房产万事屋：直面家庭房产困境
李白: 欢迎来到知行小酒馆，这是一档有知有型出品的播客节目。我们关注投资，更关注怎样更好地生活。我是李白。今天这一期是很多听友一直在催更的一个系列，没错，就是房产万事屋。可这一期我们想聊的其实不是买房卖房的技巧，也不是市场预测。我们想聊的是一个更现实的问题：当时代发生变化，一个普通家庭到底该怎么重新理解自己的房子？
在过去，房子在中国家庭的资产里，往往占到六七成甚至更高。可这几年很多人突然发现，我们过去理解房子的那套逻辑好像不再那么确定了。有的家庭在考虑要不要把房子卖掉，有的家庭在犹豫自己还要不要买房。也有很多家庭开始第一次认真思考，我们家的资产结构到底是不是合理的。所以这一期房产万事屋，我们邀请到了大家喜爱的老朋友天楠老师一起来聊聊这些问题，希望这期节目对你有帮助。
我们为什么会有今天这一期请天楠老师过来？我觉得其实是和我自己春节的经历非常有关系。在这里也和大家分享一下，我梳理了一下，我们最开始做房产万事屋其实也没有很早。我们是二三年初，一月份开始做。我们二三年其实做了很多期，因为那个时候房地产市场还很热嘛，然后随着它的一些走势，我们的更新频率就越来越低。
但是这次过年发生了什么事呢？就是我回家和我爸妈聊天，然后他们就说我们家之前好不容易卖出去的那套房子，现在那个市场价是腰斩的价格。我当时就觉得很震惊，我的震惊来源于哪儿呢？来源于其实在我跟天楠老师录第一期房产万事屋的时候，当时天楠老师传授了一套如何卖房的一些方法，以及如何评估自家房产的一些技巧。我当时一盘算想说坏了，我爸妈当时住的那套房子，我就觉得说它一定是在房地产市场里的劣质资产。
然后随着我们一期一期地录下去，我跟我爸妈聊，他们都很不乐意。因为大家都知道折腾一套房子其实挺烦的。你现在跟人家说：“哎呀，你这房子不行，你得卖。”他们就很不高兴。就每次提我和我爸妈都不欢而散，直到应该是到二四年。有一天我爸我妈突然说：“哎呀，这个房子终于有人愿意买了。”那个时候其实我的心情是觉得我们房子卖晚了，那套房子我们肯定是以亏损的，就是微亏的这样的一个价格，然后卖掉的。我想说，那其实止损也挺好的。但是，我真的万万没想到，它居然到了二六年初，它居然出现了一个腰斩，而且可能也不一定有流动性。
这一切，首先，我觉得先感谢天楠老师和感谢房产万事屋这个系列。因为如果没有这个系列，我觉得我们家不一定有这个魄力，能把我那套房子以一个亏损的价格卖出去。另外一个我觉得是给我提了一个很大的醒。为什么过去有这么多个月，我们没有继续更新房产万事屋系列？因为可能对于绝大部分人来说，大家的房子也许都出现了不同程度的价格下跌。其实很多时候大家是不愿意碰这个事儿的，我们也会在想说，如果聊这个可能大家都不高兴。但是这套房子的故事给我提了一个很好的醒，就是我们应该时刻地直面这件事情，而不是闭口不谈。
因为就像我们之前经常说的，房子在中国人家庭中平均下来它的占比是百分之七十。
天楠: 只有百分之六十了啊。
李白: 听多了是吧？哎呀，这个太残酷了。就是它不像一个股票账户或者基金账户嘛，你不看就不看嘛。因为它在你的总资产的比例对于绝大部分家庭可能不超过百分之十。所以我就觉得说我们这个系列还是非常有必要定期地跟大家聊一聊交流一下。就是逃避它不仅可耻，它有的时候也没有用，因为房子对于中国家庭来说还是太重要了。
房地产市场心态的变迁
天楠: 对，我是过完年以后，我跟身边很多的九零后、九五后的人来聊嘛。因为他们可能老家里边有一些炒房氛围很浓郁的一些城市，比如说像南京这样的一些城市。我说现在回去有什么感觉？他说最大的感觉是再也没有人提房子了。我说是大家不关心了，还是大家不敢提它。最开始啊，就是像南京的很多地方，像江北这地方已经跌了百分之七十五以上了。就刚开始的时候是不敢提，怕家里的老人不高兴，但到现在大家就淡忘了，甚至假装这个事不存在了，其实还是挺痛苦的。
对于一个家庭来说，过去的三到五年，全中国的中产以上的家庭资产负债表迅速地不能叫衰退吧，但是是蒸发了几十万亿的资产。我们很难说当做这件事情真的没有发生过，它其实很大程度上也对我们的经济、消费带来挺多影响的。
李白: 那当时你的那个朋友是说就大家其实是不敢提，也确实也不关心了。这个真的是和几年前形成了非常鲜明的对比。不只是几年前，就是在我有记忆以来，尤其是当我们家搬到广东之后，在我的记忆里，广东人逢年过节，大家很爱的一项活动就是去看房。尤其十几岁，我看到非常多的叔叔阿姨，他们周末的业余活动就是去各个楼盘去看房。因为觉得看新房，看样板间很有趣啊，就把人家服务又很好，又有茶水又有茶点。但是这个东西它好像就远去了。
天楠: 在过去的二十年当中啊，就是你看九八年房改开始公布商品房的规范以后，上海就是以虹桥作为试点，开始在出售那种一千两千元，就是以千元价格为单位的一个商品房开始出售。当时普遍上海人的感觉是傻子才会去买。房子太贵了，我们这一套房子两万块钱，两室一厅，你现在告诉我说要到两千块一平米。所以就是从九八年到零零年的那段时间，上海房子是严重滞销的，严重滞销到什么程度？当时推出了一个政策叫蓝印户口。所谓的蓝印户口，就是说我这个户口就是外地人，通过在上海买房，我就可以送户口给你。你买一套大房子，我可以送你三个户口。我身边真的是有好多的朋友，就是他们可能是父母从事着这样美好的日子。
李白: 真的存在过。
天楠: 对对对，二十多年前真的是这样啊。就是你看是理发的，做裁缝的，做装修的，可能就是为了给孩子安排学校，通过做小生意，得到了第一桶金，在上海买房。从此以后，他们可能家族的命运就改变了。这个就是每个新兴市场国家的第一次房地产大牛市，它都是城镇化。就是先到者红利，叫做“先到咸阳为皇上”，就楚怀王说刘邦、项羽，你们谁先到咸阳，你们就是王了。它其实就是这么一个状态。因为城镇化率，当它从十几到六十多到七十过程当中，先发者的红利其实是巨大的，这种百倍以上的红利，到了二零二二年其实就是戛然而止了嘛。但是身处其中过去的这么多年的过程当中，很难会有人把这个事情就当做完全没有发生过。但是一旦它结束了，大家都必须要意识到说它就真的结束了。
李白: 嗯，很残酷。就虽然现在大家也是像九八到零零年那时候的上海人一样，说谁要去买房子，不是说所有人，只是说很大一批人，但是这两种心态是完全不一样的。
天楠: 对，两种心态或两种状态已经就是“人无再少年”嘛。就是这种状态，通过买房这种东西发大财，这个不太可能了。但是我觉得有一点啊，就是你前面说到是广东的情况吗，尤其是广东啊，就温州，包括像北方的很多城市，他也有这种集中买房的习俗嘛。
在上海最近发生了一个非常搞笑的一个堪称笑话的一个事儿。就有一个开发商呢，他房子卖不出去，于是呢他就想了一个歪招。他就从那个租售公司租好几辆浙C牌照的豪车，像什么劳斯莱斯啊、玛莎拉蒂啊，然后他就谎称说哎让销售散播消息说：“你看啊这个温州看房团看到上海出了护七条的这个房地产政策，就连夜开豪车到上海来参观新房。看来这个市场是有救了！”
李白: 脑子好灵活啊。
天楠: 对，但是呢就是有好事者呢，就查了一下这个车牌，后来发现都是来自于某个租车公司啊，后来就知道这车都是老演员了。
李白: 这就是魔高一尺，道高一丈。
天楠: 但但是在历史上就是在二十年前，二零零一年的时候，当时温州人就是坐着绿皮车，带着现金到上海来一个小区一个小区的扫房。短短几天里边在上海可能几百套房，几百套房地买，就是给当时的上海人。因为当时上海还是主要是国企员工嘛，相比较民营经济比较发达地区，其实财富的量级是比较低的，就留下了巨大的震撼。但现实经济你在用十几年前的老套路去欺骗现在的投资者或者买房者，其实就很难了。
李白: 所以他其实没奏效，是吗？
天楠: 很难，因为现在的人太聪明了。
李白: 小红书去刷什么都有了。
天楠: 对对对，所以我觉得就是说这买房这个事儿啊，它不仅仅是一种经济行为，它也跟文化习俗有关。中国人说要耕读传家，就是给孩子读书花再多的钱，这个事情都是有合法性的。然后如果你是做生意，问亲戚借钱有合法性，还是买房？问亲戚借钱，有合法性，买房买房买房。问亲戚借钱，这是一个正当的理由，这个事有很高的合法性。那么买学区房就变成了最合法性的一件事儿，对吧？这个事情就在于说买房，它某种程度上它不仅仅是一种合乎理性的一个经济行为，同时也变成了一种在道德上有正当性的一个事情。所以过去的十年到二十年，当房子一涨的时候，其实大家就对这个事情是毫无质疑的。
