加拿大房贷申请：背景与常见误区概览

随着房贷利率降至4%，申请房贷预批的人数开始增多。然而，一时兴起想买房的朋友，可能会在申请过程中遇到一些意想不到的问题。大家好，欢迎再次回到我的频道。今天是2025年11月2号。今天我们来聊聊房贷预批的一些问题。我将今天的话题分为五个小题目：如果你不想获得贷款，如何搞砸自己的信用记录？如果你不想获得贷款，如何背负足够多的沉重个人债务？如果你不想申请到贷款，如何让收入难以证明？第四个是如果你不想拿到银行的贷款，如何精挑细选那些银行不接受的房产？最后总结一下，长安居大不易，每个人都不容易。

首先来说一下背景情况。目前加拿大的房屋自有率是66%，那么34%租房的人是少数派。少数派要不要保留自己的无产阶级纯洁？这是一个很大的问号。不想买房，也不敢买房的人有自己的理由。他们能看见的是经济下行、失业率太高、新移民减少，年轻人很多人都不买房了，4%的房贷利率依然太高，关税带来了很大不确定性，也看不出个端倪。

另外，很多人不买房，有一个固执的想法，就是认为一个平均收入的人应该能买得起平均房价的房产。比如说多伦多平均收入9万，平均房产105万，很多人就认为这不合理，所以平均房价应该往下降，降到自己能买为止。另外，实际情况是，目前的租金依然比买房持有成本更低。租房的朋友可能认为首付款自己用于投资，回报更快，比买房更划算。还有些人手里是有钱的，也有一定的借款能力，但是不敢投资了。因为目前这个4%的利率，如果贷款80%比例的话，依然是负现金流，看上去像是为租客和银行打工。另外，今年加拿大的移民政策改动也比较大，流动人口减少了，尤其是非居民，所以租金特别疲软。在安省法律偏袒租客，房东的日子就不好过。目前股市涨得实在太好了，如果投资股票的话，更省心。还有一些人认为过去20年这种房价上涨的情况以后不会出现了。最重要的是，还有一些投资者，他们自己目前的债务负担比较重。还有一些人买了楼花，没有交割。这些人目前都不太敢买投资房。最悲观那些人觉得自己在加拿大活不下去了，不太适合自己的情况，那么美国收入更高，可能再次移民去了美国，还有人认为新加坡更安全，移民去了新加坡。这里主要一个原因就是这几年加拿大的治安实在是不怎么样。另外，来自印度的移民抢占了大量的一些服务类的收入比较低的工作，所以很多华人移民觉得自己找不到立锥之地，反而离开了加拿大。

其实这些都能理解，不买房也可能是一种清醒吧，买房也可能是一种没苦硬吃的选择。不买房也不一定是一件坏事。比如说你不买房就可以避免高杠杆、避免出现负资产、避免出现负现金流等等这些问题。那么当银行拒绝你贷款的时候，其实也是一种警示，说明此时并不适合贷款买房。而另一些人相对乐观一些，他们的看法就正相反。他们认为没有什么经济因素是百分之百确定的。只要住就要么承担租房的成本，要么承担买房的成本，总之你要选一个，所以依然有人选择去申请住房贷款，打算买房。在这种情况下，申请贷款的时候可能会遇到一些意想不到的问题。我们来一个一个拆解一下。

搞砸信用记录：银行拒绝贷款的第一步

首先，就是有些人搞残了自己的信用记录（Credit Record: 记录个人借贷和还款行为的报告）。我们到了加拿大之后，当我们建立起信用记录的时候，信用局给的分数是最高的900分。很多人以为我们刚来加拿大刚建立信用记录的时候，给的是400分，慢慢涨到800分900分。其实不是，是来的时候，我们的出厂设置是完美的，就是900分。当我们还钱还的不好的时候就扣分。什么叫还钱还的不好？所有那些先花钱后付款的事，比如说像手机、车贷、汽车贷款、房贷、信用卡，这都属于先花钱后还款的事，都会记录在信用记录报告上。如果你还款还的不好，就会扣分。

