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author: 王红雨
date: '2025-08-29'
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speaker: 王红雨
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title: 2025年多伦多地产投资策略：为何不卖房是最佳选择
summary: 该文分析2025年多伦多房地产市场，指出周期底部标志为开发商退出。基于加拿大政府住房政策改变、建筑成本上升导致二手房低于重置成本、住房可负担性恢复期买家观望、以及预期利率下降等四点理由，建议投资者在2025年不卖房。文章详细探讨了CMHC政策影响、新房供给中断、需求端（新移民）稳定等因素，并对比历史数据，认为多伦多房地产市场已处底部，建议跟随市场拐点，避免“乌合之众”的投资行为。
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房地产市场具有周期性，其底部标志通常是开发商退出市场。识别这一底部后，2025年对多伦多地产投资者而言，最佳策略便是“不卖房”。

### 核心论点：2025年多伦多地产投资的“不卖房”建议
该建议基于四大理由：
1.  **加拿大政府住房政策的转向**：政府将主导住房建设，重点为廉租房，这将挤压商品房市场供应，并在大多伦多和大温哥华地区导致供应中断数年。在移民政策保持稳定的前提下，供需矛盾将日益凸显。
2.  **二手房价格低于重置成本**：大多伦多和大温哥华地区的二手房价格已出现下降，而建筑成本却在上升。这导致开发商若建设新房，其成本将高于二手房价格，预售困难，从而促使开发商集体退出市场。
3.  **住房可负担性的恢复期**：当住房可负担能力处于恢复阶段时，潜在买家通常会持观望态度。在这种环境下强行出售房产，必然需要降价，因此并非当前适宜的出售时机。
4.  **房贷利率压力减轻**：从2025年8月至2026年同期，利率很可能处于下降通道，房贷压力将随之减轻。届时，房产持有者可能会发现继续持有房产更为有利，甚至可能因房价上涨而不愿出售。

### 加拿大住房政策对市场的影响
加拿大政府的住房政策，特别是通过**Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)**提供的融资项目，对市场产生了深远影响。这些项目提供较长的还款期（如50年）和较高的贷款比例（如95%）。自2022年3月（加息之月）推出以来，随着利率攀升，传统融资渠道成本过高，促使许多开发商转向CMHC。

CMHC为其贷款资助项目命名为“CMHC廉租房精选项目”（CMHCm loan insurance select），其特点是低利率和长还款期。在利率上升的环境下，这是开发商维持生存并获得建房融资的关键途径。

CMHC select项目对**Purpose Built Rental (PBR)**（专门用于出租的公寓）市场的影响尤为显著，目前CMHC资助的项目已占该类房产的84%，远高于此前的40%以下。尽管仍有16%的开发商自行建设PBR，但能力已大大下降，未使用CMHC项目的建设变得极为困难。

然而，CMHC select项目存在一个致命问题：**必须建设廉租房**。项目规定必须提供一定比例（如15%-20%）的单位用于廉租房，即租金低于市场价。这对开发商构成挑战，因为在多伦多和温哥华等高成本地区，开发商难以以低于市场租金的标准建设并盈利。据CMHC官员访谈披露，每年CMHC需处理约50万个住宅单元的贷款申请，但因工作量巨大，通常优先处理300个单元以上的大型项目，小型项目（如将单户住宅改为多单元）处理速度较慢。此外，CMHC的资产负债表已接近满负荷运行，正寻求吸引其他金融机构共同融资。

CMHC官员还指出了廉租房标准过低的问题，例如在多伦多，要求20%的单位租金低于1600加元，这在当地几乎不可行。因此，CMHC的项目在多伦多和温哥华的实际批准项目数量极少，近乎屈指可数。

### CMHC项目漏洞与调整
CMHC廉租房精选项目因存在漏洞，常被投机者利用。最初，只要项目包含5套以上单元即可申请。一些投机者通过成立公司、凑钱购买临近的5套房产来申请贷款，声称以低于市场价出租，实则利用高杠杆（5%首付、95% CMHC贷款）购入多套房产。

2024年2月，CMHC突然关闭了这一漏洞，导致一些正在操作的投机者措手不及，不得不自筹资金购房。

自2024年4月起，CMHC又增加了一个“**rental achievement**”的条件。即使建筑贷款已获批95%，最终20%的贷款额也要等到所有单位全部出租完毕后才能发放。这意味着开发商实际需要25%的自有资金，而非原先预期的5%，这严重打击了高杠杆的投机者。部分开发商甚至只获批75%的建设贷款，剩余20%的资金发放取决于是否完成低价出租目标。

### 新房开工数据分析：多伦多供应中断
CMHC对市场的打压，特别是其占据84%的市场份额，导致多伦多地区的PBR建设量锐减。2023年，多伦多仅完成了1581个PBR单元，几乎濒临绝迹，这与许多人认为出租公寓大量建设会影响投资者回报的观点相悖。需要注意的是，这种情况主要发生在多伦多和温哥华，其他省份的PBR建设量仍有增长。