李白: 可是到现在，一切都发生了改变。不管是大家是不敢谈，还是说就不想谈，就是很多人他的状态，我觉得是比较迷茫的。他不知道该怎么样直面目前的这个事情。比如说自己家的这些房子，它到底在市场上的价格是什么？它未来的趋势或者是什么？它到底还有没有竞争力，以及所在的片区未来会往哪个方向发展？我结合人口变迁的这样的一个大背景。然后很多人就觉得说哦这个东西太复杂了，因为以前都涨嘛，我感觉买什么都好像都可以。但现在的话难度一下子从一个普通难度到了一个地域难度，大家又觉得说很迷茫，虽然焦虑对又又很茫然。那么就只能说，那我要不就先逃避，我可以说我现在在享受生活，享受当下。
家庭财务决策与代际沟通
天楠: 对，这个回避既来自于说我们信息上的一种缺乏，某种程度上也是来自于我们现代。其实很多的家庭，他对于家庭的财务责任、投资决策的财务责任，他没有理清。这我们读小学、读初中、读高中，没有人告诉我们说，一个家里边如何商量去做投资。
李白: 大人的事，你小孩少管，对吧？
天楠: 大人的事，小孩少管，跟钱有关的事儿。父母也让孩子参与的比较少，然后父母做的重大的财务决定，某种程度上也父母就是暗暗地去承担了。但是这个事你终有一天需要去面对。但你面对的时候，第一是你缺乏经验。第二是不知道谁来负责，你害怕去承担责任。我觉得这个是我遇到的很难的。就是我在刚刚创业的前半年，其实还接了很多房地产的卖房的一些咨询。我觉得很多时候大家在理性上面早就已经想明白了，大概是在感情上和决策上面，大家没有办法去下决定，他需要一个外部的人去帮他去避责。
李白: 其实我看到不管是社交媒体也好，还是我们的用户反馈也好，其实很多就是子女辈嘛还是偏年轻，他们就会分享非常多类似的经历。比如说劝爸妈或者是劝甚至是劝爷爷奶奶，因为关系比较亲的话，很早就劝他们卖房或者怎么样。然后他们就是不听我的，就是最后的落点都是非常的无奈。然后眼睁睁地看着自家的资产不断地在缩水。
天楠: 我觉得这个很难解决，不太一样啊。就比如说对于爷爷奶奶来说，上海以前有一档节目叫老娘舅。这老娘舅呢其实是档家庭调解类的节目。调解的呢更多的就是五六十年代的这代人嘛，你会发现十次吵架有七八次是因为房子，要么就是拆迁分房，要么就是人过世了，遗嘱没有割干净。既然房子是一个家庭最重要的一个资产，但是如何能够处理好这个资产？其实它一直是一个比较难的问题。
就是在中国的传统意义上来说一个小辈。比如说啊我前段时间因为有一套房，然后我跟我爸妈，我老婆一起去了宝山区房地产交易中心。因为那套房在宝山嘛。然后你进了那个交易中心以后，你会发现说原来熙熙攘攘的大堂应该会有很多的中介带着人去签约。但是呢一个是现在的很多大中介，有了自己签约中心，你会发现最常见的排队的组合是什么？是爷爷和孙子。
李白: 爷爷和孙子。
天楠: 对，就是为什么？就是他很多的这个签约呢，是他也是个交易，但那交易是家庭内的交易，是爷爷把份额卖给孙子。
李白: 因为是遗产税方面的考虑是吗？
天楠: 对对对，因为我们假设一下，比如说一套房子两百万或者三百万，这套房子的持有人已经八十岁八十五岁了。如果他不幸离世了，那他没有完成过户的话，那这套房子天然有百分之二十的遗产税会产生，那其实也是一个不小的一个金额。但是有多少的小辈敢主动地说把这个话头给挑起来呢，对吧？你在中国传统的文化当中，这第一个是不吉利嘛。
李白: 你不孝的帽子就扣上来了，不吉利。
天楠: 加上不孝顺嘛。但是是很多想得开的老人，他自己先意识到这个问题了以后，他就会想办法就是既保证自己的居住权，又能够保证这个遗产税的那个份额比较少。最简单方法就是划分份额嘛。这套房子我爷爷占百分之一，我直接把我这个房子的份额百分之九十九给到我的儿子，或者给到我的孙子。那这样呢我拥有百分之一，我就可以永久居住在里边。因为你孙子不孝顺，比如说你出去赌钱了，或者你欠了网贷了，你要把我这房子卖了，因为百分之一份额是爷爷的，你卖不了，爷爷可以一直居住着。但是呢又因为我的产权的百分之九十九属于孙子，所以以后交遗产税的时候，只会按照百分一的份额来，他就规避了这样的一个风险。所以你这时候到房地产交易中心看的时候，你会发现一个很有意思情况：爷爷带着孙子到房地产交易中心去卖房，就爷爷把房子卖给孙子。
李白: 但是在以前的这个交易中心，其实这样的情景会相对比较少，对吧？
天楠: 相对比较少，这个当然每个城市不一样。但是你想想看，改革开放四十年，第一代买房商品房的人差不多，你也得九十年代末吧。那时候的人差不多是多少岁？二十多岁三十多岁。
李白: 可能还是得三四十岁才有一点积蓄。
天楠: 对，或者再早的话，就是福利分房或者怎么对。所以大规模的转移潮并没有产生，但这个过程其实是一个渐进式的过程。比如说以上海为例，可能有接近六百万的户籍老人，他年龄已经跨过了六十岁。那你相对来说，你跨过八十岁上的老人，可能就是八十多万。这八十多万人对他来说这个事儿就是一个达摩克里斯之剑。那我不管今天明天有没有面对我身边无数的例子，都会持续地去应对这个问题的。这问题天然就是存在的，这八十多万的或者九十多万的八十岁以上的老人，他可能就会去面对这样的一个问题。
史上最大的财富转移潮
李白: 对，这个也是在我们没有录房产万事屋这几个月市场发生了变化嘛。这一趴我觉得是我觉得最值得跟大家好好聊一聊的。就是天楠老师说其实现在正在发生，就应该算是史上最大的一波财富转移。所谓的这个房产的继承冲击波。
天楠: 那我觉得这个还蛮明显的。当然这个东西它是规模最大。你想象看，中国人拥有财富也就短短四十年，就短短四十年，我们积累了相当多的财富。那第一代拥有财富的人，其实是六二年到七五年这代人。现在如果你打开所有的论坛或者所有小宇宙的音频，大家都会说什么九零后、零零后都会抱怨什么红利都被八零后吃掉了。就是在我们年轻的时候，我们读大学的时候，上所有的论坛，去上人人网，去上猫扑。大家所有的人都在说红利都被七零后、六零后吃掉了，但是六零后一定不会说五零后吃掉。
李白: 因为五零后真没有，现有退休也算有一点儿吧。
天楠: 但其实还是差的。因为你想想看，五零后他三年困难时期，然后上山下乡又没有学知识的这个机会。但六零后至少好这个高考恢复了，他至少有一定的比例。你读中专、读大学都是有一定的比例了。那接下来后面改革开放啊，各种各样的红利展开啊。然后如果这个时候你进城了，无论是招工、考学、参军、下海到八九十年代，你进入到了北上广深这样的核心的城市，你参与到了房地产的巨大浪潮。那你在当中是很有可能获得一杯羹的。这个的比例其实就是再往前的人和再往后的人他可能都享受不到。就是说这波的人数又多，他们在市场当中占据的这个生态位，他们拿到的钱也相对比较多，而他们的子女很多就是八五九零。无论是作为企业家也好，还是作为家庭也好，他实际上是形成一个比较大的一个继承。就是一个中产的继承者们会在未来的十年到二十年当中会集中地出现。
李白: 而且他们往往也都是独生子女。
天楠: 没错，你像美国的那个继承潮他们平均是两到三个孩子。但是因为我们其实到了八十年代开始，且独生子女的政策就比较的严格了。所以那个时候往往就是一个人，所以这个时候就会财富的传承的规模就会比较大。而且我觉得还有一点是比较特殊的，就是五十年代和六十年代的中国人总体来说还是比较传统的。我前面吃饭的时候还担心为了孩子，还在跟羽白说说那个如果像玩一个游戏对吧？那什么时候家长会觉得自己毕业了？就是五零年代的人和六零年代初的人会觉得孙子孙女出生了，就是我的下一代。有了下一代以后我才算毕业。我以后无论怎么玩，天天打麻将，唱卡拉OK，我也是一个非常好的一个完人了，对吧？
李白: 因为我的人生主线任务完成了。
天楠: 主线任务完成了，我已经毕业了，对吧？所以说他们是一个相对还是比较传统的那个状态，他一切为了孩子，还是都愿意留给孩子。但是八零后再往下，他不一定会这么觉得，可能都会觉得说我钱还是拿在手上比较好，我自己的认知还是比较高的。对，我觉得这个还是一个就相对更现代一些嘛。所以就这一代的接班其实还蛮特别的。就是因为八零后、九零后，他们在现代性上是超越他们的父母，然后他们在知识上面也超越他们的父母，所以他们的接班会更顺利一些。
李白: 怎么这样一讲，好像八零九零后还是吃到了不少时代红利一样。
