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summary: 本文分析了中国高层住宅面临的诸多问题，从香港宏福苑大火等安全隐患，到房屋质量、维修费用、产权年限以及拆迁重建等方面的挑战。文章指出，由于建筑质量、维护不足以及土地所有权等因素，中国的高层住宅可能面临快速贬值和难以重建的困境，并探讨了与其他国家高层住宅所有权模式的差异。
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title: 中国高层住宅的潜在危机：从香港大火到产权陷阱
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### 中国高层住宅的火灾隐患与楼房质量问题

大家好，欢迎收看夸克说，我是夸克。上期节目我讲了中国的城市为什么基本都住楼房，并和其他的一些国家进行了对比。因为时间所限，关于楼房的种种弊端，只讲到了上世纪70年代以来，各国的拆除高楼运动，并没有详细展开。然而，刚过了两天，位于香港大埔的鸿福院，就发生了香港44年来最严重的火灾。

这让人不能置信。你以为这只是偶然现象吗？并不是。就在两天前，位于香港铜锣湾的移动商场外墙也发生了火灾，原因疑似漏电。然后是11月11日的吉隆坡双子塔，10月29号香港启德地盘的一处工地，10月28号的新加坡金沙酒店。并且就在全网热议香港大火这两天，北京也最少有4栋高楼发生了火灾，包括朝阳区长营和传媒大学附近的双桥。只是因为伤亡没那么严重，新闻也不报，讨论人少而已。

有人可能要说，你不能光说楼房着火啊，那之前加州大火，夏威夷大火，那么多house不也着了吗？您说的对，house确实也会着火，但这里有两个差别：一是楼房着火，往往是因为一个人的疏忽，就殃及一整栋楼，几十上百家住户，而大部分的独栋着火，其实是烧不到周围邻居的；然后就是在火灾中高层住户通常很难逃生，而house就不存在这个问题。

并且除开火灾，楼房相比于独栋或者一户建，还有很多弊端。接下来咱们就来具体聊聊楼房都有哪些问题，以及为什么从保值增值的角度来看，高层住宅并不是一种好的资产，甚至可以说是投资陷阱。

### 产权年限与房屋寿命的矛盾

咱们都知道，中国的房子最多只有70年产权。如果从你拿到钥匙那一刻算起，可能只有五六十年，但一个很多人都忽略的点是，大部分城市住宅的实际寿命远低于70年，也就是其实都熬不到产权到期。

关于楼房的说明，咱们可以拆分成两个部分：一部分是核心结构，另一部分是生命支持系统。先说核心结构，也就是它的钢筋水泥框架。理论上它的寿命可以达到50年，甚至更高。当然，这只是理论上，因为现实中很多开发商都会偷工减料，甚至用海砂盖楼。比如这种楼谁敢住啊，哪天就楼歪歪了，赶紧出手吧。当年红遍全国的恒大亩花岛，被业主爆出高度疑似豆腐渣加海沙楼。

海沙中超标的氯离子会严重的腐蚀钢筋，钢筋是楼房的骨骼，倘若钢筋被腐蚀，建筑物就好比一个人得了软骨病，骨质疏松，轻则瘫痪，重则大家自行脑补吧。

当然，即便你运气好，买到的房子框架没问题，也不意味着万事大吉。因为真正决定你居住体验和房子价值的是它的生命支持系统，包括电梯、供水加压系统、水管系统、电力系统、燃气系统、外墙防水和保温层等等。而这些系统都是使用年限相对较短的易耗品。这里我列了个表，大家可以看一下，从图中我们可以看出，绝大部分系统的设计寿命都在30年以内。如果把房子看做一个人的话，那他这辈子大概会有三个坎。第一个是15年，电梯、水泵和外墙在这个阶段都会频繁出问题；然后是25年，这时候电梯基本上是必须换，变压器也要换，外墙也得大修；最后30年以上算是步入老年期，到处都是毛病，隔三差五就得修。

