柳州电梯停运

Speaker 2: 大家好，二零二六年二月十日星期二，欢迎收看一千零一至七期时间消息，请静静介绍话题柳州。 Speaker 3: 鱼峰区东岳家苑小区有十四栋楼，最高二十四层，最低十八层。从二零二五年十一月开始，五部电梯停运，到十二月二十一日，四十六部全部停运，全体居民只能爬楼出行。 Speaker 3: 这和我们之前关注的柳州问题有关系吗？ Speaker 2: 有关系，但是不能一步就跳到宏观视角，还是要从具体原因说起。首先，锁电梯不是物业行为，而是政府行为。最先停运的五部电梯是因为查出有隐患，被市场监督局封了。后面封掉的四十多部是因为没有年检，物业没有钱修电梯，甚至拿不出年检的钱。政府就依据法律把所有的电梯封掉。物业不修电梯的理由是收不到钱。这里的物业费只有每平方米八毛钱，但是情况最好的时候也只有百分之四十的住户交钱，导致物业亏损。物业公司声明，任何一个单元有百分之七十的人交钱就可以恢复服务。后来经过政府协调，业委会和物业达成协议，标准降到了百分之五十的人交钱就可以，但是只能承诺每栋楼恢复一部电梯，到现在双方还在扯皮。大概率还有很多电梯要停运。 Speaker 2: 在进一步评价之前，我想回顾五百九十二期节目关于社区自治的总结。可以说，今天这一期节目就是五百九十二期节目的后续。 Speaker 4: 当前的中国社会没有搞社区自治，也没有出大问题，并不是因为制度合理，而是因为土地财政提升了政府力量，因为新建的房子还不需要考虑维护问题。等到卖地财政逐渐结束，房龄逐渐增加，矛盾就逐渐暴露。哈尔滨作为人口下降的省会城市，把大城市未来的隐患暴露出来，这是对全体中国人的提醒。我们应该趁着政府还有能力支援基层社区，尽导板力量用来鼓励基层自治，保证中国城市的长期繁荣。

城市发展困境

Speaker 2: 回到最近的柳州，这个东岳家苑小区，最早的楼是二零一三年交工的，最晚的一栋要到二零二零年，房龄不算长，二零二五年底就出问题。目前看来有两个原因。首先，所有的房子都属于高层，提高了维护成本。其次，整个小区都是农民回迁房，旁边的一个类似小区名字直接就是南庆安置小区。回迁房的人口结构接近于农村，老人多，电梯使用强度大。另外一方面，回迁居民的缴费积极性差，所以连百分之五十的缴费率都需要谈判，物业公司只能用停电梯的方式施加压力。此外，虽然从法定行政区来看，这个东岳佳苑在柳州的老区渔峰区，但是按照柳州市自己的划分，这里就是柳州。过去七八年借债开发的柳东新区已经建到一半的轻轨一号线，就在一公里之外的柳州第二中学设站。现在最新的口号是，举广西全区之力支持柳州，柳东新区作为柳州债务爆炸的核心原因，至少要摆出一副压缩财政的样子，所以不能随便用政府补贴去包办回迁房的物业。 Speaker 2: 是的，从地理位置来看，东岳家苑东面是一片巨大的工业区，里面是几公里长的白色标准厂房，和一条看起来像是赛车场的跑道，这就是柳州最有竞争力的产业。五菱生产基地主要生产测试宝骏汽车。并不能说柳东新区借贷只是炒房地产，对工业和就业也是有规划的。但是，一旦选择了超前基建炒地皮的发展路线，当地政府也是身不由己。请静静读一段新浪财经二零二五年七月的报道。 Speaker 3: 主业造血能力不足是柳州化站的最大短板。尽管政府工作报告中将新能源汽车作为转型突破口，但上汽通用五菱高端车型研发投入仅为比亚迪的七分之一。二零二五年上半年，新能源汽车产值同比仅增加百分之九，远低于全国平均水平。柳州新区管委会招商局负责人坦言，债务重组占用了太多精力，工业技改专项资金被压缩百分之四十，企业转型后景堪忧。数据显示，柳州工业企业研发强度仍停留在百分之一点二，低于全国平均百分之一点五五的水平。产业升级，缺乏技术支撑。 Speaker 2: 有限的投资花到了过度基建上，工业和科研就会缺钱。没有工业和产业升级，处于落后省份的柳州肯定留不住人口。请静静继续读同一篇报道的严厉批评。 Speaker 3: 柳州规划中，到二零三五年，中心城区常住人口三百一十万的目标已明显脱离实际。二零二四年年末，全市常住人口仅四百一十四点六万人，比上年还减少零点七五万人。没有产业支撑的城市扩张，只会制造更多空城和闲置资产。有经济学者分析，柳州轻轨项目就是产业空心化的象征，没有产业支撑的人口扩张计划注定失败，土地财政依赖症的阶段过程异常艰难。二零二五年上半年，柳州土地出让收入仅三十八亿元，较二零二一年峰值暴跌百分之八十六。但城投平台仍通过自买自卖方式，虚增土地收入十九亿元。这种饮鸩止渴的做法，导致柳州商住用地价格同比再降百分之十二，形成新的资产减值压力。广西社科院区域研究所指出，没有产业升级，带动人口流入柳东新区二百四十万空置商业用房难以消化，土地财政循环断裂的风险仍在累积。 Speaker 0: 嗯， Speaker 2: 人口下降，土地供给过剩，再加上前面提到的企业没有研发经费，就算东岳家苑小区紧靠着五菱的生产基地，也没有年轻人来买房，价格一直在往下走，从五六千一直掉到三四千。入住率低，年轻人少，有就业的年轻人尤其少，物业费就收不上来。所以我说电梯停运和柳州这个老朋友过去的问题紧密相关。当然了，就算物业费的缴费率达到百分之百，东岳家苑小区的前景也绝对不乐观，因为它的物业费标准只是每平方米零点八元。对于高层的电梯房来说，这笔钱够运垃圾，搞绿化，给电梯搞年检，其他所有的开支都只能指望维修基金。这次电梯出了问题，就有业主建议动用维修基金。一般来说，高层住宅的电梯十五到二十年就要更换。现在小区最早的几栋楼已经超过十年，就算眼下能够把年检应付过去，很快也要面临更大的挑战。从广西消防总队的网站来看，二零二四年就有人投诉东岳佳苑的电力基础设施供应不足，加装充电桩之后，处处都是隐患。这个小区的麻烦还在后面。

