GTA房地产市场回顾与现状分析

Speaker 1: 大家好，欢迎再次回到我的频道。今天是二零二六年五月八号，今天我来跟大家聊一个话题，就是 GTA 地区房价 经历了 二零二二年 的高点，以及 二零二六年 现在的低谷。整个这个从高峰到低谷的过程中，我们能看透什么？我们能学到什么？在过去四年里呢，多伦多的这个市场经历了一次深度的体检。通过对比四年前的房地产市场，我们就能发现，在经历了高利率的测试之下，各类房各类房产的表现是不一样的，以及细分的不同的本地市场也有不同的表现。从而呢通过这些分析，能让我们像看灯塔一样看一下 GTA 这个地方的房地产到底有什么样的特点，为今后首次置业者以及地产投资者拨开一个庐山真面目。这就是做这期视频。我这做这期视频分两部分：一是回顾四年前和现在的房地产市场的变化。另一部分是分析一下今天我们所面临的市场情况。 Speaker 0: 好的， Speaker 1: 回顾四年前，我们能看到 GTA 的平均房价，在 二零二二年三月 高点的时候，差不多要达到一百三十万的平均房价。而今天呢只有一百零一万。虽然我们经历了四年的下跌，但累计下跌的幅度只有 百分之二十一点七，并不像我们体感的那样。下降很深的反而交易量。二零二二年三月一个月成交了一万零九百五十五笔。而现在呢差不多每个月成交也就五千多笔，交易量下降幅度 百分之五十四。目前的这个交易量，买方完全控制了主动权。卖家没有什么讨价还价的余地。这是目前我们看到和四年前价格和交易量方面的最大变化。房价下降百分之二十一点七，交易量下降百分之五十四。

各类房产与区域表现差异

Speaker 1: 各类房产的交易量差别不大。无论是独立屋、镇屋、公寓还是半独立屋，从交易量下降情况看，基本上是一模一样的。但是从房价下跌角度上看，各类房产就不一样了。独立屋下降最少。公寓跟半独立屋的房价下跌幅度最大。很多人可能没有意识到，房价下降最多的不是公寓，而是独立屋。而半独立屋。我们看看最抗跌的是什么？是独立屋。也就是说最高端的房产，它的房价下降幅度最小。这也反映出财务能力越强的家庭，收入越高，财富越多的家庭，他们所持有的房产抗跌能力越强。越是大房子，越是好房子，抗压能力也越强。 Speaker 0: 好的好的， Speaker 0: 是的是的。 Speaker 1: 那么韧性最强的区域呢，房价跌幅最小的是约克区。尤其是华人居住的万锦，房价只下跌了 百分之四点二。而 Richmond Hill 呢下降了 百分之四点四，几乎对周期没有太大的影响。下降幅度中等的，下降百分之十到十六，主要是体现在多伦多市。Toronto West 只下跌了 百分之十点五。这是比较抗跌的区。最不抗跌、深度下跌的区呢，就是远郊的这种高端房产。尤其是 Halton Region 的房价下跌了 百分之二十一点二。这是独立屋里房价下跌幅度最大的。 Speaker 0: 嗯， Speaker 1: 再看最不抗跌的。最不抗跌的是半独立屋。半独立屋无论是交易量跌幅，还是房价跌幅都是最大的。