--- author: 睡前消息 date: '2026-09-17' guest: '' layout: post.njk source: https://www.youtube.com/watch?v=Lml1Y0o8j4w speaker: 睡前消息 tags: - public-finance - infrastructure-maintenance - urban-shrinkage - auto-market - real-estate-destocking title: 公路收费延期、东北小站降级与存量资产盘活：存量经济时代的公共资源重构 summary: 本期参考信息深入解析交通部公路法修法背景下的高速公路期满继续收费机制与养护资金缺口，探讨东北林区及全国高铁站点降级为乘降所的收缩现状，剖析国内车市电进油退与新势力车企盈利分化，并分析一线城市房租韧性及高校收购存量房作为宿舍的去库存新路径。 insight: '' draft: true series: '' category: politics-society area: society-thinking project: [] people: [] companies_orgs: - 交通运输部 - 中国国家铁路集团有限公司 products_models: [] media_books: [] status: evergreen --- 大家好，我是小戴，欢迎来到第六百四十八期参考信息。 ### 养护资金缺口与制度破局：高速公路期满收费的法理重构 高速公路在收费期满之后，可以继续收费了。**九月七日**，**交通运输部**（Ministry of Transport: 中华人民共和国主管公路、水路等交通运输行业发展的国务院组成部门）公布了《中华人民共和国公路法修正草案（征求意见稿）》，明确指出：政府还贷公路以及经营性公路中的高速公路、独立桥梁、独立隧道，在偿债期满或者经营期限届满之后，由政府实施统一管理；其后续的管理养护资金，可以采用收取车辆通行费等办法进行筹集，具体的收费标准由省级人民政府审查批准，并且官方承诺后续的养护收费标准将会明显降低。与此同时，如果相关路段已经纳入了市政公用设施进行管理养护，或者当地财政预算资金能够全额予以保障的，则不再继续收取车辆通行费。 关于公路养护资金存在巨大缺口的讨论，在业内已经持续很多年了。此次《公路法》的修正，实际上是为后续《收费公路管理条例》的修订扫清了关键的上位法障碍。事实上，《收费公路管理条例》的修订工作也已经酝酿了十几年，期间经历过三次草案征求意见，历次修订草案都逐步凝聚并提出了四项核心行业共识：**延长收费期限**、**改扩建投资延长收费期**、**重大节假日免费等政策性减免由政府给予补偿**，以及**明确偿债与经营期满后实施养护收费**。 近期有主流金融机构的行业研报明确指出，当前我国已有约百分之三十四的高速公路收费里程即将面临到期问题。然而与此相伴随的，是一方面公路改扩建与日常养护的建造成本持续攀升，另一方面车辆通行费的收费标准长期处于实质性冻结状态，直接导致路网运营公司的资产收益率面临巨大下行压力，再投资的财务风险日益凸显。在此之前，一些地方政府和运营主体已经在悄悄延期收费。例如在二零二四年，**成都城北出口高速**在法定经营收费期限届满之后仍然继续收费，地方官方当时并未主动向社会公示延期收费的法定理由与合规依据。当地市民胡先生随后向相关主管部门正式申请政府信息公开，希望了解延期的审批文件与决策依据，却被相关部门以属于“国家秘密”为由答复不予公开，一度引发社会舆论的广泛关注与质疑。 面对公众的关切与困惑，交通运输部在本次修法说明中重点正面回应了一个核心矛盾：为什么过去已经开征了成品油消费税（俗称燃油税），现在高速公路到期后还要继续收取通行费？官方解释指出，现行的燃油税资金统筹机制，其设计初衷仅承担普通国省道及农村公路等普通公路的养护与管理费用，并不包含高速公路的日常养护与大修费用；高速公路自建设之初就确立了“使用者付费”的专项模式，其养护管理费用历来完全在车辆通行费收入中列支。但是，在收费期限正式届满之后，后续巨额的养护费用究竟该由谁来出、从哪里出，现行法律此前并没有给出清晰明确的制度规定。 随着我国二十世纪九十年代及本世纪初早期大规模建设的高速公路陆续进入经营与偿债到期阶段，养护资金出现“断档”的系统性风险日益突出。