--- author: 睡前消息 date: '2026-07-03' guest: '' layout: post.njk source: https://www.youtube.com/watch?v=d_2su1YYoSk speaker: 睡前消息 tags: - real-estate-market - corporate-strategy - credit-risk - land-supply - social-controversy title: 楼市复苏、房企转型与房地产市场动态分析 summary: 文章分析了上半年楼市的复苏情况，指出核心城市和优质项目是销售改善的主要驱动力。行业正从高杠杆模式转向注重经营质量和现金流安全。土地供应聚焦核心地段，而信用债评级制度调整对短期流动性市场构成压力，同时关注了景区生态争议、野生动物保护困境以及特训学校的商业模式风险。 insight: '' draft: true series: '' category: investment-assets area: finance-wealth project: [] people: [] companies_orgs: [] products_models: [] media_books: [] status: evergreen --- ### 楼市复苏与房企动态 上半年过去了，楼市复苏了吗？中职院数据百强房企上半年销售额近一点五八万亿，降幅已连续四个月缩窄。其中，五月环比转涨后，六月百强房企销售额环比增百分之十一点八年，年中市场交易活跃度有所提升，当前市场仍处于筑底阶段，销售改善主要集中在核心城市和优质项目。二十家代表房企上半年百分之四十五点五的销售业绩来源于四大一线城市，比去年同期增长五点八个百分点，超过二线城市的百分之四十四点六成为房企主要业绩贡献来源。行业规模、房企数量仍持续减少，上半年销售突破千亿的共三家，少了一家百亿以上的有三十四家，减少十二家千亿，房企阵营基本稳定。 ### 房企经营模式转向 百亿房企持续减少，说明行业正有过去的高杠杆、高周转模式逐步转向，更加注重经营质量和现金流安全的发展阶段。市场份额上正在向财务健康的央国企以及深耕区域市场的优质民企进一步集中与销售端边界改善相比，房企拿地依然保持谨慎，央国企仍是绝对主力，民企投资力度仍未明显恢复。 ### 土地供应与核心板块策略 在投资区域上，头部房企今年新增土地储备和投资高度聚焦于北上广深核心地段。近期，深圳、杭州、长沙、北京、上海等多个城市的核心片区宅地轮番拍出高溢价板块，地价接连创下新高。土拍看似热度提提升的重要基础是供地端缩量提质核心区。优质地块派出高价，有助于稳定周边新房定价，巩固市场信心，但大概率不会带动楼市普涨，外围地块难有明显改善。去年全国宅地计划供应同比下降百分之二十一，连续三年下降约两成像杭州，全年宅地供应计划同比降幅达百分之三十九。供给收缩叠加核心板块断供多年，优质地块一入市就引发争抢，而房企争抢热闹板块，反而是谨慎度提高的表现，在热点城市的核心板块上寻找确定性。值得注意的是，高溢价地块普遍具备低密纯住宅属性，未来这类土地的产品预计多会走向低密改善。 ### 房地产评级制度的调整 上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，在杭州、深圳等城市的高端市场，一些收入水平较高的人群在购买豪宅方面表现出较强的热度，主要得益于限购基本取消以及科技产业周期带来的红利。这些地区购买力较强，同时，新房项目推出的产品品质也较高，典型如杭州未来科技城和深圳前海区域等第五百九十四期介绍了监管正在整顿评级虚高。眼下正是年终跟踪评级披露窗口期，国内头部评级机构忠诚信国际出台了暂停评级制度，引发市场关注。然而，该制度对外披露两天后又取消了暂停评级，指的是忠诚性因未能获得受评对象的业务、财务、流动性情况或其他开展评级工作所必要信息，而暂时停止对主体或债项评级的行为。暂停评级期间受评对象的主体债项评级结果不生效。 ### 信用债市场面临的短期压力与长期趋势 忠诚信国际出台暂停评级制度的一个重要背景是在债券存续期多家债券发行人终止了评级机构的评级、服务企业终止评级，大致有四个原因：主动退出债券市场降低维护成本；规避降级风险主动停止评级；是因为自身业务发展等更换评级机构；不同机构的评级结果趋同企业选择终止多余的评级服务。业内人士认为，在当前评级跟踪披露的高峰期，忠诚信发布暂停评级制度主要目的是规范信息不充分场景下的评级业务流程，契合当前监管对评级业务规范性的提升要求。