--- author: 睡前消息 date: '2026-03-19' guest: '' layout: post.njk source: https://www.youtube.com/watch?v=h_ZLGX13szU speaker: 睡前消息 tags: - real-estate-market - debt-resolution - insider-trading - financial-crime - water-supply title: 房地产深度调整，地方债化解，社区供水困境与香港金融市场风波 summary: 本期节目聚焦中国房地产市场的供给侧调控与土地供应新模式，深入探讨地方政府债务化解的挑战与地方性创新，并披露了居民社区的长期供水问题。同时，关注了地产界高管滞留境外及其债务困境，以及香港证监会打击内幕交易的重大执法行动，揭示了金融市场的合规风险。 insight: '' draft: true series: '' category: macro-economy area: finance-wealth project: [] people: [] companies_orgs: - 建业集团 - 阳光城集团 - 旭辉控股 - 中信证券 - 国泰君安国际 products_models: [] media_books: [] status: evergreen --- 大家好，我是小戴，欢迎来到第五百七十六期《参考信息》。 ### 房地产市场调整与土地供应管控 当前，房地产市场正经历深度调整，供给侧高层已再度要求地方严控建设用地增量供应。自然资源部等部门联合下发的通知，要求各级自然资源主管部门对接当地“十五五”重点项目空间需求，统筹纳入国土空间规划一张图，并实施建设用地规模总量管控，由省级政府统一协调使用。新增建设用地规模原则上不得超过盘活存量土地，且将优先保障重大项目和民生事业，原则上不得用于经营性房地产开发。 国内土地用途分为农用地、建设用地和未利用地。建设用地涵盖城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军用设施用地等。研究院解读认为，新政旨在限制建设用地的无序扩张，推动各地优先利用存量土地。然而，“原则上”一词的出现，表明政策仍留有余地，意在引导土地资源向产业民生等领域倾斜。 古瑞数字研究中心总监分析指出，不应将此简单理解为暂停房地产供地。近年来，一二线城市，尤其是一线城市，房地产开发用地更多来源于旧城改造（即盘活存量建设用地），新增建设用地供应比例相对较小。过去两年，自然资源部一直强调要合理控制新增商品房用地供应，去化周期过长的城市需大力盘活存量。但与此同时，又出现了松绑限速令、允许投放低密度宅地的现象。 为了减少存量土地，国家曾支持地方政府通过收回、收购、市场流通转让等方式盘活闲置土地。然而，由于地方财力不足，进展较为缓慢。据中职研究院统计，截至今年二月末，已有二十八个省市公布计划使用专项债收购闲置土地，拟发债额超七千七百亿，但实际发行额仅约三千三百五十亿，占比四十三%。 去年楼市承压，核心城市为稳定市场预期，优化供地结构，按计划出让了部分优质宅地。然而，一些国投资者拿下地块后却迟迟未开工，这增加了长期的潜在供应规模。截至二零二五年上半年，中职研究院数据库显示，在两千多个城市中，有超过一千个城市存在大量土地未被有效利用。过去几年，土地市场成交量低迷，如今只有核心城市核心地段的优质地块，才能激发房企的拿地意愿。 ### 房地产政策调整与地方创新实践 今年房地产政策重心进一步转向。三月五日，《政府工作报告》提出，今年要着力稳定房地产市场，坚持因城施策，控制增量、去库存、优化供给。值得注意的是，报告中未提及“保交楼、稳民生”的表述。