天楠: 但是它不均匀啊。你大城市和小城市，南方和北方，你体制内和体制外，它差别还是蛮大的啊。
李白: 我觉得我们回到说，其实在之前吃到时代红利的这一批，也就是说赶上房地产大潮的这一批，从可能五十年代末到可能七零年代的这批人。那么他们其实现在在年龄在慢慢地增长。就像你刚才描述的这个爷爷把份额卖给孙子一样。其实他们也要在考虑说把自己的房子是不是该要继承给自己的子女。更何况说有一些就像大家经常会刷到什么发现自己同龄人在逐渐地去世一样。就大家可以想见的是，可能未来的十年、二十年，就这些五零后、六零后的房子，他会集中到他们的下一代的手中。如果再叠加一个独生子女的因素，那么可能确实会出现以前大家在社交媒体上看到的一个独生子女，他手里有着从父母或者爷爷奶奶、姥姥姥爷那里继承的N套房子。
天楠: 对啊，我老婆那个生孩子的时候，隔壁那个床就是上海一个拆迁户，郊区这个拆迁户，然后是一个拆迁户和另外一个拆迁户结婚。这孙子出生的时候就是十二套房啊，十二套就是一边六套房嘛，两边十二套房，对吧？其实这节目能播吗？但是大家这个逻辑就是这个这个我们在说一个事实。对，我们在说这个事实就有的是六个钱包去共一套房。有的人是一个孩子，继承十二套房，那中间他其实肯定会有差别的嘛。而且你你像北京，你西城区的一套房，你要在东北，你可能能买几十套房，这个的贫富的差别其实还是蛮大的。
我觉得这个是第一个特征嘛。第二个就是说八零九零对他们父母这一辈在观念上有了很大的区别。就父母他有老三句，第一句就是说我要这套房养老的。第二句靠什么？这套房我不是留给你的，是留给你的孩子的。第三句是什么？我就算死也要死在这套房子里边。就是我们不是说这个观念一定是旧的。我聊了那么多家庭或者怎么样，如果落实在房子角色上来说，老人最想说的就是这三句话。
李白: 你能给这里的老人做一下定义嘛。
天楠: 那往往是六十岁或甚至更高的六十岁到七十岁以上老人。因为像我咨询的，可能就是三十到四十之间的嘛。
李白: 跟你咨询怎么样跟自己的父母斗智斗勇是吗？
天楠: 对对，他们肯定是是有这样的些需求的。但是很多的一些老人，他他是这个决策，他并不仅仅是一种纯粹的经济行为。比如说故土重迁，他可能觉得七十岁再换地方，甚至觉得我觉得我卖亏了房子，我有羞耻感。甚至我觉得说我自己不愿意跟孩子一起住，我不自由，对吧？就是他可能跟你讲的那个理由，比如说表面的理由，他实际上他肯定有个更深的隐藏的心理的开关，他不愿意被人情感控制，或者他觉得亏钱卖有羞耻感，或者他觉得这个事情不吉利，跟身边的亲戚不太好解释。
李白: 而且他经历了完整的这个房地产逐渐上涨的这个大潮，而且在家叠加。像天楠老师前面讲的就是中国人传统对房子的观念。他觉得就房子放着就放着嘛，房子又不会放坏，对吧？你有这个资产还挺好的，看得见摸得着，不比你炒的股票好多了。
天楠: 对，那毕竟是一个耕读传家嘛，就几千年的这个中国传统是吧？买房读书是一个非常非常强韧的一种惯性。
劣质房产的处置与养老风险
李白: 我之前还跟天楠老师分享过一个例子。我有一个阿姨，她年龄也是六十多岁嘛，然后在学校里当老师。她在就是华北的一个单价大省，她有七八套房子，听起来是不是特别特别有钱？但其实并不是，她的每套房子单价都极低。散布在那个省里的各种的小县城，或者是那个乡村地区。所以她现在有七八套房子，但那些房子都不值钱，而且一个人你肯定也住不了那么多套房子。我就很难想象说，比如说她的孩子比我还大几岁，到时候继承这七八套房子，他该怎么样处理这些资产，非常非常的困难。
天楠: 事实上来说，大家对于房地产的那个价格的底部是没有一个标尺的。大家听过很多的故事啊，就比如说北海道或者是东京的郊区，距离市区几十公里以外的地方，这房子价格就归零了，甚至白送了啊。大概听过底特律或怎么样的房子只卖一美元，是因为它的各种持有成本相对会比较的高一些。但是我觉得这个地方的确是这样。就比如说对于任何一个开发商来说，他如果在一个县级市要开发新的房子，那一个基础的条件是它的二手房的价格还在五千以上。就如果这个地方的二手房的房子只有三四千，我开发新房子我大概率是连本都收不回来。因为土地要一点成本，建筑安装还有一些成本。
李白: 五千是一个业内默认的一个标准。
天楠: 如果是低于五千的话，开发商都不会进来。
李白: 那么作为普通的投资者，或者是一个就是一个普通的家庭，他是不是也可以把这个当做一个标准。假设自己所在的县城二手房的平均价格低于五千，那你抓紧卖就无脑卖。
天楠: 其实不光是说这个无脑卖了，就实际上你们这个县城已经没有需求了。就很多人觉得说我一个一万块钱的房子，我卖不掉，我四千五千就能卖掉。其实这不是这样的，因为我们举个例子，比如说在中国的超大型城市，北上广深，它的那个房子的库存，新房的库存，比如说十个月到十一个月，那我就说我现在停止招拍挂，我剩下房子，我十个月十个月也就卖完了，卖完了，我这城市就没有房了，我房价就可以很稳定地在涨了，甚至不需要这十一个月就能卖完。但是我们在县城可能是库存，就四十个月，就是说我没有任何的开发商进来，我剩下的这个房子卖，我都花四年五年才能卖完。这房子实在是太多了，人均的住房就是一点五套到两套左右。就是当这个城市的每个人都有很大的居住面积，有很多套房的时候，你房子卖的再便宜，只要他没有涨价的需求，很多人就不会购买了。因为我一个人住不了那么多套房，这时候你就会发现说这个城市里边的，比如说县里边最好的中学所对应的学区，就只有他有教育量，有活跃度，剩下来这整个城市的交易都会陷入死寂，它的流动性就会变得很差很差。你卖也卖不掉，租也租不出去，它就会长期地处于这样的一个状态。
李白: 那么对于现在还持有一些类似房产的听友来说，那他现在最应该做的是，比如说不计一些代价，把这些房子卖出去，还是说也许这个事情已成定局，不如就想开一点，就好好住着，还是有一些其他的可以解决的方法？
天楠: 那我觉得还是得分开来去讨论。比如说你在大城市小城市，南方北方，就是老城区开发区，他肯定都要分开去讨论嘛。我们想一个最差的一个状况，就相当于你朋友的那个状态，他应该就在当政策出来。流动性相对有点宽裕的时候，应该不计一切代价。只要有人愿意去接手，他就应该以这个价格卖出去。
李白: 而且就是我觉得这里还要再给大家提一个醒，我们不是说无脑去卖，而是说当你真的非常客观地评估你持有的这个资产，它各方面的价值确实不高。你已经判断说它确实没有增长空间了，那么或许这是你可以采取的一种方式。
天楠: 嗯，就是你会发现啊，有些房子看上去价格跌了很多，但还能租得出去，如果它还能租得出去，就证明它的需求还在那。只要市场回暖比较好的情况下，你是有可能能够卖出去了。但是有的小区它的供给结构就在于说它可能连租也租不出去了。但如果连租也租不出去的情况下的话，实际上这套资产它的价值就非常非常有限了。那这个时候就没招了，就是有的时候是真没招了。
其实我们看在二二年底二三年初的时候，我们说到的卖房的那几招，三招就能卖掉一套房，对吧？瞪大眼睛交钥匙，握住店长的手跟他说，我这房必卖，然后时刻盯着他发消息就能卖。然后隔了半年以后，你就要想出各种各样的策略，那些PPT你得发传单，你得做VR的Vlog。短视频你得去假装中介看店带，看你得给他加热，点流量，那也能卖出去。
李白: 就是这些招你都没有传授给我们呀。
天楠: 对对，听众掌声里面有就是你实际上就说说你每隔半年市场都会不断地在恶化，那恶化之后能用的招就越来越少。你到了二四五年年的时候，能能只有靠那些短视频的那些博主才有机会说，能让更多的人看到大家图便宜捡漏才能来买。就是其实对于很多城市的非核心地段房子来说，其实状况过去的两年可能还是持续地在恶化。但是如果你本来的房子在北上广深杭，或者是在省会大点的省会城市，哪怕是在之前你们跌了很多的南京啊、武汉啊这样的一些城市，但还是有基本盘在的，它的确跌了很多。但这个时候你可能还是需要去择时去观察一下，因为它不是一个毫无价值的一个资产。
李白: 对，就是我觉得房地产它是一个它每一套房子的情况都不一样。这就导致我有时候特别喜欢在社交媒体上看大家讨论房子，然后基本上聊聊都成吵起来。一个说市场跌了，另一个说：“哎，我家房子涨了。”就是然后你一问大家聊的不是同线的城市，即便是同一个城市，也是在不同的片区，所在的环境也不一样，所在小区也不一样，楼层啊朝向都不一样。当大家在讨论房产问题，如果你不是把彼此的信息了解得这么透彻，你是很难站在对方的角度去思考问题的，只会觉得说这个人的观察很片面，这个人对市场怎么这么没有信心。
