大家好，欢迎再次回到我的频道。今天是2026年3月27号。今天我们来聊一个3月25号在华人社区刷屏的新闻。我看到的很多消息已经非常不准确了。主要说安省和联邦政府在买新房之后退税能达到13万，这个数字是非常不准确的。没有谁能拿到13万。另外，还有人说退税的窗口期只有一年，也就是说，在未来一年里你签的合同才享受这些退税，这个也离实际情况相差挺远的。

所以，我们看只看新闻标题或者听大家说能退13万、有一年的窗口期、所有买房的人都适用等等这些消息，需要分开看。不是简单的这三个标题就能概括所有东西，如果你只看标题，可能会被误导。我只能根据自己看到的官方新闻来解读一下，我所认为正确的退税方案是什么。我将通过三大核心维度，用九个案例来跟大家说一说，你有可能拿到的退税款。当然，这个退税款想拿到手里并不容易，因为有很多细节，你去申请退税的时候才知道准备什么样的文件。

楼花退税的评估框架：三大核心维度

我这个视频就是假设你所有的条件都符合，那么按照三个维度来算，你大致能拿到的退税金额是多少。这三个维度主要就是：

• 签合同的时间：这很重要，因为政策存在时间节点。
• 买房人的身份：你在交割时，所购买的楼花（Pre-construction Home: 指在建设完成前预售的房屋）到底是自住房（Principal Residence: 购房者自己居住的房屋）还是出租房（Rental Property: 购买用于出租赚取租金收益的房屋），这也决定退税金额。
• 房屋金额：一百万以下的、一百万到一百五十万的，甚至一百五十万以上的房屋，其退税金额都不一样。

这三个维度形成三乘三的九个案例矩阵，我将用它们来跟大家说明你最有可能拿到的退税款。

新房定价机制：Agreed Sales Price vs. Net Sale Price

首先，我们需要介绍目前楼花合同的最基本定价方式。如果我们不了解楼花房价定价方式，整个讲解可能大家理解不了。如果你买过楼花，在第一页合同上会看到一个销售价格，这叫Agreed Sales Price（合同销售价格：开发商与买方协商同意的房屋售价）。然而，这个价格并不是销售裸价，销售裸价叫Net Sale Price（净销售价格：不含任何税费及其他附加费用的房屋价格），这在楼花交割时，在律师行才能看见。

你买的一个一百万的房价，它由什么组成呢？它由房产的裸价（Net Sale Price）加上百分之十三的HST（Harmonized Sales Tax: 统一销售税，由联邦GST和省PST合并组成）。HST是什么？它是联邦的GST（Goods and Services Tax: 商品及服务税，联邦政府征收）加上安省的PST（Provincial Sales Tax: 省销售税，安省政府征收）合在一起是百分之十三，其中GST是百分之五，PST是百分之八。这个定价还有一个非常关键的因素，就是含了两万四的PST退税。

所以，你看到的售价一百万，它是裸价加上百分之十三的HST，再减掉两万四得出来的金额。未来你退税时是基于你看到的一百万，还是这个裸价呢？这里告诉大家，在申请退税时是根据裸价，并不是你看到的一百万，它低于一百万。所以，这个最开始的概念一定要跟大家说清楚，你看到的一百万不是裸价。在后边九个案例里，我们都要跟大家解释，销售价是多少，裸价是多少，根据裸价算出来你的退税是多少。

退税政策的关键时间节点与合同条款

从时间上看，安省和联邦政府关于首次置业（First-Time Home Buyer: 指从未拥有过房屋的购房者）的政策，签合同的起始时间是2025年3月20号。2026年4月1号，就是下个月的4月1号，安省的PST退税又开始了一个新的分水岭。所以，在介绍如何退税时，一是要先搞清销售价格是由什么组成的，另外要搞清这两个时间点。

首次置业自住房（First-Time Home Buyer for Principal Residence: 首次购房且用于自住）是一个时间点。PST，也就是安省的政策，无论你买了新房是自住也好，还是出租也好，还是第二次买房也好，这个政策的起点是2026年4月1号。在开始介绍之前，先跟大家介绍这两个基本概念，否则后边听不懂了。

这里边最重要的是，无论你是哪天去买楼花，一定要把楼花合同让你的律师看一下，里边有没有一个两万四的退税条款，你是否同意把这两万四让渡给开发商（Developer: 从事房地产开发的企业）。如果合同里有一个Schedule（合同附表：合同中规定具体条款和条件的附件），是你签了字，你认可由开发商代替你去领这两万四的话，那你就应该知道你的房价里边已经扣掉了这两万四。检查合同里的Schedule中这两万四PST退税你是不是让给了开发商这个权利，这非常重要。

