2025年上半年多伦多房地产市场回顾与下半年展望
大家好，欢迎再次回到我的频道。今天是2025年8月8号。我们在2月份的时候曾展望了今年多伦多房地产市场的情况，现在差不多已经过去6个月了。我们现在来回顾一下2月份的预测，看看哪些说准了，哪些说错了。然后，再展望一下未来5个月多伦多房地产市场的一些情况。
今年2月15号，我们发布了一个视频，主题是“2025年多伦多房地产市场的展望”。我们不谈过程，只看最后的结论。最终结论是，如果卖家能够主动撤出市场，采取逼空策略（Short Squeeze Strategy: 卖家集体不卖，迫使买家以更高价购买的策略），这证明卖家对房价是有信心的，这一点已经得到了证实。第二个结论是，库存比较大，多空博弈的时间会比较长。我们也看到，差不多历经了4个多月，现在基本上已经分出胜负了。大部分卖家坚持住了，买家也开始陆续入场了，这一点也基本说对了。还有就是房地产不同类型会出现市场分化，第一层住宅跟高层住宅的表现分化比较大，这个大家也都看到了。
2025年下半年，也就是从7月份开始，会有一些大的不同。我们在2月份的时候预计有四个结果：一是下半年多空博弈会有一个结果，我们看到终于有买家入场了。二是到下半年之后，利率会出现3.99%左右的水平，现在也出现了。三是关税威胁对买家心理影响会得到消化，这的确是如此。四是高价楼花（Pre-construction Property: 尚未建成即开始销售的房产）依然对市场有影响。所以，我们2月15号做的视频，大部分情况都是按照预计的剧本走的。
接下来5个月，我想分四个方面跟大家聊聊。第一个是CMHC（加拿大抵押贷款和住房公司: Canada Mortgage and Housing Corporation）调整了对多伦多房地产市场的一个展望，我跟大家介绍一下情况。第二个是7月份的数据，它是一个分水岭，能够透露出很多变化，我们来分析一下7月份的数据。第三个是关税影响的分析以及利率走势的分析。第四个是谈谈我自己的一些看法。
CMHC对多伦多房地产市场的最新预测
首先我们来看一下，CMHC在7月24号对多伦多房地产市场预测都进行了哪些调整。从这张图上我们能看到，它预计2025年全年交易量是56,000到60,000套之间。它做出调整的时候，其实已经知道1月到6月的交易量是31,000套。那么它预计的下半年，也就是后边6个月，交易量是25,000到30,000套。在我们已知7月份已经有6,100套成交之后，那么按照CMHC的预计，未来5个月是19,000到27,000套这个区间。平均到每个月，就是平均每月3,800到5,400套。这是CMHC对交易量的预测。
它对房价的预测是1,037,000到1,100,000这个区间。那么我们现在已知的，1月份最低房价是1,040,000，5月份房价最高1,120,000。这个跟实际情况差不多。所以我们没有看到CMHC预测什么房产交易量腰斩（Halving: 价格或数量大幅下降一半）或者是房价大跌，这个没有。虽然很多社交媒体还在说房地产要腰斩之类的，但是CMHC的预测基本上跟实际发生的差不多。所以CMHC的这个预测还是对大家有参考作用的，不要做不切实际的幻想。
1月到7月份，1月份的房价最低，交易量也最低。5月份房价最高，交易量也最高。1月份的时候，交易量只有3,847套，房价是1,040,000。5月份的时候，交易量最高是6,244套，成交价是1,120,000，这是一个高点一个低点。那么7月份的话，交易量是6,100套，平均房价差不多是1,050,000。所以整个在1月份到5月份这个期间，就已经把最高点和最低点已经确定了。
