下跌，但是已经趋于平缓，起码没有2022年下跌的幅度那么大。但是我们看到整体加拿大的一个楼市从2025年到现在还是保持一个向上的趋势。为什么还是保持向上的趋势，包括未来为什么我认为还是可以继续保持向上这个趋势，稍后我会聊一下我自己的一些看法。然后右边**独立屋**（Single Family Home: 独立屋，指单独建造、不与其他住宅共享墙壁的房屋）也是一样的，长期还是在一个上涨的趋势之上，只是在2020年和2021年两年上涨的幅度太过夸张，所以从2022年开始进行修复。准确来说，从2022年到2025年这三年的时间里边，三年半的时间里面，一直是在修复的一个过程之中。 那为什么我不认为加拿大的房地产会爆裂或者会暴跌？是因为第一，最主要的一个原因是加拿大它就是一个移民国家，很大一部分加拿大的房地产取决于移民政策到底是宽松还是紧缩。差不多一年之前，加拿大政府开始决定收紧他们的移民政策。为什么要收紧？是因为2022年、2023年、2024年放了太多的移民进来，特别是印度过来的移民。为什么当时要睁只眼闭只眼去放移民？为什么要放这些无论是短住人口还是长住人口？因为要去解决劳动力市场。当时市场那个全球市场那个主流声音就是，之所以会有通胀是因为劳动力市场的短缺。那怎么去解决劳动力市场的短缺？打开移民啊。 然后我们就看到了在2024年底，加拿大政府决定了，就是或者制定了2025年、2026年、2027年未来三年的这个移民政策。总共分为两类移民：一个是**临时居民**（Temporary Resident: 临时居民，指在加拿大短期居住并持有有效签证或许可的人），一个是**永久居民**（Permanent Resident: 永久居民，指被授予在加拿大永久居住和工作的权利，但尚未入籍的人）。短住居民这一块，预期2025年总共的一个短住居民净增加的人口是67.3万，2026年直接缩小到了51.6万或者51.7万，2027年的话在2026年的基础上出现了小幅反弹。而从2025年到2026年，主要的这个跌幅是来自于国际流动计划（**International Mobility Program, IMP**：国际流动计划，允许雇主在无需劳动力市场影响评估（LMIA）的情况下雇佣外国工人）的这个项目。我们看到从28.5万下降到了12.9万。而这个IMP项目主要是针对哪里？我们叫**毕业工签**（Postgraduate Work Permit: 毕业工签，允许符合条件的国际学生在加拿大完成学业后获得开放式工作许可），这一块看了非常多。所以很不幸的是，如果正好在2026年毕业的话，可能毕业之后要去拿这个工签会变得比较的困难。但是反过来，其实有和一些加拿大观众讨论过这个问题，反过来其实现在恰恰是最好来加拿大移民，最好来加拿大读书的时候。为什么？因为你现在过来读书，四年之后你才毕业呢。那么四年或者五年之后你才毕业，当四年之后毕业的时候，我相信那时候的移民政策，2025年到2029年，2029年的移民政策绝对会比现在的移民政策要宽松很多。所以从学生签证这个角度去看，他们并没有砍，但是也并没有增加，每一年还是准备放30.6万的学生签证。 然后从永久居民这个角度去看，也是有小幅的缩减，从2025年预期的39.5万到2026年的38万，到2027年的36.5万。短住人口的减少，2025年到2026年短住人口的减少和移民数量的这个减少，将会直接影响到房价，会直接影响到背后的这个需求。所以这就是为什么在过去这段时间，其实2024年到2025年总共的一个移民人口也是有所放缓，这就是为什么即使加拿大央行整个2025年、2024年一直在降息这条路上，但是房价却没有看到任何的起色。未来我相信当加拿大政府再次打开，特别是你看临时居民这一块，2026年到2027年出现增长的话，那其实房地产市场在2027年出现这个反弹，我认为是在期待之中，甚至于在2026年的下半年，九、十月份出现这个反弹也都可以在期待之内。 ### 美国楼市：增速放缓与消费者健康状况 然后是美国这边。