资产配置与新旧经济脱节
天楠: 所以第一个是你得了解你的房子所在的这个维度。比如说那个所在城市能级啊，然后产业啊、房龄啊，在片区里边的老旧程度啊、供需关系啊，与此同时你还要关注另外一个点，就是这套房子在你家庭资产负债表当中的比例和结构。这也是我们之前聊的比较少，但我觉得越来越重要的一件事儿。
当然亚洲有个特点，就亚洲人喜欢买房，所以这是亚洲国家和亚洲地区，它的房产的占比会更高一些。那可能英美就会很低，因为可能金融资产权益类资产占比是非常大的，那房子占比可能就是在三成甚至三成以下。但中国是倒过来最高可能有七十多，现在可能也是五十九到六十之间。而金融资产占比是非常低的，这会带来一个什么问题呢？就是你会发现你今年看春晚，或者是看所有市场当中需求，大家在谈机器人在谈AI，在谈新能源车，在谈中国奔腾向前的一个新技术。但是与此同时，你的所有的家庭资产负债表拥抱的都是以钢筋水泥为主的旧经济，这是严重脱节的。就是过去二十年，很多人拥抱房子，是因为房子就是那个立在潮头的这个弄潮儿。对，因为城镇化一往无前，所以你拥有房子，你就拥抱了这个时代的一个主要的身影。但现在主要的生意已经发生变化了。但是你的整个家庭资产表，你拥抱的还是旧经济。其实这个是个巨大的风险。
李白: 天楠老师帮我解答了，为什么我看这一届春晚我会觉得不寒而栗。春晚他在颂扬的东西好像跟我的生活的直接关系，他就越来越远了。就是普通人可能更熟悉，还是消费啊？地产啊这些东西，那些高新科技我们看了也会觉得很兴奋，觉得很提气，觉得中国在繁荣富强，但感觉好像跟自己的生活工作都扯不上太大的关系，然后就会很迷茫，就会在想说这个春晚我在哪儿。
天楠: 前段时间网上不是有个段子吗？说二十年后，你的孩子怒斥，你说二十年前AI浪潮奔腾向前，那个时候你在哪里是吧？
李白: 对，就像我们训斥我们的父母，九十年代下海潮，你们怎么不去做生意一样。
天楠: 对，就是就是我觉得第一个是惯性太大，第二个是当局者迷吧，就是我觉得这个也也很重要。
李白: 说的难道应该要all in什么新能源，all in AI？
天楠: 我觉得倒不是all in AI，就是我把屁股一点点地往那边去挪，这个是很重要。就是每个时代的人，他对什么事情很大程度上，因为他跟跟率更高的站在了一起，他跟增速更高的站在了一起。那你只要跟他站在一起，你会留在一个与对自己有利的小环境里面。这个小环境会裹挟，就是你不断地去判断更高的一个增速。就是我们说个更极端的例子，就是美国这一代的人就分成两类人。第一类人是有401k计划的人。第二类是没有401k计划的人。有401k计划的人，在他的养老金账户，他的IRA账户里边持有了可能百分之六十的标普五百。然后他被动地跟上了美国的互联网新科技AI的这个浪潮。他的负债表里边，他被动地持有了英伟达。
李白: 对，他就被动地哎，看着我我的账户怎么钱越来越多越来越多。
天楠: 然后在美国，那些人可能没有读过大学，或者仅仅是因为不够幸运，他没有上大学，没有正式工作。然后所以他没有401k计划和IRA的那些人，他被动地错过了这一切。他们没有做错任何东西，他们只是身处不同的结构当中，就使得他们的财富命运发生很大的变化。那我们在过去的二十年或者零零年到二零年之间的人，一些人，他因为八十年代可能比较勇，或者风险偏好比较高，他被动地进城，无论是招工、参军、下海就业，他抓住了这个机会，他花两万块钱买了未来可能几百万的那个房子，他享受了这个浪潮，他获得了很高的养老金。他现在退休了。那另外一部分人没有拿到这个当然是不公平的。但与此同时，对于年轻一代的人，我们还是要努力地让自己家庭的这张表慢慢地往更高斜率的方案上去去挪，这是我们唯一可以去做到的一些事情。
这个过程当中跟父母的交流当然很难，因为他其实很大程度上是一个感情的问题。父母不希望被控制，父母不希望改变，父母不希望示弱。这个过程是很难的，尤其是现在很多的一些子女。因为长期的他并不和父母生活在一起，就是熟悉的陌生人。我们一年见四次，每次聊一个礼拜两个礼拜的时间，我们没有那么的信任，从而去做出那么重要的一些决定，这是非常现实。我遇到许许多位家庭，其实碰到了都是这样的一个状况。
李白: 对，而且尤其像房产买卖这么重大的决策，我觉得这涉及到家庭权利，就是这个王座，我要不要交给你的问题。如果父母判断这个孩子，他并没有取得足够让父母心悦诚服的这样的一个成绩。那么父母他自然从情感上、理智上，他可能都不愿意。所以就特别需要我们这种第三方播客，分享，偷偷分享一下给爸妈。
天楠: 对，最好就是水滴石穿。
李白: 呃。
天楠: 水滴石穿。然后看你父母姓什么吧，就是如果你父母姓豆包，你就让他问豆包那几个问题。有个第三方的话，他就不会容易感觉到自己是被胁迫或者控制的，他会觉得是自己得到了这个结论。
李白: 所以就是为什么所有公司都要请外部顾问嘛？
天楠: 对，就外部顾问他会创造一个全新的一个外部的视角，能够把你从一个敌对的状态当中拉出来。
李白: 但即便是中青年人，其实大家也并不知道怎么样真的把自己的屁股一点一点挪到这个新时代。比如说像天楠老师，你刚才举的例子，那是指卖房。简单坐下来讲，就是卖房去买代表新科技的股票或者基金嘛。就我感觉应该不是这么简单粗暴的话。
天楠: 不是这么简单。首先先得评估，估是我随便举例子，一个公务员和一个互联网大厂的从业者，谁更愿意去买科技类的基金？公务员其实肯定是公务员嘛，因为公务员的他的现金流的结构就相对平稳的。他这个人他就是一个债性的人，他就是一个永续债。当他资产配置的时候，他就应该配那种弹性大的。他的职业生涯虽然错过了，但是他的权益的资产配置没有错过。但是假如说他本来就是个大厂员工，他本来就是跟随着这个科技的产业周期在走，这时候他的投资他相信自己的判断all in了。因为他啊那当然固然更好，对吧？对，如果年轻时代这样固然更好。
李白: 不作为任何投资建议了。
天楠: 但是与此同时，他的那个权益他就可以配的更加的中性，或者更加的平稳一些，稳健一点，更稳健一些。我觉得这个就是我们所谓说我们要意识到自己的生命滚滚向前，自己的这个现金流量表和资产负债表家庭的这两张表，其实也是滚滚向前的。我不可能规避所有的风险，我也不可能逃避所有的选项，因为风险不在这里就在那里。对对，把我所有的钱都放在里边，我就是做空其实也是非常危险的。
李白: 包括还有一个非常典型的观点。比如说跟父母被聊，他是不耐烦的，说好到时候我就全卖了，然后都变成那个活期存款，我就存钱，我也不做投资，但是把钱全部放在活期，它也是一种投资选择，也代表一种看空嘛。
天楠: 对，其实也意味这种看空。但实际上来说啊，在我观察下来普遍的一个中国人卖掉几套房，拥有大量的资产，他既不可能全部放在活期存款，特别所有的六零后、七零后他是经历过九十年代的通胀时期的，就是经历通胀时期的那一代人。他对于通货膨胀有个天然的这种恐惧。然后经历过零零一年到一三一五年的这个资产价格泡沫的人，他对于资产价格泡沫，他是有天然的这种恐惧的。所以他大概率他发现那个活期利率那么低，他就会焦虑。那慢慢的他大概率还是说我无论是买债啊，买理财产品，他还是会配置下去，或者就是转头过一段时间又去买了另外一套房。这是我看到了很多的一些例子。就是其实你前面说到的一个命题是个非常重要的命题。你让父母卖房，或者你让配偶卖房，最重要的要解决他一个问题，就是我卖掉要干嘛？
李白: 嗯。我们在这里反复提卖房的这个话题，我们不是在鼓励大家全部去卖房，而是在从一个资产配置的角度再跟大家讨论说怎么样把资产配置到一个更适合你家庭情况的这样的一个位置。
天楠: 对，所以就是说你肯定还是需要去解决这个问题嘛。比如说你们要一起评估，说预估我们未来的现金流，然后预估房地产在我们资产负债表当中的一个占比。然后我们要共同规划说，也许五年、十年以后，我们家这个占比多少才会更加的一些健康。然后预估我们的现金流的状况和我们债务之间的一个比例。就当这些过程都是两个人共同完成的之后，他才更容易去做出那个对他最有利的那个决定。