我自己对CMHC这次预测的一个解读是，8月到12月份这5个月，交易量应该大概率（超过50%的可能性）是每月平均在5,400套以上，这接近于CMHC最乐观的那个估计。另外，8月到12月的房价，也是大概率（超过50%可能性）成交的房价应该在1,100,000以下。低价的房产成交应该比较活跃。这是我对CMHC预测的一个解读。
7月数据：市场分水岭与库存分析
下面我们来看看7月份的数据，为什么它是一个标志性的分水岭。7月份成交量达到了6,100套，高于4月的5,600套。在历史记录上看，7月份高于4月的成交量是很少见的。我们在这张图上也能看到，过去的4年里，7月份超过4月成交量几乎是没有的。另外，2025年7月，也就是上个月的成交量高于了2024年7月、2023年7月以及2022年7月。这标志着过去3年的谷底徘徊，这个交易量的徘徊，有可能是走出低谷。
我们看一下地产局的报告。在首页上就说，GTA（大多伦多地区）7月份的交易量在过去4年里显示了最强劲的一个月，与2022、2023、2024年的7月份相比。我们看一下这些数据：2021年7月份交易了9,390套，达到了历史巅峰状态。2022年骤降到4,912套，差不多就是腰斩了。2023年有所恢复，恢复到5,250套。2024年7月继续有所恢复，5,391套。到了今年的7月，达到了6,100套，这是一个很可观、很喜人的转变。所以7月份的数据应该是一个分水岭。
很多人担心库存依然非常大，的确是这样。但是，你把库存的房产按照房产类别去看的话，就能安心很多。因为康斗（Condo: 公寓房产）和康斗镇屋占了67%的市场库存，而独立屋、半独立屋以及镇屋占的比例非常小。具体来说，独立屋占存货的只有26%，最低的是镇屋，存货只有2%。半独立屋只有5%。
从存货的消化时间上来看：
- 独立屋需要4.1个月，这是一个平衡市场（Balanced Market: 房屋供需相对平衡的市场状态）的状况。
- 半独立屋的消化时间需要2.2个月，基本上就是卖家市场（Seller's Market: 房屋供应少于需求，卖家占据优势的市场状态）的一个状况了。
- 康斗是买家市场（Buyer's Market: 房屋供应多于需求，买家占据优势的市场状态），它需要6.2个月消化。
- 康斗镇屋需要5个月，也是买家市场。
- 镇屋3.4个月，应该是卖家市场。
所以我们看到，不同的房产类型，它处在买家市场跟卖家市场的状态是不一样的。如果你看总体的话，觉得总量还是很高，但是都集中在了康斗上面。下面这张图能给大家看清楚，有三张图：第一个是独立屋（house），第二个是镇屋（townhouse），第三个是康斗（condo）。只有康斗是在买家市场里边，独立屋和镇屋基本是在白色区间，就是平衡市场。这个能看得更清楚，而且处在这个平衡市场，是向下，就是向卖家市场转变这么一个过程。所以大家可以把这些数据分开来看，心情就能好很多。不是有很多镇屋或者独立屋堆在市场上卖不掉，而是主要集中是康斗卖不掉，其他的走得还是蛮快的。所以市场有可能是有一部分房产是要抢Offer的，有一部分是挂几个月都卖不掉，这个分化比较大。
我对7月份交易数据的一些看法是这样的。第一个，早在6月份，也就是两个月以前，加拿大的10个省里有8个省已经出现了交易量反转，甚至有一些省的房价也开始上涨。所以从6月份开始，除了BC省跟安省以外，其他省已经出现了反转。所以7月份安省跟BC省出现交易量的反转，应该是一个水到渠成的事情，并不是什么奇怪的事情，或者昙花一现，这应该是一个趋势。
