--- area: "tech-engineering" category: technology companies_orgs: [] date: '2022-12-03' draft: true guest: '' insight: '' layout: post.njk products_models: [] project: [] series: '' source: https://www.youtube.com/watch?v=HzMRtl-pilI speaker: 一口新飯 status: evergreen summary: 本视频分享了Airbnb新房东从市场调查、期待值设定、房屋上线准备到接待首批客人的全方位干货经验，助你成功开启Airbnb事业。 tags: - host-tip - llm - management - real-estate-investment - term title: Airbnb新房东必读：从市场调查到成功运营的关键须知 --- ### 引言：承诺兑现与福利预告 大家好，欢迎回到MoneyXYZ的视频。我是Ray。在我上一期分享关于做Airbnb一年赚多少钱的视频中，我曾做出两个承诺。第一个承诺是，如果使用我的推荐链接注册成为Airbnb房东，并成功接待第一位客人，你我都拿到Airbnb的佣金后，我将免费提供一小时的一对一视频咨询来回答你的问题。截至目前，已有二十多个人使用我的链接注册成为房东，其中六人成功接待了第一位客人，并且有四人已与我进行了一对一通话。 第二个承诺是，如果那个视频点赞超过五千，我将再做一个视频去分享Airbnb新房东应该注意的事项和必须知道的知识。这个视频正是那个承诺的兑现，依然是干货满满，全部是我个人真实学到的经验。 在这个视频开始之前，我还要宣布两个福利。第一个福利与上个视频相同，如果你使用我的推荐链接注册成为Airbnb房东，并在一定时间内成功接待第一位客人，你我拿到Airbnb佣金后，我将为你进行一小时的免费一对一视频咨询，回答你的问题。这里面没有任何陷阱，我们纯粹是利用Airbnb的推荐机制，这是一个三赢的做法。不过，我发现这个机制有一个限制，即不能超过二十五个佣金推荐。我现在已有六个，还剩十九个名额。因此，需要使用此链接的朋友请抓紧时间注册。注册成为房东后，Airbnb会直接为我们建立一个沟通渠道，届时如果你的第一位客人成功入住，我将收到通知，你可直接联系我。 第二个福利是，如果这个视频点赞数超过五千，我将创建一个Airbnb房东群，打造一个海外华人的在线Airbnb社区。这个社区的入群标准是，你必须已经是Airbnb房东，无论通过谁的链接注册，也不论是否是资深房东，只要已将房子放到Airbnb上，就符合入群条件。这个群纯粹是为了打造一个社区服务所有人，大家可以分享知识，我也能从中学习。我预计，如果这个视频表现与上个视频接近，大约一个月左右就能达到目标。届时我会在我的频道里发布一个小视频和社区帖子来通知大家如何入群。如果你感兴趣，请务必关注我的频道和动态。以上就是所有广告，现在废话不多说，我们直接开始。 ### 第一部分：调查阶段的关键考量 这个视频将从以下四大方面分享：调查阶段应该做什么、期待值应该是什么样的、房屋上线应该注意的事项，以及接待第一批客人时要注意的点。现在就先从第一个调查阶段开始。 #### 市场独特性与判断方法 在调查阶段，首先要清楚每个市场和每个人的经历都是不同的。你可能从网上看到很多人分享做Airbnb的经历，但一定要清楚房地产投资的特点是地域性特别强。如果你看到我的视频说Ray一年挣多少钱，就认为自己也能挣多少钱，这大概率是不一定的，除非你的房型与我一模一样，且在同一个地区、同一个地点。因此，在做任何调查时，可以参考别人的信息，但一定要做出自己的判断，评估自己市场的独特性。你那里究竟是旅游旺点、商务会议中心还是市中心等。 