物业费难收

Speaker 2: 说到物业费的问题，上一期节目我们推荐了半月潭的社会评论。去年十二月份，半月潭有一篇介绍重庆的文章，《城市小区治理三难和解》。请静静读一段关于物业费缺少动态调整机制的内容。 Speaker 3: 商品房入住初期，物业实行政府指导价，实际定价权在开发商手中。成立业委会后才实行市场调节价，导致很多老小区物业收费低，企业入不敷出。而一些新小区收费较高，很多业主以服务不达标为由拒交物业费。据抽样统计，今年上半年，全市物业平均收费率在百分之七十到百分之八十之间。这位负责人说，现金流承压、人力等成本居高不下，致使一些企业经营困难，物业撤场现象明显增加。上述大型物业企业负责人介绍，近年来有三个小区收费率低于百分之四十，且业主要求降价，企业被迫退出。作为业主推选出来的自治组织，业主委员会发挥着维护小区公共权益的作用。想成立业委会，真不容易。重庆市城市印象小区业委会主任皮志明说，二零二零年前小区管理较为混乱，小区一千六百多套房屋中有百分之四十租出去了。协调超过百分之二十的业主签字投票，花了将近一年时间。 Speaker 2: 收费率不到百分之四十。业主委员会组织难。看来，柳州东岳佳苑的问题不是个例。重庆给出的解决方案是党建引领，加强小区自治。地方政府派出干部引领本地的党员组织业委会，引导本地居民，让他们逐步接受物业费上涨。同样的事情，上海也在做。二零二五年四月，上海房屋管理局局长就对中央广播电台说，二零二五年的任务是推动五百个小区按市场论价，调整物业费。二零二五年澎湃新闻的报道显示，从二零二一年到二零二四年，通过政府引导，上海已经有两千一百二十二个小区实现了物业费涨价。从上海各区的报道来看，基本的方式都是政府协助评估。基层街道派出业委会执行秘书，帮助小区组建业委会以及和物业公司谈判，最后在政府引导下实现全面的涨价，维持基本的物业服务。业委会执行秘书就是专职的业委会工作人员，理论上来说是业主委员会自己发工资。但是上海现在的经验是从居委会来选派人员以第三方的身份参与物业费的谈判，实际上是政府发工资，帮助小区减少争议，以节约了各小区的物业费开支。此外，政府能够说服小区接受物业费涨价，安抚物业公司留下，往往有付出相当数量的财政补贴。上海和全国都在推行电梯补贴制度，由国债和地方财政出钱，每台电梯补贴十万到二十万，更换旧小区的电梯几乎不占有维修基金，这才保住了旧小区的稳定。但是国家补贴不是一直有，大多数城市的地方财政也不像上海这么宽裕。从长期来看，全国人民借债或者全市人民交税去补贴少数住高层住宅的居民，从道理上也说不通，迟早会激发矛盾。所以，从长期来看，只有让业主自治，让业主自己拿出钱来维护建筑，中国的楼房、社区才能长期存活。