这一提法最早出现于二零二四年九月的最高层会议，随后在中央经济工作会议和二零二五年《政府工作报告》中反复强调，预示着市场能否止跌已成定局。 楼市的深度调整导致地方政府卖地收入锐减，不少地方政府正积极寻求对策。广州市近期的一项新尝试——“策划式供地”，允许房企在土地挂牌前就参与规划设计。广州市于十三日举行的春季土地推介会吸引了七十一家房企。广州土地开发中心主任表示，欢迎企业提前介入，在规划指标优化、配套设施完善、项目定位等方面提出建议，政府将全程配合，全力支持企业为地块“量身画像”。 传统土地拍卖模式下，政府先制定规划条件并挂牌出让，开发商竞价拿地。一旦确定，后续调整空间有限。在市场火热时期，这种模式运行顺畅，但随着市场深度调整，规划与市场需求之间的错配问题日益凸显，导致一些地块最终流拍。即使地块成功出让，房企在后续产品设计和规划调整中仍面临不少限制。 广州市自二零二一年以来，土地出让金已连续五年下降，其中有三年降幅超过百分之三十。去年，涉宅土地出让金为五百零六亿，仅为二零二零年的四分之一。面对新形势，广州市强调“精准供地”。今年推出的宅地，在设计时综合考虑了市场需求、企业投资意愿及改善型住房需求。地块规模明显小型化，用地面积在二点五万平方米以内的宅地占比达百分之五十，建筑面积在五万平方米以内的地块占百分之三十六，接近一半。宅地的容积率低于二点五，这种小体量、低密度的地块更符合当前房企审慎投资的节奏，也有利于开发改善型住宅。 今年广州供地结构变化明显，宅地供应建筑面积同比减少百分之七。工业用地和商服用地供应分别增长百分之七十和百分之九十六。这些地块主要分布在广州国际金融城、广州人工智能与数字经济试验区、广州南站商务区、白云新城、广州大学城以及南沙庆盛枢纽等重点区域，这些区域被视为广州未来产业和总部经济的重要承载空间。 当前，许多地方政府在土地出让前已加强与房企的沟通。杭州市根据市场反馈动态调整宅地规划指标，深圳市在产业用地中探索定制化供地，根据企业需求设置土地条件。成都市在土地推介阶段强化了前置招商，在地块挂牌前与潜在投资方沟通开发方案，以提高成交率并降低风险。 然而，企业提前介入的资格如何界定？政府与企业之间在规划指标和配套条件上的协商机制如何设计？相关信息如何保持公开透明？这些方面尚无明确的制度安排。对房企而言，关注的重点仍是地价水平和销售去化预期。 ### 地方政府债务化解进展与挑战 二零二三年七月启动的新一轮地方一揽子化债已推进两年多。当时，圈定了十二个债务高风险省份，包括天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏。 吉林省省长日前在两会上表示，二零二五年吉林省已成功退出地方债务，重点省份高风险金融机构实现全面清零，并大力推动农信系统改革化险。吉林农商行已挂牌运营，金融生态持续优化。吉林省预计将迎来更多国家政策支持。 一些省份的融资平台存量经营性债务虽然会受到政策支持，能够保障本金接续，但新增融资则受到严格限制。部分地方出于解除新增融资约束的迫切需求，表现出强烈的退出意愿。例如，宁夏去年三月在全国两会期间表示已符合退出条件；内蒙古去年七月称要巩固退出地方债务重点省份的成果；青海今年一月在政府报告中提出确保今年实现退出。 根据“化债”要求，地方融资平台需在二零二七年六月底前完成退出，并在二零二八年底前实现存量隐性债务清零。不少省份希望能够提前完成目标。例如，河南提出二零二六年完成地方政府融资平台退出；江西省表示将推动剩余地方政府融资平台全部退出；安徽省也称将推进地方融资平台出清，探索建立退出后的监管和评价体系，引导平台改革转型，防范经营性债务风险。 吉林省表示，将在二零二六年全面出清单一功能的政府融资平台。