--- author: 小翠時政財經 date: '2025-11-19' guest: '' layout: post.njk source: https://www.youtube.com/watch?v=O50gDVuMhs4 speaker: 小翠時政財經 tags: - bank-direct-sales - non-performing-loans - real-estate-market - financial-risk - price-stabilization title: 銀行直供房：中國房市自救與金融風險的兩難 summary: 分析中國銀行業直供房現象，探討其背後不良貸款壓力、監管挑戰及對房價維穩策略的衝擊。指出銀行自救與樓市崩盤的兩難局面，及政府在保銀行與保房市間的艱難抉擇。 insight: '' draft: true series: '' category: macro-economy area: finance-wealth project: [] people: [] companies_orgs: - 農業銀行 - 建設銀行 - 交通銀行 - 蘭州銀行 - 吉林銀行 - 中國銀行 products_models: [] media_books: [] status: evergreen --- 大家好，歡迎回到小翠時政財經。今天是美東時間2025年的11月18日。今天我們要聊的是近期發生在中國房地產市場上的一件稀奇事，叫「銀行直供房」。簡單來說，就是銀行在出現壞賬、借款人無力還貸之後，不再走傳統的法拍程序，而是直接把抵押房產過戶到自己名下，再低價掛牌出售，來加速處理不良資產。 其實這種事並不是今年第一次發生。過去兩三年裡，各大銀行就已經在悄悄這麼做了。但今年，各大銀行買房的數量突然暴增，甚至出現了有些銀行一次性拋出上千套房源的事。這就對房地產市場造成很大的衝擊。那麼，為什麼銀行親自下場賣房呢？為什麼他們開始急著清倉？這背後，不僅涉及銀行體系的不良貸款壓力，更踩到了監管紅線，還可能直接衝擊政府對房地產價格的維穩策略。所以這期視頻，我們就來拆解一下「銀行直供房」現象，看看這件事背後，究竟暴露了哪些經濟現實，我們又該從中看到哪些風險信號。 ### 銀行直供房的規模與動因 首先，我們來瞭解一下今年銀行直供房現象到底規模有多大。根據第一財經的報道，國內主要的資產交易平台，**阿里資產**和**京東資產**上，包括**農業銀行**、**建設銀行**、**交通銀行**，以及**蘭州銀行**、**吉林農商行**、**蘭州農商行**等多家銀行，均在開展直售業務。其中，地方城商行和農信社的掛牌規模尤為顯著。比如**蘭州銀行**，單單在京東資產平台上的數據，2024年就掛牌出售了1,130套房產，2025年增至1,779套；**吉林銀行**掛牌數超過2,000套；**天津銀行**掛牌數接近1,300套。 2024年上半年以來，**四川農信系統**掛牌出售的房產數量超過25,000套；**遼寧農信系統**累計掛牌直售的房產標的，有11,000套。銀行除了直接出售房產，他們甚至還拍賣房屋租賃權，來盤活不良資產。比如**中國銀行佛山分行**11月10日就拍賣了一套住宅的租賃權，起拍價861元每月，租期一年。可見銀行是非常積極的在處理自己的不良資產，能賣的就賣掉，賣不掉的也要租出去。