特别是这一批集中到期的高速公路，绝大多数都属于国家主干线网络，具有交通流量大、运营路龄长、路基路面及桥隧设施严重老化等特征，且几乎全部处于跨区域的核心运输通道之上。如果这些骨干路网在到期后没有足额、稳定、可持续的养护专项资金作为托底保障，公路设施的技术状况将迅速恶化，路面服务水平大幅下滑，进而难以持续为广大人民群众和国家经济社会的顺畅运转提供安全、便捷、优质、高效的通行保障服务。 从公共财政与税收承载力的角度来看，现行燃油税中切块用于养路替代资金的部分，实际上只能勉强满足全国普通公路养护资金实际需求的大约一半。如果将庞大的高速公路后续养护资金也强行塞入燃油税中，试图通过大幅提高成品油消费税税率来统筹解决，那么国内成品油终端零售价格将会出现显著上涨。这种模式对于那些平时完全不上高速公路，或者极少跑高速公路的普通燃油车车主而言，显然构成了严重的利益失衡与不公平。根据**交通运输部公路科学研究院**（Research Institute of Highway Ministry of Transport: 交通运输部直属的综合性公路交通科研机构）在二零二四年披露的行业测算数据，目前全国普通公路每年的日常管养与周期性大修资金总需求约为六千亿元人民币，但财政与税收渠道每年实际能筹集的资金仅有三千亿元左右，每年存在的资金硬缺口高达约三千亿元。因此，本次法律修正进一步在法理层面确立并强化了“使用者付费”的基本原则，即实现多用路者多付费、少用路者少付费、不用路者不付费，既精准体现了公共基础设施“谁受益、谁负担”的市场公平性原则，又有效避免了将特定高等级路网的维护重担转化为全民普遍性加税的宏观财政负担。此外，本次草案在立法技术与政策表述上也进行了一系列适应新发展阶段的规范化修改，例如将过去传统的“贫困地区”表述规范修改为“欠发达地区”，将原有的“利用贷款或者向企业以及个人集资”修改为更加符合现代预算法治的“依法举借债务”。 ### 边际收缩与末梢重组：东北林区铁路车站降格的账本逻辑 在铁路运输与区域交通基础设施领域，随着区域人口结构的变化，边缘节点的收缩与重组正在加速发生。近期，位于黑龙江省伊春森工集团辖区内的**乌衣岭林业局**发布正式公告，明确按照**中国国家铁路集团有限公司**（China State Railway Group Co., Ltd.，简称“国铁集团”: 承担国家规定的铁路客货运输服务与基础设施建设运营的中央企业）客运部的统一工作部署与行业规范要求，自九月一日起，**哈尔滨局集团公司**管内南乌铁路的终点站**乌衣岭站**正式变更为**旅客乘降所**（Passenger Boarding/Alighting Point: 铁路系统中最简易的旅客乘降停靠点，通常不设站房与固定客运作业人员）。在车站性质变更为乘降所之后，乌衣岭站点将彻底停止办理一切现场售票、退票及客运改签业务；沿线旅客日常出行无需在站前购票，直接上车由列车乘务人员现场补票，并且铁路部门不额外收取任何补票手续费。 在我国铁路运营的历史体系中，传统的乘降所通常属于极其简易的基础乘车点，既没有专门用于列车交会和避让的到发线，也没有复杂的铁路信号联锁控制设施，有些偏远乘降点甚至连标准化的高站台都没有配备。早在二零零七年我国实施**铁路第六次大提速**期间，铁路系统便根据车站的行车组织业务与客货作业量规模，将全国铁路车站重新细化划分为客运站、货运站、客货运站以及乘降所四大类别。当时，一批客货运吞吐量极小、运营维护成本居高不下的四等站、五等站以及极少数运量萎缩的四等以上车站，被集中降级为乘降所。降级之后，原有的车站运转车间编制及其现场客运、行车工作人员全部予以裁撤撤并，不再办理行李、包裹的托运及装卸业务；所有乘车旅客统一采取“上车后向列车乘务员补票、到达目的地出站时由列车乘务人员验票”的极简运行模式。 长期以来，在我国的东北老工业基地、内蒙古林海草原、西南大石山区以及青藏高原等地理广袤但人口居住分散的边缘地带，广泛分布着大量此类公益性乘降点。这些线路虽然沿线常住人口规模有限，但由于日常车票价格极其低廉，有的短途区间甚至仅需几元钱，实质上承担着兜底偏远林区与农牧区群众基本通勤与生活出行需求的“慢火车”托底功能。然而近年来，伴随着城镇化进程与人口流动趋势的加深，又有一批曾经具备完整站房编制的正规铁路车站被陆续降格为乘降所。