这个中档房产，半独立屋，像中产家庭一样非常脆弱。体现出来的特点是远郊的半独立屋下降幅度最大。尤其是皮尔区。极端的案例出现在 Brampton。二零二二年的半独立屋是一点一八个 million。现在下降到了八十一点二万。下降幅度 百分之三十一点二。平均下跌幅度才二十一点七。Brampton 的半独立屋自己就下降了三十一点二，拖了后腿。交易量下降最大的呢是 York Region。这可能也是半独立屋的房主不太愿意卖房。有些地区的半独立屋甚至一个月都交易不上一个。约克区的半独立屋交易量下降了 百分之六十四点二。而所有房产交易量平均下降是百分之五十四。所以约克区的半独立屋交易量比较坚挺，大家不愿卖。 Speaker 1: 中档房产，尤其是镇屋。镇屋在所有四类房产中属于中档偏下。它的交易量分化非常严重。房价下跌水平却差不多是平均跌幅。看看不同的区，显示了哪些特点？镇屋在 416区，也就是多伦多，它的交易量下降幅度只有 百分之二十六点九。远低于平均的 百分之五十二。 Speaker 0: 好的好的， Speaker 0: 百分之五十二。 Speaker 1: 交易量下降最大的又是皮尔区，下降了 百分之五十七。Mississauga 销量下降了 百分之六十八点六。销量下降可能体现的是大家并不愿意卖，能坚守。 Speaker 0: 嗯， Speaker 1: 整体的镇屋，整个 GTA。它的平均降幅，无论是销量还是房价下跌，基本上都属于各类房产的平均数。镇屋房价平均下降了 二十一点八。销量平均下降了 百分之五十二点四。不温不火。 Speaker 1: Condo 可能给我们的印象是下降幅度最大。但其实和半独立屋相比，公寓的交易量和房价下降幅度都不如半独立屋。 Speaker 0: 好的好的好的好的， Speaker 1: 我们看一下不同区的 Condo 房价跟销量下降情况。多伦多市平均价格下降了 二十二点二。约克区下降了 二十三。最引人注目的是杜兰区 (Durham)。它的平均房价跌幅达到了 百分之三十五。但是它销量下降很少。像多伦多销量下降 百分之五十五点六。约克区下降 百分之五十三。而杜兰区销量只下降了 百分之十八点五。也就是说杜兰区的 Condo 出现了抛售，以价格下跌来换取交易量。所以无论是投资者还是首次置业，大家要注意这个东边远郊的 Condo，幅度下降太大了。尽量避开在这个地方买 Condo。根本不保值。 Speaker 1: 从交易量和平均数能看出特点。从房产类别转向看区域。最保值的区域出现在 Toronto City, Markham 和 Richmond Hill。其中 Toronto City 的独立屋和镇屋非常保值。Markham 跟 Richmond Hill 的独立屋非常保值。下降最不保值的地区呢。Brampton 的半独立屋下降了 百分之三十一点二。另外一个呢，就是 Durham 的公寓下降了 百分之三十五。所以如果你要买房子保值，一定要避开 Brampton 的半独立屋和 Durham 的 Condo。从地区上看是这样的。

