引言：中国城市高楼现象的观察与疑问

大家好，欢迎收看夸克说，我是夸克。这期节目咱们聊一个跟所有人都息息相关的话题——房子。经常上网的朋友可能都听过这么个说法，说国外就是大农村，哪有咱中国发达呀。包括很多刚出国的朋友也经常发出类似的感慨，说什么发达国家呀，我去了哪哪，说起来也是国际大都市，结果一看，除了城中心有两栋高楼，一眼望过去，基本都是小平房，七层以上的都少见，整个一个县城嘛。由此，很多留学生和海外华人也发明了美村、家村、澳村的说法。之所以会产生这样的看法，最主要的原因在于中国城市里的高楼比例冠绝全球。无论是商业写字楼还是住宅，可以这么说，城市户口的中国孩子基本上99.9%都是在高层单位楼里长大的。这跟其他国家形成了鲜明的对比。那这种差异到底是怎么产生的？它到底是好事还是坏事呢？接下来咱们就要聊聊这个。

“一户建”：全球多数国家的居住常态

咱们频道老观众都知道我是个篮球迷，中学时期最喜欢的漫画之一就是《灌篮高手》。但从那会开始我就一直有个疑问，那就是根据设定，主角樱木花道应该是很穷的，因为漫画里明确提到他父亲是因为心脏病早逝，然后又从来没提到过他母亲，所以这哥们大概率是父母双亡靠福利生活的。这一点在漫画里很多地方都有体现，比如樱木买不起篮球鞋，甚至不知道篮球鞋是什么；第一次买鞋的时候身上只有30日元，甚至出去吃个拉面都要赊账。但与此同时，樱木的家却是这样的标准的一户建。对上世纪90年代的国人而言，无异于豪宅了。像我们家那会住的是政府大院的局长楼，在本地算是非常宽裕了，也就是150、160平，远不如这个豪华。一开始我觉得这是个bug，但后来一对比发现，同样以穷著称的《樱桃小丸子》，她家长这样，这是内部户型图。然后工薪家庭出身的《蜡笔小新》，他家长这样。最后是《哆啦A梦》，作为四人主角团里的贫困户，也比大雄家长这样，不仅有院子，院子里还有树木和花草。要知道这可是寸土寸金的东京啊，而大雄家只有爸爸上班，还只是个小职员。如果只是一部漫画的设定和剧情不符，你还可以说是疏忽，但如果每部都这样，那就只能说明这种一户建（日本: 独栋住宅）其实是日本普通人生活的常态。

事实上，后来我长大了，先后去了十几个国家才发现，除了中国、俄罗斯、朝鲜，全世界绝大部分国家的大部分人住的都是这种一户建，也就是北美所说的house（北美: 独栋别墅），又或者是townhouse（北美: 联排别墅）、duplex（北美: 双拼别墅）。不是说他们就没有高层住宅，而是比例很少。

破除迷思：人口密度与文化偏好并非主因

关于这个差异，简中网络最流行的解释有三种。第一种是说中国人多地少，人口密度太高，所以只能住楼房。这个说法显然立不住脚。如图所示是2024年世界各国人口密度的排名，澳门高居榜首，接下来依次是摩纳哥、新加坡、香港。剩下大家都比较熟悉的像是台湾、韩国、印度，包括日本、英国、德国也都名列前茅。那中国排多少位呢？59位，属于人口较稠密国家，但并不算特别高，平均每平方公里146人，仅为英国的一半、日本的43%、韩国的四分之一、台湾的22%。有人可能要说中国有大量不适宜人类居住的山地、沙漠或者崎岖地形，这个数据不能反映真实的人口密度。OK，那咱们再比较一下宜居土地。如图所示，中国大约有70%的国土属于高原、山地、沙漠，宜居土地的比例只有大约30%。但台湾是世界上山脉最密集的岛屿之一，宜居土地的比例也只有30%出头。至于日韩两国都在20%到30%之间，比中国还低。也就是说，如果考虑到宜居因素，中国和这几个国家的人口密度差距更大。

接下来咱们再比较一下城市的人口密度。按照2025年最新的建成区和人口数据计算，东亚七城，也就是中国的北上广深以及东京、首尔和台北的人口密度由高到低依次是上海、首尔、东京二十三区（也就是东京都）、深圳、广州、北京、台北。也就是说，除了上海，剩下三座一线城市的人口密度都是低于东京和首尔的。但根据日本总务省调查，全日本大约有60%以上的人住在独栋住宅里，即使是在东京，这个比例依然高达20%以上。并且即便在人口密度更高的首尔，住独栋人口的比例也依然占到了将近一成。而在包括北上广深在内的绝大部分中国城市，这个比例低到几乎可以忽略不计。这显然不是一句人口密度高就可以解释的。这里还可以补充一个反例，那就是除开中国，俄罗斯也是全世界最喜欢住楼房的国家之一。根据俄联邦国家统计局的报告，在莫斯科和圣彼得堡，高层住宅的比例占到了98%以上，市区内几乎没有独栋，只有极少数保留村落、大使馆或者官邸。而俄罗斯毫无疑问是全世界人口密度最低的国家之一，完全不存在土地不够用的情况。由此我们能看出一个国家的人口密度和住楼房还是独栋没有必然联系。

