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speaker: 一口新飯
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summary: 本文详细分析了加拿大班夫地区一套Airbnb短租房在2022年的经营状况，公开了包括收入、成本、投资回报率等真实财务数据。同时探讨了外包管理的可行性，并分享了房东在时间、精力消耗和自由度方面的运营心得。
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title: 2022年Airbnb短租利润大公开：真实财务数据与管理经验分享
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### 引言：2022年Airbnb短租收益回顾

大家好，欢迎回到MoneyXYZ，我是Ray。作为本频道的忠实观众，大家应该知道我在2021年6月在加拿大**班夫国家公园**（Banff National Park: 位于加拿大落基山脉的著名国家公园，以其自然风光和旅游活动闻名）附近投资了一套**Airbnb**（Airbnb: 一个在线短租平台，允许房东出租房屋给旅行者）短租房。我之前也做过三期视频分享这段经历，其中一期关于我做Airbnb第一个月赚了多少钱的视频非常受欢迎。现在一年多过去了，我将借此机会分享疫情后的2022年，我做Airbnb到底赚了多少钱。与之前的视频一样，我将完全公开真实的经营数据，直白地谈钱，全是干货。这些数据是普通人看不到也不愿分享的，我相信它们一定会给想要做Airbnb的你提供巨大帮助。

本次视频将分为三大部分：
首先，我将进行一个非常完整的财务分析，包括疫情前后收益的比较、具体的收入和成本分析，以及整个投资回报的分析。
其次，我将通过数据和计算来探讨把Airbnb经营完全外包给第三方管理公司的可行性，这也是之前很多观众都提过的问题。
最后，我将分享我这一年多经营Airbnb的一些经验心得，比如时间成本有多少、精力消耗如何、做Airbnb对个人自由度的影响，以及我将如何实现完全在线远程Airbnb管理。

在正式开始之前，我还想宣布两个观众福利。第一，如果你使用我在视频描述和评论区的Airbnb引荐链接注册成为房东，并成功接待一位客人，你和我都会得到Airbnb的现金奖励。在我们都得到奖励之后，我将免费提供一小时的视频咨询，回答你对Airbnb的问题，并分享我的具体技巧和经验。我之所以这样做，是因为Airbnb给推荐人的奖励非常丰厚，这本质上相当于Airbnb在支付我做咨询。你不仅不需要支付任何费用，还能得到现金奖励以及我的一小时咨询，这是一个双赢的安排。具体如何与我联系，稍后会说明。第二个福利是，如果我的视频点赞总数超过五千，我会再专门制作一个Airbnb新手入门指南的视频，把我所知道的一切分享给大家。

### 2022年Airbnb后台数据与旺季表现

首先，我们来看一下Airbnb后台的数据。这是今年截止到当前9月24日的所有预订情况。我选择现在制作这个视频，是因为9月份整个月已经租出去了，数据比较完整，而且剩下的三个月也非常好预测。截至目前，总共的**Booking Revenue**（预订收入: 客人预订时支付的总金额，通常包含服务费和税费）是68000多加币，这包含了向客人收取的各种消费税。稍后我们会看到具体的不含税数据。

如果与去年相比，2021年我是6月份才开始做，总共约30000多加币。所以2022年截止到现在，已经是去年的两倍了。我们可以看到，6、7、8、9月是全年出租最好的四个月，这是我们的旺季。因此，我们就从旺季的数据开始分析。

在Excel表格中，2021年这四个月的旺季总销售额是24000加币，而2022年同期的旺季销售额是48000加币，总共提升了95%。当然，去年我是一个新手，再加上疫情（pandemic）的影响，整体的提升幅度接近一倍。分析旺季非常有代表意义，因为2022年这四个月的旺季销售额占到了全年销售额的63%，超过一半。旺季（6到9月）的出租情况是108天，入住率达到88.5%。我的日历截图显示，基本上都租满了。这是疫情前后数据的一个对比。