新疆宣称二零二五年完成存量隐性债务的全部化解。陕西省计划在二零二六年加快融资平台市场化转型，力争实现存量隐性债务清零。甘肃省表示将用足用好化债政策，推动有条件的省份提前清零隐性债务。 然而，一些深层次问题制约了化债工作的有效性。全国两会上，人大代表、中国人民银行河南省分行行长王军坦提出了《完善地方隐性债务监督问责制度机制》的议案。他指出，当前化债工作已进入攻坚期，许多地方面临财政收支压力大、项目收益不足、资产盘活困难、偿债接续不畅等问题。市场上出现了虚假化债、账面腾挪、拖延处置、边化债边新增等违规行为。部分地方出于政绩考核、责任追究等顾虑，隐瞒不报隐性债务，导致国家政策制定和效果评估的科学性、有效性大打折扣。 他强调，完善地方隐性债务监督问责机制，有利于全程监管化债方案、资金使用、资产处置的进度和成效，确保中央各项化债支持政策精准直达、规范使用，从而推动隐性债务的全面彻底化解和风险有序出清。 ### 社区供水难题：十年井水引发的担忧 上万人的小区近十年都在饮用井水，这令人难以置信。河北省张家口市万全区西豪丽景小区住户李先生反映，入住小区八年多后，在去年十一月与邻居聊天时才意外得知小区供水来源是自备井水。他最初不相信，便向物业公司询问供水来源。物业工作人员称，当年此处为荒地，小区自行打了井，水价每吨三点九元。后来，李先生在小区附近数百米外看到了基建的井房。 李先生表示，井水水垢和虫卵较多，家中热水器已更换两次，并安装了多级过滤器。他担忧水质问题，曾向区卫健委反映，答复称物业经过两次供水处理后水质达标，但一直未见到检测报告。他随后又向区水务局、政府办等部门反映，希望能尽快用上自来水。 李先生的住宅于二零一五年交付，小区共有约三千六百户，居民上万。开发商工作人员表示不清楚十多年前打井的具体情况，公司目前处于收尾阶段，建议咨询小区物业。物业公司多名工作人员表示，他们也不清楚当年为何没有接通自来水而是选择打井。供水部门称，今年六月将开通自来水，公司已多次去函催促。 全区政府办回应称，今年应该可以开通建设，预计需要四个月左右，具体事宜可咨询水务部门。水务局表示，供水公司年前已开工，正在克服困难加紧施工，预计六月可开通自来水。当记者询问打井供水是否合规时，水务局人员表示，这可以说是一种违法行为。该区域以前属于桥西区，他们不清楚小区是如何审批和验收的。目前不能立即关停井水，否则居民将面临无水可用的困境。政府考虑到居民用水是民生大事，只能等待自来水接入后再行关停。 水务局此前曾书面答复，李先生所在小区C区存在未经许可擅自打井取水的行为。该局已于二零二五年十一月向当地街道办筹委会和万全区城管执法局发送了关于关停西豪丽景小区自备井的函。水厂预计二零二六年六月底前竣工，待供水能力提升后，将立即关停自备井及管网连接。 万全区城管局执法局十三日通报称，针对媒体和网友反映的问题，该区高度重视，此前已启动该区域供水能力提升改造工程，目前正在加紧推进，预计六月底前实现自来水接入。自小区入住以来，每年均组织专业机构检测井水水质，结果均符合国家饮用水标准。 ### 地产界大佬滞留境外与债务困境 近期，又有地产界大佬被曝长期滞留境外。建业集团董事长胡宝森自二零二五年下半年起滞留香港，至今未归。二零二一年，一封三千字的“求救信”将胡宝森和建业地产的危机首次暴露于公众视野。报告中，建业集团初步估算，因汛情和疫情影响，总损失超五十亿元，并呼吁政府尽快偿还多年来拖欠的各类款项。 截至二零二四年年末，建业地产的借贷总额已超过二百四十亿，但其现金及等价物仅为三点六五亿，现金短债比仅零点零二。去年九月，郑州中院判决胡宝森对建业员工的信托产品承担个人连带责任，需与建业控股等主体共同支付超过十一亿五千万。其名下的建业股票、海南三亚游艇等资产均面临被强制执行的风险。 