大家好，今天是2025年12月27日，祝大家圣诞快乐。今天我们来聊聊明年房贷续约高峰期的问题。2026年将是房贷续约的一个高峰期，大约有115万笔按揭贷款会到期。这些贷款中，哪些类型到期后月供会上涨？最大的涨幅是多少？哪些会下降？下降幅度又大致是多少？以及我们该如何应对这种月供的变化？

首先，我们来看一下大的情况。在加拿大，私有房产总计约1400万套。其中，有350万套房产是有贷款的，占比约四分之一。而75%的房产是没有贷款的。大家听到这个数字可能会觉得惊讶，但逻辑其实很简单：在1995年之前购房的人，至今已持有房产超过30年。加拿大的房贷通常为30年还款期，因此1995年前的购房者，房贷大多已还清。所以，只有最近30年内购房或换房的人，其房产才普遍有贷款。从宏观视角看，有房贷的房产本身就是少数，仅占四分之一。

在350万套有贷款的房产中，明年将有115万笔贷款到期。2027年，则有94万笔按揭贷款到期。因此，2026年和2027年是房贷到期的高峰期。此时若出现问题，可能会引发所谓的“续约炸弹”。

然而，从2024年6月到2025年11月，加拿大央行已连续降息数次，中间虽有暂停，但总体累计降息了2.75%。央行基准利率从最高的5%已降至2.25%。商业银行的Prime Rate也从最高点的7.2%下降到了4.45%。在这种利率环境下，即使存在所谓的房贷炸弹，我们看到央行已经基本完成了去杠杆的任务。

那么，明年到期的这115万笔贷款中，月供会上涨、保持不变或下降的比例分别是多少呢？我为大家整理了一张图表：月供上涨的按揭贷款比例约为24%；月供不变的占43%，是绝大多数；而月供下降的比例，甚至比月供上涨的比例还要大，达到33%。

这就是明年续约的大致比例分布。那么，什么样的贷款在明年到期时，月供上涨幅度会最大呢？我总结了一下：主要是在过去五年里，选择了浮动利率 (Floating Rate: 利率随市场波动而变化的贷款类型)，并且在加息过程中月供保持不变的那些浮动按揭贷款。当这些贷款在2026年到期续约时，月供上涨幅度将是最大的。例如，一些银行如TD和BMO的浮动利率贷款，在过去五年里即使利率加到很高，月供也保持不变。这类借款人在明年续约时，月供上涨幅度会最为显著。

相比之下，有些选择浮动利率的贷款，例如在National Bank或SBA等银行的贷款，它们在利率上涨时月供也会随之调整，在利率下降时又会回落。因此，在这类银行贷款的人，续约时月供基本保持不变。

而月供会下降的，主要是那些在2023年和2024年分别选择了三年固定利率和两年固定利率的贷款。在续约时，由于利率从高位回落到较低水平，月供自然会下降。

值得注意的是，2021年是房地产交易的高峰期，尤其是在多伦多。在那一年，有75%的人选择了五年期利率，无论是五年期浮动利率还是五年期固定利率。因此，2021年选择五年期利率的贷款人，在今年（2025年）大部分都需要续约。这部分人群的贷款选择，占了当年选择贷款总人数的75%。

那么，为什么月供不变的浮动利率借款人，其月供会在续约时增加呢？这涉及到贷款本金和利息的动态变化。在借款初期，月供是固定的，但随着利率上涨，每月还款中用于支付利息的部分会增加，而用于偿还本金的部分则会减少。

如果利率持续走高，甚至达到一个临界点（演讲者称之为“吹根利率”），在月供不变的情况下，每月支付的利息可能超过了月供本身。这时，未偿还的利息会被累加到本金上，导致贷款本金非但没有减少，反而可能在增加。幸运的是，自2023年6月开始的降息周期，使得还本比例得以回升。

即便如此，在过去五年中，这类贷款的本金可能变化不大，甚至有所增加。因此，当续约时采用新的利率，如果本金基数较高，月供自然会随之增加。

我们来拆解一下这个过程：假设你的月供被固定在每月2000元。当利率最高时，你应付的利息可能达到了2500元。由于月供不变，这超出的500元就会被加到本金上。这就是月供不变的浮动利率所产生的效果。当然，在加息过程中，月供不变也提供了一种现金流稳定的福利，避免了因月供突然增加而无法还款的风险。但这类贷款在续约时，就需要为此做好准备。