除了PBR，商品房（Commodity Housing）的建设情况也令人担忧。安省（Ontario）曾制定雄心勃勃的建房计划：
*   **2023年**：计划开工11万套，实际完成109,000套（完成99%）。但细究数字，其中98,350套是长期护理床位，9,879套是地下室加建。真正意义上的房产开工仅为89,297套。
*   **2024年**：目标提高至12.5万套。截至8月公布的数字为94,753套，但同样包含大量床位和地下室加建。剔除这些后，实际开工量仅73,462套，完成率58.8%，远未达标。

这一趋势显示，全国新房开工量整体上升，而安省新房开工量已连续三年下降。

此外，多伦多二手公寓价格已低于重置成本。这意味着新房售价将远高于二手房，导致开发商无法进行预售，也无力开工。库存的已建好公寓价格也低于其成本价，进一步加剧了开发商的困境。

从全国及各省份7月份的开工数据来看，全国同比增长3.7%至263,088套。其中，蒙特利尔增长21.2%，温哥华增长24%，而多伦多则大幅减少69%。这清晰表明，多伦多新房供给正处于严重且迅速的枯竭状态，与全国整体趋势背离。

商品房的预售情况同样惨淡。2025年7月，**GTA（Greater Toronto Area）**地区新房预售量仅为359套（包括独立屋、联排、半独立屋及公寓），远低于过去十年7月平均1941套的水平，销售量下降80%-90%。1月至7月累计预售量也仅3007套，远低于十年平均的17260套。

### 市场底部信号与历史对比
综合来看，多伦多新房市场基本停滞，约90%的开发商正退出市场。这是房地产周期触底的显著标志，其新房建设水平已回落至上世纪90年代（约1994年）的低谷。值得注意的是，1994年之后，多伦多房产市场触底反弹，当时情况与现在相似：开发商大量退出。从这一历史经验判断，多伦多房地产市场的低迷期当前正处于底部。

### 需求端分析：移民数量与购房能力
加拿大移民政策保持稳定，未来三年（2025-2027年）预计年新移民数量均高于疫情前水平（2025年39.5万，2026年38万，2027年36.5万）。新移民通常在登陆后数年内（10年内）达到65%的房屋自有率，与加拿大本地居民水平相当。过去五年（2020-2024年）已登陆约180万新移民，其中很大一部分将在未来购房。

2023年，新移民数量与新房建设的比例达到顶峰，每5.1个新移民对应一套新房，远低于加拿大人平均1.9居民拥有一套房的比例，表明新移民购房需求强劲且尚未完全释放。

### 住房可负担性与买家心理
住房可负担能力的改善，通常会导致潜在买家采取观望策略。当可负担性变差时，人们会因担心“永远买不起”而产生恐慌性购房情绪，推高交易量和房价。当前，住房可负担性正在改善，大多数潜在买家处于观望状态，这是正常的市场现象。历史数据也证实了这一点：房价上涨时人们着急，不涨则不急。

尽管买房能力正在好转，但当前交易量极其低迷，这主要归因于卖家主动撤回挂牌，减少了市场供应。潜在买家只有在着急购房时，房价和交易量才会恢复上涨。因此，建议潜在卖家尽量避免在2025年出售房产。

### 房贷利率前景
根据**Bank of Canada**的预测，2025年至2026年间，约51.6%的贷款续约者月供将增加（媒体常将其四舍五入至60%）。然而，值得注意的是，在2025年续约的借款人中，有11%的月供将降低；到2026年，这一比例将上升至24%。这是因为2023-2024年的贷款利率普遍高于当前。

更重要的是，随着美国**Federal Reserve**可能开启降息通道，加拿大央行很可能跟随降息。这意味着绿色部分（月供降低者）的比例可能会进一步增加，这更有利于现有房主继续长期持有房产。

### 总结与投资建议
数据显示，越来越多的加拿大人意识到当前卖房必须接受折扣价，无法实现房屋的全部价值。7月份，全国主动撤回挂牌的房产比例高达22.5%，近四分之一到五分之一的卖家选择观望，是因为他们看到了市场的转折点，且不愿折价出售。

房地产周期的底部通常表现为开发商退出市场。多伦多市场目前的情况是，新房预售和开工基本停滞，开发商已基本被挤出。这是一个显著的信号，表明房地产周期正处底部。

当前市场已进入“再不卖房价就涨”的局面，因此“不卖房”是最佳策略，这与一些“再不卖就卖不掉了”的观点恰好相反。

关于新移民数量减少的说法是一种误导。新移民数量并未减少，且已抵加的新移民尚未进入购房高峰期。

若加拿大央行跟随美联储降息，房地产市场的潜力将进一步释放，远未结束。目前是买方市场，卖家若坚持出售，只能接受打折。

最后，文章对比了2023年“卖股买GIC”的“乌合之众”行为，认为当前“卖房买美股”的心态与此类似，是一种群体盲从。建议投资者应跟随市场拐点，与大众反向操作。

**核心结论：2025年，请勿出售您的房产。**