这里有几点要注意：如何判断自己的市场？首先最简单的方法是搜索你所在地区的Airbnb，查看是否有房源（listing），并能大致了解其出租情况。如果有人在做，说明这个市场基本是可行的。还有一些第三方网站，例如**AIRDNA**（AirDNA: 提供全球短期租赁市场数据和分析的平台），你可以看到市场常年的出租情况。这是一个方法。 第二个方法是你可以查看Airbnb官方的估计值（我会把链接放到下方），你进入后输入你当地的城市，它能估算出你什么样的房子一年大约能租多少钱。这个事情准不准我不好说，至少对我们当地来说，我认为它比较接近实际。 第三个方法是，作为一个房地产投资者，你需要判断当地的客人会是什么样的。他们是游客、商务客人还是本地休闲客人？不同客人带来的收益和市场特点可能都不一样，所以一定要分析自己市场的特殊性。 #### 合法性与合规条件 其次，你需要清楚做Airbnb是否合法，以及需要满足什么样的条件。这非常重要。如果你的经营不合法，你的投资可能白费，或者面临巨额罚款。例如，我们地区必须在一个特定的小区域内才允许合法做Airbnb，超出这个区域，一旦被发现，罚款五千加币。所以，如果你不了解当地市场，可能会面临很多困难。我经常有观众在我的视频下面说：“你做的肯定不合法吧？你没有交税吧？你没有怎么样吧？”他们根本不了解我的市场就做出这样的判断是不合适的。同样，你也不能想当然地认为别人能做，你就一定能做。 #### 财务目标与房源定位 第三点，在调查阶段，你一定要清楚有一个标准：做Airbnb，房租收入的目标至少得是你长租租金收入的两倍，我认为这个事情才值得做。不然的话，我就直接做长租好了，长租比Airbnb有其自身优势，相对来说我认为还是简单一些。这是我们从财务上的一个目标。 这就决定了你的Airbnb定位。你需要根据你的市场，决定是走高端奢侈路线还是一般的住宿。这样得出的结果和面临的客人可能是完全不一样的。同时，你一定要清楚，你的Airbnb是靠房子的**Location**（地理位置）吸引人，还是房子本身吸引人？如果你是一个世界著名的景点，房子本身如何可能没那么重要，这个地方本身就值钱。但如果你这个地方属于郊区一个湖边，风景不错但又不是全世界都来的著名地点，那么你的房子本身可能就需要有一些**attractive features**（吸引人的特色）。这一点一定要判断清楚，是位置、房子本身，还是两者兼具。 #### 运营距离与远程操作风险 接下来一个准备阶段，我强烈不建议你第一次做Airbnb就远程操作，或者说我压根就不建议你远程操作一个Airbnb。例如，你看到我的市场挺好的，就联系我问：“Ray，我能不能在你那里买个房子做Airbnb？”我告诉你，几乎没有可能。为什么？我有实际数据。我之前做分享Airbnb的视频后，好多网友来联系我，最后我都推荐给了我自己的地产中介。我的地产中介告诉我，以后别给我推荐了，没有一个成功的。要么是想买的价格跟我当时买的价格一样，但我当时买得便宜，现在价格涨上去了，这不可能；要么就是想委托出去等。总之，到最后没有一个成功的案例。 远程操作非常复杂，你不了解当地市场，很多东西不能控制。如果你看我以前的视频，就会知道平时操作有时会有很多问题。不出问题时在家数钱很高兴，一旦出问题，你离那么远根本控制不了，就跟异地恋一样，是没戏的。一般来说，我们建议你的出租房子与你所在地方的车程最多不能超过四小时。超过四小时，那绝对就是**remote operation**（远程操作）了。像我的房子离我一个多小时车程，有时我还会觉得远不方便。所以这一点一定要考虑清楚。 #### 建立本地房东网络 最后一点，在调查阶段，如果可能的话，尽量去认识一个在你们当地市场做Airbnb的房东。这个方式可以通过别人介绍，或者你去住一下人家的房子认识一下，或者从网上那些Facebook群组或在线论坛找到信息。这就看大家自己的本事了。