而且我們會發現，越是小銀行，像農信社、城商行，他們賣出來的直供房就越多，可見他們的經營壓力是最大的。 那麼，銀行為什麼開始用直供房的方式處理不良資產呢？原因其實不複雜，但背後牽扯到的經濟壓力，比大家想象的可能更嚴重一些。 首先，銀行傳統的處理不良資產的方式，現在已經失靈了。過去十幾年，銀行如果出現壞賬，那麼按照監管規定，抵押物必須走司法拍賣流程，除非三次拍賣都賣不掉，那麼銀行才可以以物抵債。但是現在，法拍房市場冷清的不得了。根據行業機構的數據，2025年6月，法拍房供應規模3.2萬套，創年內新高，但成交只有3,215套，成交率只有10%。在這種行情下，我們可以推測出，如果銀行繼續走法拍程序處理不良資產，10套房產9套都得連續拍3次，最後還是流拍。一套流程走下來，至少拖兩年，結果房子還是壓在銀行手裡處理不掉。 那對銀行來說，我還不如不拍賣呢。直接把房產過戶到自己名下，然後自己再把這房子賣了，多少還能拿回一點現金，也不用被拖兩年，消耗大量的人力物力財力。如果銀行自己下場拍賣，房子還是賣不掉，那銀行乾脆自己做房東，把房子出租，多少能賺點租金，總比空著好吧。所以大家看，銀行走到今天這一步，都是被現實逼出來的。 其次，在中國，越小的銀行，抗風險能力就越差。尤其像農信社、城商行，本身的資本金就很薄。房地產暴雷以後，壞賬一下就增加了。這些銀行不能像大銀行一樣，把壞賬藏起來、拖延時間、等經濟復蘇。他們必須盡快把壞賬出清，否則小銀行自己就被拖死了。這也解釋了為什麼直供房的大頭，幾乎都來自農信社和地方城商行。 第三，銀行心裡都知道，中國的房價還沒跌到底呢。所以，這時候要想處理掉手裡的不良資產，他們只能快不能慢，拖一年就可能讓自己損失更慘重。房地產上行的時候，房產對銀行來說就是優質抵押物。十幾年前，銀行巴不得你還不上貸款，把房子過戶給銀行，銀行可以坐等房產升值。但現在房地產進入下行週期，那麼對銀行來說，這些原本是優質資產的，現在就變成了高風險庫存，必須主動清倉才可以保住現金流。 所以現在「銀行直供房」的出現，是銀行在自救的信號。當年監管為了防止銀行炒房，規定所有不良資產必須走司法拍賣程序，但現在這條紅線銀行已經顧不上了。在現實面前，監管也選擇了妥協。畢竟現在房價是看跌的，銀行基本沒有炒房的可能，他們只是在自救罷了。 ### 兩難局面：銀行自救與市場衝擊 但「銀行直供房」的出現，完全打亂了中國政府調控房地產的節奏。現在的局面非常尷尬：銀行不自救，會爆發金融風險；銀行一自救，也同樣會爆發金融風險。一根筋兩頭堵，這正是中國政府最頭疼的地方，兩邊都是雷，兩條路都走不通。 我們來把這裡頭的邏輯講清楚。首先，如果銀行不靠直供房自救，那麼他們的賬面上會一直積壓著大量的壞賬，抵押物價格還在不斷下跌，這意味著不良率會持續攀升，撥備壓力被動增加，資本充足率被侵蝕。小銀行最先撐不住，區域性金融風險率先爆發。說的直白一點，房價繼續跌，抵押物縮水，銀行資產端惡化，最後銀行爆雷。所以銀行什麼都不做，這條路走不通。 但問題是，銀行現在選擇大量拋售直供房來自救，也同樣存在巨大的副作用。銀行把抵債房一口氣砸到市場上，數量動輒成千上萬套，而且完全不在乎成交價是否划算。市場價200萬的房子，銀行150萬就願意賣掉。對銀行來說，這叫止損；而對市場來說，這就叫擊穿價格體系。一旦銀行全力甩賣房產，房價預期就會被徹底打崩。因為大家馬上明白了一個殘酷的事實：連銀行都不相信中國的房地產會馬上回暖，那房價怎麼可能已經觸底呢？這時候傻子才會去接盤。 