第二点是，7月份多伦多的各类房产成交价格全部都有所下降。大家看这张表能看出来，独立屋跟去年比房价下降了5.1%，半独立屋下降了2.3%，镇屋下降了7.4%，康斗下降了9.3%。所以房价是没起来的，交易量很喜人，但是房价没起来。我也看了网上的一些分析，对于房价的看法有两种，我也不知道是哪种，跟大家说出来大家可以进行讨论。第一种是认为说，在各类房产中低端的那部分可能是成交需求比较旺盛。因为现在入市的是刚刚想回头买房的这些人，所以捡漏的心态比较严重，他捡的是各类房产中房价最低的那部分，所以造成了成交价比较低。第二种说法是，有一些卖家确实“怂”了，可能就是有一些楼花要交接或者怎么样，早死早超生，以愿意降价的这些卖家促成了交易，所以房价也比较低。这两种可能都有，不一定是哪一种。总之是各类房产的交易价格都比去年同期下降了，这是第二个特点。
第三个是，今年7月的交易量高于4月，且高于过去三年同期的交易量，预示着可以走出低谷的这么一个信号吧。下一步还怎么样，也不是太清楚，但是毕竟这是一个好的信号。总之，就是交易量因为利率稳定，房价下跌，应该能够保持在5,000到6,000笔的这么一个交易量。在后边5个月房价很难看到大幅的反弹。未来5个月里，成交价应该是在1,030,000到1,100,000左右，依然处在这个房价恢复期，并不是房价反弹的时间。这是我对7月份房价的、7月份这些数据的一些解读和理解。根据7月份的数据，对未来5个月做的一点点预测，这是供大家讨论的主观看法。
关税战影响减弱与利率走势分析
下面我们看第三个问题，就是为什么买家敢于入场了，为什么这个关税问题的影响现在下降了。总体来讲，我自己的看法是，美墨加有一个自由贸易协议，它的缩写就是USMCA（美墨加自由贸易协议: United States-Mexico-Canada Agreement）。这个协议可以说是加拿大进出口贸易的一个金钟罩铁布衫。即使是美国提出有一些关税提到35%，但是由于这个美墨加自由贸易协定的保护，这个关税的冲击其实是可以控制的。所以大部分买家也已经看到了，关税从2月份开始只威胁加拿大和中国，然后到4月份威胁全世界，到现在过了8月1号以后，给加拿大提到35%的关税。加拿大并没有造成大面积的失业或者怎么样。这个主要就归功于原定的那个就是2020年开始执行的一个美墨加自由贸易协定。因为这个协定就是目前的美国总统和特鲁多他们一起定的，所以这个协议依然生效，对加拿大的这个关税，甚至是很大部分产业没有太多影响。
USMCA到底是一个什么东西呢？大家记住两点就行。一个呢是说，如果加拿大能够证明加拿大出口的这个商品，无论是到墨西哥还是去美国，只要能证明原产地是在加拿大，并且第二个条件是，在一定的生产条件下，一定的劳工保护的条件下生产的，这主要是这两点。如果能证明这两点的话，这个商品进入那两个国家是免税的。这里边包括工业产品、半成品、原料、农产品等等，还有能源，只要能证明原产地，那么去那两个国家都是免税的。卡尼估计加拿大出口到美国的商品能有85%符合USMCA的要求。而加拿大央行的估计更乐观，说可以达到95%。为什么是估计而不是绝对数呢？下面我们再聊一聊。
加拿大央行认为，由于USMCA的保护，加拿大出口到美国的实质性关税只有5%，优于英国和欧盟。英国的美国进口关税是10%，征欧盟的是15%。那么加拿大是优于这两个欧洲和英国的。要符合USMCA，进口商需要出具原产地证明，以及符合劳工标准的这种认证。你必须认证过之后才可以免税。那么以前，美加贸易即使不提供USMCA的认证，税率也很低，大致的税率是5%到7%。现在就变了，如果提供不了这个认证，不仅不免税，而且变成了35%。所以在这种情况下，会出现一些改变。在这个税提高到35%之前，一些企业为了图省事就不去认证了。另外一些企业呢，的确是利用了美加之间的低税率，把一些非市场经济国家（Non-market Economy Country: 经济活动受政府干预而非市场机制主导的国家）的商品从加拿大转去了美国。在征收了35%关税以后，绝大多数加拿大本土生产出来的产品，这些企业会努力地去申请这个认证。这就是为什么卡尼和央行的估计是绝大多数企业会去认证，所以就不被征35%的这个关税。那么另外一些企业呢，的确是转口了一些非市场经济国家的产品到美国去，那这些企业可能就会被淘汰掉，因为他证明不了是在加拿大生产的。