李白: 但是这里往往会牵扯到一个我觉得更偏心理因素的。就是是提到这些问题的时候，很多时候你会面临你的家庭成员的反应，是不愿意直面，就觉得不想聊，他会变成一种应激，甚至是有一种吵架和不愉快。面对这样的情况，你也会觉得说算了算了就不提，然后就把房产的这个话题继续地搁置，然后不断地往后拖延。然后过了几年后，假设这个房子真的出现很大的跌幅，就会返回去指责：“当时我就说要卖，你不让我卖，于是如何如何如何。”
天楠: 很多时候就是你得先跨出第一步，你如果需要好好谈谈，就跨出第一步是很重要的或者是很难的一件事情。比如说我举个例子，就一八年一九年的时候，我们家是怎么卖到外地的那套房的。当时我父母也是抱着这个叫海岛梦嘛，就抱着说我姥姥度假在这里。文那个文旅盘是吧，文旅盘能住吗？我说你不会住的，他说我会住的。我说好，那我们周末就去住，然后我们就抱着养老和那个状态，周末去住。你会发现会有很多问题。第一个是你如果一周去一次路上就要两个小时的时间，你就会很累，你没有放松。然后去了以后呢，你实际待不了几天，因为那边的基础设施各方面有没有搭建好。第三呢是在享受之前，你还得先打扫，因为你是隔几周才去一次，导致那边的灰尘啊各方面又很大。你刚刚适应调整下来了，没多久，你就得打道回府了。就是你体验过一次以后，他就会感觉到说，好像这不是我要生活，好像说我原来买房想象的那个东西和现实是不一样的。那完全是我共享出来的那个世界，这个时候再去推动说服就会容易很多。
大家也可以去观察一下，中国是世界上极少数的，又有温带又有亚热带热带的国家。在这样的大国或大洲当中的话，它是很容易形成某种走廊的。就是每到冬季的时候，北方的有钱人或北方的大城市的人会到南方的海岛来度假。对于美国来说，可能就是纽约到那个佛罗里达，欧洲也是一样的。最典型的就是英国人到西班牙或者西班牙的南部，但实际上他依然是这种潮汐式的，可能过了三四个月他都得回去。所以就是他享受的是南方的相对比较低的物价，比较多的阳光海滩和文旅的一些资源。但是对当地的房地产的真正的抬升的作用是很有限的。
李白: 但是对中国的这些房地产抬升作用挺大的呀，之前那些养老房产卖的挺好。
天楠: 哎，但是你又有多少人在当中赚到钱的呢？其实是非常低的。
李白: 开发商是赚到钱了。
天楠: 对，就开发商赚就是所谓的那种文旅，最终能有比较好的收益，只来自于个别的运营，良好的绝大多数百分之九十五以上的运营。不好的那些文旅大盘都是比较糟糕的。那如果是一个养老社区，就是那种万人以上的超大养老社区，那在海外也是被充分验证，这个东西是不可行的。从去年到今年，我其实访问过很多的一些商业化的养老社区。他刚开始建立的时候，可能一期他来的人往往就是刚退休没多久，可能都是来自于某些高校的推广会。六十多岁，七十岁之间的一些年轻的活力老人，他们有知识，有文化，社交程度也比较高，精力也比较旺盛。
李白: 谈笑有鸿儒，往来无白丁了。
天楠: 我感觉都跟大学一样。但是等到第二期第三期第四期的时候，老的人只要一直住在那边，整个社区的平均年龄就会不断地增大，越来越老。以后有一些人就开始失能半失能了，甚至有的瘫痪了，走不动道了。然后你把自己带入为居住在这个社区里边，老人你看到的都是每个人的身体变得越来越不好。整个社区的一些氛围啊，管理运营的成本啊各方面也是会增大的，就是比较好的状态，一定是混居的。
李白: 其实老年人蛮喜欢跟年轻人生活在一起。
天楠: 人生生在一起。就比如我我是一个深圳的老人，我条件也还不错。那我退休了以后，我也有比较好的养老金。那我到深圳去其实是非常好的，医疗条件也还行，然后可能气候也还不错。年轻人也很错，他肯定会比说我待在一个纯粹的，我不知道云南或者是哪里，海南某一个地方的纯粹的养老社区更好一些。
李白: 你这个会让我想到哎呀，我们家族里的一个例子，而且涉及到的还不止一个人，就是我有几个姨，但是都是那种远房的。我老家是东北的嘛，他们的购房也非常有东北特色。比如说他们青岛也买了，在海南也买了，但是吧海南买的肯定不是什么三亚呀，或者是海口，它也是在一个陵水啊。
天楠: 就相对比较偏的。
李白: 就完全记不住名字的一个地方的盘，然后北海也买了。但是现在问题就在于说我这几个姨他们有的还在老家，还在工作，都是非常本分，非常勤勤恳恳的人，平时生活也很简朴。但这些房子一来，他们其实没太有机会住，他们现在可能每年就去海南，一家人去度个假。但尤其像北海的房子，到现在都没有办法顺利收楼。就因为各种各样的原因，站在这几个姨的立场上，他们一辈子勤勤恳恳赚的那些钱积蓄都砸在这几个养老盘里了，甚至就是完全被套牢也拿不出来了。
天楠: 太多了。
李白: 对，我感觉我这几个姨其实也有点逃避。面对这个问题，因为可能都是互相商量着的，就是一旦谁挑起，可能大家都不愉快。另外一方面，我的这些表弟、表妹、表哥、表姐们，我也不知道他们该以什么样的心情去面对父母留下来的这样的一个摊子。
天楠: 对，所以这一代接班其实也挺难的。因为你如果接的是英伟达的股票，对吧？那相对比较，如果你接纳，欣然接纳。你现在是一堆全国各地的一个钢筋水泥，这个很难。对，所以他这个浪潮当中会有这样的一个风险吧。我觉得这个风险其实还是蛮大的。
李白: 而且我觉得这个风险分几部分，一部分作为当事人，其实面对这些东西会非常的头疼。许许多多自己父母的心血，在一个比较低价，价格在一个非常糟糕的位置买了一套自己都没有去过的房子。然后但是你不得不处理这部分资产。另外一方面我觉得是这些继承者，他们对这些房子可是没有那么多的感情的。我的那个有七八套房子的那个阿姨，她的小孩可能就会，比如说如果真的到他的手上，他肯定第一时间想着就是变现啊，他才不会想着说我还省有我每一套去住遍。那假设这些子女都涌入市场，那对市场的冲击会不会会会非常的大？
房地产周期的底部与代际偏好
天楠: 那他定定是这样，如果你历数最近的几十次的大的房地产的周期，你平均下来六点几年到底对吧？
李白: 六点你说是中国的周期还是全球？
天楠: 全球的差不多。你说房地产大周期第一次见底，就是六到七年，可能就十年才能慢慢地从底部爬出来。
李白: 就是我说的现在在十年的哪一年？
天楠: 对，比如说如果我们以二一年为顶的话，我们差不多走了四年到五年的时间。但是问题是在于什么？是这个方差很大，有的可能两三年三五年就支棱起来了。个别的国家，比如说像零八年金融危机之后的美国，它都是V型反转，对吧？呃，也有可能像日本那样，它一躺就是一个二三十年的一个时间。因为它不是一个基本面或者是一个问题，它更多是需求萎缩了。就是人口老龄化、人口萎缩之后的这个需求，萎缩了很多的需求。就一个人吃饱饭在是真吃饱了。当人均的住房面积中国四十多已经超过了很多发达国家之后，你要再增长，它就非常非常有限了。但是一定是一线城市先到底。如果真的是直稳了，如果真的是有了起色，那也应该是大城市先有起色，大城市先见底。那对于很多的一些低线城市来说，它的确是遥遥无期了。你就各凭本事，看有没有办法能够找到人卖掉，或者找到人租出去。我觉得再往后看，如果一个城市本身基建也不错，未来可能还是会有一些机会的吧。
我就想到就我爸妈都是收藏爱好者，最近他们也做了一次资产方面的一个清理吧。就是我爸当年收藏过什么紫砂壶啊、邮票啊，我妈还有什么金币银币啊、茅台啊，什么红木家具啊，还是挺多的，风雅就各种各样乱七八糟东西挺多的。就是你会发现说很多的符合这一个代际偏好的某一类的行情。
李白: 他就真的只炒一波会迅速萎缩是吗？
天楠: 萎缩会说，比如说像唐三彩的马，可能都是来自于日本的八十年代的那一波爱好者，他们特别喜欢这个品类，把这个马的价格炒的非常非常高。等到这波人老去以后，他们的子女对他们来说，这类的古玩是毫无意义的。那这个品类在古董市场当中，他可能就会跌百分之九十，甚至跌百分之九十五。他可能就再也不会回来了。那如果你在九十年代零零年前后去买了一些红木家具，当时这些红木家具可能比一套房价格还高。但是现在就再回不去了，就是这小众的一些收藏爱好品。当这个代际的偏好过去以后，它可能就永久性地灭失了。就我们现在看到啊，就是没亏的，还在赚钱的，只有黄金、白银、茅台。剩下来的，如果你高点没有跑完，就是全部套牢了。
李白: 但茅台其实现在已经有人在开始动摇了这个信仰。
天楠: 对，就是你会发现说真的能够穿越代际的偏好和那个东西，这并不多。
李白: 现在大家唯一的共同答案就是黄金。
天楠: 对啊，但是你要知道在相当长一段时间可能是在十年的时间里边，黄金是作为一个著名的老邓资产存在的。这黄金可能五六年七八年没怎么涨过啊，就大家都会觉得说是大妈才会买黄金，买黄金是要被华尔街耻笑的。