例如在今年一月一日，同样隶属于哈尔滨局集团公司管辖、坐落于内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市境内的**金河站**，也正式由铁路客运车站变更为乘降所，站点全面停办人工窗口售票业务，旅客全部改为直接上车补票或提前通过铁路网络平台购票。 乌衣岭站变更为乘降所的消息传出后，在当地常住居民以及关心林区变迁的群体中引发了广泛而复杂的讨论。一部分居民认为日常乘车变得更加省事了，特别是针对林区留守群体中那些不熟悉智能手机、不会操作网络购票 App 的老年人而言，直接进站上车、掏现金找列车员补票的体验反而降低了出行门槛；但与此同时，也有不少居民心理上感到空落与不踏实，甚至开始担忧车站降级之后，后续的候车环境、行车安全与列车服务质量会不会随之滑坡。但对于整个区域而言，真正触动神经的并非仅仅是物理站点的行政降级，而是伴随站点降级而来的列车开行对数的大幅削减。在过去的鼎盛时期，乌衣岭站每天固定开行三到四对客运列车，而在本次运营图调整之后，每日开行的列车数量已经被严格压缩至仅剩两对。 乌衣岭是极为典型的东北林区资源型小城镇。近年来，随着林区全面停止天然林商业性采伐以及产业转型的推进，当地常住人口呈现出不可逆的持续流失态势；大批有劳动能力的年轻一代人口持续向省会哈尔滨、海滨城市大连乃至经济发达的南方沿海城市迁移集聚，留在本地的常住人口老龄化严重，日常产生刚性乘车出行需求的旅客基数极为有限。从铁路运输企业的经营账本来看，在这样一个每日客流寥寥无几的偏远小站，维持一套标准化客运售票窗口与站务值守班组的人力资源与固定运维成本是十分高昂的。通过取消地面固定窗口、让旅客直接上车补票的方式精简裁撤客运岗位，对铁路企业而言是一笔显而易见的降本增效经济账。 回顾过去数十年的变迁，东北林区及偏远地带的小火车站一个接着一个走向收缩。有的车站彻底停止办理客运业务，有的车站被降级为无人的简易乘降所，还有一部分低效运力的偏远站点甚至已经彻底从全国铁路官方运行图上被抹去。这一系列微观基础设施的撤并，正是东北局部地区人口与经济地理大环境深刻演变的一个鲜明缩影。在今年六月，吉林省交通运输厅在正式答复政协委员关于“恢复松原至哈尔滨直达铁路客运列车”的提案时，也向社会坦诚公布了背后的财务账本：该条线路全年的综合客座率仅在百分之四十五左右，线路运营处于极度严重的亏损状态，地方财政资金已经无力再承担高额的持续运行补贴。除了东北地区的常规普速小站之外，放眼全国范围，过去十余年间在部分地区盲目超前规划、大规模建设的高铁网络中，目前也有二三十座新建的高铁客运站，因为实际客流量极其稀少、日常运营入不敷出而被迫陷入长期闲置甚至彻底关停停运的尴尬境地。在这些被闲置的高铁站点中，虽然有一小部分未来仍寄希望于周边产业导入和路网连通来逐步盘活，但不可否认的是，还有相当一部分站点从最初的选址论证与超前规划阶段开始，就已经脱离了人口流向与客流密度的客观规律，成为了资源错配的典型产物。 ### 动力重构与市场洗牌：电进油退下的车企生存战 前文所提及的以燃油税支持公路养护的财政逻辑，其底层运行建立在一个默认的刚性历史假设之上，即“市面上行驶的所有机动车辆都必须消耗燃油”。然而，过去数年间新能源汽车、特别是**纯电动汽车**（Battery Electric Vehicle, BEV: 仅依靠车载动力蓄电池提供能量、由电动机驱动的汽车）在我国爆发式的普及推广，在现有的交通税费体系中制造了一个巨大的制度“Bug”。目前全国已有大约四千万辆纯电动汽车在公共道路上日常行驶，由于纯电动车完全脱离了成品油的加注与消耗，其日常使用无需缴纳任何燃油税，这就导致建立在燃油消费之上的传统养路资金筹集逻辑在物理层面彻底瓦解。 与税费逻辑动摇相对应的，是乘用车消费市场内部“油退电进”的剧烈分化与行业重构。根据最新的行业统计数据，八月份国内狭义乘用车市场零售销量共计一百五十四点一万辆，同比大幅下跌百分之二十三点六；这已经是国内乘用车零售月度销量连续第五个月出现超过两成的同比深度下跌，跌幅在年内仅次于二月份二十五点四的同比下滑幅度。在持续高企的国内成品油零售价格以及新能源替代浪潮的双重冲击下，八月份传统燃油车零售市场遭遇重挫，单月销量同比暴跌百分之四十；其中，自主品牌传统燃油车与国内主流合资品牌的传统燃油车板块，跌幅均双双突破了百分之四十的关口。 与此同时，八月份新能源乘用车的零售表现也出现了阶段性分化，全月零售量同比微降百分之十点一。细分阵营中，自主品牌新能源车零售同比下降百分之十一，主流合资品牌新能源车在极低基数下实现了百分之三十五的同比增长，而豪华品牌新能源车则同比下滑百分之十二。