房地产投资：实现财务自由的关键拼图

近年来，在讨论实现财务自由（Financial Freedom: 指个人无需为金钱而工作，资产收益足以覆盖生活开销的状态）的方式时，人们更倾向于关注股票市场。无论是推崇指数基金（Index Fund: 一种旨在追踪特定市场指数表现的投资基金）的FIRE运动（Financial Independence, Retire Early: 财务独立，提早退休运动，倡导通过储蓄和投资实现财务自由，从而提前退休）的流行，还是前两年股市牛市催生的全民炒股现象，都让许多人得出一个不太准确的结论：他们认为想要实现财务自由，可能只需要依靠股票市场就足够了。因此，很多人开始忽略另一个重要的投资领域——房地产。毕竟，股市这几年的高回报是房地产无法比拟的。尤其是一些投资新人，他们将大部分财富集中到股市甚至加密货币（Cryptocurrency: 一种使用密码学原理来确保交易安全及控制单位创建的数字或虚拟货币）当中，而不去考虑房地产投资。

然而，从统计学角度来看，想要实现财务自由，大概率需要考虑房地产投资。本文将结合自身经验，为新人提供如何开始房地产投资的建议，并推荐一些非常有帮助的入门书籍。

统计数据揭示房地产的重要性

大多数人需要考虑房地产投资以实现财务自由的原因非常简单直观，无需进行股市和房地产投资的直接对比，只需查阅统计结果即可。在著名的投资启蒙书《The Millionaire Next Door》2010年最新版的序言中，作者的一句话令人印象深刻：在过去的三十年里，作者从未发现那些典型的净资产（Net Worth: 个人或实体所拥有的资产减去其负债后的价值）在百万美元以上的人，会将超过30%的财富投入股票市场。更多的情况是，他们在股市中的资产占比在20%左右。这些数据与美国税务局的研究结果高度一致。作者在书的后面反复提到非自住房（Primary Residence: 个人主要居住的房产）的房地产，尤其是商业地产（Commercial Real Estate: 用于商业目的的房地产，如办公楼、零售店、工业厂房等），在其资产配置中的重要性。

既然这些典型的富人不会将全部资产投入股市，那么他们在房地产中的资产占比有多少呢？根据美联储发布的一组关于2019年的调查数据（经过简化），在美国净资产前10%的人口中，以中位数（Median: 一组数据中居于中间位置的数值，即将数据排序后，位于最中间的那个数）作参考，他们在2019年的净资产中位数约为260万美元。在他们的资产中减去自住房后，投资于住宅和商业地产的中位数占总资产的25%，股票资产中位数占总资产的27%。这与之前作者的数据较为接近。

通过另一张对相同数据源进行图像化的图表，可以更清晰地看到房地产投资在个人财富积累过程中起到的作用。该图表展示了在不同净资产水平下美国家庭资产分配的大致分布。需要注意的是，图表中的数据存在重复，例如它将退休账户单独区分，但许多退休账户中包含了股票或基金，而股票和基金又单独列出。因此，图表中的趋势对我们更具参考意义。净资产分类按照四位数、五位数、六位数、七位数等依次进行。

从图表中可以清晰地看到几个特征： 首先，净资产越高，自住房和汽车在资产中的比例就越低。换句话说，一个仅仅依靠自住房和汽车这类“伪资产”支撑起来的所谓百万富翁，只是一种自我幻觉。 其次，随着净资产水平超过100万美元，达到七位数时，在财富增长中开始起决定性作用的其实是自己的生意，而不是股票或房地产。尤其是个人净资产达到千万美元级别以上时，生意中储存的资产比其他投资都更重要。然而，我们大多数人希望实现的财务自由目标介于百万到千万美元之间，图表中显示，在这个区间内，股票加上房地产创造的财富与生意创造的财富大致相当。想要从富有到巨富，拥有自己的生意是一个非常重要的方式，这一点将在未来的视频中详细展开。 图表中的下一个特点是，当净资产达到几百万美元级别时，房地产和股票在资产中的比例随着资产的增加而增加，其中房地产增加的幅度更大。但是当个人总资产超过千万美元级别时，房地产所占的比重开始下降，但股票占比依然存在。

对于我们大多数人的财务自由目标，即几百万美元级别时，房地产是一个不容忽视的资产。这就是为什么我认为，想要实现财务自由，我们需要考虑拥有自住房之外的房地产投资。

个人经验与投资理念

熟悉我的观众都知道，我的个人投资涉及股票和房地产。我个人现阶段的净资产也处于百万美元以上的状态和配置。我之前的节目中分享过我Airbnb短租房（Airbnb Short-Term Rental: 指通过Airbnb平台出租的短期租赁房屋，通常用于旅游或临时住宿）的投资经历。

我们很难具体判断是投资配置导致了个体财富水平，还是个体财富水平最终决定了某种资产配置。但无论是哪种情况，从客观数据上可以得出结论：当大多数人实现财务自由的几百万美元净资产目标时，大概率会拥有一定的非自住房的房地产投资。

