--- author: 王红雨 date: '2026-11-11' guest: '' layout: post.njk source: https://www.youtube.com/watch?v=kGCCW1M3A_Y speaker: 王红雨 tags: - housing-policy - mortgage - real-estate-investment - homelessness - social-housing title: 加拿大2026年联邦预算案住房政策解读：3-4单元新房贷款放宽至90%与十年解决无家可归计划 summary: 主讲人解读2026年加拿大联邦预算案中的住房政策。重点看点包括：对兴建或购买3至4单元新建投资房提供高达90%比例、30年还款期的贷款支持；以及由国家队主导、联合省市推进的十年消灭无家可归与非市场化住房建设计划。 insight: '' draft: true series: '' category: investment-assets area: finance-wealth project: [] people: - Irvin Yalom - Michel Foucault companies_orgs: - Canada Mortgage and Housing Corporation - Canada Housing Infrastructure Corporation products_models: [] media_books: - Discipline and Punish - 构建家庭财富的五项核心能力 status: evergreen --- ### 2026年联邦预算案住房政策的核心变化 大家好，欢迎再次回到我的频道。今天是2026年11月11号，加拿大的阵亡将士纪念日。 今天我们来聊一聊2026年联邦预算案中的住房贷款政策有哪些变化。在我看来，2026年的住房政策基本上延续了2025年的政策，但是有两个非常大的不一样的点： 第一个就是联邦政府宣布要在十年内解决无家可归的问题。 第二个是在市场房子建设的政策中，提出了一个三到四单元建投资房建筑贷款，可以拿到建成后房价比例的90%的建筑贷款。如果有人买这种新房——三到四单元的投资房的话，也可以贷款达到90%。 这是我总结出来的联邦政府预算案的两个重要的看点。 整个这个政策是2025年住房政策的一个延伸。2025年成立了一个加拿大住房建筑公司，这个是一个新的国有企业。去年的预算案是宣布它的成立；今年宣布它要大幅扩大规模、补充股本金、干更多事。 这家公司的一个主要目标，就是在加拿大十年内消除、消灭无家可归人员，同时要消灭无家可归这种现象。联邦政府还要拉省政府跟市政府下水一起干。这个就是这次联邦预算最大的一个不一样的地方。 ### 非市场住房与市场住房政策的结构对比 那么这个政策说，联邦政府住房政策有三大支柱。我看了其实就是一个大支柱、一个小支柱。 一个大支柱就是每年建2.4万套非市场住房。这些非市场住房里又分了三类： - 一类是避难所、过渡性住房； - 一类是支持性住房，带医疗保健的； - 还有一个就是廉租房。 这个是整个住房政策的大头，可能占了整个预算案在住房方面篇幅的90%。 那么另外有10%的内容，就是小幅改善一下贷款政策的一个变化。这个贷款政策就是鼓励投资兴建三到四单元的出租房或自住房都可以，这个不限制。 所以大的国营进入住房市场，小的放开一个非常窄的领域，鼓励私人投资、私人建房。这就是大力推进政府建房，小幅增加市场建房。 那么两年的政策进行了一个比较之后，最大的一个差别就是：2025年的住房政策根本没有对市场住房有任何政策；而2026年突然多出来了一个可以利用 CMHC 保险的政策，鼓励小的开发商、小的地产所有者去兴建三到四单元的新房建设和投资，这个是最大的不一样。 ### 3-4单元新建房90%贷款政策详解与猜想 那我们来展开说一下这个政策到底是什么。 这个预算案中有很多憧憬和计划，基本上没有什么要落地的、有时间表的一些措施。唯一一个能看见时间表的，就是说在2027年2月1号起修改房贷保险政策。针对三到四单元的新建住房，可以按照你要建的这个房子落成之后的市场价的90%发放建筑贷款，还款期长达三十年。不是那种典型的建筑贷款——给你五年、十年时间必须归还的那种，而是一个可以达到房价90%、可以分三十年分期还款的一种建筑贷款，非常类似于按揭贷款。 以前这种翻建，它也必须要求翻建的人本身住在这个房子里，也就是要翻建自住房才可以。而且有个房价限制，就是一百万、一百五十万这样的房价限制，不同地区不一样。但这次就取消了这个房价限制，同时取消了对自住房的要求。 如果我今天去买了一个房子，现在不是三单元、四单元，但是我想拿来推倒重建。这种情况下，我会做一个计划：我想建一个什么样的房子，有什么样的设计，申请到什么样的 permit（许可）。之后估出来一个建成以后可能值一百万——我买的时候可能六十万，建成以后值一百万。那么这个时候，按照新政策，在明年2月1号之后，我想推倒重建的话，我可以按照建好这个房子值市价一百万的情况下去借九十万进行房屋开工建设、推倒重建。 如果我建好了之后，不要求我一定自住某一个单元，可以把这三个到四个单元的房子全部都出租出去。如果我建好之后不想拿来出租，我想拿来卖；如果有人买我这个新建的三到四单元的投资房的话，享受同样的政策。就是你买这样的投资房，贷款比例可以达到房价的90%，按揭贷款可以三十年还款期。 这里边特别强调的例外就是**不能买二手房**，是针对新房的，你可以建新房，也可以买新房。 那么这个按揭贷款到底走的是商业贷款还是按揭贷款呢？如果你是在开发阶段就去申请90%建筑贷款的时候，从这个政策目前的解读上来看，申请的是按揭贷款。要求要推倒重建房子的人，他的偿债能力在过压力测试的时候走的是按揭贷款，也就是说 TDSR 44%、GDSR 39%，不是商业贷款看偿债覆盖率达到1.25那种政策。 所以这就是为什么我要跟大家来详细介绍这个政策。就是因为他走的是按揭贷款的压力测试，不是商业银行给商业贷款（比如给一个开发商做的贷款看偿债覆盖率1.25到1.5等）。政策里提出来的这个三到四单元新建房贷款，走的是按揭贷款的政策。 从这个政策原则上来看，我跟大家解读一下我的想法。因为这是一个全新的事物，到明年2月1号之前我们都猜不出来它长什么样。它不是一个改造的项目，是一个全新的项目，所以我们也只能按照现在的预算案里边的内容去进行一个猜想。下边的这些猜想完全都不一定符合最后的政策，只是我自己个人的猜想： 目前如果你在加拿大想买一个二手房做投资房的话，首付比例必须达到20%以上，没有20%以下的可能性。所以新的预算案政策打破了以往的惯例。以前买投资房不可以首付低于20%；现在如果你买一个新建的三到四单元的新房，按揭贷款的比例可以达到90%，这是一个突破性的内容。 另外，这个建筑贷款要按照按揭贷款的标准去申请。这个通常我自己的理解就是比较适合那些高收入的，像律师、医生这些高收入人士。只有这些人去做压力测试的时候，能借到90%、三十年还款期，压力测试才能达到 TDSR 44%、GDSR 39% 这样高的标准。 那么这些人很显然没有什么动手能力，高收入的人会聘请小的开发商来进行推倒重建。所以这应该是一个中小开发商的春天，是一个重大利好。 地产经纪可以帮助这些高收入的家庭、个人收入在偿债能力上有优势的家庭找到这种适合推倒重建的房子。这样地产经纪多了一份活儿，给高收入家庭打开了一个新的投资多单元住房的窗口，甚至从建开始都可以自己参与。