自主品牌新能源车在八月份的阶段性回调，主要受到了国家促消费与购置补贴政策动态调整的直接影响。在过去一年中，单价较低的微型纯电动车曾为自主品牌贡献了极其可观的销量基本盘，但随着今年针对微型代步车型的补贴政策窗口显著收窄，这类产品在终端市场的消费吸引力出现明显降温。 尽管大盘出现周期性波动，但在八月份一百五十四点一万辆的整体乘用车零售总量中，新能源汽车的销量达到了惊人的一百点五万辆，单月**新能源汽车市场渗透率**（New Energy Vehicle Penetration Rate: 新能源汽车在特定统计周期内占汽车总销量的比例）一举攀升至百分之六十五点二，再度创下中国汽车工业发展史上的历史绝对新高，较去年同期大幅提升了九点九个百分点。在这一百点五万辆新能源车中，纯电动车型占据了六十九点八万辆的绝对主导地位。反观燃油车阵营，八月份全国传统燃油车总销量已经萎缩至不到五十四万辆，整个市场空间正在以远超预期的速度被极致压缩。在整个燃油车大阵营中，仅有技术成熟的**油电混合动力汽车**（Hybrid Electric Vehicle, HEV: 具备内燃机和电动机双重动力、不可外接充电的混合动力车型）实现了微弱的正向增长，成为了燃油车板块在全线溃退中唯一的微型缓冲地带。 从国内乘用车零售销量排行榜的格局演变来看，今年大概率将成为传统燃油车彻底、加速退出中国汽车销量第一梯队的标志性转折之年。在今年一月份的全国乘用车单月零售销量前十名榜单中，传统燃油车尚且占据了多达七个席位；到了三月份，前十名中燃油车锐减至五款；四月份进一步萎缩至仅剩吉利缤越一款独苗；五月份，传统燃油车历史上首次在销量前十榜单中遭遇“团灭”，前十名全部被新能源车型垄断（尽管当时榜单中仍有部分插电混动车型）；六月份，凭借终端大幅降价，丰田凯美瑞和大众朗逸两款经典合资燃油车短暂杀回前十；七月份，前十名中仅剩丰田卡罗拉锐放一款燃油车型苦苦支撑；而到了八月份，前十名榜单中的燃油车席位再度彻底归零，全部被纯电动车型强势霸榜。 更为严峻的宏观现实在于，国内汽车消费市场整体尚未显现出实质性的全面回暖信号。今年前八个月，国内乘用车累计零售销量为一千一百七十一点六万辆，同比累计下滑百分之二十点八。汽车行业分析人士普遍判断，今年全年国内乘用车零售大盘的整体下滑已几乎成为定局。在内需承压的严峻背景下，国内汽车主机厂的业绩增长与产能消化，几乎完全依赖海外出口市场的爆发式增长作为核心支柱。八月份，我国乘用车出口量达到八十八点八万辆，同比实现百分之七十七点八的高速增长；今年前八个月累计出口乘用车达六百零九点八万辆，同比增长高达百分之七十五点七。然而，结合近期各大上市车企披露的二零二六年中期财务报告来看，出海战略虽然打开了销量规模空间，但车企如何将海外账面销量高效转化为实打实的净利润与自由现金流，仍面临诸多不可控的外部变量挑战，其中跨国汇率的剧烈波动便是最具杀伤力的财务风险之一。 面对传统的“金九银十”销售旺季，近期国内各大主流车企纷纷选择加大终端促销与变相降价力度，开启了新一轮以价换量的激烈肉搏战。**特斯拉**（Tesla: 全球领先的电动汽车及清洁能源技术研发制造企业）率先出击，针对两款主力现车推出了限时购车激励政策，提供最高达一万元人民币的直接现金补贴；**小米汽车**（Xiaomi EV: 小米集团旗下的智能电动汽车业务板块）紧接着发布了九月份限时购车专属权益，为准车主提供长达三年的零息金融方案或六千元人民币的商业保险补贴。截至目前，全国已有超过十家主流汽车品牌全面卷入这场秋季价格战，战火全面蔓延并覆盖了新势力、自主传统大厂、合资品牌以及豪华品牌等全阵营。 在底层技术路线的博弈上，新能源阵营内部的权力结构也在悄然发生深刻变化。在经历了前两年**插电式混合动力汽车**（Plug-in Hybrid Electric Vehicle, PHEV）与**增程式电动汽车**（Extended-Range Electric Vehicle, EREV: 由发动机作为发电机为动力电池充电的纯电驱动汽车）的高速狂飙之后，目前插混与增程车型的增速正在显著放缓，大电池纯电动汽车重新夺回增长主力的主导权，新能源行业的技术路线争夺战进入到了全新的深水区博弈阶段。