对于过去五年月供不变的浮动利率贷款，我测算了几笔数据，预计在2026年续约时，月供大约会增长40%。这意味着，这类借款人在原有月供基础上，将面临显著的还款压力增加。

相比之下，那些在2021年选择了五年期固定利率的贷款人，例如利率为1.8%。当他们在2026年到期续约时，由于过去五年本金已大幅下降，即使续约时的利率有所上升，月供的增加幅度也不会太大。我测算了几笔，大致的增幅在18%到20%之间。

很多朋友看到这里，可能已经开始思考：那么，我明年（例如4月1日）到期时，我的月供到底会是多少呢？

我来告诉大家一个简单的算法来计算明年的月供。请大家打开自己的网上银行，找到您明年即将到期的那笔贷款。首先，查看您目前的贷款余额是多少。这个余额与明年到期时的余额应该相差不大，所以请记录下来。

接下来，在网银上查找您这笔贷款的剩余还款期 (Amortization Period: 贷款完全还清所需的时间)。有些银行会直接标示出来，例如“actual amortization”或“remaining amortization”，后面可能跟着“还剩22年3个月”等信息。如果银行没有直接显示剩余年限，而是提供了“original amortization date”（例如2053年10月30日或2047年4月1日），您需要用这个日期减去2026年，来计算出剩余的还款年限。例如，如果原始还款结束日期是2047年，那么剩余还款期就是2047减去2026，即21年。请务必找到这个“还款期还剩多少年”的数字。

第三步，需要假设一个明年到期时的利率。目前市场利率大约在3.6%到3.8%之间，我们可以假设一个中间值，比如3.7%，因为预计明年的贷款利率不会有太大波动。

然后，如何找到计算器呢？您可以在Google搜索栏输入“BMO mortgage calculator”。找到BMO网站后，会有一个“mortgage payment calculator”。在第一步（Step One）中，选择“Renew”。

进入续约计算界面后，您需要输入刚才确定的信息：例如，按揭贷款余额10万元，剩余还款期为21年6个月（根据您自己的情况计算）。然后输入假设的利率3.7%。选择“payment”（每月还款）选项后，系统就会显示出结果。例如，每10万元贷款，在3.7%利率、剩余21年6个月还款期的情况下，月供约为563元。如果您是43万元贷款，则用4.3乘以563元，就能大致准确地计算出明年续约后的按揭贷款月供了。

那么，我们自己如何主动管理月供呢？通常来说，如果你想降低月供，最有效的方法是延长还款期。一些银行在续约时，允许客户将还款期延长至30年，而无需重新申请按揭贷款。因此，大家在续约时，最好主动询问银行是否可以在不重新做按揭贷款的情况下，将还款期拉回到30年。虽然大部分银行不允许这样做，但有些特殊产品是可以的，所以多问一句总没错。

如果希望延长还款期至30年，另一种方式是再融资 (Refinance: 重新申请按揭贷款以获得新条款或提取房屋净值)。这可能意味着从一家银行转到另一家银行，或者在同一家银行重新申请贷款，并在申请时要求30年的还款期。这通常需要重新评估房产价值和收入情况。

另外一种情况是，如果你当前的按揭贷款中包含房屋净值信贷额度 (HELOC - Home Equity Line of Credit: 以房屋净值为抵押的循环信贷)，那么你可能可以通过一些操作来调整还款期。

简单解释一下HELOC的运作方式：贷款通常包含两部分：一部分是需要按月还款付息的按揭贷款（Mortgage），另一部分是可用的信贷额度（Line of Credit）。随着你不断偿还按揭贷款本金，Mortgage部分会逐渐减小，而Line of Credit的部分则会相应增大。通常，Line of Credit加上Mortgage的总额不能超过房屋价值的80%（Loan-to-Value ratio, LTV）。

对于带有HELOC的产品，你可以进行债务重组。例如，假设你有一笔利率为5.3%的按揭贷款，到期日是2027年或2028年。此时，你可以利用HELOC的额度，将现有的Mortgage和Line of Credit组合，重组为包含Line of Credit和两笔Mortgage的新结构。

下面我演示一个实际操作：假设你有一个HELOC，并且有8万元现金。在2025年12月底，你可以利用每年的提前还款额度（例如，每年允许提前还款8万），将这8万元用于加速偿还你的高利率按揭贷款。如果你的按揭贷款余额是33万元，利率是5.3%，通过在2025年12月和2026年1月分别提前还款8万元（共16万元），你的高利率按揭贷款本金将从33万元大幅降至17万元。