国际模式对比

Speaker 2: 开头说过，柳州这个小区直接给过期的电梯贴封条，禁止使用的机构并不是物业，而是当地的政府机关市场监督局。这让我想起了前几天美国一条新闻，马里兰州有一个公寓楼暖气系统老化、损坏，室内的温度达不到规定的温度。政府依据法律发出了疏散命令，禁止当地居民在自己的房子里居住。“都给我出去，另外找住处，反正法律禁止你在自己的房子里面挨冻。”这两条新闻政府做事的逻辑是完全一样的，就是政府要保证最底线的安全，也给业主施加压力，迫使业主自己承担责任，出更多的钱修理暖气或者电梯。如果业主自己拿不出钱或者不愿出钱，那就去外面租安全的房子，花更多的钱。这是用经济或者生活压力，迫使房主对自己的安全负责。但是，柳州这个案例的复杂性在于，在政府介入之前，缴费率已经接近百分之四十。也就是说，有四成在缴费的业主也承受了电梯停运的惩罚。同时，政府主导下的协议是每个单元的缴费率达到百分之五十就可以开通电梯，还可能有接近一半的人不交物业费，也能搭便车。这样就算暂时解决了问题，矛盾在一两年之内还是要爆发的。 Speaker 2: 从美国经验来看，让所有人出钱，唯一的办法是增加业主委员会的强制性。中国人在美国买房，经常要相互提醒，注意 HOA（Home Owner Association）的力量。和中国的业主委员会相比，这个 HOA 几乎是一个小型国家。或者说政府在社区刚建立的时候，最初的成员会制定基本规则，类似于宪法。如果有人卖房，新来的买家必须接受当前的规则才能过户。如果有人对规则不满意，那只能发动多数业主去修订规则。社区建立时的基本规则往往需要三分之二的投票比例。这些强制的规则在不同的社区不一样，但是大多数要管外墙的颜色、院子里硬化地面的比例上限、房屋改造的限制尺寸、院子里的植物种类，养狗的数量和方式也都要管。至于说强制收管理费已经是其中最宽大的规则了。如果不交管理费或者强行拒绝服从规则，HOA会追加罚款。罚款也拖欠。不交的话，就要上法庭起诉拍卖房产，把违规的业主赶出社区。所以大多数 HOA 运行的还不错。不过美国有三亿多人口，HOA只覆盖了七八千万人。大多数美国人并不需要 HOA，因为美国人百分之七十以上的住宅是独栋房屋，相互之间的间距大，互动的必要性不强，可以和政府直接打交道。但是反过来说，美国的基层政府和 HOA 区别也不大，在税收和规划方面也有很严格的规定，如果不遵守，也有可能丢掉自己的房子。相对来说，国内的业主委员会对于普通住户就没有什么强制手段，某些业主委员会会默许物业公司把垃圾丢出到业主门口。就算是最严厉的惩罚了，所以很多小区长期只能保持百分之七十左右的缴费率勉强运行。 Speaker 2: 另外一种物业管理模式是新加坡祖屋，覆盖了百分之八十以上的人口。祖屋虽然是个人所有，但是出租和出售都受到极严格的限制，而且明确九十九年后会收回。对比中国现在土地满了年限自动续期的政策，祖屋可以看作是政府租给国民的宿舍。既然是出租的房子，政府作为房主，就有资格进行严格的规划管理、限制改造。同时新加坡政府也承担了大多数维修和升级费用。每隔七八年就会定期翻修，新加坡房龄三十年的房子，看起来普遍又比中国十年的房子更新。此外，新加坡还有几个优势。首先是它的产业发达，政府从其他产业收到足够的钱，所以能够补贴物业。其次是新加坡周围的国家都比较穷，可以在物业和装修公司大量使用廉价劳工。这些劳工用过之后可以赶回自己的国家，他们的家庭反而不用占用物业和装修资源。最后，新加坡确实执法严格，几乎没有人敢违反规划，从来没听说有新加坡人装修破坏承重墙。过去两个月，新加坡社会争论的一个话题，就是能不能在小区的羽毛球场打匹克球，担心击球的声音影响其他人的休息。放在中国，别说这种事情，就是广场舞，也根本不会引起政府关注，也很难得到明确的结论。在新加坡，地方政府就会做出明确的裁决。所以，至少现在新加坡模式还可以持续。对中国的房屋管理政策，似乎是在美国和新加坡之间漂移。上海、深圳这些地方财政宽裕的城市就偏向新加坡一点，政府愿意多出一些补贴，雇佣廉价的外地劳动力，替小区换电梯，增加绿化。同时，政府人员也要参与业主委员会，实行严格受控的资质。二零二五年一月，上海市委社工部发出文件，准备了部分小区用居委会代行业委会的职责。之前的二零二三年，深圳市已经推出了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会管理办法》。到了中国内地，尤其是西部的中小城市，政府虽然也想维护稳定，但是不可能像上海、深圳那样替业委会养人，更不会连续给小区加补贴，所以政府大多数时候还是避免直接介入。你看这次柳州电梯停运事件，政府只是默默的扮演了一个执法者的角色，实际上还是站在物业一边用停电梯的方式施加压力，希望居民尽快拿出钱来，尽快达成协议。这和美国马里兰州的做法没什么区别。