李白: 现在家里谁买黄金，谁拥有话语权？
天楠: 所以就是这个时代很多东西都会发生很多变化的。就是当你孤注一掷去买了一个时代偏好的资产。如果这个产品的流动性又不好的话，他可能对家庭财富是毁灭式的打击。这个毁灭式打击，其实在上海的房地产市场当中，有的时候也会出现的。上海每年二手房三千万以上的豪宅差不多成交几百套，全国加起来不会超过两千套，上海可能占了一半。但是现在上海新卖的一年，新发的三千万以上的豪宅，差不多三千套。如果还在按照这个供给量来增加的很快，这个市场就没有任何的接盘侠了。
李白: 那上一次你和内克老师说，只有买五千万以上的房子才保值增值，这一句是不是要被证伪了？
天楠: 我觉得其实已经被证伪了。
李白: 就这么快吗？对，这还没过一年呢。
天楠: 嗯，就是我们要接受说这个市场已经发生了一个变化，因为它的供给太多了，而且它供给的房子的质量太好了，它对于老的产品的杀伤力太强了。
李白: 所以就即便现在是五千万以上的，它也不一定能保值增值。
天楠: 是的，因为某种程度上来说，房地产它的市场它是动态的，每半年每一年这个市场都会有新的玩家或或者是一些新的玩法。所以就是你很难刻舟求剑说，我听到了一个洞察或者认知这个东西可以两年三年依然奏效。
李白: 可是买房真的很麻烦啊，它不像你买基金，你手指动两下你就买进去了，而且经常你还得持有。比如说满五年，你肯定希望说我现在获得了一个认知，我希望它能不说它永久成立，它最起码能在我持有的这几年成立结果，现在它成立的有效期可能还不足半年。
天楠: 因为市场在变。我举个最简单那一个例子，我们想象这边有一个片区最好的小区是A小区。那A小区的房价、供求关系都是相对比较稳定，它就是这个小区最好的。呃，如果政策一直不变，也没有新的供给，那这个结构是相对比较稳定的。但是很快，比如说这个区发现说哎，这边的房子好像涨得挺多的那这边的地一定好卖。那我在这边开块地开了这块地说开发商说哎，那么现在这个市场也不好，我要为了卖这块地，能不能通融我一下，把我得房率搞得高一点，对吧？原来他的房子可能一个阳台，现在送我三个阳台，再送我一点。然后我把工区建的漂亮一些。当这块地成立的时候，这个片区的供求关系就发生了根本性的变化。就这个房子会比边上的房子好很多。那么如果这个房子价格是低的，那边上的房子价格就会砸的更厉害。
李白: 我家那套腰斩的房子就是这样，本来那个小区各方面都挺好的，包括居住体验也很好。然而就在从大马路到我那个小区中间修建了新的楼盘，价格还更低，地理位置还更好，环境还更优。然后他想说这还玩什么呀？
天楠: 这很难。这个因为对于地方上来说，始终还需要的是一个政府调节性基金嘛，他需要的是土地财政的收入。对他来说把这块地卖掉是低位的。如果为了把这块地卖掉，开发商就会跟我谈条件的，那这个条件里边就涉及到他的招标啊，他的定价呀，他的得房率啊，这个时候某种程度来说是你的居民的资产负债表和这个区政府的现金流量表在做对。就他为了拿到这块地拿到这个财政收入，某种程度上来说，他就会影响边上的这个房子的实际的价格。
李白: 这个时候肯定有很多听友心里想说，这不就是说好的房住不炒嘛，你们这些想靠房子赚钱的人，这不就要吃亏了吗？但是我家那套房子当时也是为了住呀，就即便只是为了自住，也没有人希望看到自己的房子价格在下跌，甚至是失去流动性了。
天楠: 对，房地产市场就是一个基本的一个悖论。就是说第一个你希望自住的时候有可能赚钱。你抱着投资的心态去的时候，一定就会有大量的人跟你是抱着同样的心态，他们为了倒挂，为了所谓的规划，觉得金额合适就下手。那当市场发生变化的时候，他们就会跟你抢。但但如果大家都是为了自住进来的话，他天然的早期的放盘就会比较少一点，这时候房价会相对来说会更稳一些，这是第一个悖论吧。
第二个就是无论是开发商还是购房者来说，很多时候叫做积小胜为大败。我前两天碰到一个九一年的一个人，他是原来开发商嘛，还做到一个比较高的一个位置。他说九零年和九五年的人是有一个比较大的区别，就是很多人说九零年的人会更像八零后，而不是更像九零后，为什么呢？说我们毕业以后是赶上过好日子，看到过好日子，也相信好日子的人，甚至在里边还是抢到了第一波红利的人。然后当我们开始希望说下定决心捞一把大的时候，慢慢的是栽了一个大跟头。那很多九五后或者更年轻的人像九七九八年的人，看到前面的人倒地上了，他就躲过一劫。
李白: 对啊，因为你想在二一到二三年买房的人，很大范围就是八五到九三或者到九五的这一波人是九零年结婚的人和八零后二胎的人。
天楠: 对，就是又要面临这个可能生活成本的增加，同时又要面临这个房价的下跌。
李白: 我就在想说，如果到自己身上真的不敢想。
负债结构与代际差异
天楠: 它是个比例问题。就央行有过一个很明确的一个数据嘛。我们前面说到都是资产嘛，就是资产背面肯定是负债。人均背债的角度，它是一个很有趣的一个数据。就中国背债最多的肯定是八零后，就是五零后、六零后、七零后、九零后、零零后背起来，所有的债的占比其实就远远比不上八零后。八零后人均要负债七十万。
李白: 人均负债七十万。
天楠: 人均负债七十万。但是八零后的负债结构和九零后的负债结构是完全不一样的。八零后主要第一是房贷，第二大是车贷，但是九零后当然房贷占比还是高一些嘛。但是有相当一部分比例是消费贷、网贷。比如零零后可能就是全网贷。你像那个九零后的话，他人均负债才十几万，就相对是比较低的。就是他看到前面栽了个大跟头，他就赶紧刹车，赶紧刹车了。但是八零后和九零初的时候，有相当一部分的比例是他因为得到过前面的好日子嘛，所以他就是积小胜为大败，就是在志得意满，然后年富力强。结完婚，生完孩子的时候，下一个决心买了一个大房，就套的比较深。所以八零后某种角度来说，他们的负债的状况还是比较严重的。
但九零后是另外一个局面，我就前两天跟我经任交流在聊，我在回老家也是一个安徽的小城市。到一波同学逢年过节聊一聊，发现有相当一部分比例的人都负债了。我说那你们欠了钱到底是欠银行的钱，还是欠了网贷的钱？我很敏感这个事儿，因为欠了银行的钱，可能是经营，可能是买车，有可能买房。他说大量的人欠了网贷的钱，可能就是过去两年借钱，太容易了，太轻松了。你打开人脸识别头转转，眼睛眨一眨，哐机五万块二十万就到手了。你没有感觉，可能就是我美团点个外卖，我京东买个东西，甚至我滴滴打个车，我不小心就借了一笔钱。我借了这笔钱以后，一开始我还的很轻松，后面我可能换了一个工作，我就还不上了。那这样的情况其实还挺普遍的。
李白: 我觉得可能九零前这几年的人成长的过程中，他经历过那个从没有手机到有手机，从傻瓜机到智能机的这个转换。所以其实他对实际的钱是有概念的，但是越往后大家接触虚拟世界的年龄越低嘛。那其实它就是个就是个符号了。
天楠: 对，这个符号就是个数字符号。对，我觉得得这个差别就蛮大的。我读大学的时候，那时候都是取款机，排队取钱，你取一百两百，那塞卡你得输入密码框机，取了两百现金红的，你在手上摸半天，这个钱你得花一礼拜。
李白: 现在除了压岁钱，大家都不用现金了。
天楠: 现在早就不用现金了嘛。现在对他来说就是一个数字符号，花钱花的就非常厉害。所以很多的九五后或者零零后，他可能就是在现在的这个消费观念和借钱那么容易，时代负债问题都没有解决。就是当然他也是两句话了。从很多外资投行的研究来看，他的储蓄率也在增加。但与此同时，他的负债率也在增加。
李白: 对，就是听到这里的年轻朋友可能就觉得说我可没负债啊，我附近的小伙伴大家都很努力地攒钱。他首先意味着你，你所处的这个圈子可能比较健康。另外一方面就是你和你的同龄人群，大家的分化是越来越极端的。负债的人可能就已经习惯了这种状态。包括我在网上也会看到那种帖子，就类似于比如说尤其是结了婚生了小孩的同时，也欠了很多的消费贷。然后说赚了那点钱根本不够养孩子，所以就借了各种各样的贷款。然后自己其实也没有特别大的压力和焦虑感。因为可能就习惯了这种日子。
天楠: 对，他可能对于这种负债状况，已经去灭了五零年代六零年代的人，或者是八零前的人，他很多都是有借钱羞耻的，欠了一笔钱，他是会会难受的。我记得很清楚，我刚毕业一两年，第一次拿到年终奖的时候，老同事就问我说杨太然，你这个拿了年终奖打算干嘛？我说还信用卡呀，他们大惊失色，就会觉得说消费理念很不好嘛，居然会去借信用卡。