最后一点需要说明的是，网上有很多人给加拿大出主意，说应该是找中国或者什么搞国际贸易，进口中国的电动车等等，给加拿大经济出招。但是要知道USMCA这个要求是这样的，中国是被列为非市场经济国家的。如果加拿大想和中国签署任何优惠关税协议的话，必须经过墨西哥和美国的同意。另外两个国家也一样，如果他们要和非市场经济国家签署优惠关税协议的话，也要经过另外两个国家的同意。所以我们看到网上乱出主意的人是完全不懂加拿大的本地的这些事情，尤其是美墨加这个关税，这是不太可能说加拿大抛弃这么一个好的协议，去和非市场经济国家签什么关税联盟关税协议，这都是不可能的。因为网上的谣言实在是太多，很多人是用情绪在聊问题，根本就不是这么回事，连事实都不核查。
那么加拿大面对的这个问题里边，为什么央行也好，卡尼也好，一直都不能说是百分之百呢？就是因为USMCA这个协议不包括一些内容，这是肯定不包括的。这些不包括的内容是什么呢？钢铁、铝、软木材，还有汽车。一个一个说，就是钢铁和铝。在上次谈USMCA的时候，就没有纳入这个协议里边。所以现在加拿大目前面对的美国的关税是50%。那么联邦政府现在已经推出了对这个钢铁铝行业的一个救助计划。另外就是软木材。上次USMCA谈定的时候，也不包括软木材。现在的税率是涨到了30%。这个星期联邦也推出了软木材的这个救助计划。关于汽车是这样，如果不含美国零部件，那会被征收25%。所以联邦政府没有出台对汽车行业的救助，可能还在检查里边到底有多少是不是不符合这种免税、需要被征25%关税的。所以对汽车行业的救助现在还没有推出。其实大家也可以放宽心，就是关税战基本上处于一个暂停的状态，所以买家的心理阴影已经变小了。
接下来分析一下利率的情况。利率大部分内容我都在2月15号的时候都已经详细地跟大家分析过了，我就不再解释了。如果大家想知道利率走势是怎么分析出来的这个原因的话，可以找2月15号的视频看一下。大致的情况是，固定利率是相对稳定的。因为从3月5号开始，加拿大央行已经开始购买加拿大国债了。这样的话，加拿大国债的收益率相对就是比较稳定的，那么按揭贷款的固定利率也就比较稳定。
第二个关于浮动利率，浮动利率就要看央行利率了。央行利率现在的情况是非常难以预测。年初的时候，央行觉得关税对加拿大的影响非常大，所以非常悲观，所以在年初的时候就是紧急降息。到了3月份以后，就发现这个关税问题对失业没有那么大影响。所以3月份、4月份、6月份都停止降息了。另外，根据美国财政部的这个救助计划来看，的确对这个失业不是影响太大。对就业影响的领域就是钢铁、铝和木材行业，政府也进行了一些有限度的一个救助。所以央行是要看财政政策到底力度有多大。如果财政政策力度不大的话，央行也没有必要去拯救这个贸易。所以2025年比较乐观的估计是降息两次，每次0.25%；悲观的估计就是不再降息了。所以基本上就是这么一个范围。降息也就是0.5%，不降息呢，也就是目前的这个利率水平，所以浮动利率不会有太大变化，而且也估计不出来它什么时候会降息，这是对浮动利率的看法。
个人市场展望与关键图表解读
最后一项，聊一聊我对8月到12月市场的一些个人看法。同时呢，也介绍给大家一张我认为比较重要的一张图，就是尤其是对地产投资者来说，比较重要的一个就是这个绿黄蓝相间的这张图，需要大家记住，需要大家了解一下，这个是蛮重要的一张图。
有6点我个人看法：