但由于引发意外的大量关注，忠诚信已将该制度从官网撤下另行评估是否应单独对外披露。以前行业只有永久终止评级规则，缺少临时缓冲机制。机构在企业延迟披露财报、拒绝现场竞调、隐瞒重大债务时，只能被动维持失效评级或者直接终止，极易触发监管问责与投资者纠纷，为企业提供了终止之外的第二种选择，即暂停只是临时搁置，只要合作关系存续信息障碍消除后就可以恢复评级。不过，企业仍有可能面临评级被下调的风险。短期来看，暂停评级制度的推出暂对信用债市场带来压力。财报延迟配合度较差的城投与产业主体被暂停评级后，公募、银行理财等资管机构需要被动调仓卖出，若区域信用债折价走扩局部市场流动性将阶段性承压。同时，因为没有有效主体评级，中期票据、公司债、ABS 等标准化产品无法申报发行高度依赖公开市场融资的地方平台产业企业融资难度与融资成本同步上行。从长期看，暂停评级制度有利于评级行业回归风险、揭示本源、消除评级虚高风险、隐匿信息披露缺位等弊端。 ### 景区围栏引发的生态争议 七月一日，泰山已被一百三十五公里刀片铁丝网围住的话题登上微博热搜第一。多位泰安市民及户外爱好者近日反映，泰山景区周边建了一百三十五公里的滚筒式刀片刺神隔离铁丝网，将非游览区域层层围堵。有市民质疑，泰山几千年来都是老百姓的山，这几年却用刀片铁丝网圈起来了。防火可以理解，但用边境线的标准来围山，是不是用力过猛了？另有二零二二年的报道显示，隔离网、铁天罗地网、水遁人哨立体防控体系的一部分，主要用于预防森林火灾和松材线虫病等病虫害，让不少网民担忧刀片刺绳。隔离网可能破坏自然景观，阻碍野生动物迁徙，并有损市民进山权益。泰山景区迟迟没有回应，泰安文旅局则无奈表示我们也管不了人家景区。今天，泰山景区发布致网友的一封信称诚恳接受大家的监督与批评，但指出，网友反映的滚筒式刀片隔离铁丝网主要分布在非开放区、非游览区危险地段等区域，预留了农事生产、生物迁徙通道和大量健身休闲、免费开放区正常的游览路线不交叉不重叠。对于提出的问题和建议，下一步会深入调研论证。 ### 青藏高原与野生动物保护的困境 近年来，全国各地景区铁丝网、围城的负面影响逐渐显现，引发越来越多的不满。在世界屋脊青藏高原上，人造围栏已经司空见惯，因为禁入草地恢复、景区设卡等原因设置的围栏，限制了野生动物的生存空间。藏野驴、普世园林等野生动物不幸被挂在围栏上的场景时有发生。上个月，多名青海网民反映，青海湖周边的围栏限制了鸟类、哺乳动物等物种的迁徙行动。景区通报称，部分地段确实存在考虑不周、预留通道不足等问题。世界上海拔最高的咸水湖，西藏第二大湖纳木措也被围栏围住。又一条视频反映，两只国家二级保护动物藏园林在围栏边来回踱步，不知所措。高赞评论是往前跑，一点售票处买张票就可以进了。网友的讽刺并非空穴来风，类似情景在短视频平台上比比皆是。纳木错管理局后续回应称，确实存在部分通道设置间距不科学、围栏高度对中大型野生动物通行造成一定影响等问题，将持续优化通道设置关注一起寻衅滋事大案。 ### 铁路建设中的土地纠纷与维权困境 二零二二年十一月二十二日凌晨，广东陆丰白山村村民同时也是当地小学老师的林在逃，在家睡觉时被民警带走，后来又有十二名村民被刑拘，涉嫌的罪名为寻衅滋事罪，因为他们举报阻拦村里的山体被开采石料，被指影响了高铁工程建设，连接汕头和汕尾的汕汕高铁。途经这里，陆丰东站就位于白山村二零二零年初修建高铁的项目部进入白山村施工。很快，村民们发现了异常离高铁五百多米远的加壁山被开采石料，因为开采石料需要爆破，爆炸声很大，不少村民的房屋受此影响受损，有的甚至出现了裂痕。村委会二零二零年七月做出的关于善善铁路取土点的补偿方案的初步意见显示，取土取石以每立方米补偿五元归村里。但很多村民都不知道加壁山被卖了也无人告知，因此，村民认为是违法开采，向多部门举报举报没有效果。一些村民通过网络发生维权，也有一些村民去矿场维权，抗议阻拦石料运输引发一些矛盾。期间，村民们也提出要求对方停止开采并赔偿村民房屋受损的经济损失，但都没有结果。值得注意的是，二零二一年一月，陆丰市自然资源局曾经认定铁路项目部对村集体土地非法开采要求停止违法行为，但再次赴现场勘察时发现，非但没有停止，反而扩大开采范围、性质恶劣。执法人员当场制止了铁路项目部的违法行为，直到二零二二年八月开采停止，十三名村民是在十一月被抓的。不久后，村民们受损的房屋获得了镇政府几千到几万不等的补偿案件。一审时，辩护人提出，作为村民，即使维权过程中带有情绪或者有不太妥当的行为，也是可以理解并值得同情的，和犯罪无关，不至于也不应该用刑法打击。不过，十三人最终以寻衅滋事罪被判一年多到两年多，不等他们不服提起上诉。