中国模式挑战

Speaker 2: 好的好的，但是我们知道中国内地的基层政府只是在财政方面想放手，并没有真正为居民自治创造条件。如果哪个业主委员会想要投票禁止养狗或者是拍卖居民的房子，他们既没有执行规则的能力，也得不到法律支持。所以我对中国大多数小区，尤其是高层小区的维护表示悲观。但是中国又不能不正视当前的问题，因为中国的物业管理和建筑维护方面的问题比其他国家都要严重。首先，中国的人口密度是美国的四倍，在可预见的未来至少也是三倍。而且中国人口高度集中在东南沿海几个都市圈。所以，中国人的房子无论是住独栋还是楼房、公寓，都必然要比美国人更密集，相互之间有更复杂的关系要处理。其次，中国大规模城市化主要考虑过去二十年的土地财政。为了推高房价，地方政府严格控制土地供应，在中小城市也修了超量的高密度楼房，最近十年的房子几乎都要依赖电梯才能运行。第三，中国推行房产税的阻力很大，地方政府只能卖地赚钱，不能向存量房产要钱。所以，政府对于现有居住区的态度就是维稳，不要出事。在官员频繁调动的背景下，问题被简化为“不要在我的任期内出事”。在这些压力下，中国的物业矛盾不断向后积累，很有可能在未来某个时间全面爆发。 Speaker 2: 对对对，我个人不反对美国的经验，也不反对新加坡的经验。但是无论你选了哪一种方案，都要看到这两种方案的核心原则，都是一个——强政府。只是美国的政府力量更多的体现为法律要保护 HOA 的规则，允许 HOA 强行驱逐违规的业主。新加坡的政府力量直接体现在政府自己的执法。所以，就算中国未来选择了美国和新加坡的混合方案，结果也必然是要加强政府的权力和责任，同时以更强的力度征收物业费和房产税，或者干脆就消灭两者之间的差异，否则，中国的城市化是维持不下去的。在中国，大多数城市二十年房龄的楼房，环境和价格都会快速贬值。对比美国二十年的社区或者是日本、新加坡的二十年住房，完全看不出是同一个时代的产物。这就提醒我们危机已经很近了。 Speaker 2: 当然，从世界各国规律来看，只要从居民手里强行收取高比例的环境维护费用，无论这笔钱的名义是物业费、房产税还是业主基金，结果都是一样的：不同的社会群体快速分离，阶层出现空间隔离。因为支付不起费用的居民会自动搬到环境更差、成本更低的社区。但是这起码不会比当前的情况更坏。因为中国社会的出售房产的时候，已经对居民的阶级做了一次强筛选，尤其是公立义务教育的学区和住房挂钩，连下一代的阶级都要筛选。如果你觉得现状没问题，那就没有必要掩耳盗铃去担心所谓的阶层分离问题。 Speaker 2: 其次，大多数国家就算房产税制造了阶层隔离，甚至就算建立了美国这种 HOA 管理的社区，也不会像中国这样建设有围墙、有门禁的大型封闭社区。大多数的美国社区道路都是对外开放的。如果是楼房，往往是以栋为单位封闭，很少有几十上百栋楼圈地，生活刷门卡才能进入。所以，中国人在推行房产税之前，已经体验了过度的阶级隔离。如果中国未来的居住区形成了日本式的隔离，放弃小区的保安居民自己去对接警察，反而能够缓解阶层隔离问题。 Speaker 2: 从这些对比来看，中国社会必须在各种模式中尽快做选择，向居民收集建筑和环境的维护费用。如果要担心有人会因此失去住房，可以搞一些宿舍式的廉租房，解决基本生存问题，总比拖垮大多数城市社区要好。 Speaker 2: 感谢各位收看一千零一至七期节目到此结束，我们周五再见。