我自己的经验是，我当时做完调查后，很偶然地在一个当地摄影俱乐部里认识了一个人，他正好就在那里做Airbnb。然后我就跟他验证了一下我采集的数据，他认为我的数据挺准确。他又邀请我去他那里住了一晚上，体验了一番，我对那个房子周边都很清楚了，后来我才有机会买下来。这对我来说也是很大的帮助，也加大了我做这个事情的信心。这是我们说的第一部分：调查阶段。 ### 第二部分：设定合理的期待值 #### 清洁服务：最大的挑战 第二个部分是你要设置你的期待值。做Airbnb，你最大的挑战，最可能让你“翻车”的地方，就是清洁，而不是任何其他东西。因为如果是你自己去做清洁，首先很累，而且不可能一直做。例如你出差或旅游，不可能永远自己清洁下去，除非你就是住在这个房子里，你的Airbnb生意是非常**casual**（随性，非专业化）的，不是一个很全面的生意，你想起来做就做，不想做就拉倒。但如果你是想专业做的话，清洁你迟早会找人。 我最早的时候，大家都知道我的第一年是我自己做，因为当时也是疫情，不好找人，而且我刚开始想保证质量，我自己做。但是后来去找人的时候发现非常困难，想找到一个靠谱的人非常困难。这里面有很多糟糕体验我就不跟你说了。反正所有Airbnb房东最后吐槽最多的就是“我找不到一个靠谱的清洁工”，然后我的客人投诉最多的就是“这个地方不干净，给我四星甚至三星”。让你“翻车”的地方就是清洁，所以你一定要做好这个心理准备，提前去调查一下，看看你当地有没有这样的解决方案。多了我就不说了。 #### Airbnb并非被动收入 第二个期待值是，Airbnb它不是一个被动收入。我最早视频里说“什么什么被动收入”，有网友说这个不对，网友说的是对的，我说的是错的。它严格意义上它不是一个被动收入，而且我也不认为这个世界上存在所谓真正的被动收入。所有的一些投资，最后都是你要去操心操力的。但是Airbnb这个确实需要你去做很多心思的，尤其是在前期刚开始以及前期准备和刚开始运营的这个阶段。如果你想彻底不管了，那是不会发生的。 #### 管理公司的局限性 这也就引出了我的下一点：你不要期待你能找到一个所谓的管理公司，能够帮你全部搞定，然后你就在家坐着数钱就可以了。这是不可能的。道理很简单，如果你把这个东西委托给别人了，你就是那个“奶牛”，别人就玩命地挤你的奶。例如，一般来说管理公司会从你的**revenue**（收入，指全部销售额）里拿到百分之二十甚至百分之三十。这样你一算下来，你搞这个Airbnb跟你搞长租没有什么太大区别了，那我搞长租不可以吗？我们刚才说了，我们的目标是Airbnb要赚我长租两倍的钱，我才**make sense**（有意义、划算）。这是第一点。 第二点是，管理公司说得再怎么好，这不是他的买卖，他赚的是管理费。人家很轻松的就可以去“挤你的奶”，例如他跟维修公司他们是一起的。他会动不动就让维修公司去那里一趟，去一趟一百美金，换个灯泡一百美金，换个门锁电池一百美金。各种账单全都到你身上，到最后你会发现你辛辛苦苦投这个资，最后“割你韭菜”的是这个管理公司。我强烈不建议，如果你这个模式是靠管理公司的话，我劝你还是放弃。但是如果你钱特别多，没有地方放，就是想买一堆产业来存钱，那就当我没说。 #### 合伙经营的风险与短期合作 下一个期待值是关于合伙。我知道有些人想几个人合伙去买一个Airbnb，大家来运营，最后来分钱。关于合伙这个话题，我个人是反对在任何投资上进行一个长期合伙的。因为很简单，合伙一定有散伙的那一天。如果你把合伙比喻成结婚，那散伙就相当于离婚，代价往往是巨大的，而且场面一定是非常**ugly**（难堪）的。你有没有做好你们散伙的准备？你之前有没有把所有的丑话都说到前面？你有没有合法的合同等等？这是非常麻烦的事情。以我的经验，百分之九十以上的这种合伙，最后都会以非常糟糕的结局作为终点。所以这个事情能不要做就不要做。 