甚至有一些我们意识不到的事也会扣分，包括信用卡。如果银行给了你2000的额度，你每月都用到1900，那么这个就扣分。为什么呢？主要是因为你不太懂这后边的计算规则。通常一张信用卡给了你额度之后，你算一下这个额度乘以33%，每月的消费不要超过这个比例。超过这个之后，换另外的信用卡。如果是大笔的消费，必须是一笔划过去，你最好是不要等信用卡的账单来回家之后，就用银行账户把信用卡的余额降下来。这种情况下，就避免了信用卡使用不当造成的这种扣分。

另外一种对信用分数破坏非常严重的，可以说可以把这个信用分数搞得像二维码一样乱的做法，就是对一些催债置之不理。加拿大这边的催债公司是投诉率非常高的，他们经常张冠李戴，把一些不是你的债务算在你头上。很多人看到这种催债的通知之后就置之不理，其实这是不行的。当你申请贷款的时候，银行会问你这个钱到底是不是你的。这个时候你再去跟催债公司理论的话，一是耽误时间，二是信用分数很难快速上涨回来。有些人身上背着两个催债公司的催债，那分数肯定是在600分以下。所以大家最好注意这两件事：一个是不要把自己的信用卡刷爆；另一个是要关注一下催债公司催你债的时候是不是对的。如果不对的话，你马上要理论。如果对的话，立刻要还款。

背负高额个人债务：削弱房贷能力的隐形杀手

如果你不想获得按揭贷款的话，最好把自己的个人债务（Personal Debt: 指非抵押性质的个人消费贷款，如车贷、学生贷等）弄得特别高。什么是个人债务呢？比如说汽车贷款、学生贷款，甚至有些人为了投资去搞投资贷款，这些都会在信用记录报告上体现出来。因为这些贷款并没有收入支撑，所以就会算作为消费贷款。这个消费贷款对我们的影响有多大呢？就是一笔消费贷款，它每100块钱的月供款，当你在申请贷款的时候，会减少你按揭贷款金额的2.5万。比如说有人10%首付去贷款买个宝马车，月供1800，那你就可以算一下了，1800乘以2.5万，它就减少了你这么多的贷款金额。所以当银行在计算你偿债能力的时候，会用一个公式，就是把债务放在分子上，收入放在分母上。银行要求这个比例低于44%。像我们刚才举这个例子，你宝马车一个月1800的月供，那有可能把这个TDSR（Total Debt Service Ratio: 总债务偿还比率，衡量个人收入用于偿还所有债务的比例）搞成了60%，那银行就谢绝给你贷款了。

还有些人追求学历去读一个叫permanent head damage的学历，贷款余额15万，浮动利率prime rate，还款期15年。这种情况下，银行把它算作个人债务。银行的内心独白就是：的确知识能够改变命运，但也改变了你的借款能力。所以学生贷款是对房屋按揭贷款申请影响非常大的一个重要因素。所以你要想买房的话，尽量把学生贷款、汽车贷款全部都还清。

收入难以证明：银行放贷的硬性门槛

最普遍的就是收入难以证明。如果你不想贷款的话，你就把你的收入搞得极其难以证明。通常来讲，每个人的借款能力针对于任何一处房产，最多能借到年收入的5倍。我们自己心算一下就知道了，你年收入乘以5倍，就是你买某一套房子最大的贷款金额了，剩下的都是你的首付。比如说你8万块钱年薪，非得要买200万的Condo，那么首付款就会非常大。如果你想借到80%，那恐怕就是一个梦想了。银行在算借款能力的时候，会用TDSR这个公式，就是把债务比上收入要小于44%。要么你把分子弄得非常小，要么你把分母弄得非常大，分母就是收入。