对于高收入家庭来讲多了一个投资机会；对于地产经纪来讲打开了一个新的市场；尤其是对于小的开发商来说，高收入的人通常没有什么动手能力，不可能是什么 handyman，所以他们要请中小开发商来帮助自己推倒重建，这个就是对市场带来的利好。 如果是想投资多套房的投资者，完全就可以在市场上找这种新建好的三到四单元的投资房。在申请按揭贷款的时候就可以申请到90%，杠杆率是非常高的。以前说投资房只能拿五倍杠杆，现在差不多达到十倍的杠杆，这仅限于高收入家庭。 再说一遍，这是一个全新的房贷政策改革，以前没有过，并不是老政策修改之后出台的，而是在2027年2月1号横空出世的东西。现在我没办法完全解读这个政策，因为政策细则根本还不存在。我只能通过我的推理、我的常识来告诉大家可能影响哪些市场、哪些人。我这个频道会持续跟踪这个政策，尤其在2月1号出来之后，我们看看有什么变化。 最近我也把这些政策私下里跟一些小开发商的朋友进行了一些沟通，他们都觉得需要尝试一下在市场上吃第一口新政策的红利。我也欢迎大家来跟我联系，一起探讨这个新的贷款政策。 ### “国家队”下场建房与解决无家可归计划 除了这个小小的有利于市场住房的政策改变之外，加拿大联邦住房政策长篇累牍、90%以上的大篇幅内容是讲政府这个“国家队”要如何下场建房。 政府的计划是拿出36亿去建这种支持性的新的过渡性住房，然后调动省级政府差不多20亿的资金去配套建设康养设施，尤其是治疗疾病，再给住进这种房子的无家可归者提供职业培训和教育等。 所谓支持性住房，就是用联邦的土地，由加拿大住房建筑公司来兴建住房，由省政府提供配套的医疗措施，让无家可归者找到一个安静的地方进行康养，这个就叫支持性住房。这个在2025年的预算案中没有突出提出来，2026年主要针对的就是解释什么是支持性住房、为什么要搞这种东西。 报告里提供了一些数字：加拿大现在有统计的无家可归的人差不多是6.5万人。这些人露宿街头，经常光顾收容所、废弃的车辆以及紧急营地。实际数字肯定是高于6.5万，不会低于6.5万，因为无家可归的人很难统计。 这些人给社会带来的最大问题之一，是严重挤占了医院急诊室。他们在无家可归的情况下，住哪儿可能都会遭到驱逐，只有急诊室是他们的避难所，这些人把急诊室当成了自己可以安身的地方。所以我们经常看到有人说去急诊室看不到医生，也就是急诊室的资源被无家可归的人大量占用了；同时他们也消耗了治安和消防力量，给社会造成的成本是极高的。 按照联邦政府的想法，联邦政府不会单挑自己把这件事解决。它要跟各级省政府签署协议，也就是说要找到某一个省愿意干这件事，联邦政府才会下场在这个省建这种廉租房。建好之后的康养医疗服务、心理治疗、职业再培训，这些都是省政府负责。只有省政府同意了以后，联邦政府才会去建过渡性住房。 目前从新闻里看，只有曼尼托巴省立刻就和联邦政府签署了这个协议——省里出多少钱、联邦政府出多少钱去做这件事。换句话说，如果安省政府不和联邦政府签这个协议的话，联邦政府就不会在安省建这种东西，这又是一场博弈。 BC 省也进行过一些试点，有一些成功经验。比如一个叫五纳岗昂的建筑项目，把市政府原来的一个建筑进行了改造，建成了避难所加永久性住房、过渡性住房的项目，一共转换了373套永久性的支持性住房，提供了一个安家的地方。联邦政府也把它作为一个国家级的样板工程在向全国推荐：如果你要想跟联邦政府签协议，可以参照 BC 省的这个样板。 联邦政府“国家队”下场建房分三类： 1. **避难所（Shelter）等过渡性住房**：只能住40天或300天等； 2. **支持性住房**：配套医疗和职业培训，可以住的时间长一些； 3. **深度可负担性住房**：租金根据收入来定。如果月收入是3000元，按照政府标准每月最多用于住房的开销是三分之一，那么住进政府的深度可负担性住房，租金就是1000元。 深度可负担性住房市场是根本承担不了的，只有政府去承担才行。