李白: 就是开信用卡都被他们看成一件没有那么道德的事情。
天楠: 对对对对，所以其实这种差别其实还蛮大的。
李白: 但是对于普通中国家庭来讲，消费贷的这个问题严重性可能还没有到房地产这么大的地步。
天楠: 远远没有人严重。而且中国是属于家庭互助组织嘛，你可以问家庭。
李白: 现在没有人说啃老是个负面词了，大家都把它成一个中性词。
天楠: 我也觉得是个中性词，儿子是老子天经地义嘛，特别是你享受过红利的父母这一代。
李白: 但最害怕的就是父母没有享受过红利。然后孩子也没有办法躺平。
天楠: 这个就很糟糕。而且中间还有一个难点是在什么？原来代际的流动除了说经济发展、技术进步、资产价格，甚至有的时候还通过婚姻，但现在婚姻也会变得越来越难。你去看现在的很多的大城市的年轻的父母，比如说我的孩子、初中、高中、大学，你去问他们说你对孩子期待是什么四个字？不要扶贫。就是你可以结婚，也可以不结婚。你可以找个条件好的，也可以找个条件跟自己差不多的都行。你不谈恋爱也行，我都能接受。什么不能接受？扶贫我不能接受。也就意味着说你看整个中产。
李白: 这是你们上海人。
天楠: 这上海人真的是这样，就大家都不可扶贫。你在我这一代，你人，比如说八零后父母期待说你找一个正派的，找个有学历的，找个有正当工作的，找一个比如说孝顺的。因为大家资产没有拉开差距的时候，不会把不要扶贫这个事情当做一个头等大事来解决。但现在但凡你现实一点，你打开一个抖音的相亲的博主的链接，或者你打开一个小红书的一线城市的一个妈妈的聊天，或很大程度上大家就是会有这样的一个期待的。也就意味着说，通过婚姻来实现资产代际之间的转移的这条路越来越难。父母有养老金的，找父母有养老金的。体制内的找体制内的。有一套房的，找有一套房的。这个状况就会使得说，如果我本来就面对着代际之间的一个不公的分配，我父母在农村，他们没有养老金，他们也没有上海的房子，我也大概率很难找到一个父母有养老金的。他在大城市工作有房的家庭结婚。
李白: 哇，天楠老师，你在给我们讲鬼故事，浑身冒寒气。这么说说呢，我觉得如果这个真的是未来不可改变的趋势的话，某种程度上它也算是中性的。因为它可以帮你排除掉很多错误选项，让你不得不只靠自己的勤奋劳动，靠你自己的努力来获得财富。
天楠: 享受过时代红利的八零后说这个话会很老登，但是换个角度来说的话，就是只能走出自己的路跟更高斜率的站在一起，然后去不能说捞偏门吧。但是至少你希望规规矩矩的走绝大多数人的拥挤的路，去获得一个超越式的一个提升，这是很难的。就是你希望和大多数人一样的去仅仅通过勤奋这个因素，走出一个独特的人生，这将是非常困难的一件事情。
李白: 这个让我想到入制之前天楠老师打趣的那句话嘛，就是之后的这个分化的强烈程度。有的人继承四套房子，有人继承四个老人。对，然后没有养老金，我觉得这太恐怖故事了呀。但这个确实我们也没有解法。
天楠: 我前那段时间去看了一部剧嘛，我们现在在那个杭州录制，再看一部五代十国的一个剧，叫太平年对吧。太平年。他讲述肯定是中国历史上最为动荡甚至黑暗的一个阶段嘛，就是唐末宋前这北方是打了一片惨烈，对吧？然后是兵强马壮者可以为天子，而南方是另外一个看似桃花源一样的一个小世界。吴越国就在我们现在所处的杭州这个地界。但是你进了一个小朝廷一看，你会发现勋贵、外戚、宗族，还有世家大族。短短的几十年的时间，平和的安逸的一个小环境当中，你看到的是一片繁荣。但是在繁荣的背后，它就会有分化，有阶级的固化，有许多的一些不公。因为如果是在动荡的年代，有的时候就财富的灭失又掠夺。但是和平年代，分化可能就是一个我们必须要自然而然的事情。对，而且这一代人或者是这一波我们说的继承者们就继承者中产和继承者高产的这波人，他们的审美，他们的偏好，他们的观念，他们的风格也会塑造，或者说是影响很大一段时间。中国的经济啊或者是消费的一些偏好。这是八零后的审美，八零后喜欢的偶像明星，无论他们七十岁、七十五岁，他们还会活跃在舞台上面，不断地开演唱会跳舞。因为他们的粉丝最有钱，他们高中大学时候喜欢玩的那个游戏，可以有不断的复刻版网络版，不断地去有人下载来和氪金。
房产处置与家庭资产盘点
李白: 那么我觉得问一个非常实在和扎心的问题，就是那些真正在承受房产价格不断下跌，而且自己还在持续还房贷的人。现在比较好的选择是什么？
天楠: 第一个是，如果你的债务已经压的你喘不过气了，那么这类群体他们无论如何他们要考虑说是不是要卖，就是已经变得生活带来很大负担了。无论是赚还是亏，那都是沉默成本，你就是得承受这一点。第二个是，如果说你的房子在你的资产负债表当中极高了，可能百分之七十、八十九、十甚至一百，甚至有的人可能一百五十以上。那这个时候无论如何，你应该能卖的房，你就先卖掉了。第三类必须要卖房子。就是说如果你的房子是显而易见的，没有未来了。比如说你在北方的那些所谓的文旅盘，所谓的养老盘，所谓的海景房，对吧？远离城市的中心的一些房，但这种东西就知易行难了。如果身边有一个人就是要坚定地陪着他聊清楚，然后帮他去做这个决定。
李白: 我在想就是如果有听友像前几年的我一样，对家里资产状况其实有一点感知，但是没有那么清晰，尤其是父母可能也到了五六十岁，那么我觉得是可以趁着回家的机会，跟父母好好坐下来聊一聊，辅助他们把家庭的资产盘点清楚，算清楚房产在我们家的资产负债表里到底占比多少。很可能这个答案让自己吓一跳，也可能让爸妈吓一跳。
天楠: 是，而且很多的父母啊，某种程度来说就是中国这一代老人，他其实还是存在着一个长寿风险的。就长寿风险的所谓长寿风险，就是说一个七十岁的人是不知道自己老了花多少钱的。就是因为养老的成本它不是线性的。比如说你有慢性病，或者是当你如果不幸有了癌症，癌症的末期，其实会花很多钱的。它不是线性的成本，所以即便是一个人，他到了六十五岁七十岁，他依然不知道自己养老可能会花多少钱。因为他也不知道自己要活多少年。所以这个时候要尽可能要多预留一些，孩子也是有责任和父母去谈清楚这件事情。你现在七十岁，你看上去很健康，你也可以吃，可以玩。你现在呢是有资产的，但是你的现金流是有这样和那样的一些问题。那我们盘清楚，如果现在按照健健康康的，我们七十岁如果活到一百岁或活到九十五岁，我们可能要花多少钱？如果你的养老金没有办法覆盖的时候，我们应该怎么办？我觉得这些问题都是很现实的，对于很多的中国人来说，不能叫谈钱羞耻吧。但是的确在这方面就聊的会比较少，但最终还是需要去面对的。
李白: 我相信大家听到这儿也会意识到说，可能大家一开始听的时候，以为我们要盘点什么沪七条的影响，聊各个城市的房价的走向和变化。但其实我们一直在聊，我们如何把自己的小家庭的这个资产盘点清楚，如何让大家统一战线来面对自家房产的价格变化，以及把它更好地统筹起来。我觉得我们讲的更多的是一个具体到实操层面，我们该如何处理房产的问题，而不是在点评市场。
天楠: 而且我建议说这个聊天和谈判，如果你有配偶，有孩子的情况下，先和自己的父母先聊。因为很多的家庭父母，他还是会有自己孩子的一些私心嘛。他害怕说我现在卖了房，比如说给你去投资，或者是你来统筹管理，最后你跟你另外一半离婚了或者怎么样，那么会有各种各样的一些风险。
李白: 那父母操心的真挺多的。
天楠: 真的是会非常多的。就是很多父母都希望说，无论如何给我自己孩子留一点，他们都会有这样或者那样的一些想法。所以这个沟通的技巧其实还挺长的，而且就是说很多生活的机会或者生活的问题解决，都要在这种small talk，都要在闲言碎语当中去解决的，就是要和家人多交流，少吵架，多说一点闲话，聊的时间足够的长，你再去推进这样的一些议题，才能会有更好的效果。
购房建议与市场动态
李白: 因为我觉得我们这期节目聊卖房篇幅有点大，对那些有在计划买房的人可能变劝退。我觉得在最后嘛，我们还是可以给这些有在计划买房的人一些建议。
天楠: 我还是举我更加熟悉的例子吧。就是我在二零一零年的时候，那时候到上海财经广播嘛，到第一财经去做电台主播的时候，我还做过一段时间房产节目的一个电台嘛，就call in打过去。我有多少房子，价格多少钱，怎么卖，如何如何。
李白: 只让你给他们建议吗？