但是你可以去短期合作，在一个项目上进行短期的合作。如果把合伙比喻成结婚，那么短期的合作就是约会。约会不合适，大家一拍两散，你再去找下一个约会对象，对大家都没有什么太大的损失。所以我的原则是不合伙，只短期合作。 #### 准备好退出策略 下一个期待值是，你做这个事情，有没有想过它如果失败了会怎样？你一定要想这个东西是可能失败的，或者说你做了一段时间，发现这个东西压根就不适合你。你有没有这个**exit strategy**（退出策略）？不管是成功的退出策略，还是说你已经失败了之后的退出策略，你这个都要有。不要因为看了我的视频觉得这玩意儿挣钱，就又贷款又借钱买了一个房子，最后发现不合适，砸到自己手上，那就很糟糕了。这是我们说的期待值这一大部分。 ### 第三部分：房屋上线前的准备事项 #### 准备就绪再上线的重要性 我们终于可以说到房屋上线了。你调查好了，期待值也设置好了，你现在就可以上线。房屋上线要遵循一个原则，就是你一定要在你绝大多数的事情上都认为**ready**（准备就绪）之后才上线。有两个原因：第一个是如果你没有准备就绪，措手不及，客人来了你服务不好，给你差评，那你这个生意可能就完蛋了，可能就很难再起来了，因为我们都知道Airbnb是靠评论活着的。第二个原因是如果你没有准备，你很有可能这个新的房源（listing）招不来客人。你招不来客人，Airbnb就不会去推荐这个listing，它认为你是不值得推荐的。 这里说一个非常重要的一点：当一个新房屋上线时，Airbnb会去**promote**（推广）你一到两个月的时间，具体多长时间我不知道。所谓推广，就是只要搜索你当地，你就会在第一页上，甚至是在第一个。如果在它推荐你的这段时间内，你的房子没有租出去，那很显然Airbnb认为你这个房子根本就不行，它就不推你了，你就丧失了最宝贵的一个时机。所以你一定要准备就绪，准备就绪之后它把你推到第一页，然后你能找到客人，然后Airbnb认为你这房子值得推，它会继续推，这个推广的时间可能会非常长。这是我的一个个人经验，也是很多人都在分享的，所以这一点要注意，待会儿我们还会再说。所以你一定要准备就绪了才可以上线。 #### 专业照片的投资 那么这个准备就绪要准备哪些东西呢？以下这八九点都是我认为需要注意的，它们不存在顺序上的差别，就是想到哪个说哪个。 第一个就是照片。我看到很多人就是自己拿手机随便拍个照片就放上去了，这是不可以的。你一定要请专业的人去给你拍照，这个钱是完全值得的。我家房子是我自己拍的，因为我就是一个专业的摄影师，你不能说“Ray他自己拍的，我自己也拍成那样”，那不是这样的，我有七八年的拍照经验。所以你一定要去雇人去做这个事情。你想想，我是做摄影师的，我的客人拍商业广告，一个**campaign**（宣传活动）可能需要几万美金。有客人说怎么那么贵啊？我说很简单，你网站上是卖衣服的，别人是看到照片之后才去买衣服的，或者直接说这个照片就是你的产品。如果你这个照片不好的话，没有人会去买你的衣服，就这么简单的道理。所以在照片上花钱最多，最重要。你的Airbnb也是同样的道理，人家看你照片拍得歪歪扭扭的，又黑又暗，没有人会住的。 #### 房屋装修与设施配置 第二点就是你要上线要注意的就是你的装修、各种升级，这些东西你全都要让它准备就绪。我们这个所谓的装修和升级，要奔着哪些原则呢？这个原则就是你先看看你家什么样，然后你想让你家成为什么样子，那就是你应该给你Airbnb做的一个配置。你要明白的是，我们绝大多数的Airbnb房源（listing），我是说绝大多数的，它其实跟你在家没有什么区别的，客人对你的期待就是我要有厨房，我要有这个有那个。你比如说像什么熨斗、晾衣架这些东西，你都要考虑。就有客人入住前就提前问我：“你们家有没有熨斗？有没有熨衣服的架子？衣架有多少？有没有小孩的婴儿床？”等等。这就是你的家，给客人弄了一个家，所以很多细节的地方你都要考虑。 