--- author: 睡前消息 date: '2026-04-16' guest: '' layout: post.njk source: https://www.youtube.com/watch?v=XUOud55ZjSA speaker: 睡前消息 tags: - real-estate-market - corporate-debt - property-sales - government-policy - property-management title: 恒大、万科债务风暴与楼市“金三银四”分化：购房者排队、马拉松补贴、物业撤退潮及投资项目乱象 summary: 本期内容深度解析了中国房地产市场的多重挑战，包括恒大、万科等头部房企的债务危机与法律诉讼，以及房企为应对市场低迷而采取的降价促销、购房补贴等策略，如深圳的“深夜排队”与南京的马拉松购房优惠。同时，节目揭示了物业管理行业因成本上升和收费困境导致的大规模“撤退潮”。此外，还曝光了临沂一农业实训基地项目投资偏差、资金闲置等问题，并提及了政府对投资审批制度的改革。整体反映了当前经济下行周期下，房地产及相关服务行业面临的复杂局面和政府的应对措施。 insight: '' draft: true series: '' category: investment-assets area: finance-wealth project: [] people: [] companies_orgs: - 恒大 - 万科 - 住建局 products_models: [] media_books: [] status: evergreen --- ### 房企债务困境与法律审判 恒大集团的核心供应商之一，宝鹰股份的创始人在恒大暴雷前成功套现抽身，这一动向在恒大爆雷后显得尤为关键。不久后，**恒大**及**许家印**（许老板）便步入了法律的审判。深圳中院在4月13日至14日审理了恒大系列案件，涵盖恒大集团涉嫌非法储蓄、集资诈骗、违法发贷、欺诈发行证券、违规披露重要信息、单位行贿等六项罪名；恒大地产则面临欺诈发行证券等八项罪名，许家印本人亦被指控非法吸储、集资诈骗、违法发贷、违法运用资金、欺诈发行证券、违规披露重要信息、职务侵占、单位行贿等多项罪名。在庭审中，许家印当庭认罪悔罪，法庭将择期宣判。然而，此次庭审既未披露细节，也未公布画面。 恒大暴雷已逾五年，累计债务高达2.4万亿人民币，已资不抵债，缺口约6500亿，实际追回金额仍是未知数。最高检在2024年指导广东检察机关对恒大系案件的42人进行了审查，并将其起诉分散在不同案件中分批进行。恒大集团、恒大地产及许家印作为第一批受审对象。 另一家陷入困境的**恒大汽车**也在艰难收尾。其在天津、上海、广州的三大生产基地中，仅天津工厂拥有整车制造资质。去年11月，恒大汽车进入破产清算程序。今年2月，第一次债权人会议确认了53.86亿人民币的债权总额，另有43.54亿债权暂缓确认。天津公司的账户余额不足13万人民币，剩余资产主要为不动产，包括园区、厂房及部分设备、车辆。广州和上海工厂更早进入破产流程，仅广州和天津公司已确认的债权总额就接近180亿，加上暂缓确认的，可能超过220亿。造车曾是许家印寻求恒大转型的重要方向，但他执意做大新业务常带有融资目的，并特别在意恒大汽车的股价，但其股价表现出浓厚的“庄股”色彩。恒大汽车最后一次发布的财报是2024年中报，累计下线汽车1700辆，交付1429辆，并于2025年4月起停牌至今。 另一家明星房企**万科**也面临债务压力，再次寻求债务展期。一笔20亿人民币的境内债将于4月23日到期，票面利率为3.11%。万科提出的方案是先兑付本金的40%，剩余60%展期一年至2027年4月23日，利率不变。同时，同一方案的持有人账户可获得10万元的固定兑付。万科承诺提供应收账款质押作为增信措施。该方案需获得超过90%表决权同意方可生效。除此笔债务外，万科在7月还有6笔境内债到期或行权，本金规模合计92.66亿人民币。 ### 楼市行情分化与促销乱象 楼市“金三银四”的行情呈现明显分化。年初以来，部分核心城市二手房交易趋向活跃，但这种热度并未有效传导至新房市场。市场研究机构数据显示，一季度，百强房企销售总额为6209亿人民币，同比下降约23%，相当于2021年同期的20%。不过，与前两个月相比，一季度销售总额的同比降幅收窄了3.7个百分点。这主要归因于房企在3月份集中推盘并加大了促销力度，使得单月销售数据大幅增长。克尔瑞数据也显示，3月份典型房企单月销售权益环比增长127.1%，总额接近一季度的一半。