--- author: 政經孫老師 date: '2026-04-28' guest: '' layout: post.njk source: https://www.youtube.com/watch?v=yZPxdLrMZjQ speaker: 政經孫老師 tags: - real-estate-market - asset-scarcity - investment-behavior - wealth-outflow - economic-outlook title: 中国楼市：陷阱重重下的投资迷思与未来走向 summary: 本期节目深入剖析中国楼市当前“回暖”数据背后的误导性，指出媒体与地产商利用行为经济学诱导购房者接盘。通过揭示中国资产荒、投资路径依赖、错失恐惧等心理机制，并结合股市财富效应的虚假性、高净值人群外流及营商环境恶化等宏观因素，坚定认为中国楼市长期看跌，警示盲目入场的投资者将沦为“接盘侠”。 insight: '' draft: true series: '' category: investment-assets area: finance-wealth project: [] people: [] companies_orgs: - 高盛 - 平安证券 - 国润百富 - 国际金融协会 products_models: [] media_books: - 金融研究通訊 - 中国金融市场投资者洞见白皮书 status: evergreen --- 大澳宋今天说一说中国的楼市。在上个月我做过一期中国楼市的节目，当时在节目中，我明确认为中国楼市不可能出现触底反弹，房市长期是看跌。做完那期节目后，中国新一轮的房产数据又出来了，数据显示，中国房地产成交量在出现上升，有很多人都跑到楼市里面去买房。那么3-4月份的这些所谓房地产数据，是不是说明房地产真的出现了触底反弹，出现了楼市回春呢？我依然坚持我的观点，就是不可能。今天我要解释一下为什么。 ### 数据表象与深层误导 事实上，中国房产成交量上升的数据，还有相关的新闻报道，确实促使了一些人进入楼市去买房。但是如果我们仔细阅读思考一下，就会发现这些数据当中有很多问题，有很多误导性。这种误导性到底是什么？我接下来详细说一下。 打开网络搜索功能，搜索中国房地产相关的新闻，就会发现这短时间关于中国楼市触底反弹的内容越来越多，基本上呈现刷屏的狀態。这些文章的标题都非常夸张地表达了房产上涨的预期，而且给人一种一旦错过就会后悔的感觉。比如说“彻底翻转2026楼市大拐点”、“四大一线城市集体上涨”、“房地产市场稳定势态在加强”这一类标题的文章现在到处都是。 甚至一些中国之外的媒体也受其影响，转载这类文章，并且声称中国的房价出现了集体反弹。当这类媒体内容铺天盖地被生产出来的时候，普通人难免会受到其影响，甚至被他说服。而且这些内容它还不是简单的信息轰炸，而是有一定的逻辑和道理。 来看一下**21世纪新闻网**的报道。这篇文章引用了**高盛**（Goldman Sachs: 一家全球领先的投资银行和金融服务公司）的数据，用数字来说明中国房地产出现了反弹。数据显示，中国20个主要城市的房产成交面积在2026年3月大幅提升，这是最近多年以来的最大增速。 细分城市来看，在一线城市当中，升幅最低的是广州，但仍达到了**88%**；增长最多的是上海，达到了**160%**。至于二三线城市，最少也达到了**80%-90%**以上；最多的合肥、扬州等城市，增幅高达到**200%**以上。这些数据似乎都说明中国房产市场，尤其是二手房市场，出现了**V字形的反弹**。 ### 宏观解读与心理陷阱 **高盛**这样外国机构还声称，中国目前的土地投资效率在不断改善，尤其是那些实力强大的**国企开发商**，他们的净资产收益率在不断提升。由于中国政府在2025年推动了大型房企的债务重组，目前中国大陆房企的经营和债务状况已经开始好转，所以**高盛**长期看多中国楼市。 一些完全不懂经济的网友相信所谓“用数据说话”，认为数据可以解释一切。但是数据本身不会说话，对数据进行解读的终究是人。所以问题关键不是数据本身，而是如何解读数据。对数据进行解读需要强大的理论素养，还有长期积累的经验，这才是理解经济和社会运作的关键，至于数据本身那只是皮毛而已。 回到中国媒体公布的房价数据，它其实用了一些**障眼法**。我们会发现大部分媒体都在不停地宣传房产成交面积增多，但没有提到实际的成交价格。根据**中国房屋数据监控机构**的数据，2026年春节之后的六周以内，中国主要城市的房屋挂牌价格其实在下跌，只不过今年下跌幅度比过去两年要小一些。