這就直接破壞了政府調控房地產的總體思路。過去兩年，中國所有的救市政策都圍繞三個核心目標：穩預期、穩房價、穩市場情緒。限購鬆綁、降息降首付、認房不認貸，給房票、搞棚改。這些政策本質上就是為了拖住房價，不讓樓市出現斷崖式下跌。因為只要房價失控、預期崩掉，房地產會反過來拖垮整個金融系統。然而銀行，現在根本顧不上配合政府的調控目標，他們自己都快活不下去了。現在他們只想盡快把壞賬處理掉，不良資產多拖一天，都可能讓自己隨時破產。於是銀行批量拋售房產，要求極低，能拿回來幾個錢就算幾個錢。結果就是，銀行自救的動作，反而造成房地產價格的加速下跌。而房價一旦急跌，房地產又會反過來拖著金融系統同歸於盡。 所以大家會發現，現在的局面真的是尷尬極了：銀行不自救要爆雷，銀行一自救，房地產拖著銀行一起完蛋，兩條路都是死路。 ### 為何不重拾AMC模式？政府的兩難抉擇 那麼，當年四大國有銀行壞賬都堆天上去了，最後國家組四大AMC公司剝離他們的壞賬，為何現在中國政府不故技重施呢？反而默許讓銀行去市場上拋售房產來自救？他們就不怕房價被這些銀行的直供房給打下來嗎？ 其實答案很殘酷，那就是今天的中國政府，已經救不了那麼多銀行了。當年，之所以敢剝離四大國有銀行的壞賬，是因為經濟在上行期。90年代的壞賬問題本質上是存量壞賬，經濟在加速增長，新增GDP就可以不斷稀釋壞賬。所以中央敢一次性把不良資產打包，塞給AMC公司，讓經濟增長把爛賬慢慢消化掉。 但今天不同了。今天經濟下行，房地產長期走弱，抵押物價值持續縮水。在這樣的環境裡，壞賬不是只有存量的，而是每天都有冒出來的增量。你今天剝離1,000億，明天又冒出來1,000億，這是無底洞啊。現在銀行的那些壞賬，幾乎沒有什麼回收的價值，AMC公司如果接走，就跟買下一堆垃圾是沒什麼區別的。 其次，當年的壞賬集中在國有銀行，而今天的壞賬分散在幾千家小銀行。這麼多年經濟發展下來，銀行體量已經太大了。你現在要是讓財政繼續用AMC模式去兜底各大銀行，那就是把幾千顆雷，整整齊齊的搬到了財政部的腳下，財政根本接不住，也不敢接的。 所以財政眼下只能務實，集中資源去救大銀行、國有銀行，這些大機構牽一髮而動全身。但幾千家小銀行，任其自生自滅吧。現在大家就可以想明白，為什麼監管對銀行的直供房睜一隻眼閉一隻眼。監管的態度很明確：這些小銀行只能自己依靠市場的力量去出清壞賬，最後誰能活下來，全看自己的本事，政府愛莫能助。 當然，政府在保房地產還是保銀行之間，肯定選擇保銀行。因為風險排序是這樣的：如果銀行先倒下，那麼就可能導致金融危機、加地方政府危機、加信用體系崩塌。但如果房地產先倒下，那麼至少銀行還是在反應鏈後端，還有一點緩衝，說不定還能撐一段時間。這兩者相比，政府只能選擇次優方案，就是讓風險慢慢的在房產端先釋放，而不是直接先在銀行端爆炸。換句話說，房價可以再跌一點，但銀行絕不能先倒下。所以哪怕直供房會壓房價、擊穿市場預期，監管也只能默許，因為銀行手裡的定時炸彈威力更大，也更危險。 ### 結論 最後，我們總結一下，我給大家兩個結論。 第一個結論：銀行直供房，大概率不是鬧一陣就結束的事，而是會成為未來幾年銀行出清不良資產的常態工具。 第二個結論：中國樓市，也不可能再熬個一兩年就能復蘇，而是必須走完去槓桿的痛苦過程。這是一個時代的退潮，現在才剛剛開始呢。 好，今天的節目就到這裡。如果你喜歡我的節目，請記得點贊、留言、轉發，這會對我很有幫助。謝謝大家的收看，我們下期再見。