到目前为止，我们看到的绝大多数新房（Residential Property: 住宅物业）都含了两万四的退税款。也就是说，现在我们百分之九十九点九的普通人看到的销售价，都是裸价加上百分之十三HST，再减掉两万四得出来的销售价格。

案例分析：自住房与投资房的退税差异

案例一：首次置业自住房（合同价80万，2025年3月21日后签约）

如果你是首次置业，在交房时能证明这是自住房，那么买入后的推演是什么样？假设本案例买价是八十万，合同是2025年3月21号签的，也就是在2025年3月20号以后签的合同。那么联邦的GST退税和安省的PST退税你都符合要求。

销售价格八十万不是裸价，因为退税要按裸价算，所以我们倒推：用八十万加上两万四，再除以一点一三，得出来的裸价是729203元。

在计算退税时：

• 联邦政府：按照729203元乘以百分之五，得出来是36460元，这是退给你的。
• 安省：按照729203元乘以百分之八，然后减掉两万四（因为这两万四是给开发商的），买家能拿到的PST退税就是34336元。

最终，买家从联邦政府和安省政府能拿到手的钱是70796元。通过这个案例，再次解释了裸价跟买价是不一样的，因为现在的合同里包含安省PST退税的两万四。所以你买八十万的房子，最终退税拿到手里是70796元，有两万四去了开发商。

案例二：投资房（合同价80万，2026年4月1日前签约）

合同是在2026年4月1号之前签的，比如说2025年3月21号签的。如果购房者是投资者，即交房时证明是投资目的并已出租，那么即使合同价是八十万，我们也不用算退税了。因为安省的PST两万四不退给投资者。

虽然你签合同时八十万的定价里含了两万四，但开发商无法从安省政府拿回退税两万四。于是，如果你的合同是2025年3月21号签的，现在交房了，买价八十万，你会发现不仅没有一分钱退税，还要补交两万四的PST。因为合同里已经去掉了这两万四，但你又是不合格的退税人（安省PST的两万四只退给自住房买家）。

如果你是交房时证明自己是投资者，是需要交两万四。但是，交了两万四之后，买家也可以在房产交接后、拿到租约（通常是长期租约一年以上）后，自己去申请退税。所以，这个情况是出租房楼花，你有可能要补交两万四的PST。

案例三：投资房（合同价80万，2026年4月2日后签约）

如果你是在2026年4月2号以后签署的新房，那么安省的PST退税就适用于你了。联邦政府的GST退税不针对任何投资者，出租房PST不给，但是GST是给的。

GST怎么给呢？也是我们看到房价是八十万，然后算出裸价七十二万多，再乘以百分之八，再减掉两万四（因为它定价时里边已经有两万四了）。此时，如果你是在2026年4月1号到2027年3月30号之间签署的新合同，适用于安省PST退税，那么最终买家拿到的退税款是34336元。

所以，投资房只有在4月1号以后签才能享受安省的PST退税。

案例二与案例三总结：

• 案例二（今年4月1号之前签）：不仅没有退税，还要补交两万四。
• 案例三（同样的房价，今年4月1号以后签）：交割时反而能退回来三万四。

这体现了出租房在退税政策时间点上的区别。

案例四：最高退税额（自住房，首次置业，合同价110.6万，裸价100万）

很多人都在问，到底多少钱的房价拿回来的退税款是最高？最高退税款是不是十三万？

结论是：按照现在的楼花销售定价方式，如果你看到的买价是110.6万元，倒算回来的裸价是一百万。如果你买的是这样的楼花，且是在2025年3月21号之后签的合同，满足自住房目的，又是首次置业的情况下，退税金额最大。

那么退多少呢？

• GST退税能达到最大额就是五万元。
• PST：应该是退八万，但这八万里有两万四是退给开发商的（因为开发商在签合同时让你转让了这两万四的退税金额）。所以，你自己如果是楼花买家，从安省的PST退税最多能拿回来五万六元。

最高退税额是10.6万元，不是十三万。因为目前的合同做法决定了两万四会去到开发商那里。当然，4月1号以后开发商有可能改变自己的定价规则，把这两万四退给他的事，从Schedule里撤掉，这样就更容易算。如果开发商不改变这种定价模式，且合同里依然写有两万四的退税由开发商代理并拿到，那么目前政策看，买家最多能拿回来10.6万元。

这需要满足几个条件：

1. 首次置业。
2. 自住房。
3. 房价是110.6万元（倒算回来的裸价是一百万）。

大家记住，案例四能拿回来的PST跟GST最大金额就是10.6万元，顶天了。

案例五：高价自住房首次置业（合同价144.5万，裸价130万）

自住房首次置业，买房超过了一百万，到底能拿回来多少？这里有一个问题，联邦GST退税的原则是：一百万的房价（裸价一百万）情况下，你能拿到百分之五的最高退税。然后一百万到一百五十万递减，到一百五十万时，联邦的退税降成零。