今天正好看到一条国外的一个大V，两百多万的一个粉丝，发了一条X（推文），他说“Home price in freefall across US”（美国房地产市场价格自由落体式下跌）。但是下面配的这张图配的是什么呢？配的是一年的一个同比增速。所以他搞错了一个点。我相信这一个**关键意见领袖**（Key Opinion Leader, KOL: 关键意见领袖，指在特定领域具有影响力并能影响他人决策的人）现在都是机器人或者他背后有团队了，他一定知道什么是价格的下跌，什么是增速的放缓。就像通胀一样，我们现在美国这边不是没有通胀，而是通胀的增速放缓。通胀的增速放缓代表价格仍然在上涨，只是上涨的速度出现了放缓。而价格下跌在通胀这一块叫做什么？叫做**通缩**（Deflation: 通缩，指普遍物价水平持续下降的经济现象），并不是通胀的增速放缓。所以房地产市场也是一样，而他所说的“freefall”是价格的一个下跌，但是不好意思，美国整体的这个市场价格并没有出现下跌，只是增速出现了一个放缓，房价还是在出现上涨。当然我能够理解，一些州、一些地区房价的确出现了下跌。为什么？主要还是因为疫情时候的一个反转。当时疫情大家都以为不要回到公司了，但是现在**返工潮**（Return to Office: 返工潮，指公司要求员工从远程工作返回办公室上班的趋势），很多人被迫还是到一些相对比较小的城市回到大城市之中。 所以我们来看这张图，这张图是美国房地产价格的这个增速。其实在我们看到，基本上在疫情之前的话，保持每年平均5%的这个上涨，所以美国这边的房地产还是非常的好，在疫情之前都已经非常不错。然后在2021年和2022年的时候，我们看到增速非常的夸张，都是每年都在15%以上。其实从2023年这个增速就已经有明显的放缓，2023年的6月份曾经也一度回到了3%。2024年的年初出现了一定程度的反弹，然后整个2024年的3月份第二季度开始，一直到2025年现在增速一直在放缓。那6月份的这组数据，增速放缓到了2.89%，就接近于甚至于比2023年的6月份相对还稍微低了一点。但是3%的这个增速还是代表价格在上涨，只是上涨的这个幅度出现了明显的放缓。那这个幅度出现了明显的放缓，未来也会影响到租房市场这一块，也会影响到通胀里面的一个住房（housing）这一块。 然后我们来看一下美国这边的新房市场。这其实是前两天所公布的数据。新房市场的销售这一块，这是**年化数据**（Annualized Data: 年化数据，指将某一时期的数据转换为年度数据以进行比较和分析），就每一个月的一个年化数据。其实我们看到2024年、2025年这两年，2023年到2024年、2025年这几年，其实基本上每一个月的销售数据把它年化的话，都是比较的平均，而且就是回到了疫情之前的这个水平。然后从价格这个角度去看，**中位数**（Median: 中位数，指一组数据中居于中间位置的数值）的一个销售价格，的确是在2020年、2021年的时候去到了一个非常高的位置，45万以上。然后最近这两年，其实价格还是处在一个比较平稳的阶段，在40万至43万之间。所以总体来说，美国房价市场或者美国的一个楼市总体是在一个平稳、增速放缓的一个过程之中。 ### 美国消费者房贷健康状况 然后我们看一下**纽约联邦储备银行**（New York Fed: 纽约联邦储备银行，美国联邦储备系统中的一个重要分支机构，负责执行货币政策和监管金融机构）的报告，因为从纽约联储的这个报告里面，我们可以看到整个消费者在房地产市场或者在房贷这一块的一个健康状况。其实这张图我在前段时间有和大家分享过，这差不多是几周之前纽约联储所公布的数据。这边我们主要要注意三块或者三条线。首先这张图代表什么？这张图代表是“transition to delinquency thirty plus”，就代表从各个贷款的一个类型去看，进入到30天的一个**拖欠率**（Delinquency Rate: 拖欠率，指未能按时偿还贷款或债务的比例）的这个比率。 