这个数据说明，这一波入场的购房者其实还在购买小户型或价格偏低的房子。平均挂牌价出现下跌，其实说明了市场的价格预期不高，这反映出购房者的经济状况本身在恶化。 再看一下中国主要城市的实际成交价统计图，很明显自2020年以来，房产的成交价就不停在下跌，成交价持续下跌接近五年。那么2026年这一波所谓“购房潮”只是略微提升了一点点市场成交价，这种提升是非常小的，无法改变总的趋势。另外一个关键问题是，未来的房地产成交面积和成交价的提升是否具有可持续性？我的答案是否定的，也就是没有可持续性。我在节目的稍后部分会解释这个判断。 从上面的分析可知，所谓中国房地产销售数据火爆的背后其实有各种的**障眼法**。媒体只是提供他们希望的那些数据，而地厂商和地方政府则利用**行为经济学**（Behavioral Economics: 结合心理学与经济学研究人类经济行为）和**消费心理学**（Consumer Psychology: 研究消费者购买决策过程中的心理活动）当中的规律，设下陷阱引人上钩。他们利用了这些购房者心理上的弱点，让他们容易听信开发商和媒体的宣传，拿出自己的真金白银用来买楼，并且期待楼市回春、重新上涨。 ### 宏观背景：资产荒与“错失恐惧” 如果从宏观层面来观察一下这个格局是如何形成的，就会发现光有宣传策略和心理学陷阱还远远不够，必须要有宏观经济层面的配合，这个“骗人买房接盘”的事情才能够奏效。 首先有个大背景，由于中国没有自由的经济制度，没有真正的金融市场，所以造成这个国家发展不出很好的金融资产，中国长期都存在**资产荒**（Asset Scarcity: 市场上缺乏优质投资标的）的问题。另外长期来看，中国的**资本账户**（Capital Account: 国际收支平衡表中的一个项目，记录一个国家与国外之间资本流动的账目）是封闭的，不对外开放，所以中国人是买不到全球的优质资产，只能买中国内部那些“有毒的股票”和各种专门“割韭菜”的理财产品。 中国的整个金融体制不仅封闭落后，而且是官商勾结、系统性的腐败。可以说整个金融市场就是一个诈骗团伙，没有制度建设，只有疯狂敛财。这样的金融体制必然造成长期的**资产荒**。换句话说，中国这个国家就是一个**资产沙漠**。 在**资产荒**的大前提之下，根据中国人的经验，过去十几年以来，唯一能够做到不坑投资者、能够长期保持增长的资产就是房地产。这是一种**中国式的习惯思维**，所以说中国人的大脑对于房地产形成了一种**投资的路徑依赖**（Path Dependence: 过去的选择对现在和未来决策的限制性影响）。这种**路徑依赖**产生出一种集体的恐慌心理，就是害怕错失房地产上涨的机会。 这种集体的心理，在**行为经济学**上称之为**错失恐惧**（Fear of Missing Out, FOMO: 因为害怕错过眼前的投资机会而做出不理智的投资决策）。简单来说，就是因为害怕错失眼前的投资机会而做出不理智的投资决策。根据2024年5月发表在**《金融研究通讯》**（Financial Research Letters: 一份专注于金融研究的学术期刊）上的一篇论文，因为害怕错失机会而投资的人，他们甚至会做出违背自己利益的行为。根据**行为心理学**的研究，他们的投资动机与其说是利益驱动，还不如说是**社会驱动**。他们通过模仿群体的行为，来减少自己后悔的心理，所以这更像是一种**社会集体的心理现象**。 说回到中国，这种**错失恐惧**的集体心理是长期存在的。而中国现在面临的**通缩危机**（Deflationary Crisis: 经济中物价普遍持续下跌，货币购买力上升的现象）和**资产荒**，使得中国的**资产沙漠化**更为严重。因此人们的心理也会更加脆弱，害怕自己的财富不断贬值。 这个时候，地厂商就收买媒体，对人们进行大规模的宣传洗脑，宣传房价即将触底反弹。而那些心理脆弱的中国人也容易接受地厂商的这种宣传，他们出于现实的无奈，把最后的希望又重新压在房地产上面，做出一种从众的，但是很可能违背自身利益的投资选择。以上就是这一波所谓“购房潮”产生的原理。 ### 楼市短期回暖的虚假性 最近这一波购房者，少部分是所谓**刚需购房者**（First-time Homebuyers: 首次购房或出于自住需求的购房者），另外一部分就是受到媒体宣传蛊惑，去购买中国的楼房。通过以上分析，我们可以很直观地看到这种购买心理背后的一整套体系。 当然了，如果你是中国最新一批的购房者，你当然希望你在购买房地产之后，整个房产价格会上升。