如果一个自住房首次置业的买家买了一个144.5万元的新房，倒算回来的裸价就是130万元。按照GST的规则，对于这个裸价130万的房产，联邦的退税只有两万元（最高五万）。而安省的PST是裸价130万乘以百分之八，等于10.4万元，减掉让渡给开发商的两万四，买家能拿到八万元。

最终，买家拿到GST退税两万，拿到PST退税八万，合计十万元。这就是自住房首次置业买144.5万元房子的情况下，能退十万元。这其实是很大一笔钱了，差不多能退回一笔五十万康斗（Condo: 公寓房产）的首付款。

案例四与案例五比较：

案例四是买价110.6万，退税10.6万。案例五是买价144.5万，退税十万。其实总金额只差了六千元，差别不大。所以，如果你首次置业买自住房，即使买到一百多万的房子，退税也影响不大，差别非常小。

案例六：合同签约过早的损失（Townhouse，裸价130万，2026年2月签约）

案例六是合同签早了。真有这样的客人，他从开发商那儿买了Townhouse（联排别墅），比如买了144.5万元的Townhouse，裸价是一百三十万。但他签合同的时候是今年二月份签的，今年六月份交割。这种情况下，就什么政策都不符合了。

假如这个合同是在4月1号之后签的，那么差不多能退税退到九万六。所以这种情况是比较可惜的。如果偶然有朋友遇到这种情况，希望夫妻之间不要相互埋怨。在开发商最难过的时候，砍价应该也砍下去了不少，所以损失顶天的也就是九万六，而且这是一个潜在的，毕竟谁都不知道会出现这种情况。

案例七：换房或投资房（合同价144.5万，裸价130万，2026年4月1日后签约）

签约晚于4月1号，如果是房价超过一百万，但不是首次置业（是换房）或者买投资房，能拿到多少退税？

首先，大家可能也已经熟悉了：如果不是首次置业和不是自住房这两个条件同时满足，你只要是换房（以前买过房）或者买投资房，那么联邦政府的GST退税都是零。但是安省政府的PST退税能拿到八万元。

如果是4月1号以后签的一个楼花，虽然不是首次置业，但属于自住房换房的，房价144.5万元，那么在交房时，差不多能拿回来八万元。计算方式是：裸价130万乘以百分之八，减掉两万四，等于八万元。

所以从案例七上看，如果大家一直想从康斗换Townhouse，一直在找时机，最近又有一些开盘的Townhouse你看着比较好，那么4月1号以后如果你签的话，差不多相当于省了八万元，这还是蛮有吸引力的。

案例六与案例七比较：

区别在于换房家庭：在4月1号之前与4月1号之后签楼花，有可能相差了八万元的差价。4月1号以后的可能会退回来八万元，而4月1号以前的换房家庭，如果买新房，就拿不到任何退税。

我一直在跟大家举例说裸价一百三十万的房子，对应144万元的合同价。这个范围是我自己觉得很多换房家庭也不太可能一步到位买个两百万的房子，从康斗搬出来，如果能买个裸价一百三十万的新房是相当好的，所以我一直在用裸价一百三十万的房子来举例。

• 如果是首次置业，买144万元的房子（裸价一百三十万），能退回来十万元。
• 如果是换房（不是首次置业），在4月1号之前签的，则没有任何退税，是零。
• 如果是在4月1号之后签的，虽然不是首次置业自住房，你是换房或者买投资房，也能拿到八万元。

这正是政策的精髓所在，让大家看清楚4月1号前后，自住房首次置业与换房或买投资房在退税上到底差了多少钱，希望大家能够把这个账算清，做出明智的决定。

案例八：高价投资房/换房（合同价165万，裸价148.1万，2026年4月1日后签约）

签约的合同晚于4月1号，房价超过一百五十万。这个房价就比较高了。如果是换房或者投资房，能拿到多少退税？

如果换房家庭或者买投资房的家庭买了一个比较贵的房子，看到的合同价是165万元。这个165万元需要算出它的裸价，因为联邦政府的退税还是按照裸价算的。如果看到价格是165万元，但含了两万四的退税，倒算一下，它的裸价应该是148.1416万元。

这个价格联邦政府退税不符合要求，因为这是换房（即你以前有过房产），GST就完全不符合。但是，如果是在4月1号以后签的165万元的房子，裸价是148.1万元，那么符合PST的退税，而且退税金额相当高，算完了之后是九万四千五百元。所以，即使你买一百五十万以上的房子还能退九万四元。你看到的合同价是165万元，但拿到九万四元退税后，差不多就变成156万元。所以这个价格区间其实退税也蛮大的，这笔钱是安省出的，不是联邦政府出的。