与此同时，跨界资本与技术联盟的重组也在提速：与**华为**（Huawei Technologies: 全球领先的信息与通信技术及智能汽车解决方案供应商）深度绑定的**赛力斯集团**（Seres Group: 专注于新能源汽车研发与制造的中国上市车企），正加速携手字节跳动等科技生态力量筹划打造其全新的第二品牌——“埃瓦”。该品牌目前正在全面推进**换电模式**（Battery Swapping: 通过在专门换电站快速更换动力蓄电池为车辆补能的运营模式）的产业布局，其首款战略量产车型“埃瓦密期”预计将在年内正式公开亮相，并计划于二零二七年初全面开启商业预定；尽管该品牌的中文正式命名仍在内部审议讨论中，但其核心产品定位已明确锁定在二十万元以上的中高端主流消费市场，并全面依托前沿的端到端AI智能驾驶与智能座舱技术展开全维度的产品力攻势。 然而，智能驾驶技术的快速狂奔也时刻伴随着安全边界的警示。九月七日，在内蒙古自治区阿拉善左旗境内的一处工业厂区内部，发生了一起严重的试验车辆安全事故：一辆处于测试状态的大型重型卡车因刹车制动突然失控发生严重溜车，直接剧烈撞击了后方紧跟行驶、正在执行真实路况路测数据采集任务的一辆商务试验车，事故当场造成商务车内五名专业技术人员不幸遇难。这起极其惨烈的测试事故，再次将全行业与社会公众的目光拉回到了智能驾驶与车辆系统工程底层的极限安全冗余课题之上。 在激烈的行业内卷之下，车企的整体盈利能力正在被极限压缩。今年上半年，国内整车制造环节的行业平均销售净利润率已经深度下探至仅有百分之一点五，创下了过去近十年来的历史最低水平；以一辆终端售价为二十万元人民币的新能源汽车为例进行测算，整车厂最终能够留存的平均净利润仅仅在三千元人民币左右。具体聚焦到“蔚小理零”四家头部造车新势力上市公司的半年报财务数据：**零跑汽车**（Leapmotor: 具备全域自研自造能力的中国造车新势力企业）成为了四家新势力中唯一在全口径下实现半年度整体盈利的车企，上半年录得净利润二点一亿元人民币，相较于去年同期的零点三亿元实现了大幅增长；但深入拆解其收入结构可以发现，零跑这一盈利数据中包含了高达二十五点一亿元的服务及其他销售收入，该项收入同比激增了百分之一百一十八点三，其核心增长引擎实际上是得益于海外整车出口销量的爆发，进而带动了高毛利的海外**碳排放积分**（Carbon Emission Credits: 汽车企业因生产低排放/零排放车辆而获得并可用于市场交易抵消的环保信用额度）交易收入的巨额结算。 反观另外三家代表性新势力：**蔚来**（NIO: 专注于高端智能电动汽车市场与全体系换电补能服务的车企）上半年净亏损录得八点六亿元人民币，较去年同期高达一百一十七点四亿元的巨亏实现了断崖式的亏损收窄；**理想汽车**（Li Auto: 主打家庭出行场景、增程与纯电双轮驱动的造车新势力）由于产品换代节奏与市场竞争加剧，财务表现出现由盈转亏，上半年录得净亏损三十九点八亿元人民币，而去年同期为实现净利润十七点四亿元；**小鹏汽车**（XPENG: 专注于前沿智能驾驶与高阶AI技术研发应用的智能电动车企）上半年净亏损录得三十一点二亿元人民币，亏损规模较上年同期的十一点四亿元有所扩大。尽管财务数据各有分化，但各家依然保有各自独特的竞争基本盘：蔚来坚定抢食三十万元以上的高端豪华纯电市场，在四家新势力中斩获了最高的整车毛利润总额；理想汽车虽然短期承压由盈转亏，但其账面储备的自由现金流与资金储备依然极其充裕，具备强大的跨周期抗风险底气；而小鹏汽车则依托技术降本与组织架构变革，在四家新势力中交出了最高的整体综合毛利率答卷。 在整车制造供应链的生态健康度方面，为防止大型主机厂利用强势话语权长期无序占用中小供应商资金，国家主管部门在去年专门牵头指导行业发起了“六十天供应商账期承诺行动”。在政策推行一年多以来，国内重点骨干车企对一级供应商的账款支付周期与履约合规性整体上有了显著的阶段性改善。然而，由于汽车整车开发与零部件采购体系极为庞大繁复，账款结算与清偿涉及商务合同、工程验收、质量复核等极其漫长的流程环节，加之各大车企旗下各级独立法人子公司、分公司、合资制造基地的实际财务结算政策存在巨大差异，导致部分核心举措在执行层面依然存在不少变形与阻滞，底层的大量中小供应链企业在资金回笼上的实际获得感依然不够强烈。为此，**工业和信息化部**（Ministry of Industry and Information Technology, MIIT）联合**国家市场监督管理总局**（State Administration for Market Regulation, SAMR）近期在全国范围内正式发起了针对汽车行业供应链账款拖欠的新一轮专项治理行动。