### 详细财务分析：收入、成本与投资回报

现在我们来看一下具体的财务数字。

**财务报表注意事项：**
这份财务报表有几点需要大家注意。
1.  **不含销售税：** 报表去除了销售税。我们在这里会向客人收取两种税：**GST**（Goods and Services Tax: 加拿大联邦商品和服务税）和省级的旅游税。这些税款是额外收取的，最终报税时会与政府进行抵扣。这里显示的全都是不含税的真实数据。
2.  **接近现金流：** 报表不完全等同于现金流，但非常接近。不完全等同是因为我们还有其他一些项目未包含在内，例如家庭的**Home Office Deduction**（居家办公抵扣: 在家办公的费用可用于抵扣税款）等，以及刚才提到的税务抵消。
3.  **不包含折旧：** 报表不包含折旧费用。我的会计建议我不要计算折旧，因为未来出售房产时，这些家具设备等都需要计入“recaptured”收益，可能需要补缴大量税款。因此，这里是基于会计考量，没有计算折旧。大家需要根据自己当地的法律法规和市场来决定。
4.  **不含车和居家办公抵扣：** 报表没有包含汽车和居家办公的抵扣。由于我在家办公，家中的水电煤气网等一部分费用会抵消到Airbnb的生意中，这部分会在年底统一计算。
5.  **无房贷：** 这个房子是全款购买的，没有房贷。不贷款的原因已在之前的视频中解释过：在我们这个市场，该房产很难获得贷款。我知道现在有一些“漏洞”可以做到，但绝大多数情况下，一般人无法贷款购买此房产。各地市场情况不同，不能以偏概全。
6.  **所有金额均为加币：** 因为我在加拿大，所有金额都是加币。

**1月至9月整体收益情况：**
*   **Booking Revenue**（预订收入）约为59000加币。
*   Airbnb会收取约3%的手续费，这笔钱在到账前已被扣除。
*   因此，**Gross Profit**（毛利润: 销售收入减去销售成本后的利润）约为57000加币。

**各项开支：**
*   **Bank Charges**（银行费用）：已支付。
*   **Cleaning Fee**（清洁费）：这是一项大头开支。今年我更换了一家非常满意的清洁公司，但价格也较贵，每次打扫成本为170加币，外加GST。
*   **Condo Fee**（公寓管理费: 业主向公寓管理机构支付的费用，用于维护公共设施和提供服务）：6030加币，即每月600多加币的物业费。这项费用全包，包括水、电、气、网以及有线电视。
*   **Office Expenses**（办公费用）：包括电话费、会计软件、会计核账费用、Costco会员费等杂项。未来进行Home Office Deduction时，相关部分也会加入这里。
*   **Repair and Maintenance**（修理和维护费）：这九个月总共花费316加币。这是一次“马桶事件”：我在爱尔兰旅行时，清洁工误报马桶坏了，虽然最终发现是误报，但仍请人更换了一些部件，花费了300多加币。
*   **Supplies**（补给品）：日常开销，如卫生纸、洗手液、咖啡等。更换清洁公司时，曾有一笔600多加币的一次性费用，用于更换符合他们标准的所有床单被罩。平均到每个月，扣除一次性投入后，每月补给品费用约为127加币。我感觉这个费用有点高，因为我喜欢囤货，打折时会大量购买，所以很多东西其实并未立即用到，真实情况会比这个数字再低一些。
*   **Taxes and License**（税费和执照）：主要是**Property Tax**（房产税: 地方政府对房地产征收的税），这九个月总共2800多加币。

**总支出与其他收入：**
*   这九个月的总支出约为18190多加币，平均每月2000多加币。其中固定支出每月约1100多加币，变动成本如补给品等约为913.2加币。
*   **Other Income**（其他收入）：包括银行**Cash Back**（现金返还: 信用卡或商家在消费后按一定比例返还现金的奖励）137加币，微薄的利息，以及一项非常可观的**Referral Commission**（推荐佣金: 通过推荐他人使用服务或产品而获得的奖励）。我视频开头提到的推荐链接，成功推荐一位房东给我带来了924加币的奖励（700美元折合加币）。因此，强烈推荐大家使用我的链接注册，成功后我将提供一小时免费咨询，这是双赢。
*   总计其他收入为1063加币。
*   这九个月的总**Profit**（利润）是40000多加币，几乎就等于实际的现金流。

**2022年全年预计：**
*   根据10月至12月的预估，Booking Revenue将达到11000加币。
*   2022年全年总销售额将超过70000加币。
*   2022年全年预计**净利润**约为44000多加币，几乎等于实际的现金流。

**投资状况分析：**
*   **购房与装修成本：** 当时购买、装修、家具设备等总成本为417000多加币。
*   **当前市场价值：** 目前市场价格已涨到550000加币。尽管市场价格上涨，但由于持续加息和该地区房产难以获得贷款，目前感觉处于“有价无市”的状态，房产不易出售。但我并不担心其市场价值。
*   **投资回报率：** 如果按照当前市场价计算，投资增值了32%。
*   **Cap Rate**（Capitalization Rate: 资本化率，衡量房地产投资回报率的指标，计算方式为年净营业收入除以房产当前市场价值）：目前计算为7.8%。Cap Rate可理解为资本利用率，即同样资本投入该房产每年能带来的回报。若将房产出售，将550000加币投资到其他资产（如标普500指数基金，假设未来十年年回报率为10%），如果其他资产的Cap Rate高于当前房产，从理性角度看，就应该出售房产并进行再投资。然而，投资考量并非仅取决于一个数字，还需考虑现金流的重要性、资产分散风险（diversify）以及个人对不同资产的理解和把握。
*   **Annual Cash Return on Original Investment**（原始投资现金回报率: 每年净现金流除以初始投资成本）：我最初投入41万多现金，现在每年可获得约44000加币的现金回报，回报率为11%。公式为：净现金流 ÷ 初始现金成本。
*   **有贷款情况下的预估：** 如果当时能贷款，情况会有所不同。
    *   **30% Down Payment**（首付: 购买资产时预先支付的一部分款项）：每月**Mortgage Payment**（按揭还款: 偿还房屋贷款的每月款项）预估约1500加币，现金回报率将达到21%。
    *   **50% Down Payment**：每月Mortgage Payment预估约1300加币，现金回报率约为14%。
    *   可能有人质疑为何会有人支付50%甚至100%的首付，但正如前述，各地的市场情况不同，我们这里的市场即使通过“漏洞”贷款，也至少需要支付50%的首付。