政府在这个住房方面要花很多钱，因为建好这种社会性住房不仅要建，以后也没办法仅靠租金维护（交的租金太低了），维护还需要纳税人继续交钱，所以这是一个很有挑战的工程。 联邦政府现在说，这三类住房每年联邦出钱建2.4万套左右，最高目标是每年建2.4万套，十年打算建20万套左右。两万四千套里包括这三类：紧急住房、支持性住房和深度可负担性住房。整个把非市场化住房这件事由联邦政府接过去了，然后以各种利益绑定请省政府、市政府上车一起干。 多伦多也有一个成功例子叫 Dunn House，是用模块住房（像搭积木似的那种）建了一个51套的模块住房项目。其实就是建了一个地方把急诊服务集中放在那里，让无家可归者每天都能享受急诊服务。把这些人集中固定放在这里，周边医院急诊就诊次数下降了50%，这些人的住院天数下降了80%。因为把人集中挪到了这里，所以这也是一个非常有创意的办法，把流浪的人直接放进集中的地方关怀起来。 目标就是以 BC 和多伦多的成功案例，联邦政府联合省政府把这件事搞起来。整个非市场性住房的“加拿大队”（Team Canada）分工是： - 联邦政府出资本、出建筑公司，利用模块建房大批量在工厂里建好，只有这样才能保证一年能建出2.4万套； - 各级省政府必须向联邦政府承诺出资运营精神和疾病恢复中心、疗养所以及再就业服务（比如曼尼托巴省政府承诺每年拿出8400万来运营）； - 市政府加快审批速度，提供市政控制的土地； - 私营和慈善界也可以帮助参与。 目标是主要在联邦土地或市政土地上建模块房，每年在加拿大全境建2.4万套，十年内达到20万套规模。 如果真的解决了无家可归的问题，房东进行驱逐的时候就会顺利很多。现在各级政府阻挠房东对欠租者进行驱逐，最大的一个原因就是驱逐之后很可能有一部分人直接露宿街头，给治安和医疗增加负担。等有了这些避难所之后，希望政府在房东进行驱逐时能够公平一点、不要制造那么多障碍，反正驱逐出去也有地方住了。 ### 存在主义心理学与福柯的视角 对于无家可归的人，欧文·亚隆作为存在主义心理学家有过自己的看法。无家可归不仅是住房危机，也是一种心理危机。按照欧文·亚隆的说法，无家可归是一种存在主义的心理疾病，表现在四个方面： 1. **对死亡与生存的焦虑**：每天面对恶劣天气、疾病、暴力和食物匮乏，死亡不再是抽象概念，而是迫在眉睫的现实危险。 2. **绝对的孤独感**：不仅缺乏人际支持，更体验到一种被世界遗弃的深度的存在主义孤独。 3. **自由与无力感的悖论**：看似获得了一种极端的自由，但实际上却根本无法掌控自己的生活。 4. **意义感的丧失**：当每天的精力都被“如何活过今天”耗尽之后，个体精神世界崩塌，很难找到长远的目标、价值和存在的理由。 另外一位法国哲学家米歇尔·福柯在《规训与惩罚》中认为，为无家可归者提供统一的住所跟医疗服务，绝对不是一个单纯的人道主义慈善或社会福利行为，而是一场精致的现代化的规训实践。 为无家可归者提供统一的住宿跟医疗服务，本质上是一种将潜在的、威胁的、异质的流浪身体，转化为温顺的、同质的、可管理的现代主体的一种治理技术，是用人道的药丸包裹着规训的内核，用空间上的安置完成了政治上的消音。 我自己对解决无家可归问题以及2026年政策中解决方案的看法是：在规定地点收容康养有存在主义病症的无家可归者，是一种现代版的规训，是最好的社会隔离措施。不仅有利于医疗资源的释放，更有利于有资产的中产家庭的安全跟福祉。所以，我个人对联邦政府关于无家可归的住房政策表示双手欢迎。 ### 结语与新书预告 大致的政策就跟大家介绍完了。最后跟大家汇报一个新书预告： 这个月底（11月底），我会出一本新书，名字是《构建家庭财富的五项核心能力》，副标题是《如何成为捍卫家庭财富的五边形战士》。最早会在11月28号面世，具体的购书通知以后再跟大家说。 再次感谢大家的收听收看，我们今天就聊到这儿，下期再见。