本轮整治重点直接瞄准了此前长期存在的隐蔽堵点：例如，部分车企在账期“起算时间点”上大做文章，随意混淆“实物交付入库”、“工程终验收”、“集中财务对账”、“全套增值税发票收取”、“整车装车批量验证”等完全不同的时间节点，导致合同约定的六十天账期在实际执行中被大幅拉长；此外，部分主机厂还通过刻意设置极其苛刻、不明确的零部件验收技术门槛，人为拖延终验报告的出具时间，从而达到变相长期拖欠供应商应付货款的实质目的。两部门明确公开表态，下一步将对相关恶意延长账期、侵害中小企业合法权益的违规车企加大执法核查与行政惩处力度。 ### 阶梯分化与逆向盘活：一线租房韧性与高校存量资产吸纳 随着七八月份毕业季集中租房浪潮的逐步退去，国内房地产租赁市场正在展现出耐人寻味的结构性分化：在全国多数能级城市租金承压下行的大背景下，一线核心城市的住房租金却展现出了独特的逆势上涨韧性。根据**中指研究院**（China Index Academy: 中国领先的房地产专业研究与行业大数据智库）最新正式发布的《全国五十城住宅租赁价格指数》统计数据显示，八月份全国一线城市普通住宅平均每平方米租金环比继续微幅上涨百分之零点二三；这已经是一线城市平均租金自今年三月份以来，连续第六个月保持环比单边上涨走势，今年前八个月一线城市平均租金累计涨幅已达百分之一点二一。然而，将视线投向全国更广阔的范围便会发现，同期纳入监测的全国五十个主要城市平均住宅租金环比仅微涨百分之零点零三，同比则整体深跌了百分之二点四五；在被监测的五十个城市中，八月份仅有十五个城市的平均租金实现了环比上涨，其余多达三十四个城市的住宅租金均处于环比下跌通道。 从找房活跃度的需求端前瞻指标来看，整个市场的季节性热度确实处于正常降温态势。根据**五八安居客研究院**（58 Anjuke Institute: 专注于房地产行业大数据监测与互联网租售趋势分析的研究机构）发布的监测报告，八月份全国百城找房热度综合指数录得七十七点八，环比回落百分之二点八；其中一线城市找房热度指数录得七十七点五，环比下滑百分之二点六。这种环比的普遍回落，主要属于高校应届毕业生集中找房、退租需求充分集中释放之后的传统季节性自然回落。但是，如果从更具宏观参照意义的同比维度进行观察，八月份一线城市的整体找房热度指数同比逆势上涨了百分之零点九，相较于二零二五年底的低谷水平更是大幅提升了百分之十点六；一线城市租赁市场也由此成为了全国各梯队能级城市中，唯一一个找房需求同比依然维持正向增长的板块。两家专业研究机构虽然在底层统计指标口径上略有侧重，但共同的大数据趋势明确揭示出：一线核心城市的住房租金水平已经在全国率先实现了筑底回稳，其租赁住房的实际基本面需求依然保持着极其强劲的韧性与活跃度。 值得深入分析的是，一线城市租赁市场的率先企稳回升，其背后并不是因为市场上可供租赁的房源供给减少所引发的被动涨价。恰恰相反，八月份一线城市房东与长租机构挂牌入市的出租房源总量是在重新增加的，然而在供给放量的同时，市场整体的去化与出租速度却丝毫没有出现放缓迹象。数据显示，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线核心板块，是全国所有能级城市中唯一一个平均房源挂牌去化周期同比呈现出实质性缩短的梯队板块。不过，即便在一线城市阵营内部，各个超级大都市的内部微观表现也存在着明显的强弱分化：上海与深圳两座城市的出租房源平均挂牌去化周期，相比二零二五年同期均出现了实质性缩短，而北京与广州两地的房源去化时长则同比略有小幅拉长。在租金变动走势上，八月份上海的住宅平均租金环比显著上涨百分之零点六一，单月租金环比涨幅已经连续整整五个月在全国五十个大中城市中牢牢位居榜首位置；深圳租金紧随其后，单月环比上涨百分之零点二七；而同期北京和广州两座城市的平均租金则双双呈现出微幅环比下跌。因此，统计数据中所呈现出的“一线城市平均租金连续六个月环比上涨”这一宏观结论，更多反映的是一线城市作为一个整体资产梯队对抗下行的强韧能级，并不代表北上广深四座城市步调完全一致地同时进入了普涨周期，其实际呈现出的是“上海、深圳领跑修复，北京、广州震荡反复”的复杂微观现实。 在传统的应届毕业生求职租房高峰期彻底过去之后，究竟是哪些增量群体在支撑着一线核心城市租房市场的强劲基本盘？