尤其是你的床上用品，例如床单，所有的东西你都要准备三套。各地对铺床的要求又不一样，而且你的床垫应该用什么样的舒适度，床垫上一定要有床垫的保护罩等等。好多好多细节，包括什么咖啡机、烤面包机（toaster）、微波炉等等，所有东西。包括你是不是有沙发床，或者说有那种简易的沙发床，客人突然说需要多一个人你能不能去**accommodate**（容纳）等等，这些东西都是你要去考虑的。但是还有一个原则，就是你不要所有的东西都要去买最好的，没有必要，除非你这是走高端奢侈路线，那就当我没说。但一般来说，你花的钱差不多就可以了，很多东西从亚马逊上买就完全能够满足你的要求。我家的房就是绝大多数都从亚马逊上买的。 #### 智能家居的应用 这里再提一个就是智能家居这一块。什么门锁、温度计、包括电视等等这些东西，如果你能够远程控制，把它变成一个智能家居的话，这是最好的。对你合适，对客人也合适。对应的是你能实时监控房子里的情况，不是摄像头，是温度、暖气有没有开、锁子有没有锁上，安全度。另外对客人来说也方便，例如现在大冷天零下二十度，像我们这里，客人去之前我就一早就把暖气开开了，进去之后很温暖，他感到很开心。所以智能家居这一块你一定要去考虑。 #### Airbnb应用设置与房屋手册 这第三点你需要准备的就是你的Airbnb应用（APP）里面的**setup**（设置）。这里面APP的设置有很多，你比如说你的**check-in instruction**（入住说明）、你的**direction**（路线），怎么去你那个地方，你的WiFi密码，你这个房子里有什么功能，还有很详细的一个列表，你一进去就知道。包括你应该准备好你的**House Menu**（房屋使用说明书：详细介绍房屋设施、电器使用方法、紧急联系方式等信息的指南），客人进去之后能够看到，或者说从你的App里也能够去看到，具体你的房子里面需要的注意事项等等。这是第三个你要在上线之前准备好的。 #### 标准化沟通模板 第四个要准备好的就是**communication**（沟通）。你一定要至少在运营之前，想好那些最基本的沟通。你比如说check-in instruction，你要告诉客人怎么去入住。这里面包含了你的锁子密码，如果你这不是密码锁，需要找你要钥匙的话，怎么去跟你见面，check-in时间等等这些重要信息。我认为check-in instruction里面还应该包含一些其他的重要信息，例如你的WiFi密码，怎么到你那个地方这些direction。虽然这些很多我刚才说的额外信息在你刚才那个App的那个setup里面都有，客人是能够找到这些重要信息的，但是你就记住一点：**people don't read**（人们不阅读），不光是我们的客人，你和我都是这样，很多东西我都不读的。所以你不要怕重复，你要把重要的信息一下就塞到他脸上，上来先给他各种地方去提醒他这个重要的信息，就保证他不**miss**（错过）。只要他不miss，他就不会去问你，他去问你，这就是你花费的时间。 同样的，你的**check-out instruction**（退房说明）你应该提前准备好，包括还有一些**Q&A**（常见问答），就是客人常问的那些问题。例如我刚才说的WiFi密码，客人可能都看见了，他依然还会问你。问你的话，你就直接**copy-paste**（复制粘贴）发给他就好了。注意，Airbnb的App里有很多自动的功能，你可以在什么时候、什么条件下给客人发送什么样的信息。这个是属于比较复杂的一些内容，我不在这个视频里讲到，以后有机会跟大家去分享，但是你知道你有这个选择。 #### 许可证与执照办理 这第五个你要准备的东西就是你的**permit**（许可证）或者**license**（执照）。如果你这是合法的，需要什么样的permit，需要什么license，你一早要办好，不要无证经营。 #### 清洁解决方案与备用计划 第六点呢，就是你要准备好你的清洁的**solution**（解决方案），就是清洁工也好，还是你自己打扫也好，就是你自己打扫，你要用什么样的工具，你要用什么样的耗材，你提前都要去想好的。包括很重要的你打扫的**backup plan**（备用计划），如果你自己不能打扫，或者这个清洁工不行的话，怎么样，你要怎么办？一般来说在刚开始你做Airbnb的时候，除非说你有朋友在做，给你介绍一个非常靠谱的公司，那你非常**lucky**（幸运）。大多数情况下都需要我们自己去摸索，我们需要去试这个公司行不行，这个清洁工行不行，到最后你会总结出一些经验。但是你刚开始的这个清洁解决方案你一定要有的。 #### 上线时机的选择 第七个要准备的点就是你的**timing**（时机），就是你这个东西是什么时候上线。一般的原则就是说，如果你准备就绪了，你就要上线，你不要拖太久。我当时犯的一个错误就是，我中间拖了大概有一个月的时间，后来我发现在这一个月时间里，我可能会获得好些个好评，等到旺季的时候，正好这些好评能给我“给上力”。但是我当时呢就是有点太想追求完美了，结果我认为我浪费了一个月时间。所以如果你准备就绪了，你就让它上线就可以了，不要拖太久。 但是如果你这个地方的淡旺季特别明显的时候，那你尽量不要在这个纯淡季的时候、最低谷的时候上线。你比如说你这个地方有一个月时间很有可能没有一个人会来租，那你这时候上线的话就很糟糕了，就浪费了我们刚才说的Airbnb最早对你的这个推广时间。所以如果你是淡旺季特别明显，那强烈建议你是在淡旺季交界处的时候去上线。这时候你先积累一些评论，然后积累一些经验，到旺季的时候，你能够就有这么多的房客了。但是这种情况比较少，一般我认为只要你准备就绪了，你就上线就可以了。 #### 定价策略（短期与长期） 第八点就是定价。这是很多跟我视频的观众问得最多的一个问题。这个定价其实有两个原则：一个是短期和长期。什么意思呢？所谓的短期定价就是你刚上线的时候，刚才不是说了吗，Airbnb会推广你，你会在第一页。那就很简单了，你在第一页就保证你在第一页的价格是有竞争力的。所谓的竞争力不代表是你最低的，你要跟你的房型差不多，例如你两室一厅，你非要去跟人一室一厅的价格PK，那你这不是傻嘛。你要跟你的房子差不多的，你要让自己有竞争力来利用好这个推广阶段，来获得你最早的客人。这是我们说的短期的定价原则。如果你每隔几天就去重新改一下价格的话，那你也应该遵循这个短期的价格。这就是一个市场规律了，只要你是在第一页，你就保证你是有竞争力的，这就足够了。 长期的定价呢，那就需要你做一段时间之后，包括你进行一个对竞争对手的调查之后，才能得出的这么一个感觉。你比如说，什么节假日这些东西，你们这里会不会来客人？你应该收多少钱？这你都要有概念。像我这个地方就吃亏，因为我多少年了，我七八年都没有在外面上过班，我全都是自己在家，对我来说没有节假日。所以我当时就是吃这个亏，我去定价的时候很搞笑，我那个圣诞节的价格我还没有调呢，价格还是很便宜，我忘了这个事了。结果突然被人给订上了，很便宜的价格，提前半年就把我的圣诞节给订上了。我当时想我这亏大了，还好当时那客人有什么事，他最后不行，他就给取消了。然后我就赶紧把那个价格提上去。所以这个节假日你要注意你们当地的规律，这都是需要你长期分析当地市场以及看你的竞争对手所能得到的一些数据。包括你可以从第三方平台上去参考，但第三方平台我认为不是特别准确。 #### 初期避免多平台运作 你房子上线之前要注意的第九点就是你刚开始不要多平台运作。你不要说把我放在Airbnb上，又放到Booking上，又放到VRBO上等等。不，刚开始不要这么做，你弄不过来的。而且Airbnb这个平台有一个特点，就是如果你在别的平台上放的话，就会导致你的**calendar**（日历）有些日子经常会被**block**（标记为不可用）。