总而言之，我的整体投资回报率可以说是中规中矩。

### 外包管理的可行性分析

接下来，我们对比一下如果选择外包给第三方管理公司，我的收益情况会是怎样的，以及是否更适合我。

**管理公司收费模式：**
我随机找了一家管理公司的网站截图，这大致代表了市场价。他们通常分三个等级：
*   **Shared Hosting：** 帮助房东完成部分工作，收取20%的佣金（基于Booking Revenue）。显然，这种模式并不能完全解放房东。
*   **Full Service：** 提供几乎全部管理服务，收取25%的服务费。
*   **White Glove：** 最高等级服务，房东完全无需操心，收取30%的销售额。

这些收费比例其实非常高。我们回顾一下我的**Profit Margin**（利润率: 利润占销售收入的百分比）：前九个月的利润率是68%，全年计算下来预计为63%。如果再将25%或30%的销售额交给管理公司，我的利润空间就会大幅减少，但即便如此，也可能比其他零售业的利润率要高。

**外包对收益的影响（以25%服务费为例）：**
以全年数据计算，如果管理公司收取25%的费用，大约是17000加币。
*   **纯利润：** 将从40000多加币降至20000多加币。
*   **Cap Rate：** 将从7.8%直接降到4%，与长期租赁的投资回报率相差无几。
*   **Cash Return：** 将从11%降到6%。

对于像我这样也投资股票市场的投资者来说，我需要认真考虑是否值得做这件事。因为我在股票市场投资标普500或指数基金，未来的收益可能比这要强，而且23000加币的现金流收入也确实不多，我很有可能就不会进行这项投资了。

但这只是我个人的情况，并不代表对所有人来说，请第三方公司管理就没有意义。可能你的股票投资过多，需要进行资产**diversify**（分散风险），或者你不缺钱、不缺现金流，将房产交给管理公司可以作为资产保值的一种方式。

不过，我仍建议大家做好调查，了解各地管理公司的收费情况、包含的服务以及不包含的服务。同时，许多管理公司并不承担**Liability**（责任: 法律上对损害或损失应承担的义务），如果客人或房产出现重大问题，最终仍是房东的责任。这意味着你并不一定能真正地百分之百解放自己，所以务必调查清楚当地的市场情况。

### 个人经验心得：时间、精力与自由度

最后一部分是我个人的感悟，关于时间、精力成本和自由度。

**时间成本分析：**
我做了一个计算：
*   **客人沟通：** 平均每个客人5分钟。全年约71位客人，总计5.9小时。客人通常不会频繁沟通，很多时候是喜欢listing后直接预订，全程无沟通，最后给出好评。
*   **购买和补充供给：** 每次约3.5小时。这指的是我从家开车到Airbnb，再返回，包括在当地停留的时间。平时购买补给品通常是我买菜时顺便完成，没有额外时间成本。每年大约需要去16次，总计56小时。
*   **日常管理：** 平均每天约15分钟。包括查看价格、市场动态、调整价格等。全年365天总计91小时。
*   **会计记账：** 全年约4天，总计32小时。

总计下来，我每年大约花费23天，也就是将近一个月的时间来管理这个Airbnb。这带来了约45000加币的现金流收入。这个投入是否值得？对我来说是值得的。因为客人沟通、日常管理、会计记账这些工作，很多时候是在“垃圾时间”完成的，并非占用我每天8小时专注工作的核心时间。

真正值得我关注的是“购买和补充供给”这一项，因为它有地理限制，我必须开车去当地完成。如果我想实现所谓的完全脱手，这一点是必须解决的。其他三项工作都可以在线远程解决。