重点50城3月份新房成交面积环比激增89%，其中一线城市环比大增109%，二线城市环比增长123%，三四线城市环比增长66%。国家统计局的最新数据显示，一线城市新房价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄或持平。总体来看，新房与二手房、重点城市与低能级城市之间的行情分化特征显著。 深圳龙华区出现了“深夜排队抢房”的火爆场面。某项目臻园三栋楼开盘当天凌晨，营销中心外就排起了长龙，许多人自带小板凳通宵排队。由于人流过于密集，场面逐渐失控，部分购房者翻越栏杆插队，与保安发生冲突。混乱中，一名保安向人群喷射辣椒水，导致多名购房者捂脸剧烈咳嗽，人群四散躲避。这种在排队购买新房时被喷辣椒水的事件迅速引发舆论关注。开发商紧急致歉，称涉事保安为兼职且行为未经授权。龙华区相关部门当晚通报保安被行政拘留，开发商被约谈，质监局已调查价格备案情况，全区启动了房地产销售行为专项整治。 此类火爆排队现象的核心原因在于大幅降价。该项目位于龙华核心区，去年7月首次入市时，备案均价为6.46万元/平方米，去化率仅15%。今年4月初，该项目新一批预售证的217套房源，备案均价降至4.47万元/平方米，不到一年时间下降了2万元/平方米。开发商还提供了8.5至8.7的折扣，使得65平米两房总价约250万，82平米三房总价约320万，单价不到4万，且带装修。而周边房价约5万元/平方米。开发商采取“先到先得”的销售策略，进一步刺激了刚需客群的抢购意愿。 为了应对库存压力，各地楼市促销手段层出不穷。南京栖霞区近期推出“跑一场半马，购指定房源最高补贴10万”的活动，住建局已确认属实。该活动在房源项目实际售价基础上，为参赛选手提供专属补贴：报名选手2万，参赛选手6万，完赛选手10万。共14家楼盘参与，房源面积在89至400平方米之间。一位销售经理举例，一套总价约1100万的房源，优惠后约1000万，马拉松选手购房补贴即在此基础上扣减。目前，至少有6个城市已将马拉松赛事与购房优惠结合，包括湖北十堰、荆州，陕西西咸新区，江苏无锡、盐城等，补贴金额从2万到8万不等，南京栖霞区此次的10万补贴创下新高。这些政策通常与特定赛事绑定，并非长期执行。 无锡去年曾推出42家房企参与的马拉松赛事购房优惠，今年3月再次举办，最高补贴8万，持续至年底，覆盖所有市辖区。无锡滨湖区去年还曾针对足球球员和球迷推出购房补贴，凭参赛或观赛证明购买新房，每套补贴3万至5万。湖北等地也推出了购房季活动，各地结合产业、人才优势，针对返乡置业、改善型需求推出购房补贴、契税减免、个税退税、房企让利及文旅福利等组合政策。 黔江区针对进城人口、产业工人等六类群体提供购房奖补，最高每平方米1200元，占当地平均房价的31%，并可与生育补贴叠加，春节期间商品房销售同比增长17.4%。为返乡职工定制的购房补贴叠加生育福利后最高可达16万，拉动返乡置业同比增长32.6%。天门市为女装等服装工人提供6万购房补贴，最高可叠加至18万，推动产业工人置业同比增长11.4%。 为吸引网球专业人才，金山明确国家一级网球运动员、中国网球协会A级教练员可享受6万购房补贴，健将级运动员则享受10万补贴，与博士人才持平。这些补贴政策背后存在“算法”问题，即标价50万的房子补贴后40万到手，是否意味着该房子原本只值40万。 ### 宏观经济与信贷环境 3月份及一季度的经济数据显示，与房地产相关的不含农户的固定资产投资同比增长1.7%，而去年全年为下降3.8%。扣除房地产开发投资后，固投增长4.8%。在细分领域，基础设施投资同比增长8.9%，制造业投资增长4.1%，但房地产开发投资下降11.2%。全国新房销售面积同比下降10.4%，销售额下降16.7%。 3月份，人民币贷款和社融新增规模同比均有所少增，政府债券同比也少增，但企业债券出现放量。3月新增信贷2.99万亿人民币，低于市场预期。分部门看，居民部门新增4909亿人民币，远少于去年同期的9888亿，显示居民部门信贷需求疲软。尽管市场预期有所调整，但居民消费借贷意愿仍未回暖，房地产复苏的拉动效应也尚未显现。 华泰证券认为，从新房、二手房的销售数据看，地产周期仍在磨底阶段。二手房成交面积同比仍在回落，居民购房意愿修复节奏缓慢，居民中长期信贷扩张节奏同样缓慢，企业仍是信贷新增的主力。天风证券指出，对公短期贷款表现强势，可能包含部分用于偿还应收账款的流贷和以贷转存的贷款，而长期贷款表现或将回落，整体信贷环境较为宽松。 3月份，企业新发放贷款和个人住房新发放贷款的加权平均利率分别为3.1%，较上年同期分别低约25和6个基点。