那这种维修得花多少钱呢？我给您算笔账，以北京为例，一栋二十几层的塔楼，光换两部电梯就得七八十万，二次供水系统改造得150万，外墙面翻新差不多300亿平米，平摊到每一户，您算算得多少钱？

就以这次香港发生火灾的宏福苑为例，它是42年的老楼，最大的户型也只有44.9平米，火灾前正在翻修，并且就在去年7月，他刚启动过一次耗资3.3亿港币的大维修，除开维修基金支付的部分，平摊到每户需要缴纳的维修费高达16到18万港币。45平米不到18万维修费夸张吗？以上的费用还得是在没偷工减料，房子也一直正常维护的情况下。基本上1998年房改以后建那批楼都已经过了第二个坎，开始迈入晚年。这里我可以大胆预测一下，未来十年，全中国的楼房都将会进入一个问题的集中爆发期。

### 国外高层住宅的对比与借鉴

有人可能会反驳说，我看台湾、新加坡、韩国、日本有很多楼房啊，包括你们北美，也有不少高层公寓楼，他们的问题难道都集中爆发了吗？是这样啊，首先除了香港大部分国家，即便是人口密度较高的大城市，高层住宅的比例也远低于中国。以多伦多为例，基本就是down趟北约克和young ton这3块，这和中国城市那种遍地高楼的情况完全不同。

其次是高层住宅的所有权形式不同。以加拿大为例，楼房通常分两种，一种叫apartment，翻译过来就是公寓，是由一个开发商或者机构全权拥有。他们建楼不是为了卖给你，而是为了长期收租，然后这栋楼的维护电梯更换，外墙翻新的所有费用都由这个单一业主来承担。我刚到加拿大的时候，住的就是公寓，这种呢有点类似中国之前的单位福利分房，或者后来的公租房。除开公寓，还有一种叫condo，可以翻译成共管公寓。这种是可以个人购买，每套房都有单独产权的，接近国内的普通商品房。

如图所示是census 2021年的统计数据，我们能看到公寓内在加拿大整体住房市场中的占比是38%，其中apartment的数量是condo的2倍。也就是说，3分之2的公寓是机构在管，个人持有的condo只有3分之1，而中国的情况正好相反，绝大部分楼房都是私人持有的condo，公房比例很低，而这个比例上差异会造成两国在高层住宅这个问题上面对截然不同的复杂度。

上周那期节目里，我曾经提到过，上世纪70年代以来，世界各国都针对高层住宅，有过一轮拆除潮，但这个拆除主要指的是apartment，原因也很简单啊，apartment只有机构这么一个业主说拆就拆，只要楼梯老化住起来不安全了，公司拍板立马就能拆重建，但康就不同了。一栋康可能有上百个业主，你要想拆就得投票，只要一小部分人不同意，你就拆不成，非常麻烦。以上海是公布的城市更新条例为例，他要求95%以上的业主签字才能生效，你都别说同不同意了，万一这栋楼里有几家人出国定居了，联系不上，你这个楼就拆不了。也就是说遇到严重老化或者危房等问题，最棘手的其实还是condo。

注意啊，前面咱们说了，加拿大的公寓只占整体住房的38%，其中只有3分之1是condo，也就是12%左右。并且在这为数不多的康里，五层以上的高楼套只占了36.7%，而五层以下的第一层condo则占了6%。要知道，低层con,因为楼体的自重低，不仅维护成本远低于高层，不用装电梯，即便遇到大修或者拆除，因为户数少，协调起来也容易越多。整个算起来，加拿大拆起来比较麻烦的高层condo,只占整体住房总量的4.6%，相比之下，中国五层以上非公房的高楼占比多少？不用我说了吧？