**精力消耗：**
精力消耗主要有两点：
1.  **24/7待命：** Airbnb作为服务业，似乎需要24小时随时待命，非常消耗精力。但实际情况是，这九个月以来，我晚上被吵醒的次数不超过三次，其中一次是爱尔兰的马桶事件，其他时候已无印象。
2.  **服务业心态：** 你需要与人打交道。当不出问题时，在家数钱非常愉快；但一旦出现问题，就需要解决。有时客人可能不讲道理，或者你感觉受到冒犯。这完全取决于你是否有服务业的心态。如果你把它当作一门生意，真正将它与个人情感切割开来，你就能做得很好。但这并不代表所有人都能做到，比如我，之前打扫卫生时看到客人搞得很脏，会觉得受到冒犯，认为他们不尊重我的劳动成果。但其实不然，清洁工看到脏乱会觉得“没什么大不了的，这就是我的工作，就是要收拾的”。所以，精力消耗的多少，最终取决于你个人能否调整好服务业的心态。

**自由度与被动收入的探讨：**
做Airbnb到底自由吗？这是否所谓的**被动收入**（Passive Income: 无需投入大量时间或精力即可持续获得的收入）呢？
首先，这肯定不是被动收入，因为你需要做很多工作。但自由与否，我觉得与每个人的具体情况有关。

1.  **生活和工作方式：** 如果你是朝九晚五的上班族，额外抽出一个月的时间来做管理，那对你来说无疑会更不自由。但如果你像我一样是自由职业者，刚才提到的很多事情我都可以远程在线完成，只需要每年开车去16次当地。对我来说，这非常自由，因为我不去Airbnb的时候可以去其他地方旅行，我很少会超过一个月在国外旅行。对我来说，唯一的短板就是购买和补充供给需要我开车过去，而这个问题我其实有办法解决。

2.  **系统设计：** 所谓的系统就是你整个管理Airbnb的体系，例如自动化程度。我们与客人的沟通，绝大多数都是软件自动完成的，完全不需要我亲自出面。同样，团队的构建也很重要，你需要找到能帮助你解决问题的人来形成团队。例如，我的清洁公司除了清洁，还提供额外服务，如客人要求提供额外的毛巾或纸张，他们都会帮忙完成（需要额外付费）。这家清洁公司除了清洁，还可以帮忙安排修理。如果客人说某个东西坏了，我告诉清洁公司，他们就可以安排其他人去修理，因为进门、锁等都是密码，完全可以远程操作，无需我到场。更好的是，我的清洁公司可以帮我去购买和补充供给，也就是说，那个需要我开车过去的问题，他们可以帮我解决。算下来，这额外的费用大概是每年400到800加币，就能帮我解决这个问题，节省了56小时，也避免了开车安全的问题。我认为这完全是值得的。这就是我未来一年的计划：2023年我将让他们来做这件事，看看我是否能实现所谓的完全远程脱手管理Airbnb。届时我也会向大家反馈。
    同时，除了自动化和团队，你还需要有各种预案。例如，出现某个问题时，你应如何反应，如何与客人沟通，如何安排人员等，这些都需要提前想好并做好预案。这样事情就会变得非常简单，而不会临阵抓瞎。

3.  **比较体系和自由定义：** 影响你对自由感受的最后一点，是你的比较体系和对自由的定义。经常有观众对我说：“你看你还要做这个事情，你浪费了多少**机会成本**（Opportunity Cost: 做出选择时所放弃的次优选择的价值），这根本就不自由啊。”我想说的是，每个人的比较体系和自由定义是不同的。当你讨论机会成本时，前提是你真的有这个机会成本。比如，如果你是埃隆·马斯克（Elon Musk），你完全不需要做这个Airbnb，因为它在浪费你的机会成本。但如果你只是一个朝九晚五的员工，工作把你锁得很死，额外花一些精力每年多带来这40000多加币的收益，我觉得是完全可以的。这完全取决于你如何计算。
    对我这个自由职业者来说，我很多时候都不知道自己在干什么，我把这些“垃圾时间”利用起来做这件事，对我来说就没有所谓的浪费机会成本。我们不能选择做那些纯粹主义者或极端主义者，有些人认为只要额外花一分钟时间，就是对他们的束缚，对自由的剥夺，对机会成本的浪费。但很多人这些想法只是停留在口头上，你真正需要分析你个人的客观情况，你是否真的有这个机会成本，以及你浪费的这种“沉默的时间成本”有多少。你需要有一个更好的比较体系，对你的自由定义有一个客观清醒的认识，这个时候你才能够最终得出一个“自由”或“不自由”的结论。

### 结语与观众福利

以上就是我整个2022年Airbnb的年度预计和分析。整理这些数据也花费了我一定的时间，希望这个视频对你有帮助。如果觉得视频有帮助，请务必点一个赞。如果点赞数超过五千，我将再做一个额外视频来分享我的经验。同时，如果你也想做Airbnb，一定要用我的链接注册成为房东。在我们都获得Airbnb的奖励之后，我将免费给你提供一小时的咨询。

好，以上就是这期视频的全部内容了，我们下期视频再见，拜拜！