胡宝森去年年终赴港处理中原建业复牌事宜后，便再未返回。今年管理年会也打破多年惯例，仅以视频连线方式参加。目前，他在香港处理离岸债务重组和资本运作。他利用香港离岸公司 Joy Bright 的独立性，自复牌以来，累计减持套现超九千万港元，引发巨大争议。与此同时，上千员工投入的信托理财产品出现暴雷，多人被欠薪长达六至十个月。 胡宝森是河南濮阳人，一九五五年六月初出生，是河南房地产行业的重要人物，被称为“河南王”。他曾带领建业集团完成四家子公司香港上市，以省域化发展战略著称，业务覆盖河南一百二十二个县市，并长期支持河南足球发展，公益捐赠累计超十亿，曾获全国抗击新冠民营经济先进个人等荣誉。在员工和债权人眼中，老板迟迟不回郑州本身就是建业真实情况最敏感的风向标。 此外，阳光城集团的创始人林腾娇也滞留香港，参与公司决策的频率已从每周三次视频会议降至每月一次。她出走的一个直接原因与一笔涉及东北某银行的数亿债务纠纷有关。此前，泰和集团董事长黄奇森也因与该银行有类似债务问题而失联。林腾娇吸取教训后，选择主动离境。 今年开年后，中粮控股实控人杨建也被传出数月未出现在公司总部。他最后一次公开讲话是二零二四年一月的经营工作总结会议，但官方公众号未见任何会议现场画面。知情人士表示，杨建目前仅在与核心高管的个别会议中以视频方式现身，但其具体位置不明。 旭辉控股董事长林忠在二零二二年公司爆雷后，近三年时间未公开露面。近期也有传言称其滞留香港。 ### 香港资本市场操纵与内幕交易打击行动 三月十二日，香港证监会与廉政公署联手，启动了代号为“熔断”的执法行动，旨在打击由券商高管与对冲基金内外勾结形成的“配售加做空”内幕交易黑产业链。此次行动搜查了十四处地点，包括两家证券公司和一家对冲基金的办公室及相关住所，并逮捕了六名嫌疑人（四男两女），年龄在三十五至六十岁之间。 此次行动不仅涉及超四百万港元的商业贿赂，更因涉案人员直指中信证券、其香港子公司以及国泰君安国际等头部中资券商的高管，在业界引起了震动。据称，涉案高管收受对冲基金“时空人”超四百万港元的贿赂，为其提前泄露多家香港上市公司的配售机密信息，对冲基金借此卖空获利约三点一五亿港元。涉案人员涉嫌行贿受贿、洗钱、内幕交易等罪行。 在香港资本市场，上市公司宣布配售通常被视为短期利空，因为这往往伴随着折价发行，并会稀释现有股东权益。作为配售项目，承销商或核心参与方（涉案的两家券商高管）提前掌握这一机密，并将其泄露给对冲基金管理人。在配售消息公开前，该基金便开始建立空头头寸。 一种常见的操作方式是传统的融券卖空：即向券商借入股票，在市场高位抛售，待股价暴跌后，在低价买回股票进行平仓，从中赚取差价。另一种方式是运用卖空股权互换合约。这种场外衍生工具允许对冲基金与金融机构订立互换协议，不仅能利用极高的杠杆成倍放大做空收益，还能巧妙地实现隐身操作。 去年下半年以来，已有数名香港交易所、香港证监会人员、证券经纪及网络名人因涉及内幕交易而遭到调查。此次案件中，券商高管涉嫌收受对冲基金“时控人”超四百万港元的贿赂。有香港投行人士评价，中资券商或许因大幅降薪，导致一家投资投行的 ECM 主管可能为了区区四百万港元而铤而走险。也有中资投行人士认为，目前披露的金额可能只是冰山一角，具体情况仍有待进一步调查，或许还有更深层的利益输送细节未被查明。 万德数据显示，二零二五年全年香港市场共有四百三十五家港股公司完成配售。在中资承销商中，国泰君安国际、中信证券（及其香港子公司中信里昂）的项目数量较多，分别不少于九家和七家。此次风波不仅为近年来在香港市场快速发展的中资券商敲响了内部合规与风控的警钟，也再次向市场释放了香港监管机构捍卫市场公平、严打利益输送的强烈信号。这番通报，或许才仅仅是开始。 好的，本期参考信息就是这些，我们下周再见。