并且这里还有个差异，那就是加拿大的condo,是业委会管理，得到授权的业委会和中国小区的物业运作方式上也有很大的差异。首先，加拿大康收的condo费和中国小区的物业费就不是一回事。简单说，加拿大的con费收上来以后，会明确分为2块。一个是日常运营，包括安保公共区域的清洁和水电开支，这个类似于中国的小区物业干的事。还有一块呢叫强制储备金res fund占大头，这是专门存起来应对未来大修的钱。国内的小区其实也有这么一笔钱，叫住宅专项维修基金，只不过它不是每月收，而是在购房时就一次性缴纳，存到了各地的住建局和房管局，大概占总房款的2%到3%。也就是说，这笔修房子的钱，加拿大是这个康楼的业委会，在管，一旦房子该修了，业委会就能拍板。而中国呢，是政府在管，该修楼了，物业是没有资格取这笔钱的，等业委会向政府提申请打报告，批准了才能动这笔钱。问题是你如果在国内参与过业委会的筹建和申请，就知道要成立个业委会该有多难，因为有关部门会各种阻挠，这导致中国的绝大部分小区，其实都是没有业委会的，只有个物业负责日常运营。前面十几二十年楼体即便出问题了，只要没有严重到危房的程度，都没人管，并且即便冲破重组阻挠，成立了业委会，因为钱不在自己手里，还得报告审批，也会导致这个维修过程一拖再拖。

相比之下，加拿大是怎么做的呢？首先，法律强制规定，康斗协会每3到5年必须聘请专业工程师给每个项目评估，并提交储备金研究报告，报告会精确的预测未来30年内，大楼所有的核心部件，比如屋顶、电梯、主机、锅炉、外墙、密封胶，分别何时报废，需要多少更换费用。然后他们会把这笔钱均匀的分摊到每个月的康do费里，也就是说，他会提前算好账，并在平时定期维护，确保整个大楼各方面的运转良好，不至于等到老旧都不成样子了，才来大修，面临维修资金不足的问题。这也是为什么北美这边的楼，无论apartment还是康do，哪怕楼林很老，保养的也都不错的原因。

怎么样？是不是完全看不出有将近70年的楼龄？包括我之前住的公寓，71年的楼，保养的也都很好。不仅是北美，香港的很多老楼也都维护的很好。在那地，很多城市，30年的楼已经是老破晓了，人人见而避之，但在香港四五天的楼还是香饽饽。为什么香港四五天的房子还能保养的这么好的，答案全在这里。 你看看700多万的维修额，就是由业主一起负责。这个每隔几年就做一次，为什么将港四五天的房子还能还的这么好呢？答案全部是所有业主一起努力的结果，但你再看看中国那些平时不保养的房子都成什么样了？

如果将房子比喻成人，其他国家的做法是定期体检，平时经常做运动，而中国的做法是，前面完全不检查，胡是海塞等，觉得身体不舒服了，去医院检查癌症晚期，更不必说两者从工程质量这个起跑线上就已经不是一个级别了。而这导致的结果就是中国的楼房贬值非常快，很多三四十年的房子就已经几乎要成危房了。并且这样下去还会出现一种局面，那就是由于老化速度快，居住体业下降，原本的第一任经济条件好一点的业主会逐步搬出小区，将房子租出去，而租客越多，就越不爱惜房子，小区的环境也就越差，会倒逼更多业主加速撤离。到最后，小区就会恶性循环，一路奔着贫民窟的方向狂奔。像我叔叔就经历这个过程啊，他原来的房子位于市中心最繁华的地段，但几十年下来，因为缺少维护保养，已经烂得没法住人，只能卖了，换了郊区的新房。现在那种老楼已经基本上见不到原来的业主住的，都是附近做小生意的，或者刚毕业大学生。

### 土地财政与高层住宅的未来

那这种差异到底是怎么产生的呢？或者说为什么中国就不能也效仿一下其他国家给高层保养的好一点呢？原因其实也不复杂啊，大部分的国家地方财政主要靠房产税，而房产税是每年一次按房屋的评估价值交的。试想一下，如果你的condo也跟中国这样从不保养，贬值很快，那政府收到的房产税是不是也会大打折扣？所以政府就会从制度上想办法督促你好好保养房子。