当前市场的三重压力与经济分析

Speaker 1: 整个 二零二二年到二零二六年的各类房产交易量跟房价变化，以及各个区域的特点，我已经分析完了。整个看下来，过去这四年累计房价下跌了平均 百分之二十一点七。但是第一年（二零二二年到二零二三年）房价就下降了 百分之十八。而后边的三年只下降了 百分之三，基本上属于磨底状态。磨底用了三年，下降是一年。整个这个过程中，我们都经历了。没什么奇怪的。整个买房置业这件事儿被大家忽略了。过去三年基本上大家没怎么讨论买房置业或地产投资。穿越了这个磨底期之后，我们可以很清楚的看见各类房产和不同地区的特点。在此基础上，我们来分析一下目前面临的情况。目前房地产市场停滞遇到三重压力：一是宏观政策跟货币的挤压。二是作为投资品，资金的分流。三是整个房地产资金还有一个比较大的黑洞。我会聊聊什么是宏观政策和货币政策的挤压，以及股市有哪些虹吸效应。股市的资金吸走了房地产的资金。另外，大量高价楼花，正在像黑洞一样吸收 GTA 地区的资金。目前这个市场情况，大家犹豫、迟疑、等待、纠结，不愿意使用选择权，都属于正常。因为现在的不确定性跟四年前相比高了很多。 Speaker 1: 看看房地产市场跟股票市场比较，就能看出来，在房地产市场低迷时，股价大涨。股价从 二零二二年的四千五百点涨到了 七千三百点左右。最近一周基本都停在七千点。涨幅超过 百分之六七十。而房地产反而下跌了 百分之二十一点七。重点聊聊目前股市为什么这么吸引资金。沃伦·巴菲特 (Warren Buffett) 最近在 伯克希尔 (Berkshire Hathaway) 股东大会上，提到了一个词叫 "church with a casino attached"。股票市场本来应该是长期投资的地方，但现在挤满了赌博的人。长期投资应该像教堂，短期投机像赌场。巴菲特把 二零二六年的美国股市比喻成一个附带赌场的教堂。挤满了投机的人。现在的股价只听正面消息，不听负面消息。无论是打仗、油价上涨、美联储主席换届等，全部解读为正面消息。目前股市出现了只涨不跌的情况。对于多伦多的投资者或准备买房的家庭，他们在等股价继续冲高，这样首付能更多。同时也在等多伦多房价继续下跌。按照巴菲特的说法，你在赌场里是把筹码换出来买房子，还是继续赌下去？买房还要不要等？标普五百达到 七千三百点的时候，真的需要考虑了。加拿大人把鸡蛋放在美国人的篮子里，是否安全？我们不知道，看股市还能疯狂多久。 Speaker 0: 嗯， Speaker 1: 另外，楼花市场过去几年让人心痛。四年前，二零二二年三月，我和楼花销售人员进行过辩论。没想到四年后，那个时候买了高价楼花的人，苦难深重。当时没料到灾难这么大，但觉得不是好事。那个时候的楼盘市场就跟今天的股票市场没区别。四年前，二零二二年三月，楼花一个月就能卖掉四千一百五十五套。现在一个月能卖掉九百四十八套。下跌了 百分之七十五。大家对楼花的看法完全不一样了。四年前三月份，楼花库存整个 GTA 只有八千零五十套。今天涨到了一万九千七百三十三套。库存激增了 百分之一百四十五。目前新房市场存在供给过剩。像堰塞湖一样有洪水准备泄洪。压力非常大，尤其对二手房，不断有高价楼花交割。高价楼花交割时，大家准备更多首付。市场闲置资金都被这些高价楼花吸进去了。整个房地产市场不仅被股票分流资金，而且被楼花像黑洞一样吸收大量资金。 Speaker 1: 今天的经济环境的确非常不确定。和四年前相比，买房条件非常差。比如说四年前银行的 Prime Rate 是 百分之二点七五。而今年的三月份 Prime Rate 是 百分之四点四五。 Speaker 0: 好的好的， Speaker 0: 上涨了 百分之六十二。 Speaker 1: 相应的贷款月供也上涨百分之六十二。另外，关税给经济带来的阴影太大了。二零二二年三月份，加拿大和美国之间的关税平均是 百分之一点五。在 二零二六年第一季度，加拿大和美国之间的关税涨到了 百分之五点八。差不多三到四倍的涨幅。关税上涨后，经济摩擦加大。给就业也蒙上阴影。二零二六年，安省的失业率，全国失业率是 百分之六点七。但安省失业率很高， 百分之七点六。四年前 二零二二年三月，安省失业率是 百分之五点六。经济情况是失业率上升了 百分之二。从借贷成本、关税、经济忧虑，还有就业市场看，都是不利于房地产的。 Speaker 1: 央行也面临难处理的状态。四年前，央行知道该加息了。今天没有人知道加拿大应该加息还是降息。从数据看，加拿大央行利率是 百分之二点二五。加拿大两年期债券收益率是 百分之二点九。市场上真正的资金成本应该是 百分之二点九。央行给的利率 百分之二点二五是偏低的。从这个角度讲，央行应该加息。另外，三月份 CPI 涨到了 百分之二点四。二月份 CPI 只有 百分之一点八。从二月到三月，加拿大的 CPI 猛涨了 百分之零点六。央行利率只有 百分之二点二五。通常，只有央行利率高于 CPI 才能抑制通胀。现在央行利率低于 CPI，抑制不住通胀。从理论上讲也应该加息。同时看一下美国情况。美联储隔夜利率定到 百分之三点五到三点七五。美国通胀率（CPI 或 PCE）是 百分之三点五。美联储利率能压住通胀。美国两年期债券收益率是 百分之三点八八，基本上跟美联储 百分之三点七五的资金成本相当。该调整利率的应该是加拿大，往上加息。但是从实际情况看，加拿大央行非常难以做决策，因为失业率非常高，高达 百分之六点七。一旦加息，经济会更恶化。