Airbnb认为是你自己block的，它并不知道你这几天是被租出去的，还是你自己block的。它会默认是block。Block对Airbnb代表什么？就是我这几天我是不想租的。如果你有那么多的天被block，那Airbnb认为你不想租，你做这个生意干什么？我就不会把你推到第一页。所以尤其刚开始你不要去做这个多平台运作。如果到了后面，你想去分散风险或怎么样，那是你自己决定。这是我们说的房屋上线前你要注意的这九点。 ### 第四部分：接待首批客人的关键事项 #### 善用Airbnb初期推广期 我们这个视频要讲的最后一点就是你接待第一批客人需要注意的哪些事情。首先你要注意就是刚才提到的Airbnb刚开始推广的这一个月到两个月的时间很重要，你不要**mess up**（搞砸）这个阶段。所以你的期待值，当你上线之后，你的期待值应该是如果你这个房子是合格的，那你的前两周或者最晚一个月内，你就应该能够拿到客人。这个标准我认为是一个非常普通的一个标准，这也是你的房型的一个试金石。如果你的房子在前两周到一个月内，你没有拿到客人，那八成说明你这个房子可能就不行，除非你这个地方淡旺季特别明显，很不巧你刚才没有听我说那些东西，你把你的房子在最淡季的时候上线了，那你浪费了这个机会，房也没有来客人，到后面他有可能是不推你。这是最糟糕的一个情况。但是一般来说，你前两周到一个月内，你要没有拿到这个客人的话，那你就要考虑你这个房子是不是合格的。如果你的其他竞争对手，同一地区的这些人，人家都有客人，你就是没有的话，那这可能不是房子问题，是你的问题了，你要去琢磨琢磨这是怎么回事。这是我们说的一个期待值。 #### 争取三个五星好评的重要性 第二个就是接待第一批客人，我们的目标是什么？我的目标是要有三个好评。为什么是三个好评？Airbnb的评论机制是这样的：你新房东上线，不是说第一个客人入住后给了你五星好评，然后就会在你的页面上显示你是个五星好评。不，它要做一个平均，它要先攒足三个客人的评价之后，它最后算一个平均分，这才是你的评价。所以也就是说你在前三个客人，你的评价对外是没有的，显示的是**new listing**（新房源）。所以你头三个客人，你一定要拿好拿住，让他们评论，让他们给你五星好评。 我们这里必须要说清楚一点，做我们Airbnb房东，五星这是我们要的目标，四星就是不合格，就是不可接受的。因为如果你是四点几分，你就会被长期低分的话就会被Airbnb**kick out**（踢出）这个平台。另外一点就是你第一页上人家都是什么**Superhost**（超赞房东：Airbnb平台授予评价高、经验丰富的优秀房东的称号），都是五星、四点八几、四点九几、四点七几，你来了个四点一、四点二，那显然人家是不会找你的，就是这么简单的道理。 我们这个前三个好评呢，就是要让客人很高兴，很满意，得到好评，想尽你的浑身解数，你要让他高兴了。那怎么办呢？我们当时做的就是每个客人入住之前给他放一瓶红酒，不用很贵，就从Costco买那么一箱，很便宜。这也是别的房东告诉我的。然后就每个客人放个红酒，客人就很高兴。如果是正好赶上是节假日，我可能再往里放个什么巧克力，或者当地有特色的这些东西。这东西没多少钱，但是客人感到**surprise**（惊喜）很高兴，他就会给你好评。还有一个很重要的一句话就是“吃人嘴短，拿人手短”，就是这么一个道理。大家可能屏幕前就说你这个人怎么那么“鸡贼”，我跟你说，这是我个人的经历。我曾经去中国云南的丽江，我住过一个Airbnb，当时他们服务不是特别好，就是对老人照顾的不是很好，就是一个很简单的事情他们没有做好。最后我其实不想给好评，结果最后我退房之前，有一个小哥进来拿了一个什么茶饼、普洱茶饼，就说嘴可甜啦：“哥哥姐姐给我们个五星吧，这个太重要了！”等等。你这玩意儿“拿人手短”，然后最后好吧，那碍于面子，我要给他五星。当然我们提供一个非常好的服务是我们的目标，但是同时你也要懂得如何去最大程度地让自己获得这个好评。 #### Airbnb评分机制详解与争取五星好评的策略 关于Airbnb评分，有另外一点非常重要，需要大家注意，就是它是分成两个部分的。它一个部分叫做**overall rating**（整体评分），这个我管它叫做“大分”，这个对我们的房东来说是最有意义的，最后在你的页面上显示你的评分是多少，是根据这个“大分”所计算的。这个评分呢还有另外一部分叫**sub-ratings**（小分），所谓的小分就是他对你的位置（location）、价值（value）、干净度（cleanliness）、沟通（communication）来进行一个小分的一个评价。 下面这段截图是我作为Airbnb的客人去给另外一个房东做的一个评价。我们看到这个第一个评分就是我们说的这个“大分”，这个分是多少就直接影响你这个房源最后得到的一个所谓的总分，就是那个第一个“大分”这个最重要。然后下面的这些呢就是所谓的小分了，这是入住快不快啊，下面有一些具体的一些选项的评价，然后这是说它干净不干净啊，然后下面也有一些具体的选项，然后它的地点描述的准确与否啊，然后沟通是怎么样啊，然后说这个地点怎么样啊，然后最后说这个地方值不值你所支付的价钱。然后呢，就是客人去写这些**review**（评论）具体的文字了。所以它这个算分呢不是像很多人理解的，就是说“我这个小分多少分，我算一个平均分，得出的是个大分”。不，它是完全是两个分开的系统，小分就是小分。但是小分是多少分呢，它显示到你的页面上，它不是你的整体这个分。你的这个整体你是显示你是四点八呀、四点九，它是唯一计算的参考标准就是一个“大分”。所以我们要的是“大分”。 这很有意思，就是有的客人呢他可能小分都给你了五分，他整体给了你一个四分，那这个时候你就“倒大霉了”，你这个四分对你的影响是非常大的，那些都是五分对你来说从整体评分上没有任何意义，它两个是分开的。所以这时候我就想说另外一点，就是如果你认为合适，你认为这个客人还是比较满意的情况下，你应该努力地去跟客人很明确地说明你要一个五星好评。这个时候你才能确保你的“大分”是五星。这一点非常重要。可能有观众觉得不舒服说：“哎，在国外可以这样搞吗？这是不是有点太中国的特色了？”不，不是这样的。所有的房东我认识的，不管是什么样的人种，在哪里出生，他们都这么做。原因很简单，因为对于客人来说他没有概念，他认为五分跟四分没有什么太大区别。有的客人认为我给你五分，给你满分，我怕你骄傲，我就给你四星。真的是有这样的。有的客人他不在乎，他也不知道，他不知道这个东西对你有多重要。他随手给了个三星，随手给了个四星。就是有我们有些人就是有些习惯，你让他评分的时候，他非得这时候就叫**理客中**（理性、客观、中立：一种追求公平公正的思维模式），我非常理性客观中立地对你这个房源来进行一个评分，我觉得你这个五星就是完美，你这不可能完美啊，天底下怎么能有完美的事情呢，我就给你四星吧。得，你就倒霉了。所以不要觉得不好意思，你要很明确地去找他要五星好评。但是前提是你觉得这客人还是相对比较满意的。如果你上来你就发现这个客人很不满意，挑你各种毛病，你最后还找人要五星的话，这时候可能适得其反，这个是要大家自己来判断的。 这就是我们说的第一批客人要注意的这个阶段。再往后呢，就是你后续的改进和运营了，那这个就不是这个视频的内容了。当这个视频如果超过五千个赞之后呢，我会去建这么一个社区，到了那个时候，我们大家可以在里面去畅所欲言，大家去分享我们作为在海外作为Airbnb房东所学到的那些知识吧。这样大家也算是交个朋友，多认识一些人，对将来都没有什么坏处。以上就是本期视频全部内容了。我也祝大家的Airbnb生意能够早日上线，早日成功。你跟我也能够早一天进行一个视频会议。我希望这个视频能够快点达到五千的点赞，这样呢我就能够推出一个属于我们自己的Airbnb的华人的社群。感谢大家收看，我们下次再见。