而中国呢，地方主要靠土地财政卖地，而卖地呢，是个一锤子买卖，相当于一下子把未来70年的钱都收了。既然钱都收了，那你的老房子贬不贬值？关我屁事啊，我巴不得你的房子越破越好，这样才会有人抢着买新房啊。

除了日常保养，中国高楼面临的另一个也是最严重的问题，就是危房或者产权到期时的拆除问题。

前段时间，墙内都在热议一个话题，就是老楼的原拆原建。这里先交代一下背景啊，就是国内的居民楼，不是70年的产权嘛，但其实绝大部分情况下等不到70年，一般也就40来年，这楼就已经差不多成危楼了，得强制拆除。十几二十年前，因为大部分房子房龄还没到，这个问题还不突出，但随着时间推移，这两年越来越多的房子步入了前面提到的第三个坎，有些甚至连主体的框架结构都出了问题，成了彻彻底底的危房。要割以前这种情况很简单，拆迁、补偿货币或安置，再不计，给房票也行，但最近这两年，随着房地产彻底熄火，没人拿地搞开发了，危房的问题又不能不解决，于是就推出了所谓的原拆原建。

按照官方解释，原拆原建是指在政府的引导和政策的支持下，居民业主作为主体，通过自愿协商的方式，对符合条件的老旧住房进行拆除，并在原址重建，以改善居住条件。但到了具体执行层面，又可以分为两种情况，一种是政府主导，一种是业主自筹。

所谓政府主导，是指主要由政府出钱拆除重建，通常是区域级的财政出80%，是危改专项基金出20%。原来几层几户，现在还是几层几户，面积也基本上保持1比1还原。比如你原来的房子是20平，现在拆除重建，还还你20平，业主基本不用出钱。像这些年官方宣传最多的几个原拆原建的样板工程，比如上海的彭浦新村，就属于这种情况，但这种情况，基本只针对老公房，也就是之前各单位的福利分房或者经济适用房。并且即便是老公房，绝大部分房子也是享受不到这个待遇的，得看你当地的财政状况，像北京、上海这个比例会高一点。其他地区，哪怕浙江这种富裕省份，也大都只能自筹业主自己掏钱。

而且即便是北京、上海，如果是非核心区域，比如北京丰台区的马家铺、68号院，原铁道部的职工宿舍，80年代老楼，最后的自筹比例也高达55%,平均每户补了26.8万。除开政府主导，还有第二种情况，就是业主自筹，基本上所有的商品房，包括绝大部分的老公房都属于这一类。比如，浙江首批业主自筹的原拆援建项目，浙工新村，也就是原来浙工大的家属楼，2023年开工，业主们自筹了4.7亿，平均每户掏入将近100万。

说到这，您可能发现了个问题啊，一套房才住了30多年，就要推倒重建，自己还得掏大几十万，这谁受得了啊？恭喜您，您发现了问题的关键。事实上，这种30到50年就变成危房的老公房非常非常多，按现行政策，政府都是鼓励你业主自筹的，并且签约率要达到90%甚至95%以上才能动工。问题是这些老公房大量都是以前倒闭的国营工厂宿舍，住的要么是老人，要么是本身就没什么钱，还有些人很早就搬走了的。这种情况下，你想让他们为一套危房一次性掏几十万，还要90%以上签约可能性高嘛。你别说掏几十万重建了，就看那些商品房小区，平时物业费能收上来90%嘛。所以业主自筹这种模式听起来很美，但实际操作难度极高，绝大部分的老旧危房，到后来只有两种结果，一是因为签约率太低，愿意出钱的人太少，是大家继续冒死住在危房里，等70年到期；二是房子在威的太厉害，政府强制拆除。像前面提到浙工新村项目，之所以能动工，也还是因为老业主都是大学教授和老师，出得起这100万，素质也比较高，这种情况可以说是千里挑一，并且即便是这个项目，也是前后扯皮垃圾，经过了11年才最终动工的，像之前的上海普陀区甘泉三村、广州越秀区北京路新华坊自筹费用不到20万，但最后都因为签约率太低，只能继续将就住着。

