好久没和大家聊天了。不觉已经到了年末。在整个2025年，加拿大的房地产市场，那是一片的萧条与死寂。2026年，我们的房地产市场会走向何方？是否还有机会？我们普通人在这个时候到底该做些什么呢？欢迎大家再次光临本格砍地产，今天跟你好好来聊一聊。首先呢，先祝福大家，2026年大家顺顺利利，健健康康！

今天给大家讲点硬核的东西。房价如同其他的商品一样，供求关系决定。如果卖得多，但是买的人少，那么自然会跌，反之亦然。而目前决定供求关系的一个非常重要的因素呢，就是债务的持有能力。听到这个时候，你一定知道这和利率相关的东西吧。在2022年之前的利息都是一字打头，后来呢，增长的利息已经逐渐的成为了悬在房地产市场头上的一把利剑。

今天呢，邓哥呢会从债务持有的角度来给大家定量分析一下2026年的市场。在这里呢，我们需要了解的是，贷款利息目前到底给房地产市场带来了多少的压力。

我们先看一个概念，就是A lander（五大银行）、B lander（小银行）和C lander（私贷机构）。那么79%的房贷来自于A lander，也就是五大银行。13.6%来自于利息略微高一点的B lander，也就是我们常说的小银行。而7.5%来自于C lander，也就是我们常说的私贷机构。C类贷款的利息通常是在8%到15%之间，也就是说，这7.5%的贷款人实际上是面临着非常大的现金流压力。

GTA区域私贷市场分析

我们来到了GTA（大多伦多地区）区域。我们看到在大多区域，也就是在加拿大安大略这个区域，GTA实际上是使用私贷最为活跃的区域。根据安省金融服务监督管理局FSRA、加拿大央行（Bank of Canada）以及地产市场的统计报告，我们看一下私贷市场的比例及其变化情况与拖欠率的情况，然后再来看一下对市场的影响。

在2015年到2016年这个时候，GTA这边贷款中使用私贷的比例是6%到7%（这是新发放贷款的比例）。随着房价的上涨，投机情绪日益浓厚，很多人愿意使用更高一些的贷款，比如私贷。当然，银行政策收紧、压力测试也是这个原因之一。

那么私贷的使用比例一路走高，高点在2022年到2023年，直到那个时候，私贷占新增贷款的比例达到了18.1%。到了2024年到2025年，这个比例慢慢降了一些，为17.3%。

目前安省整体的贷款违约率是0.24%，首次超过加拿大平均水平。从绝对数字来看，0.24%的违约率其实是一个非常低的数字，不存在任何系统性风险。但是，我们可以细分一下，就会发现其中的一些问题。

从A类银行的角度看，BMO、CIBC这些银行的违约率大约在0.3%左右；RBC相对会低很多。B类银行的违约率其实非常低，总体非私贷银行的平均违约率大约在0.18%左右。而C lander（私贷加Mortgage Funds）的违约率是在1.22%。

目前安省的私贷占整个私贷市场库存量的6.1%，而GTA的私贷占到整个房屋贷款库存的7.5%。我们常说的私贷暴雷风险主要集中在这7.5%的库存中，那些没有办法转走、又被迫不断续约的“钉子户”身上。虽然比例看似不大，但在GTA这样高房价、高杠杆的市场里，这7.5%的某些群体一旦集中违约，power of sale（法拍房）就会对某些特定区域的房价造成显著冲击。

私贷持有者的风险画像

那么，哪些人会遇到这些问题，又会在哪些地方出现？我们仔细看一下。首先，使用私贷的群体是什么人？简单说，就是没有办法从A类银行，甚至B类银行去贷款的人。

具体分为几类：目前最多且最困难的是楼花交接困难户（preconstruction buyers）。这在目前的GTA市场中是一个非常庞大的群体。典型的画像是：在2021年、2022年购买楼花时，当时认为自己能够贷款没问题，或者想转手获利，就把楼花转出去。但后来转不出去，房价下跌，现在必须要final close（最终交割）了。评估价下跌、估值下跌、利息升高等等原因，最终没有办法交接怎么办？只能通过私贷去强制交接，因为担心贷不到款。如果贷不到款、不交接房子，定金就没了，还会被开发商起诉，只能硬着头皮借私贷，把房子先接下来，然后走一步看一步。这些人很惨，楼花被坑了一笔，现在又要去借这么高息的私贷，非常头疼。

这些人还有其他群体：就是那些濒临法拍或已经断供、收到了notice of default（违约通知）或power of sale（法拍房）通知的人。他们急需一笔钱来还清贷款，避免房子被银行强制拍卖，或者需要拿一笔钱出来先还利息，同时自己去卖房子。这些人比前者更危险，因为他们已经走到更前面一步。

最危险的是所谓的专业地产投资人。手里房子多，杠杆大，净资产又少。加之之前过度使用refinance（再融资）等财务工具，杠杆已经拉满。随着利率增加，现金流跟不上，银行又不给refinance，怎么办？只能借私贷，然后“以贷养贷”，用私贷借来的钱去还一些银行的利息。他们最危险，因为放贷人（尤其是mic）会看到大部分房贷杠杆已经拉满，他们会提高利率，或者做blant（可能指交叉抵押或打包处理）。在12%的利率以上，一笔私贷可能摊到几个物业上。贷款人一旦违约，放贷人即可同时拍卖这几个物业。这种伤害性非常强，且具有系统性风险。