根据**深圳贝壳研究院**（Shenzhen Beike Research Institute: 依托贝壳找房真实交易大数据的区域性房地产居住研究机构）的深度抽样调查统计，除了一部分在夏秋之交延迟到岗的应届毕业生求职租房需求之外，因职场晋升、工作地点变动而产生的白领人群改善性换租，以及以核心家庭为单位、为追求更高居住品质或更优质教育生活配套而进行的家庭型升级换租需求，在这一时期均呈现出逆周期的集中加速释放。由**中国城市住房租赁智库**（China Urban Housing Rental Think Tank）联合**自如研究院**（Ziroom Research Institute: 专注于长租公寓行业与机构化租赁住房生态的专业研究机构）共同发布的《二零二六年上半年中国长租市场发展报告》数据进一步印证了这一趋势：在北上广深等十个全国核心重点城市中，高品质机构化长租房源的整租两居室和整租三居室的实际成交量，分别实现了百分之四和百分之十五的显著环比增长；以追求居住稳定性与品质感为核心导向的家庭型、改善型整租品质需求，正在成为支撑一线城市长租大盘最核心的增量动能。中指研究院对此总结指出，从全国大盘的宏观全局来看，我国住房租赁市场目前并未形成全域性的普遍上涨行情，不同城市之间的资产表现与供求分化仍在剧烈加剧；唯有那些实体产业基础极其扎实、高端就业岗位集中、优质公共服务资源高度富集的一线城市与顶尖强二线城市，才能对青年就业人口和高净值家庭形成持续且强大的向心引力，其住房租金水平与资产收益率也因而具备了穿越经济周期的深厚韧性。 在一线城市租赁市场展现韧性的同时，在更广阔的二三线乃至四线城市，面对庞大的房地产存量待售库存与大学校园基础设施紧张的结构性矛盾，一种全新的“逆向盘活”去库存路径正在全国多地加速破局——即由政府主导、政策支持大学高校整体收购或长期租赁周边闲置的商品房、公寓存量资产，将其就地改造转换为高校学生宿舍。 近日，**江苏省财政厅**（Department of Finance of Jiangsu Province）联合省发展和改革委员会、省教育厅正式印发了《江苏省省属高校学生宿舍提质扩容三年攻坚行动省级资金补助方案》，明确统筹安排省级财政专项资金，全面支持全省七十五所省属普通高校因地制宜采取“改、租、买、建、调”五位一体的多元化方式，全方位破解高校学生宿舍短缺与居住品质落后的瓶颈。根据该补助方案的具体标准：对高校实施的学生宿舍改建、扩建及既有设施大修改造项目，省级财政统一按照招投标实际成交价格的百分之三十给予一次性直接补贴；对高校采取向社会长期租赁房源用于学生宿舍的项目，省级财政按照每张床位每年两千元人民币的基准予以连续运营补助；对高校统筹新建标准化宿舍的项目，按照项目投资预算分层给予百分之三十至百分之四十的高额建设资金补助；而特别是在徐州市、淮安市、连云港市等当前商品住房均价相对较低、房地产去库存压力较为突出的苏北及苏中地区，省属高校在当地直接出资购买周边存量商品住房作为学生宿舍的，江苏省级财政将直接按照实际购置成本的百分之三十给予巨额专项资金补助支持。 这种由“高校下场收房”化解房地产库存的政策创新，目前正在全国范围内形成示范效应。**湖南省人民政府**（People's Government of Hunan Province）在今年一月出台的《关于推动二零二六年一季度经济实现平稳起步的若干政策措施》中，便明确白纸黑字提出允许并鼓励地方政府统筹利用地方政府专项债券资金，积极收购符合条件的存量商品房，定向改造用于在本地大学生及青年教师的保障性公寓与宿舍。今年六月，湖南省衡阳市官方正式对外宣布，全力支持并推动当地的知名高校**南华大学**（University of South China: 位于湖南省衡阳市的综合性大学）正式出资收购周边总计九百三十六套、总建筑面积达七点二万平方米的存量商品住宅房源，统一由政府与学校联合实施标准化升级改造，全部用于解决该校大学生的住宿保障难题。**广东省教育厅**（Department of Education of Guangdong Province）在此前印发的《广东省加强高校学生宿舍建设实施方案（二零二四—二零二八年）》中也明确提出指导意见，高度鼓励全省各大高校通过直接出资购买、长期统租学校周边闲置的人才公寓、商住楼宇等社会化闲置存量用房，快速多渠道补充学生紧缺的宿舍资源。