我在疫情时候接到过一个电话，让我觉得哭笑不得。他说他已经领了两年疫情的这种救济金了，所以他觉得这个收入非常稳定，他想贷款买个房子。这里边需要说明一下，救济金虽然是应纳税收入，但是不可持续。谁能保证你疫情20年、30年都过不去呢？所以你拿疫情的救济金是无法申请贷款的。还有些人生活在加拿大，用微信里边的人民币去买菜，他的收入都是靠国内的亲戚朋友给打红包打过来，这个也没法证明。还有打现金工的人都没办法证明自己的收入来源。银行只接受税过的收入，就是你上了税的收入。所以要你报税记录，要T4、T1等等。这也是银行维护社会正义的一种做法吧，或者是说维护社会契约。对每个人要求都一样，就是看你税单上的收入，税单上体现不出来的收入就不算收入了。

自雇人士（Self-employed individuals: 指自己经营生意或提供服务，而非受雇于他人获取固定薪资的人）的要求比较高。如果你是上班的话，找到一份新工作，过了试用期，银行就承认你的这个收入。如果是自雇的话，银行要看你过去连续两年的收入的平均，所以至少要在自雇之后的第三年才能申请贷款。所以银行对于这种自由过了火的自雇人士，他要看你的确自由过了火之后，还有自律的能力，不断地证明自己有收入，而且按照社会规范去纳税。这种情况下，银行才会贷给自雇人士贷款。

精挑细选银行不接受的房产：抵押品的合法性、宜居性与流动性

另外一个非常有意思的话题是，很多人申请到预批了，但是最终没有拿到贷款。这个是比较悲催的。因为你拿到预批之后，很可能在下Offer的时候就不带贷款条件了。如果最终没拿到贷款的话，这个悲剧就发生了。为什么会出现这种情况呢？就是因为银行在预批给你贷款的时候，他有一个假设，就是你买的这个房子是一个合格的抵押品（Qualified Collateral: 银行认为可以接受并用作贷款担保的房产）。银行所谓的合格的抵押品，需要具有三个属性：第一个是房子要合法，第二个是房子要宜居，第三个是房子要有流动性，也就是合法性（Legality: 房产产权清晰，符合法律法规）、宜居性（Livability: 房产结构完整，具备基本生活功能）和流动性（Liquidity: 房产在市场上有较好的转售能力）。所以银行也不是说你买任何房子都可以拿来做抵押品的。我下面给大家解释一下什么是合法性、宜居性和流动性。

合法性主要是产权的问题。我们常见的就是买了一个租赁产权房（Leasehold: 土地所有权不属于业主，业主仅拥有土地使用权，通常年限较长）。这个租赁产权的土地银行没法做抵押，所以无法做抵押贷款。即使有预批，这个房子银行没法做抵押品，那也不会再给你钱。第二种情况是，有些人买Condo，这个Condo注册成了酒店。银行没办法把整个酒店作为抵押品。所以大家在买Condo的时候，一定要注意这个Condo是不是有酒店性质。银行内部是有自己的黑名单的。所以大家在买房的时候，一定要咨询自己的地产经纪，最好是买卖Condo有经验的地产经纪，他们都知道哪些Condo是不能碰的。第三种不合法性是，大部分房产，如果是独立屋，那么它应该坐落在一个叫独栋住宅区划（One Family Zoning: 规定区域内只能建造和居住独栋家庭住宅的土地规划）的区划范围内。如果在这种区划范围内的独立屋，你买过来的时候，地下室如果有两个厨房，我们是说地上已经有了一个厨房，地下室有两个厨房的情况下，那你就必须要拿到装修许可（Renovation Certificate: 证明装修工程符合建筑规范和安全标准的官方文件）或者入住许可证（Occupancy Permit: 证明建筑物已完工并符合居住条件的官方文件）等等这些入住证明或者装修许可。否则的话，如果是自己在地下室搞出两厨房，那么是拿不到贷款的。另外比较常见的就是像一些大学城附近，有些房子被改成了学生宿舍，这个我们叫合租屋（Rooming House: 将房屋内多个房间分别出租给不同租客的住宅），这个是不给贷款的。另外还有就是种过大麻的，在警方有备案的那种大麻屋，这个大家可能都知道会躲的比较远。这是合法性上经常出现的问题。