价值投资理念与行动指南

Speaker 1: 回顾了市场的变化，以及目前的经济情况，磨底期和经济不确定性碰撞后，出现了错误定价。尤其是 Condo，目前 GTA 平均每尺价格约 九百块钱。如果现在想建一个 Condo，开发商成本差不多每尺要达到 一千二百块钱。重置成本 (Replacement Cost) 一千二百，远远高于目前市场价。所以多伦多市场出现错误定价，Condo 的错误定价非常严重。这时候呢，这就是很多人久久等待的价值洼地。对于地产投资者来说，分析这些东西，并不是说地产投资有什么需要规避的。而是可以看到房地产市场低迷情况下，很多地产投资者依然坚定的长期持有房地产。主要的精神支柱是 李璐 (Li Lu) 在 二零二四年十二月讲的关于价值投资。他说价值投资有五大基石（能力圈、长期持有、买股票就是买企业等）。李璐给价值投资补充了第六个特性：财富是经济体中的购买力。投资目标是在全球有活力的经济体中拥有一定份额，从而保持并增长个人的购买力比例。他提出了比例的概念。价值投资的第六个特点是比例。对于房地产，加拿大有四千一百万人，组成一千四百一十万个家庭。加拿大拥有私人房产一千五百四十一万套。在这个环境中，如果你拥有七套房产，你拥有的房产比例就固定下来了。如果未来人口增长比例超过新增房产的比例，那么这种情况下，你拥有七套房产，你在整个加拿大所占有的财富的比例就是固定下来的。所以地产投资者不需要盯着房价涨跌，而是盯住你所占的这个比例就行了。财富的比例就行。 Speaker 1: 所以这就是为什么，我们总结了这么多不利因素，目前有这么多困境，那些多套房的地产投资者为什么还坚持持有，而不是低价的把它卖掉？就是因为李璐所说的关于比例的问题。一旦你占有了一定的在加拿大，你的资产占有了一定的比例的话，其实你的财富地位就已经确定了，别人是无法撼动的。 Speaker 1: 关于行动建议：第一个，多套房持有者继续持有。第二个行动指南，首次置业者去找那些出现价值的地方。像二手的 Condo，它的每尺价格低于了重置成本，这就是价值的产生。你抓住了这才是你的。这里边有一个道理，像二零一六年多伦多的半独立屋平均七十万。二零二一年平均房价达到了一百万。我们看二零一六年买了独立屋的人，他借了五十六万。到了二零二一年，值一百万，他可以借出八十万。二零一六年买了半独立屋的人，在二零二一年做 refinance，就可以提出大笔的 home equity 变成现金，然后买更多投资房或升级自住房。在价钱低的时候你买进去，遇到房价上涨之后，就可以从房产中套现，继续做更多投资。所以二零二六年的首次置业者有希望像二零一六年的那样，在低点买入，等着房价上涨后做 refinance 再升级自住房，或买更多投资房。 Speaker 0: 可以， Speaker 1: 关于利率的选择，我想作为行动指南的第三点：自住房尽量选择固定利率，图一个稳定，因为这个世界太不稳定了。投资房呢，我们可以看见固定利率跟浮动利率的差越来越大了。两三个月前差零点二到零点五，现在达到了零点四左右。所以投资房可以冒利率风险，拿低点的利率。但一定要选择加息时月供不变的。比如说 TDBIMO 这种浮动利率。我们在冒险中也要谨慎。 Speaker 1: 整个这一期节目，想跟大家聊的是在二零二六年这个多伦多的房地产市场经历了长期磨底之后。最大的风险并不是资产价格停留不动，而是很多人情绪被宏观经济挤出了牌桌，或提前卖掉了房产。无论是地产投资者的坚守，还是首次置业者的阶梯跃迁，目前都是值得考虑的时候。在利率正常化，房价出现价值投资机会的时候，可以锁定购买力。所以结论是：在资本黑洞跟货币挤压里边，拥有不可复制的实体资产，就掌握了未来财富分配的最终决定权。希望每个人在加拿大都能安居乐业，能够保住自己在加拿大财富中的比例。目前新闻周期很快，不想解读任何财经新闻，因为变化太快，整天反转。如果想讨论时事经济新闻，欢迎加入 what's up 财商群。再次感谢大家的收听收看，我们下期再见。