专家表示，随着经济结构转型和金融市场融资渠道多元化，信贷比重和增速的回落是必然趋势。规划要求提高直接融资比重，未来多元化融资渠道对市场主体的支持作用将进一步增强，这意味着应淡化对贷款单一渠道的关注，转而更多关注社会融资规模（M2）等更广泛的金融总量指标。 3月份，社融同比增长7.9%，增速较去年同期下降0.5个百分点。构成中，仅企业债券和股票融资实现了同比多增。企业债新增3945亿人民币，同比由降转增，这可能与债市利率普遍下降有关。5年期AAA级企业债收益率运行在1.9%左右，同比下降0.28%。3月以来，信用债收益率进一步下行，使得企业更倾向于通过直接融资补充资金。专家提醒，考虑到企业债对贷款的替代作用，两者合计增量更能全面反映非政府部门获得的金融支持。 ### 物业管理行业“大撤退” “房子好建，维护才是大问题”——物业大撤退的话题日前登上了微博热搜榜首。作为行业标杆的**万科物业**近期宣布退出杭州、武汉、徐州等地的8个小区。**雅生活服务**、**彩生活**、**中海物业世贸服务**等在年报中披露，去年主动退出了规模超过3000万平方米的低效业务。**越秀服务**、**建业新生活**退出了百万平方米级别，**华润万象生活**也撤回了若干物管项目。 中指研究院发布的《2024-2025年中国物业服务企业报告》显示，过去两年，头部品牌物业在管项目的主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超过80%。去年1至9月，全国公开撤场案例达120起，同比翻番。科尔瑞物管统计，去年全年物业撤场项目173个，其中四季度合计130个，占70%以上。值得注意的是，64.7%的撤出是主动撤出或到期不续，远高于因服务问题导致的被动解聘。 物业撤离潮已不局限于三四线城市，正快速向一二线核心城区渗透，宁波、重庆、武汉成为重灾区。甚至北京、上海也出现了万科物业的退场案例。有物业公司公告称，核心项目物业费收缴率跌破60%，而行业生存的红线是85%。一方面，人力成本持续刚性上涨，占物业总支出的60%-70%；另一方面，老旧小区设施进入集中维修期，电梯、管网维护费用成倍增加。但物业费标准十年未涨，且受政府指导价限制，调价成功率不足5%。一边是物业亏损严重、入不敷出，另一边是业主认为服务缩水、质价不符，双方各执一词。 不同城市对物业撤场的态度不一。有的街道办要求物业服务不能中断，在新物业进场前仍需提供服务。但多数城市的主管部门和街道办对违约行为约束力有限，有些会协调当地国企暂时接手，再由业委会或物管委员会进行招标。 物业撤场的另一面是物业企业接连退市。当年它们面向资本市场时，曾强调与房企母公司的关联性，而如今这种关联性却成了拖累。物业公司过去的增长逻辑依赖于母公司的开发节奏，而母公司自身难保，不仅无法继续输送管理面积，品牌与财务状况的恶化还会拖累物业公司的市场信心。经济大环境及居民收入预期的下降，也动摇了物业高增长的逻辑基础。 ### 投资项目乱象与政策调整 《焦点访谈》报道了山东临沂莒南县一个总投资超过7亿人民币的现代农业公共实训基地，建成后却未实际用于农业培训。该基地占地近140亩，建筑面积超9万平方米，拥有会堂、酒店、公寓、花园、健身房、棋牌室等设施，却找不到与种植、养殖、农机培训相关的场所和设备。项目可行性研究报告中规划的培训用房、实训配套用房、地下养殖基地等均未实现，反倒多了酒店、会议中心等非农业功能。 建设方表示，最终方案是经过多轮论证确定的。农林业局领导认为，若仅按农业实训标准建设，一年几千人的培训一个百人教室已足够，会导致大量闲置。因此，县领导经过论证，规划了酒店和会议中心。该项目7亿多元的总投资中，有3.68亿来源于政府专项债。2023年，财政局委托第三方进行绩效评价时，已指出专项债部分资金使用与可研内容不符，但后续未整改。财政局副局长赵峰表示，发现问题后应立即整改，但当时认为这是“细微变化”，不需要大的整改。 项目原计划与临沂农校合作，年收益可达8000多万，实际全年学生收费仅1000多万，合作后搁置。赵峰承认，项目收益确实与最初的理想化测算有出入，设计初衷是理想化的，未进行压力性测试。如今，庞大的园区大片闲置，每年利息支出1000多万，成为沉重的财政负担。节目播出后，临沂市立即召开专题会议，成立联合调查组推动整改和追责问责。 巧合的是，国家办公室于15日出台了《关于深化投资审批制度改革的意见》，调整政府投资和企业投资项目的审批核准权限，并加强了对重点地区和领域政府投资项目的论证管理，同时强调了政府投资项目决策终身负责制。