另外，不宜居性这件事非常有意思。我自己遇到的两个让我觉得哭笑不得的例子：有个客人买了房子之后是一个一室的Condo，就One Bedroom的Condo。做评估的时候，评估师给那个地方打的是No，就是Not Liveable，不适合人类居住。一看报告，发现他只有一个洗手间，且没有坐便。这种情况下就没办法了，只好让他完成这些装修或者怎么样，我们再重新做评估，否则的话就不给贷款。另外还有一次做评估的时候，评估师去的时候，买了这个房子装修了一半，厨房整个被拆掉了。所以评估师也认为不适合人类居住。你就一个独立屋，没有厨房，这是没办法的，不接受什么点外卖之类的这种理由。还有就是肯定不给贷款的，就是有些人推倒重建了，这个推倒重建之后，干了一个半截的工程，建不成了。所以是你说他是房子不是房子，架子不是架子那么个东西，这个肯定也是不给贷款的，不给重新按揭（Remortgage）。

最严重的问题是，我们华人很多人精挑细选那些可以分租的房子，这些可以分租的房子有一些是轻微的违反区划（Zoning），有一些违反的非常严重。就像我说的，地下室有两个厨房，这就是非常严重的了，这个是拿不到贷款的。所以经常出现大家精挑细选的房子，选到了银行不给做贷款的这种房产。很多人对银行不给居住面积太小的房子贷款表示非常遗憾，也表示疑虑。但是经过这次疫情，大家可能就理解了。这次疫情的时候，我们会发现那些面积非常小，比如说400尺，没有卧室的这些Condo，租也租不出去，卖也卖不掉。包括目前2025年11月了，已经很多市场上单位面积小于400尺，没有卧室的房子根本卖不出去，你就是降价一降再降也卖不出去。为什么呢？主要就是因为加拿大六大银行里有五大银行都不给这种房子贷款。因为银行凭自己的经验就可以证明这种房子流动性极差。主要是因为像这种小房产，它的单价非常高。买过楼花的人可能知道，当你看一个楼盘的所有这个价格的时候，这个小的小单元的每尺价格非常高。如果是两室的每尺价格1200，那么400尺的这种纳米公寓（Nano-condo: 指面积非常小，通常低于400平方英尺，甚至没有独立卧室的公寓单元）单价有可能到1800，这个根本就不合理。你这么小的单元，你租金也上不去，单价还这么高。所以由于这个开发商卖的这个价格就不合理，市场也不接受。当客人如果买了这种小房子，他贷款出现违约，银行收回房产的时候，银行根本处理不掉。所以银行对这种纳米公寓敬而远之，这就是为什么小的公寓大家很难申请到贷款，所以你也看到市场上没人能接得住这样的小房产，就是因为买家找不到贷款。

银行的“人情味”与买房租房的哲学思考

银行看似条件苛刻，很冷酷，但是也有一些比较近人情的地方，希望大家记住这一点。就是当你努力让自己为这个社会做贡献，而且有节制的，不做太大的这种消费贷款的时候，你的TDSR就会低于44%。这个时候，你就通过了银行的贷款门槛。那么银行最近人情的一点是，一旦你通过了，让你进了这个门之后，以后就假设你未来30年都会保持这种还款能力，轻易不会再检查你的情况。所以当你找到了进入房贷大门的钥匙，开了房门，进了屋之后，日子就好过了。所以银行的假设就是相信你未来30年都会有这种还款能力。无论是顺境还是逆境，富裕还是贫穷，健康还是疾病，你都能按时还款。房子，那就是你的了。所以这是银行比较近人情的地方，希望大家能够了解。