然后，你可以从HELOC中取出这16万元现金，并将其重新包装成一笔新的贷款，设定为30年还款期，并以较低的利率（例如3.7%）执行。这样操作下来，你的总贷款余额仍然是33万元（17万元旧Mortgage + 16万元新Mortgage），但其中16万元的贷款享受了更低的利率和更长的还款期，从而降低了整体月供。这个操作相对复杂，建议在银行工作人员的指导下进行。

简单来说，就是利用提前还款额度，将高利率的按揭贷款本金减少，然后将这部分资金从HELOC中取出，重新以低利率、长还款期的形式贷款，从而达到降低月供的目的。

最后，还有一个相对简单的策略，特别适用于那些在2023年选择了三年期固定利率，或在2024年选择了两年期固定利率的借款人。这些贷款很可能是在利率较高的时期签订的。

当这些贷款在2026年到期时，你不必等到期日才续约。许多银行，例如BMO，允许提前180天续约。你可以通过Google查询你的到期日（例如2026年7月1日）往前推180天是哪一天。例如，如果你的到期日是2026年7月1日，那么提前180天就是2026年1月2日。

这意味着你可以在1月2日就申请提前续约。如果你在12月份就提交申请，就可以在1月2日锁定新的、更低的利率。这样，你就能提前半年享受到新利率带来的月供下降。完成提前续约后，你的利率和月供都会随之下降。

大家可以看到，明年所谓的“房贷续约炸弹”基本上并不存在。很多人担心如果房贷炸弹爆发，市场会如何反应，但实际上这种情况不太可能发生。因为加拿大1400万套房产中，明年到期的贷款仅占115万笔，且最高的月供涨幅也仅为40%，这不足以引发系统性风险。

因此，整个债务管理的话题，是我们在加拿大生活中非常重要的一课。如果不了解债务管理，轻则可能因为恐慌而被他人误导，过早地卖掉房产（割肉）；重则可能因为不懂得如何管理现金流，给自己生活造成巨大压力。

我依然认为，《穷爸爸富爸爸》(Rich Dad Poor Dad: 一本关于个人财务和投资的畅销书)是至今为止最好的家庭负债管理启蒙教材。它不仅清晰区分了“好债务”与“坏债务”，还为我们提供了关于这两种债务如何影响财富积累的明确答案。因此，债务管理是必须学习的。我只是偶尔分享一些具体操作上的技巧，但对于大的框架性理解，强烈建议大家阅读《穷爸爸富爸爸》。即使不能成为富爸爸，至少也要避免成为穷爸爸。穷爸爸的典型特征是不断购买自住房，但直到退休也未能还清贷款，虽然生活品质有所改善，但一生都在为债务奔波。

在整个疫情期间，从购房到后来的通胀加息，直至今天的2025年，房地产市场一直处于冰封状态。我最大的感受是，有些人的债务管理是可行的，例如他们有稳定的收入，可以进行再融资等操作。但有些人的债务则是完全无法管理的。最极端的情况是，在利率低迷时购买了自己无法承担的房产，并借了无法偿还的贷款。我看到很多人，出于嫉妒心或攀比心，在低利率时借了数十万的自住房贷款，但收入却连10万元都不到。

这种情况实际上是根本无法进行债务管理的，因为债务管理的基础是你必须有持续的收入来源。如果收入跟不上，任何债务管理的技巧都将失效。在加拿大，自2021年5月20日之后，借款能力就受到严格限制，无论实际利率多少，都必须通过5.25%的压力测试利率。但非常可惜的是，很多人绕过了银行的压力测试，自认为有还款能力，从而承担了负担不起的债务。这些人即使在房地产市场不景气时，即使有房贷的房产比例仅占加拿大总量的25%，依然有人铤而走险，最终无法承担债务，不得不在不该卖房的时候快速割肉离场。

这种情况非常令人痛心。我希望大家，如果身边有类似案例，你肯定印象深刻。如果没有，也请从我的经验分享中吸取教训：永远不要借超出自己负担能力以外的债务。这会带来极其可怕的后果。一旦陷入这种怪圈，债务管理已无从谈起，最终只能选择卖房，这是非常可惜的。

感谢大家的收听收看，我们下期再见。