首先第一点，我希望大家注意的是信用卡（credit card）的这个贷款拖欠率，图里深蓝色这条线。在过去的几个季度，我们看到其实三、四个季度基本上已经出现了放缓，就基本上已经持平了，且在一个下降的一个趋势中。就代表信用卡的一个拖欠率其实在一年多之前就已经见顶。信用卡拖欠率的见顶，代表消费者在整个信贷市场里边的一个健康状况在慢慢变好。因为我们从拖欠的先后顺序去看，一般是先会拖欠信用卡，然后再会拖欠车贷，最后才会拖欠房贷。所以这是第一个观察。 第二个观察，深蓝色这条线，的确现在比疫情之前要高，从百分比这个角度去看。那我们也可以理解为，现在即使过去几个季度出现了放缓，但还是比疫情之前要高，还是比疫情之前要差。这其实就是反映了当下美国经济或者美国消费者撕裂的状态。撕裂的点在于，好的非常好，差的非常差。你把好的和差的全部加在一起，整体的消费水平还是可以的。 那既然我们讲房地产市场，我们就来看一下房地产市场的这个拖欠率。深蓝色这条线是从健康状况到30至60天的一个拖欠率，或者直接到90天的这个拖欠率。我们看到无论是蓝色这条线还是红色这条线，在过去的三个季度都出现了下跌。所以最后我们做一个总结，美国的楼市增速的确在放缓，就房价的这个增速的确在放缓，但是房价仍然在上涨，只是这个上涨幅度确实已经低了很多，也合理了很多。那最新的这个季度只上涨了3%的一个同比增速。从消费者这个角度去看，似乎最坏的时间已经在身后，因为过去几个季度这个拖欠率在往好的方向走，并没有在往越来越糟糕的一个方向走。所以整体来说，美国的一个楼市还算是在一个稳定的一个房价之中，并没有看到非常危险的信号。 ### Investing.com 夏季大促销 最后为大家今天带来的是Investing.com的夏季大促销，劲爆优惠高达50%，并且在这个基础上，如果用我的链接去加入他们的会员的话，还可以再便宜15%。其实Investing.com这个网站上本身，或者这个App上面也有App，这个App或者他们的网站上本身就有很多的一些免费功能，我认为大家就可以，如果现在不用的话，我强烈建议大家可以去用，体验一下他们的免费功能。有很多免费的功能就已经非常的有用，比如说有K线图，比如说每一次美联储成员的讲话，他都会提前告诉你，在什么时间点，在什么时候他都会告诉你，包括财报季度里面都会告诉你每一天会有哪些公司发布财报等等。 但是今天要和大家介绍他们会员服务里面的一个功能，叫做AI精选股，主要是用他们的AI系统帮助大家去选股和推荐个股。其中历史上他们有推荐过三个相当成功的个股。比如说第一个AppLovin，推荐的时间点是2024年的10月份，剔除的时间点是2024年的12月份，仅仅两个月的时间上涨了160%。另外一个Investing.com Pro服务里边一个非常重要的服务就是，我们很多观众如果对于一家公司没有非常强的一个了解，都不知道它的一个公允价值到底在哪，估值到底在哪，说得简单一点就是它的一个合理的一个价位到底在哪。那Investing.com针对每一只个股都会告诉我们公允价值到底在哪，现在当下的这个股价到底是过高还是过低。 最后就是他们的价格，一共有两档服务和订阅。一档是Pro，一档是Pro Plus，分别是11.49加币和29加币。那换成美金的话，Pro的话应该是8美金左右，Pro Plus的话可能是21、22美金左右。那在这个基础上可以再便宜15%。Pro这一块包括了前面我聊到的AI选股功能，然后还有1400份研究报告的一个PDF文件等等。那Pro Plus是在前面的这个基础上提供了更多的一些数据，比如说有过去长达十年的一个财务数据，或者还有可定制的指标视图。所以如果没有用过他们的网站或者App的，我强烈建议大家可以去试一下，他们这免费功能已经非常的强大。那如果对于他们的Pro和Pro Plus这两档会员和服务感兴趣的话，在置顶的留言里边可以找到连接。那今天这期内容就到这边。最后提一下是，这一次这个活动到八月底就到期了，接下去还只有几天的时间了。那今天这期内容就到这边，我们下期见。