最后总结一下吧。基本上在大都市生活，无论是租客还是房东都不易，都很艰难，但是不容易和艰难的内容却是不一样的。所以在唐朝的时候，有人就拿白居易（Bai Juyi: 唐代著名诗人）开玩笑说，“长安居大不易”（Chang'an Ju Da Bu Yi: 意指在长安这样的大都市生活非常艰难）。多伦多也一样，租客通常白天为雇主打工，晚上为房东打工。房东一边要维护房产，一边要跟通胀高利率做斗争。所以到加拿大之后，我们是继续保持这种无产阶级本色呢，还是入乡随俗地也买个房呢？这是每个人自己的决定了。其实买不买房是成年人的一个棉花糖实验（Marshmallow Experiment: 心理学实验，测试儿童延迟满足的能力，通常与未来的成功相关）。对于房产概念的不一样，就决定了我们的未来。年轻的时候轻松，换来的可能是老年之后的痛苦跟不安。年轻时候的隐忍，换来的可能是老年时候的富裕跟安宁。这跟小孩做的棉花糖实验没有任何区别。

据我的观察，悲观者和乐观者都有。通常租房者也有自己的意识形态（Ideology: 一套系统的思想观念和价值体系）。地产投资者也有自己的意识形态。租房者的意识形态，当他买了房之后，就会变成地产投资者的意识形态，但是地产投资者的意识形态很难变回租房者的意识形态。租房者的意识形态体现在他们认为生存逻辑至上，讨厌风险。他们认为住是生活的必需品，所以像租金这种事需要有人来管管，不能无限制地这么涨。再涨的话，那可能自己就这个长安居居不了了。第二，租房者很多人固执地认为，平均收入就应该能买得起平均房价的房产，这在多伦多很不现实。平均收入9万，平均房价105万，这是根本买不起的。所以很多租房的人一直在等着这个平均房价能够降到平均收入能买得起，那么越等越等不来。最后就是租房者通常都会紧盯着各种不确定性，不会漏掉任何一个不确定性，以此来说服自己，说服家人暂时不买房。

那么地产投资者通常都是乐观的，他们的意识形态体现在市场逻辑、私有财产神圣不可侵犯的逻辑，他们会拥抱风险。地产投资者认为房产是私有产权的一种绝对体现，那么租约签了，租客就必须履约。履行合同是天经地义的。那么自己愿意承担风险，愿意承担市场风险，愿意承担持有成本，这是我自己的事。未来我自己负责。这个就是租房者和投资者意识形态的不同，悲观者和乐观者的不同。通常悲观者正确，乐观者前行。

人们为什么会做出买房或者租房的这种决定呢？主要就是因为自己基于自己知识的一些计算。所以莱布尼茨（Gottfried Wilhelm Leibniz: 17世纪德国哲学家、数学家，提出“让我们计算吧”的理念）很早就说“让我们计算吧”。莱布尼茨就认为人类学会计算之后，就进入了一种理性世界。我们每个人生命都有自己的轻重缓急不同的事。如何排序？这是每一个人自己的事情，每个人的排序都不一样。每个人也有自己的知识，也有自己的计算，因此也有自己的理性。所以建立在理性基础上的这种排序跟计算，就是符合每个人的不同的这种现实。每个人的世界不一样，每个人的现实也不一样。如何在自己的现实跟自己的世界里挑出最重要的事呢？我一直都主张大家去做一个遗产规划（Estate Planning: 个人在生前对财产进行安排，以确保其在去世后能按意愿分配的过程）。在做遗产规划的时候，就能排序出来，哪些事情对你重要？哪些人对你重要？哪些关系对你重要？把轻重缓急排出来之后，你再去看如何为这些事情做准备。像达利欧（Ray Dalio: 桥水基金创始人，以其宏观经济分析和投资策略闻名）说的，没有人能够凭水晶球过日子。那些凭水晶球过日子的人，最后吃的都是一嘴的玻璃碴子。那么面对未来的不确定性，最好的办法就是准备。尽量的准备如何准备呢？就是计算，就是莱布尼茨说的，“让我们计算吧”。看看我们的生活成本到底有多少，到底买房划算，还是租房划算？买了投资房之后，我的收益回报和其他投资如何进行比较？这些都来自于计算，来自于理性，来自于现实，这是我给大家的一些建议吧。再次感谢大家的收听收看。如果大家对这个话题感兴趣，欢迎加入WhatsApp财商群。我会把入群邀请放在文字栏。这个话题我们就聊到这里。我们下次再见。