实际上，如果你仔细观察，几乎所有你认识的净资产较高的人都拥有房地产投资。甚至你会发现，那些你经常观看的讲解股票的YouTube博主们，他们大概率也拥有自己的房地产投资。虽然他们会告诉你某个公司的股票有多么厉害，让你冲动地想把所有资金投入一支股票，但他们可能没有告诉你的是，他们已经建立了丰厚的房地产投资，投入一支股票的资金可能只是他们一部分可支配的现金而已。

新人如何开始房地产投资：四大步骤与书籍推荐

既然我们大概率需要房地产投资，那么作为新人或年轻人应该如何开始呢？或者何时开始？

首先回答何时开始的问题，这最好回答。答案就是：现在就开始。我认识到的所有从事投资的人，无论是哪种投资，都毫无例外地具备两个特点： 第一，大家都后悔自己学习得太晚，恨不得自己早点知道，并且事后发现自己当初对某个投资有多么无知。 第二，执行力强。敢想更敢做，有把想象变成现实的心态。 所以，开始房地产投资的最好时机就是现在。

为了帮助大家开始，我根据自己的经验总结了四大步骤，同时会推荐一些对我很有帮助的入门书籍。请注意，这些书主要针对美国和加拿大市场。即使你在不同的国家，我也建议你阅读，因为很多原理和思路是相似的。而且，一旦你开始研究就会发现，市面上关于房地产投资的书籍，绝大多数都是关于美国市场的，关于其他国家的房产投资书籍则十分稀少。

第一步：学习与连接（Learn & Connect）

这是最重要也最需要你花时间的一步。新人对房地产投资往往存在非常大的误解和知识盲区。例如，很多人错误地以为只有有钱了才能开始投资房地产，或者只有在购买了自住房之后再考虑投资房地产，甚至错误地认为购买自住房就是房地产投资，或者单纯地以为投资房地产就是所谓的“炒房”。实际上，我们很多人对房地产投资的误解来源于对房地产投资本质的缺乏理解。

对于绝大多数房地产投资来说，它实际上包含了两个部分：“Investment + Business”，房地产不仅仅是一个投资，它也是一门生意。我们大多数门外汉只是对“investment”这部分有一些浅显的了解而已。房地产的投资和生意属性决定了它不是一个所谓的纯粹的被动投资，同时也决定了它创造财富的方式非常多样化，例如我一会儿给你推荐的一本书中会总结十多种在房地产中赚钱的方式。并且，就像做生意一样，房地产的参与方式、使用的策略以及可投资的种类都非常多。同时，同任何投资一样，房地产投资也存在个人化，针对每个人不同的人生阶段、财务状况和生活方式都有不同的投资方式。

虽然这些知识你可以从互联网上获取一些，但读书是最快速、最系统、最全面获取知识的方法。在这里，我分享几本当初帮助我入门的书籍，希望能够帮到你。

推荐书籍：

1. 《Set for Life: Dominate Life, Money, and the American Dream》：如果你是年轻人，单身，还没有买房，也没有多少原始资本，我强烈建议你读这本书。它系统性地分享了如何在年轻时就开始规划房地产投资，并通过自己的第一套房实现居住和投资的双重目的。虽然这本书也涉及股市投资，但由于作者的房地产投资背景，绝大多数内容都与房地产相关。这本书是2019年才出版，而我是在2016年买的自住房。虽然很早以前我也读过《穷爸爸富爸爸》系列书籍，但那些书更多是理念，缺少实际操作。这本书则非常系统、具体、可执行。假如我在买房之前读了这本书，或者读了接下来要分享的任何一本书，我的第一套房的购买思路绝对会不一样。这本书由BiggerPockets出版，BiggerPockets是一个美国非常著名的房地产投资网站和社区，强烈推荐大家浏览、收听他们的播客（Podcast: 一种数字媒体，以音频形式发布，可通过网络订阅和收听）并参与他们的在线研讨会（Seminar: 一种小型的、互动性强的会议或课程，通常用于讨论特定主题）。他们经常邀请各种嘉宾分享经验，相信你一定会有很大收获。
2. 《The Beginner's Guide to Real Estate Investing》第二版，作者Gary W. Eldred：这本书是许多学校的房地产投资教科书，出版于2008年。虽然有些年份了，但里面讲的很多知识至今依然通用。当时读这本书给我最大的感触是，原来房地产投资有这么多门道和知识。例如，它的第二章介绍了16种房地产投资赚钱的方式，这让我意识到自己当初对房地产投资有多么无知，意识到房地产投资对普通人来说是可学习、可执行的。该作者还写了很多其他关于房地产投资的书籍，比如更进阶的《Investing in Real Estate》第七版（2012年出版），也推荐大家阅读。
3. 《Real Estate Investing QuickStart Guide》，作者Symon He：可能由于作者本身是多年教育者的原因，他写的书非常简单清晰有条理，非常适合房地产投资新人入门，以获得对房地产投资清晰完整的了解。而且，这本书还免费附赠了好几个作者的网络课程，物超所值，强烈推荐大家购买。
4. 《Airbnb for Dummies》，作者Symon He：这是关于做Airbnb短租的书。这个“For Dummies”系列相信大家不陌生，虽然系列中很多书都过于浅薄，但这本书却非常详细具体，完全超越了所谓入门的概念，它可以作为经营Airbnb的教科书。我在开始做Airbnb时，它对我的帮助非常大。如果你对Airbnb短租感兴趣，强烈建议你读一读。
5. 《Making Money in Real Estate》，作者Douglas Gray：这本书主要面向加拿大市场，在我刚开始学习时帮助非常大。它和之前的《The Beginner's Guide to Real Estate Investing》实际上是我真正的房地产启蒙老师。读完它们之后，我就开始了我的房地产投资计划。
6. 《Commercial Real Estate: Journey towards Financial Freedom》：这本书是关于商业地产的入门书籍。我们太多的房地产投资者只将目光锁定在住宅房地产上，而忽视了商业房地产。其实商业房地产并没有名字看起来那么高深，入门的门槛也没有想象的高。很多时候，商业地产的运营比住宅更容易，回报更加稳定。强烈建议大家至少先了解一下这方面的知识。我本人现在正在学习商业房地产的专业知识，在读一些研究生的商业地产教科书，我下一步的房地产投资将会是商业地产。我会在将来有进展时为大家分享。