但是我可以告诉你，正如我在节目一开始反复强调的那样，这个想法是不现实的，中国房地产不可能出现长期的回春。 如果说中国是一个所谓的**资产沙漠**，那么过去房地产可能就是这个沙漠当中的唯一一片**绿洲**。所以中国人把所有的希望都寄托在房地产身上，这造成一种**思维上的定势**和**路徑依赖**。但是十几年过去之后，这条路已经不可复制，房地产不再是沙漠中的绿洲了。 那么这就讲到一个问题：谁在今天买房？现在这批购房者和十几年前那一批早期购房者完全不是同一路人，整个的购买力在不断下降。所以今天买房的这些人更穷一些。不仅如此，之后下一批购房者，他们的购买力会更差一些。所以，一代不如一代。在这种情况下，你怎可能期待房地产价格长期上升呢？所以目前的这批**接盘侠**（Last Resort Buyers: 在市场高峰期买入资产，最终承担跌价损失的投资者），他们的下场是非常惨的。我们来详细解说一下。 ### 股市财富效应与高净值人群外流 这个问题可以从短期和长期两个方向来讨论。 **1. 短期分析：股市财富效应的谬误** 首先看短期，中国楼市短期的回暖，有一种官方的解释是这是**短期财富效应**（Short-term Wealth Effect: 资产价格上涨导致消费者支出增加的现象）的体现。什么是**短期财富效应**？中国大陆的**腾訊網**（Tencent News: 中国互联网巨头腾讯公司旗下新闻平台）前段时间刊登了名为《中国楼市逼近拐点》的文章，文中就提到中国股市在前段时间有一定程度的上涨，股市上涨会给楼市带来**财富效应**，因为人们通过短期的股票获利之后，他们会考虑买入长期的资产进行长期投资，那房地产显然就是首选。 文章针对这个说法进行了长篇大论的发挥，但是这个说法实际上完全经不起推敲。中国大陆的股市迄今为止主要还是**小散户的市场**。根据2025年**中国平安证券**（Ping An Securities: 中国平安保险集团旗下证券公司）和**国润百富**（Guorun Baifu: 一家财富管理机构）联合发布的**《中国金融市场投资者洞见白皮书》**，中国股市的账户总数达到了3.65亿户，但其中有3.64亿都是个人散户投资者。根据机构的估计，大多数个人投资者账户市值仅仅在**5万到10万人民币之间**。在行情较差的时候，这个数字可能更低。 我们先不提大部分散户其实根本挣不到钱这个事实，就算大部分散户都能通过这一波股市行情挣到钱，那也只是平均市值10万以内的这种盈利规模。这个数字和动不动上百万甚至上千万的房屋售价相比较，差距非常大。在如此大的比例差距之下，认为股市的**财富效应**可以拉动楼市，那真的是**痴人说梦**、不切实际。 客观地说，股市的**短期财富效应**也不是没有任何作用，它虽然不能拉动楼市，但确实可以拉动短期的廉价商品的消费。这有点类似于经济危机当中的**口红效应**（Lipstick Effect: 经济不景气时，消费者转向购买便宜奢侈品，如口红，以获得心理慰藉）。散户挣到一点小钱以后，最多也就是买一些不太花钱的小礼物奖励一下自己，因此它会利好短期消费。至于拉动楼市上涨，那是不可能的。 **2. 长期分析：高净值人群的动向** 有的网友可能会提出疑问，既然小散户不能拉动楼市，那么中国那些**股市大户**，也就是所谓**高净值人群**（High-Net-Worth Individuals: 拥有大量可投资资产的个人），他们总可以拉动楼市上升了吧？这个问题我的回答也是不可能。 在讨论**高净值人群**能不能拉动楼市上涨这个话题之前，我们首先要搞清楚一个问题，就是这些所谓**高净值人群**他们在想什么、做什么，他们是普遍都想继续在中国买房子，还是说有其他的想法？来看一些数据资料。根据**胡润财富榜**（Hurun Report: 发布财富排行榜的著名机构）的统计，中国的富裕家庭数量在2022年达到了顶峰，之后数量逐年下降。从普通的**1000万以上的高净值家庭**到超过**3000万美元的超高净值家庭**，整个数量是全线下跌。 这些富人都去了哪里呢？答案是带着钱离开了中国。我在上一期节目当中就引用了**国际金融协会**（Institute of International Finance: 全球金融机构的协会，提供研究和政策分析）的统计，2026年中国资本的净流出预计高达**7000亿美元**。资本大量外流已经是持续多年。自2022年中国和美国的实际利差彻底拉开之后，资本外流的趋势就一直在加速。 