今年八月，经济特区深圳市正式对外公开项目规划与资金预算公示，市属重点高校**深圳大学**（Shenzhen University: 坐落于广东省深圳市的知名综合性大学）将正式统筹安排高达五点三三六亿元人民币的专项资金，用于全资批量购置周边成熟的商品房资产，全面改造成现代化的高品质学生公寓。 这一轮“高校买房去库存”宏观政策密集落地的深层现实驱动力，源于多重历史周期与现实矛盾的集中交汇。在过去十余年间，我国高等教育事业持续推进大规模扩招，但在校生规模急剧膨胀的同时，大量高等院校原有的校园占地面积狭小、老旧宿舍楼宇年久失修、四人间甚至八人间拥挤不堪，学生的实际居住生活条件与现代高品质大学校园的标准存在巨大落差。为了从根本上扭转这一被动局面，早在二零二四年初，**国家发展和改革委员会**（National Development and Reform Commission, NDRC: 统筹综合研究拟订经济和社会发展政策的国务院组成部门）等多个中央部委便联合正式出台了《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，在国家政策顶层设计层面首次明确鼓励各大高校积极通过购买、租赁学校周边既有的人才公寓、商业居住用房等社会闲置存量资产，作为快速补充校园宿舍资源的有效手段，并明确要求收购后的社会化房源必须严格按照校内同等标准加强后勤保障与校园安全综合配套服务管理。 自二零二五年以来，全国范围内已经有包括**湖北大学**（Hubei University: 坐落于湖北省武汉市的重点综合性大学）、**合肥工业大学**（Hefei University of Technology: 位于安徽省合肥市的教育部直属全国重点大学）、**中国矿业大学（徐州）**（China University of Mining and Technology: 位于江苏省徐州市的国家重点大学）、**中南大学**（Central South University: 位于湖南省长沙市的教育部直属全国重点大学）、**湘潭大学**（Xiangtan University: 位于湖南省湘潭市的国家双一流建设高校）在内的十余所知名高校，实质性通过直接出资购置校园周边存量商品住房或闲置产业楼宇的方式，有效解决了数以万计大学生的居住扩容问题。 与传统由高校在校园内重新划拨用地、漫长审批报建、大兴土木的自建宿舍模式相比，高校直接下场收购周边的存量房作为宿舍，在经济账与时间账上展现出了极其压倒性的综合优势。以湖北大学实施的存量房批量收购安置项目为例，经过专业第三方机构的综合财务审计测算，该项目相较于传统在校区内部重新征地自建宿舍的常规模式，不仅直接为学校和地方财政节约了高达百分之三十的综合资金成本，更将整个项目的交付与入住建设周期大幅缩短了百分之五十以上。 更具长远战略意义的是，根据我国人口出生率的历史统计曲线推算，当未来我国高等教育学龄人口在达到历史峰值并逐步回落之后，部分地方高校与特定专业未来极有可能面临生源数量阶梯式减少的潜在风险，届时如果盲目自建大量永久性固定宿舍楼，未来将不可避免地面临新一轮大面积资产空置与折旧浪费。而在这一人口结构转变的宏观背景下，采取在市场上灵活“租用”或“买入周边具备独立流通属性的商品住宅”的模式，未来即便高校生源发生萎缩，所购置的商品房资产依然可以随时通过返还市场重新租售、或者转为城市保障性租赁住房等多元化途径进行处置，其资产配置的流动性与抗风险弹性将展现出无可比拟的巨大优势。 对于广大地方政府而言，在房源条件合适、距离校园合理的成熟板块，由地方高校统筹购买存量房作为学生公寓，实质上成功构建出了一个“**学生改善居住体验**、**高校突破空间瓶颈**、**地方政府消化楼市库存**”的三方深度共赢的制度闭环。特别是在微观的城市更新与片区治理层面，这种模式能够极大地促进**校地融合发展**（Campus-Community Integration: 大学与所在城市及社区在空间、产业、文化和资源上的深度互动与融合），不仅能在极短时间内为周边原本人气冷清、入住率低下的闲置商品房小区注入成千上万充满活力的年轻大学生群体，迅速拉动周边的餐饮、消费与生活服务业态；更能够通过政府与学校后续全面配齐图书阅览、生活超市、公共文化活动中心以及标准化商业街区等公共服务配套设施，有力地带动特定城市板块与社区生态的综合复苏与长效发展。 好的，本期参考信息的核心内容就是这些，我们周六再见。