私贷违约法拍后续是个人破产，通常滞后3到6个月。2025年第三季度是个人破产的高峰。整个安省2025年预计比之前增长20%到30%。

A类贷款持有者的情况分析

如果你是银行客户，相信你的贷款一定是从A lander拿到的吧。那么A lander的贷款目前又是一个什么情况呢？其实也不是那么简单。

在A lander的贷款中：

• 如果你的房贷利率是4%到5%之间，你是绝对的主流客户，这是2024年到2025年续约和新发放贷款的集中区间。
• 如果你的贷款利率是3%到4%之间，这属于新常态的下限，包括insured fix（保险固定利率），基本上都在3%到4%之间。
• 如果你的贷款利率是在5%到6%，你占贷款人群的15%，是典型的高危债王者，很可能是在2023年到2024年锁定了固定利率。
• 如果你的贷款利率是2%到3%，你是残存的存量，很可能是在2021年下半年之后锁定的5年利率，这部分人占10%。
• 还有一部分人（占5%）是在2021年初锁定的利率，拿到2%以下的利率。

这部分人（2%-3%或更低）会在未来几个月内全部到期，这些人将逐渐绝迹。

当然，也有极个别5%的人锁定了高点（6%以上利率）。你知道风险最高的是什么人吗？其实不是那些拿了6%以上高利息的人，他们拿到6%利息时已有思想准备。

最危险的是那5%拿着1%几利息的人，他们在2021年利息低点锁定了5年固定利率。未来几个月，他们将面临renew（续约）。这个时候，他们的利率会直接冲到接近4%，这才是最可怕的。之后的利率相对比较高的，反而相对安全。

真正的风险在于这5%从1%几利率跳升到4%利率的这帮人。如果他们没有做好准备，很快就会面临现金流困难枯竭的问题。

另外一部分比较危险的就是占比7.5%的私贷持有者。

好消息与风险收缩

说了这么多坏消息，也说一点好消息吧。首先，私贷库存量在2023年达到了历史高点9%，到了2025年底（现在），差不多是7.5%。而且2%以下的利率会在2026年初以后慢慢绝迹，也就是说，风险敞口开始紧缩了。

私贷主导的市场出清机制

但说到这里，你是不是有疑问？你刚才不是说2024年到2025年，私贷的交接占到整个贷款的17.3%嘛，怎么反而私贷总库存量会下降呢？如果你问到这个问题，说明你听得很认真。

答案非常残酷。根据2025年最新的房地产法拍监测和行业统计，power of sale（法拍房）中85%到90%是由私贷机构和个人放贷者发起，而六大银行发起的power of sale只有5%到8%。私贷在总贷款中只占7.5%的份额，却在强制法拍市场上占到85%到90%，这是一个极度不对称的现象。

为什么会这样？私贷放贷的时候，看中的不是信用或还款能力，而是房屋净值。如果房屋净值下跌，或者利息欠得越来越多，导致LTV（loan to value，贷款价值比）超过80%到85%的警戒线之后，放贷本金就不安全了。为了止损，他们必须立刻收回房产，不给你renew（续约）。

而且，不同于普通大银行贷款，私贷到期经常不续约。放贷人有此权利，贷款人没钱还本，要么从别处借钱，要么就被迫卖房。如果来不及，私贷放贷人会直接帮你卖房，这非常残酷。这血淋淋的背后是资本的属性。

从区域上看，power of sale（法拍房）集中在哪些地方？西边的Brempton是非常重的重灾区，也是多套房投资和私贷密集地。还有Oakville（根据发音推测，原文是“outvie w”）、Whitby（原文是“维特比奥斯瓦”），以及北面的Richmond Hill。

这实际上是房地产市场的一次由私贷主导的出清机制。通过强制法拍，把那些过度杠杆、没有实际还款能力的人清洗出去，将房产转移到更具实力的买家手里。这也是为什么之前GTA市场房价总体有支撑，但在个别区域（如905区域）压力巨大的原因。私贷集中发生在Brempton、Oshawa等郊区，Richmond Hill，以及部分Condo市场。

如果一个小区的房子在power of sale时，买家会极度观望，这时会导致流动性枯竭，最终影响房价下滑。短期的出清机制给市场带来了剧烈阵痛和价格下行压力。2025年整体情况会让很多贷款（特别是私贷）持有者损失惨重。

但是，从长期来看，他实际上是在为房地产市场“排毒”。通过清理7.5%私贷中风险最高的部分库存，降低了未来系统性风险发生的概率。这样才不会发生类似2008年金融危机那样的系统性风险，市场才能保持长久稳定。

2026年展望与市场洗牌

2026年，我们会看到成交量回升，这是毋庸置疑的。我们也会看到私贷的出清机制像压路机一样，把房价的水分压得实实在在。这样做的好处是，为下一轮房价健康的上涨奠定了极其坚实的基础。

这一轮洗牌中损失最惨的就是那些中年的奋斗阶层。他们有点钱，但净资产不多，需要通过高杠杆来改变命运、穿越阶层。然而，在这次加息周期中，他们损失最惨重，很多被打回原形。

而受益的就是那些资产量足够大、净资产足够多、且懂得资产配置的人。

衷心希望我的观众能学到一些东西，真正的做到趋利避害。最近，还有一些楼花买家不得不使用私贷交接。但即便这样，在不到两年中，仍然有超过30%的私贷持有者已经被扫地出门。这一加一减，私贷持有者总体数目降低了20%。

请相信，私贷主导的这次power of sale（法拍房）不是崩盘的开始，而是泡沫破裂的尾声。

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