实际上，中国的高净值人群都在寻找中国楼市和股市之外的更好投资选择。这种选择必然不在中国内部，而只能是在**发达的资本主义国家**。 ### 营商环境恶化与财富创造力衰退 既然存量的富人在减少，中国有没有可能继续创造出新的富人，创造出白手起家的**新富阶层**（New Rich Class: 通过创业或新经济模式积累财富的群体）？通过**新富阶层**来拉动经济，拉动楼市呢？这个答案也是否定的。 我们都知道，社会财富不是凭空创造的，更不是由领袖或者官员创造的。它是靠企业家、管理者、创新者他们共同创造出来的。而中国现在的**营商环境**（Business Environment: 影响企业运营和发展的各种宏观与微观因素）显然是不利于创业和经商的。中国政府的各种**横征暴敛**、**流氓敲诈**已经对民企造成了不可逆的伤害，经商在中国早就已经是一个高风险的事情。 前段时间有消息报道说，中国政府将公职人员涉及的**巨额财产来源不明罪**的立案标准从30万提高到300万，而民营企业家如果挪用资金，其立案标准是从6万下降到3万。换句话说，这个新闻给人的感觉是，在经济犯罪方面，中国对于官员的标准更宽松，而对于企业家和商人更为严苛。 网上的华文媒体有很多在讨论这个事情，然后中国大陆有一个叫做**澎湃新闻**（The Paper: 中国上海报业集团旗下的新闻媒体）的官媒就跑出来辟谣，说没有这回事，中国的法律是一视同仁的，并没有要对官员宽松，要对企业家严苛。我看了这种反智低能的言论，感觉非常可笑。因为问题本质根本就不是法律条文，只要是智商正常的人都知道，中国根本不是**法治国家**（Rule of Law Country: 国家治理遵循法律而非个人意志）也不可能依法办事。所以法律条文具体怎么制定，实际上意义不大。 关键问题是这种解读的背后，它体现出社会大众的普遍情绪和看法。现在稍微正常一点的人都知道，中国的**营商环境**只会越来越差，政府对于企业家和商人只会越来越不友好，所以他们才会对任何的新闻报道都做最坏的解读。这种解读和法律没有半毛钱关系，而是和中国社会的集体情绪和未来社会发展的大趋势有关。 如果说中国以后民营企业家没有好日子过，那么中国的官员收入也会下降。因为企业家、商人、职业经理人这些是**创造财富的人**，也就是**宿主**（Host: 在寄生关系中为寄生生物提供营养和保护的生物）。而官员是**寄生虫**（Parasite: 依附于宿主获取营养的生物），他们寄生在宿主的身上吸血。如果宿主都死了，那寄生虫自己最后也会死掉。中国正在做这种**杀鸡取卵**（Killing the Goose that Lays the Golden Eggs: 比喻为取得眼前小利而损害长远利益）的事情。 ### 中国经济的长期趋势与楼市的终局 综合来看，未来中国的财富整体是呈现下降的趋势：资本和**高净值人群**外流、企业家数量不断减少、年轻人越来越少。根据中国官方数据，2025年的出生人口已经下降到**792万**，这是中共国建国以来历史的新低。 除此以外，随着**民企**（Private Enterprises: 由非国有资本投资、经营的企业）的消失，还有**新生消费者数量**减少，**社会大通缩趋势**将长期存在，财富会不断缩水。整体上，中国以后的经济就是这样一幅图景。 在过去评价中国经济有句话非常到位，叫做“人傻钱多速来”。那么现在可以改写这句话，来形容未来中国经济的前景，就是“人少钱少千万别来”。这个就是中国未来长期的经济趋势，在这种趋势之下，房地产的复苏是不可能实现的事情。在现在这个时间点，出于投资目的而买房的人，毫无疑问就会成为最后的**接盘侠**。 当然了，我的意思不是说所有在中国买房的人都是**接盘侠**。因为在买房人群当中，还是有一部分是所谓**刚需**，他们真的是买房自己住的。这部分大概就是中国内部的那些移民，比如说从农村移到城市，从小城市移到大城市，这些移民确实有**刚需购房**的需求。 那么**接盘侠**是谁呢？所谓**接盘侠**就是那种纯粹的**房产投机客**（Real Estate Speculators: 以短期买卖房产获取差价为目的的投资者），希望通过投资房产赚钱的。这种人不会有什么好结果。 如果你在听了我今天这么多分析，还有看过那么多数据之后，还是觉得中国房产长期有希望，那你坚持要去买的话，那就去买吧。因为这个世界上，注定是有些人要当**接盘侠**的。如果你自己认为自己的角色就是一个**接盘侠**的话，请你扮演好这个角色，我们都会为你鼓掌，送你上路。 好，今天就这些，再见。