案例九：高价首次置业自住房（合同价165万，裸价148.1万，2026年4月1日后签约）

如果买一个165万元的房子，折成裸价是148.1万元，签署合同的时间是4月1号以后。那么安省退税和联邦政府退税就都有。联邦政府说裸价达到一百五十万才没有退税，我们算出来这个165万元房价的房产，它的裸价是148.1万元，所以还能退一点GST，退1858元。但是安省能退九万四千五百元，最终到手就是九万六元的退税，这是针对首次置业自住房买家。

案例八与案例九比较：

案例八是换房家庭，案例九是首次置业，退税只差一千多块钱，差别不大。所以综上所述，房价高的房子按照安省政府的退税力度蛮大的，能退回来一个康斗的首付。如果退回来九万五元，你差不多可以再买一个四十五万的康斗了（百分之二十首付就是九万多）。所以这个力度还是蛮大的。

总结与政策矩阵

很多人说政府耍花样，骗我们老百姓，实际上都是文字游戏，都是让利于开发商。但我整个演示的是你确确实实能拿到手的钱，安省政府也好，联邦政府也好，的确是会把钱送给你的，只要你符合他们要求的这些条件。

将这个政策再综述一下：喜欢总结政策的朋友可以看一眼屏幕，抓一个截屏。联邦退税的整个政策核心是什么？安省退税的整个政策核心是什么？先掌握住核心，具体情况需要找你的会计师、律师、地产经济去问。大原则我已经打在屏幕上了。

我总结一下这个政策矩阵，大致是这样：

1. 首次置业自住房：退税的最大金额就是10.6万元。如果大于一百万到一百五十万之间，差不多也能拿到十万元退税。
2. 投资房：退税政策影响很大。新政策能退税三万四元，旧政策是补交两万四的GST。所以对投资房影响比较大，或者说，这个利好从一个负数转成了正数，对于投资者买新房是一个重大利好，是一个重大反转。
3. 非首次置业（如换房）：以前4月1号之前的老政策基本上没有退税。如果是4月1号以后新政策，换房的家庭从康斗换Townhouse，且买的是楼花的话，那么差不多安省能给你退八万到九万四元的退税，这相当于省了一大笔钱，省出了一套康斗的首付款。

所以在这里要提醒大家的：

• 注意签约的时间。
• 注意裸价的问题。虽然你看到的是165万元的房子，它的裸价有可能没超过一百五十万，GST还是有退税的。
• 最重要的一点：一定要看合同，合同里有没有两万四PST退税的让渡条款，把这两万四的PST退税让渡给了开发商。一定要看清合同。

总结今天的九个案例，最最核心的四点是：

1. 目前开发商的定价模式是含了两万四的退税金额。因此，只要开发商不改变定价方法，买家拿到的退税金额就是10.6万元，对应的是首次置业自住房，销售价是110.6万元的房子（可以回去找案例四看一下）。
2. 首次置业的自住房签约时间在2025年3月20号到2030年12月31号都可以，无论是联邦还是省，这个时间窗口都是一样的。不是只有一年就作废了。所以，自住房买家不着急进场买楼花。如果你要买新房，一定要严格比较新房和二手房价差有多大。价差太大的话，可能会出问题，如果你交割时房价可能估不上去，这都有可能，因为今天已经发生了。以前买的楼花，当时买的价格太高了，到交割时估不上价。当时买楼花的人就没有比较新房价格跟二手房价格。当新房价格每尺1800，二手房价格每尺1200时，他们买了楼花，这是没有任何道理的，把风险留给了自己。
3. 如果你是换房或者买出租房，想买新房的话，那么时间窗口的确是一年。如果在未来一年里你不买，那么上述所有政策全都过期了。所以建议大家慎重考虑，主要也是要比较二手房跟新房价差到底有多大，根据计算出来的可能退税金额来加加减减，看看到底买二手房好还是买楼花好。只有算清楚账，你才知道该买哪个。
4. 需要跟大家说，一定要找到Net Sale Price（裸价）。裸价在一百万到一百五十万的新房，是不是首次置业，这个退税金额相差无几（前面我们已经比较了，我就不再重复了）。因此，比较有利于换房（换房和买投资房的家庭），买一百万到一百五十万的房产，退税的力度是非常大的。

这是我总结的最后的四项内容。因为退税的内容特别细致，需要找会计师帮你找到相关的网站。我会在这个视频下边不断更新最新的政府退税的一些网站链接，也希望大家关注这个视频。另外，关于这个话题也欢迎大家加入财商群继续讨论，我会把财商群的连接方式放在视频下边。再次感谢大家的收听收看，我们下期再见。