二审时，汕尾中院对此案分案处理，认定苏某、玄等四人构成寻衅滋事罪，但原判量刑过重，判处两人有期徒刑八个月，两人免于刑罚，另外九人以证据不足发回重审。重审时，陆丰市检察院对该九人撤诉。近日，他们九人收到了汕尾中院作出的国家赔偿决定书，九人将获得国家赔偿三十多万到四十多万不等，而苏某玄四人均认为自己无罪，目前仍在申诉中。 ### “特训学校”的商业模式与社会风险 南风窗上个月报道了一位二十一岁的女大学生，因为抑郁，被父母送进特训学校四十多天。所谓特训学校，就是之前臭名昭著的戒网瘾学校，杨永信的十三号诊室和豫章书院就是典型代表，现在变身特训、学校成长基地、拯救夏令营等。近期又有近十起类似的事件被媒体披露推荐三篇重磅。南风窗的三十多岁还被抓去戒网瘾魔鬼学校更猖獗了。南方都市报的戒网瘾机构盯上成年人，母亲江二十六多岁的儿子骗进去关了八十二天。界面新闻的成年人逃离反躺平特训学校年龄最长者三十三岁，具体的案例就不一一介绍了，很多细节不忍足读，只总结一下几个趋势。第一，这类机构招收的所谓叛逆孩子逐渐向大龄化发展，不少家长会将自己早已成年的子女送进去进来的报道中，当事人几乎全是成年人，界面新闻已知的特训学校里最大年龄学员为三十三岁。第一，这类机构的矫正范围已从传统的网瘾、叛逆、厌学等青少年突出问题发展为全方位迎合父母需求。只要父母觉得自己的孩子有问题，他们就帮父母去改造孩子，父母不满女儿的恋爱对象、不满儿子的职业、不满孩子经常熬夜、玩手机乃至失业、躺平、不结婚都成了父母认为孩子需要矫正的理由。这类机构惯用暴力解决问题，且收费高昂，有的半年要三万多都位。被送进去的受访者表示，他们接受了高强强度的体能训练和体罚，有人遭到教官殴打和侵犯，落下病根甚至残疾。这些暴力得以发生，离不开机构作为卖点宣传的军事化训练和对学员的绝对控制。他们招聘教官的标准是够狠，能掌控学员，有机构学员说最受重用的教官就是打学生最狠的。有机构强调，教官都当过兵，当过兵的那个一般人都不一样，他害怕，而且他们接学员时会找理由，连哄带骗。不少机构还鼓力学员互相举报，并给干部学员设置惩戒指标，完不成就要自己接受惩戒。一名自称不使用暴力的机构创办人李美莲说，由于这类机构没有门槛，从业人员水平低下，根本不懂心理和行为教育，只能采取暴力手段。一个机构负责人曾告诉他，李老师，除了你我们这个行业办学校的不是文盲，就是流氓。长期关注特训学校的志愿者认为，暴力管教带来的只是恐惧和短暂性屈服。他们回家后，与父母的关系依然紧张，甚至更糟，不少人还会患上严重的 PTSD 或者其他心理疾病。家长需求是催生这类机构的重要因素，但更值得思考的问题是，这类机构往往没有合法资质，却可以随意带走一个人，并在矫正过程中使用暴力限制人身自由。他们的惯用招数是假冒警察或者网监上门，以学员涉事或者涉嫌犯罪为由强制带走，有的还会出示假警官证，而家长只需跟机构签协议，提前支付上门带走孩子的费用，或是几百上千元的定金，教官便可直接上门抓人，甚至无需证明家长身份。而这一切发生时，父母要么在一旁看着，要么根本没有露面。受害者维权时则面临举证难、立案难、手机身份证件全被没收在里面被限制人身自由很难留存下全面的证据。有志愿者团队曾发视频曝光过机构人员当街亮出假警官证，诬陷被带走的孩子诈骗他人两百万，并将其强制带走。但假警查未被处理视频，反而经机构投诉，被平台打上红标。还有人报过此类机构、人员冒充警察，甚至给学员戴上银色手铐。去报案时，警方称，那不是制式手铐未予处罚。值得注意的是，受害者在事中或者事后报案时，大多难以立案。这种明显存在拘禁和限制人身自由的情形，因为有父母的许可，大多被归为家庭矛盾。不少人以为豫章出院关停且主办人被判刑后，这类机构理应被整治，但现实并非如此，豫章出院之后，少有就此类机构创办人因非法拘禁或故意伤害被判刑，为数不多的处罚是机构被查封、关停。但伤害不大，因为在这个地方出事，马上把学生转到另外一个地方，换个校名就行了。这些机构多开在荒废或关停的农村中小学，一年租金一两万招的是社会闲杂人员工资三五千，而学费动辄一人几万，利润空间很大，只要招几个学生，就可以覆盖一年的成本，剩下的就是纯赚。你为再连介绍此前他们当地出事的一所机构，其负责人平时什么事都不做，就是跟相关部门的领导处关系，机构还会跟周边商户、村民利益共生，如果学生跑出来，他们帮忙带回去或提供线索会得到报酬。日前，四川教育厅等事务部门联合发布加强未成年人不良行为教育管理办法，明确对于未成年人不良行为进行教育管理，属于各级政府履行未成年人保护职责的范畴，禁止任何组织或者个人以下冬令营特训营、校外培训的任何形式，或者名义开展未成年人不良行为教育矫治。这被解读为官方打击特训学校的一个阶段性成果，但解决可能还需要很长时间。