天楠: 我会有估价嘛，但是现场可能会有估价师，还有什么就是上海各个地方就会去盘嘛，然后会有各种各样的数据嘛。我记得很清楚，在那一年我才意识到说看上去上海的豪宅盈利。但上海的平均的房地产的成交的中位数，二手房的平均中位数是才两百多万。那时候感觉哦好像也不高啊，对不对？相比较新房，这个价格不高。但是现在到了二零二五年底，二零二六年又回到了两百多万。
李白: 老破小变成了市场交易量的中流砥柱。
天楠: 的确是这样，其实百分之六十的房子它可能都是在三百万以下成交的。第一个感慨是什么？就是说如果我们往前翻，只算到二零一五年，二零一五年到二零二五年十年时，上海的人均可支配收入增加了百分之七十五，很多的一些蓝领的收入是翻倍有余的。但是我们的很多的一些二手房，特别是这样的一些老房子，其实它的交易中位数是没有提高。也就意味着说，到了今年为止，第一次一个好消息是，外地的一个蓝领家庭，在上海它是有能力独自供起一个房子了。这以前可能从九八年开始起，他们都是没有这样的机会的。但是到现在，他们其实是有了这样的一个上车的机会了。
李白: 是因为这几年市场下降？
天楠: 还是因为市场下降，市场跌的非常厉害，它和很多房子已经跌到接近十几年前价格，像很多老房子已经跌回到十三年十四年前的价格了，就是平均可能跌到一五一六年。因为一六年货币化棚改嘛。也就意味着说，实际上上海的很多的一些老房子，虽然它从投资的角度来说依然没有很大的空间，但它还是受于第一个是它的租售比下来了很多，就是当它跌了很多的时候，对于一些自住客来说，它就已经有价值了。第二个就是它相比较一些改善性住房，它的结构上是有利的，就是它是不断地在缩小的。我记得我们在二零二三年两月份，我们做过一个基本的盘点和假设，就上海有八百七十万套房，其中有五百万套房是两千年之前的老房子，有三百万套房是新房。你应该买新房，不应该买老房。但是现在出现了一个有趣的一个变化是什么？新房越盖越多越盖越大，每年多盖十万套，而老房子每年有稳定的动迁拆迁，然后有些美丽家园和改建，所以老房子的数量变少了。慢慢慢慢的它会跌成一个红利的一个价格。它是一个票息租售比两点五到三左右的一个红利股，它的流动性非常好，非常好卖。它租售比相对比较稳定，它可能没有那么高的一个涨价的一个预期了。但是对于一个希望在上海落户安家的人来说，它是有价值的。
李白: 对于一些可能好几年前就希望上车的人来说，哎，终于跌到了一个我能接受的位置。而且他也受够了租房市场。
天楠: 我真的需要买。然后我真的有条件买，我真的想住那这样的人。
李白: 而且我长期来看也一定会在这个城市生活下去。
天楠: 是的，那对于这样的来说，它肯定是个非常好的一个选择。
李白: 就是不太需要被市场的一些短期的信号而自乱阵脚，就是说哎呀是不是还要再继续往下跌。那对于这部分想买涨的人来说，其实遇到合适的房子可能比跌到合适的价格更重要。
天楠: 那我觉得是这样，第二类就是说如果这个时候你吃不准，你可能还是要买改善型的住房。你可以先看起来，因为毕竟很多的板块你跌了三十四十五十了，可能看了三十套五十套房子以后，你就会对自己的真实的需求和感受有更加清晰的一些了解。但是你不用担心，它会到底以后马上就涨，我觉得这个概率是很低的那那弱问一句。
李白: 嗯，前年买房后悔了吗？
天楠: 我还好，我这个房呢，我现在看了一下，如果卖的话也没亏钱。因为它毕竟是个新房嘛，而且它还是属于那种不太容易跌的那个位置。但对我来说，其实很难有所谓的后悔。对于人的决策是这样，那个决策它一定是当下你综合所有的条件，你自己觉得最好的一个决定了。所以就是只能持续地往前去看，然后最重要做到的是不要去责备自己，不要让自己的这个投资行为和自己的这个人去解耦。不要因为自己做了错的决定，就认为自己是个失败的人。不要认为父母是一个失败的老人，这只是一个错误的投资决策而已。这样事情会一直的出现，只不过它代价真的比较大而已。
李白: 我觉得你很厉害，你你还能回顾自己几年前最开始做房产万事屋下了一些判断，而且还是错误的判断。你也不怕打脸。
天楠: 这是很简单。我觉得就是当一个人回到四十岁以后，他如果还能相信自己预测市场，就证明这个人也没什么慧根。我们可能对于各种各样资产价格，我们可能都会有一个见地，或者有普遍的一个判断。但我觉得重要的还是时刻更新自己。我觉得这个是作为任何一个人，你都必须要去面对的一个事情。因为我们不是要做一个正确的人，我们是为了要把生活给过好。
李白: 对，所以你看我们这一次聊天，我们也不再去聊那些短期中期的事情。而更多的聊一些长期有效的事情，怎么样做家庭的重大的财务决策。因为这个房子对各个家庭来说还是太重要了。
天楠: 是的，我再回想到一个画面啊，我印象很深刻，是二零二二年的三月份，那我们小区刚刚封禁起来，然后我的儿子被关在我父母的这个小区里面。那时候我就很焦虑嘛，我们在到楼下去那个厕所排队，我有个巨大的恍惚。我就整个小区的一条长廊里边，只有我跟我太太头发是黑的。所有的人都是满头白发的一个老人。实际上你所看到的上海的老龄化的程度已经很高了。如果这期节目很多的一些朋友，你们要给身边的老人来听的话，我就想到就是说可能父母觉得非常珍视的一个资产，对于孩子来说，他真的不需要。这个时候如果它的价值有很大的话，就真的应该彼此地商量一下，到底应该怎么解决这个问题？
李白: 起码开启这场对话，它就是一个很好的开始。好呀，那我们就先把这个祝福和这一点点行动的小建议给到大家。然后我也觉得任何的事情，其实最重要的是你要去直面它，你要去关注它，而不是避而不谈或者是视而不见。所以我觉得我们这个系列还是应该定期更新。
天楠: 定期更新一下。
李白: 听听天楠老师更新的这些认知。嗯。
天楠: 行，那我们今天就聊到这儿。
李白: 好的，谢谢天楠老师。
天楠: 以上就是本期房产万事屋的全部内容。
李白: 如果你觉得这期节目对你有所启发，欢迎你把它分享给身边，也在关心房子问题的朋友，或者是正在和家人讨论房产问题的人。也许这期节目里的某些视角可以帮助大家在面对这些问题的时候多一点理解，也多一些从容。坦白说，其实在过去几次录房产万事屋的时候，我的内心多多少少会有一点担忧。因为房地产市场这几年分化的太厉害了，每个城市、每个家庭面对的情况都不一样。当我们在节目里侃侃而谈，那些数字的涨跌，那些城市之间的差异。有的时候我会在想，也许有人听完之后会庆幸自己的决策正确。但也一定会有人听完之后感到失落，甚至是焦虑。所以每次聊这些话题，我都会提醒自己要很谨慎。因为房子对中国家庭来说，往往不只是一个投资标的，它常常是一家人几十年积累下来的资产，也是很多人生活安全感重要的一部分。
可这次录完节目之后，我获得了一种安心感。因为这一次我们讨论的不只是短期的房价涨跌，也不只是市场上的各种判断。我们尝试去讨论一件在更长时间里对很多家庭都非常重要的事情，那就是当时代发生变化，一个普通家庭到底该如何重新理解自己的房子。感到焦虑不安？其实这是非常正常的。该不该买？该不该卖？房产在家庭资产里的比重究竟该怎么调整？这些问题都很复杂，也不会有一个标准答案。但至少，当我们把它当做一个家庭需要一起面对的选择，而不是一个个人必须押对的市场判断的时候，人也许就不会那么焦虑，也不会感到那么孤单了。而对于一个家庭来说，真正重要的也许从来不是某一项资产本身，而是这个家庭是否能够一起面对变化，一起做出决定，以及一起承担选择带来的后果。所以当我录完这一期节目的时候，我的内心有一个很清晰的信号，这就是我想要做出的节目。不是因为我们给出了确定的答案，而是因为我真的相信这样的讨论是可以在某个时刻给大家一点点帮助或者一点点行动的勇气。而如果想要开始行动，很多时候第一步其实很简单，先把自己的家庭资产情况看清楚。在这期节目里，天楠老师也提到，关注房产在家庭资产负债表中的比例和结构其实是一件越来越重要的事情。如果你也想更清晰地看见自己家庭资产的结构，推荐你尝试一下有知有型的家庭资产记账功能。打开有知有型App点击有形模块，你就可以看到了。你可以把房产、金融资产、现金这些资产记录进去，可以很直观地看到自己整体有多少钱，家庭资产是如何分布的，以及房产在里边到底占了多大的比例。很多时候，当这些数字真正被看见之后，一些原本模糊的焦虑反而会变得慢慢清晰。或许它也可以成为一个很好的契机，找一个时间和家人坐下来好好聊一聊我们家的资产现在到底是什么样的状况，以及未来我们希望他成为什么样。最后也请记得订阅知行小酒馆，这会成为我们前行的动力。我是羽白，每周晚八点，我们在知行小酒馆，不见不散。