也许是考虑到大多数老旧小区的住户出不起这个钱，从2020年开始，住建部、国务院又多次发文，提出了一种新的老楼为改模式，叫增容置换。简单说就是引入一家房地产开发商，把楼推着重建，但要增加容积率。比如原来6层的房子改建成16层，多出来的10层开发商就能以市场价对外出售，弥补拆除重建的改造成本。这么一来，业主不用出钱就能住新房，房产商也有利可图，还减轻的财政压力，一举三得。当然，业主也不是完全不用掏钱啊，因为要重新设计户型，到手的新房往往要比原来面积大，多出来的部分，你还是得按市场价给钱的。比如广州花都区集群街，北京西城区华批厂活同8号楼，补差价的标准都在3到4万0平。但这里要说明的是，之前老楼公摊比例是很低的，基本上接近于零，而重建以后是要考虑公摊的，也就是说你可能补完差价，房本上的面积增加了，但实际使用面积没变，甚至可能比之前更小。

除此以外，增容置换还有更大的问题，那就是因为容积率提高，人口密度大幅增加，居民的实际生活体验会严重下降，你就想想啊，你这个楼间距原来是为5层楼设计的，你住5楼，还能看见阳光，现在一下子变成15楼，25楼，下面的住户还能看见阳光嘛，怕是被子都晒不干了，对吧？除此以外，还有一大堆问题啊，比如绿化率降低、人均公共空间变少，电梯噪音、停车位变紧张等等等等，但这些还不是最要命的，因为增容置换好歹还能解决一部分问题，最要命的是，最近这20年来盖的高层和超高层商品房，因为五楼的房改成15楼，开发商还有利可图，愿意入场，但25层、35层的，像图中这种六十几层楼的，最后谁来接盘？更要命的是，这些房子质量可能还不如80年代老公房，因为那些老公房，是领导们拍板建了给自己住的，质量一般还可以。

那些老公房一个个都40年撑不住了？您觉得您的恒大、碧桂园、万科的房子能撑多久？最终您可能要面临一个残酷的局面，就是您花一辈子积蓄掏空6个钱包首付，换来这套鸽子笼，还完贷款那天就已经离危房不远了，而您将有可能在退休后继续面对几十万、上百万的重建费。

### 结论：中国高层住宅的投资风险

需要说明的是，高层住宅的老旧拆迁问题并非中国独有。因为就像我前面说的，加拿大也有condo，只是比例远比中国低而已，并且加拿大人还都有个共识，那就是尽量别买康do，无论自住还是投资，因为condo不保值，但即便是加拿大的condo斗，也依然比中国的高楼更值得入手。原因在于，加拿大的康，即便最后成了危楼，重建签字率不够，也还有一个退出机制，那就是业委会把楼和地拍卖了，业主们分钱走人，因为这块土地是大家共有的，业委会有处分权，但中国就不行了，你业主所有的只是上的那堆钢筋水泥，土地，还是国家的，你有什么权利卖国家的地呢？毕竟在这儿，无论是土还是国，只有党才有资格卖。

今年3月，海花岛3号岛木棉园小区428号楼和421号楼地下车库的密柱承重墙大面积开裂、混凝土粉化、脱落、钢筋锈蚀、裸露等严重质量问题被各大媒体爆出，震动全网。4月份，在业主参与下项目施工单位委托第三方检测机构取行检测。4月16日的检测报告显示，混凝土的抗压强度不达标，混凝土中的绿离含量严重超标近5倍，高达1.488%。股标是0.3%以下，曾经从事建筑工作的业主，怀疑混凝土使用了未经淡水冲洗过的海砂，或者直接用的是海水浇灌混凝土。

好了，以上就是今天的节目，如果你有什么问题，欢迎给我留言或者发邮件，咱们下期见。