我相信以上几本书就能够帮助你入门。在第一部分，除了学习（learn），还有很重要的一项是连接（connect），就是要认识那些能够在房地产学习和投资过程中帮助你的人。 首先，你要认识房地产经纪人（Realtor: 房地产经纪人，协助买卖或租赁房产的专业人士）。我的房地产经纪人朋友的强项是商业地产，我当时学习时经常会用书里的知识和我的房地产经纪人进行交流，把书本知识和现实世界进行连接，来判断具体哪些知识是对自己可行的。 其次，你要认识银行贷款专家。你需要一早了解自己的贷款能力，并围绕贷款能力具体进行财务规划。 第三，你要认识会计或律师，了解相关的财会税务和法律知识，这会一早让你避免一些后面可能会踩的坑。 当然，想要组建自己的投资团队，你需要认识的不只是这些人。但在刚开始的时候，这几个人对你至关重要。而且，你认识他们并不需要多少成本，你只需要通过正常的业务咨询就可以接触到他们，学到非常多的知识。

第二步：调查与专注（Investigate & Focus）

当你完成了第一步，开始了学习并做了初步的人际连接，你就可以开始下一步，那就是调查和专注。调查是指调查你要投资的市场中存在的机会、物业种类、贷款途径以及具体的投资方式。在做了一系列调查后，你就需要把自己的目标专注（focus）在适合自己的具体物业种类和投资方式上。我当时经过这一步骤确定了自己要投资旅游Airbnb短租市场。我在之前的视频中有详细分享这段经历，欢迎大家去看一看。

第三步：规划与准备（Plan & Prepare）

这一部分指的是要具体设计好你想要实现这个投资所需要执行的具体步骤以及它们的截止日期（deadline）。这个截止日期非常重要，因为它能够让你确实意识到这是你在执行的一个工作或项目。如果你给自己设定了未来两年内购入第一个投资房的目标，那么你就给了它优先级，这两年的时间就可以详细地规划。但是如果你不给出这样一个截止日期，那么你可能就会无限地拖延，你的钱可能也就不知道花到什么地方去了。在任何投资中都是这样，执行力最重要。这一部分的规划与准备包含了具体财务和信贷上的准备、投资标的锁定和时机判断，以及自身生活方式上的准备等等。这些准备工作的具体内容你可以从我推荐的书中学到。

第四步：执行与重复（Do It & Repeat）

第四步就是最终的执行与重复。完成你的第一个投资，然后再重复这个过程。需要注意的是，你的下一个房地产投资不一定非得是和第一个相同的项目。同任何投资一样，我们每个人在决定投资的时候，一定要结合自身情况，让投资方式和你的生活方式的变化保持一致。

对于我来说，现阶段我投资房地产的首要目的是要获得丰厚的现金流（Cash Flow: 资金在一定时期内流入和流出企业或个人账户的总量）收益。因为我是自由职业者，没有固定的收入，一个丰厚的现金流对我非常重要。所以我的第一个房地产投资项目就是一个更加偏重于房地产商业属性的Airbnb短租，它需要我个人的参与度相对较高。而我计划的下一个目标虽然也是能够带来丰厚现金流的商业地产，但我会选择我参与度相对较低的项目。

结语

刚才分享的四个步骤是我个人真实经历过的，我相信也会对希望进入房地产投资的你有所帮助。房地产投资相对于股票投资是一个更加具体的、可学习和执行并能够看到成效的投资。你面临的投资风险和你的知识储备成反比。同时，它也是一个你可以长期持续规划的投资。房地产投资的方法和策略有很多种，你需要做的是找到那个你喜欢，能够帮助你实现人生目标的那种。

本期节目只是一个对房地产投资抛砖引玉的视频，有非常多的话题没有被涉及到，我会在将来的节目中持续为大家分享。