- 康斗市场：我认为康斗市场供大于求的水平在今年下半年会达到顶点，明年开始回落。所以目前二手康斗的价格大部分都低于重置成本（Replacement Cost: 重新建造一个相同房产所需的成本）。也就是说，目前你在市场上看到的二手康斗，如果用今天的成本和利率的话，是造不出来的。所以这个二手康斗的价格应该能够体现它的内在价值。所以康斗是首次置业、首次投资以及地产投资那些没满仓的地产投资者的首选。
- 房产成交价格：目前成交的房产多为各类房产中低价格的那部分，高价格的成交的并不多。或者说，目前的情况就是卖家同意降价的那部分房产能卖得出去。虽然交易量上看到有明显的复苏，但是价格难以提高。对于卖家来说，最佳的策略还是尽量避开2025年卖房，无论你是卖哪类房子。
- 关税战与经济：关税战处于一种实质性的暂停阶段，美国跟加拿大都很难打破僵局。失业率高企的可能性比较低，但经济依然处于一种疲软的状态。关税的恐慌明显已经消退了，对房地产市场的信心正在恢复中，无论是买家还是卖家。
- 固定利率：固定利率已经出现了3.99%这样的特殊利率。但是有可能是5年期固定利率，你不一定愿意选。但无论如何，的确出现了三开头的这个利率。这个是央行开始购买国债之后，保持债券收益率平稳的一个结果，大幅下降的可能性也不是很大，能保持平稳就行。
- 浮动利率：今年是很难看到3.99%或者是三开头的这个利率，所以我不抱太大乐观的期望，浮动利率不会降得太低。
- 月供变化的关键图表：要给大家解释一下这张小图，大家看这张图挺有意思的。绿色部分是2025年续约的时候月供降低的比例，黄的那部分是今年没有到期那些贷款，也就是月供不变，蓝的那部分是需要续约，续约之后月供上升了。所以我们最近看新闻有一个标题，就是说2025跟2026两年有60%的人月供会上升，以此又推测房地产又怎么不好了。我们可以看一下，央行给的这个原文是什么样？因为新闻都是断章取义。说加拿大央行说未来两年2025、2026有60%的人月供续约的时候会上涨。其实这是一个完全的误读。
那么月供上涨的比例是这样的：2025年续约以后，月供上涨的贷款比例是18.3%。2026年续约以后，月供上涨的是33.3%。新闻标题把这两个加在一起，51.6%，那也不到60%，其实是不能这么相加的。我要跟大家讲的这张图为什么重要呢？是要讲绿色部分，就是月供下降的比例。2025年有10.9%的人在续约以后月供反而下降了。就是他可能是在2022、2023、2024这个利率高的时候续约以后月供上去了，但是呢在2025年续约的时候月供又下来了，就是有10.9%，将近11%的人出现这种情况。到明年2026年的时候，能有高达23.9%的比例的人在续约以后月供是下降的。为什么说这张图很重要呢？就是一旦房主他的月供是下降的话，他就更有信心长期持有房产了，就不着急卖了。假如你现在考虑卖房，而且明年按揭贷款到期，很有可能你就属于这四分之一月供下降的。所以大家要对这个利率保有信心，最好是能长期持有房产，而不是着急在2025年就把房子卖掉。
关于利率的选择，最后一点是CMHC有这么一个统计，就是浮动利率跟固定利率选择的这么一个比例，基本上能反映出目前大家选择的这么一个情况。从去年7月份降息之后，浮动利率选择的人是逐渐增多的。大家可以看这个灰线，是从慢慢基本上没人选浮动利率，到现在差不多有40%的人选择浮动利率。那么依然有很多人选择固定利率，三年期到五年期的固定利率基本上没有太大变化，从去年到现在大致维持在32%左右。这个就是告诉大家一个在续约或者新批贷款的时候，利率选择，如果你想参照大多数人的话，基本上就是这么一个情况。
这是一个很简短的下半年5个月的一个看法，只是抛砖引玉，供大家讨论。感谢大家的收听收看，也欢迎大家点赞留言。如果想继续讨论的话，也欢迎加入我们的WhatsApp财商二群。我会把财商二群的入群邀请留在文字栏。再次感谢大家的收听收看，我们下期再见。