除开人口密度说，另一个解释是所谓的文化偏好，也就是日本人就喜欢住一户建，而华人天然就喜欢住楼房，因为楼房的生活品质更高。这个说法就更扯了。远的不说，就说北美中国出来的新移民，但凡经济实力允许，谁会住高层公寓啊？谁不是一有条件就赶紧搬去住house或者townhouse？另一个佐证则是台湾。前面说了台湾多山，整体的人口密度远高于中国，但台湾人，尤其是台南地区最受欢迎的住宅形式叫透天厝（台湾: 独栋或联排别墅），也就是北美所说的house或者townhouse，它长这样。并且即便是台北这种寸土寸金的地方，住透天厝的人占比依然高达14.8%。最后一个强有力的证据是，1949年以前中国工程师就已经掌握了亚洲领先的高楼建造技术，包括钢框架结构（Steel Frame Structure: 一种建筑结构体系，用钢梁和钢柱构成骨架）和钢筋混凝土（Reinforced Concrete: 用钢筋增强抗拉强度的混凝土）。当时的奥的斯电梯就已经广泛安装于上海的高级公寓。1934年建成的24层、高达84米的国际饭店是当时的亚洲第一高楼。但可显然那时候的中国人并没有住高楼的习惯，大部分城市居民在北方住四合院，在南方住弄堂石库门，都是类似一户建的形式。其实这也很符合人性啊，但凡能有条件单独住，谁愿意跟人起居，忍受楼上和隔壁邻居的噪音呢？甭管他们怎么吹，你就琢磨个最简单的道理，中共那些开国元老从毛泽东到林彪，谁把家安在楼房里跟同志们挤高层公寓了？从日常居住到疗养不都是四合院、小洋楼吗？

高层住宅的起源：从美国炫富到斯大林的国家意志

那么问题来了，既然中国并没有那么缺地，国人对住楼房也并没有执念，那今天这种局面到底是怎么形成的呢？要想明白这一点，我们首先得搞清楚今天我们熟知的高层住宅到底是怎么来的。近代以来的高层住宅最早起源于美国。图中这座漂亮的九层建筑是位于纽约曼哈顿上西区的达科达大厦，修建于1884年，是全世界公认最早的安装了电梯的高层住宅。几乎与此同时，全球第一座摩天大楼也于第二年在芝加哥拔地而起，它叫家居保险大楼，高55米，是人类历史上第一座采用了钢框架结构的高层建筑。此后从纽约到芝加哥，无数座高楼拔地而起，其中的纽约帝国大厦更是几乎成为了摩天大楼的代名词。随后这股建筑领域的高度竞赛也蔓延到了全世界。1890年日本建成了12层的林云阁，1903年巴黎出现了31米高的奥古斯特公寓，1911年英国皇家立物大厦拔地而起，高90米，1929年上海也有了自己的首座摩天大楼，高77米的和平饭店北楼。那段时间各国都将摩天大楼和高层公寓看成了科技、财富和权力的象征，趋之若鹜。

需要说明的是，这个阶段的高楼项目基本上还是由大企业、保险公司和房地产开发商等私营机构主导的。尤其是大企业往往会建一座高耸入云的总部大楼，当成是本集团实力的象征。直到一个男人的出现，这种情况才发生了改变。这个男人叫斯大林，是他一手将高楼竞赛从资本家的炫耀演化成了国家层面的军备竞赛。事实上，斯大林对于高楼的痴迷由来已久，早在1930年代他就曾经启动一项宏伟到近乎荒谬的计划——建造苏维埃宫（Palace of the Soviets: 斯大林时期计划建造的巨型宫殿）。这座宫殿计划建在被炸毁的基督教救世主大教堂旧址上，高度超过400米，算上顶端的巨型列宁雕像，总高度超过495米，比当时的世界最高楼纽约帝国大厦还要高出足足100多米。苏维埃宫是斯大林对于西方资本主义发出的挑战，在他看来，社会主义的成就必须是可见的、压倒性的，必须让全世界看到苏维埃的旗帜才是插得最高的。然而这个宏伟的计划却因为二战的爆发戛然而止。斯大林要应付德国人，分身乏术，只好下令计划暂时搁浅，挖好的地基也被改成了巨大的露天游泳池。

数年以后，随着二战的结束，大林子的心思再次活络起来。作为整个社会主义阵营的慈父，他不能忍受莫斯科那一眼望去低矮而陈旧的建筑与宣传中的社会主义天堂形象格格不入，尤其是美西方报纸、电影、画册里那些钢铁和玻璃组成的天际线，更让他感到了体制上的羞辱。为了在意识形态上彻底击败西方，就必须建造出一种截然不同的带有国家烙印的高楼。这些大楼必须是集体主义的，是为党和人民而不是利润服务的。很快就来了，1947年是莫斯科建成800周年，这位最高领袖决定要用一份史无前例的生日献礼来重塑这个城市的灵魂。他签署了一份文件，要在城庆之前建起八座超高层建筑。之所以要建八座，是因为当时有个说法叫纽约七姐妹，指的是纽约的七座摩天大楼。既然美国人有七座，那咱们就得在数量和气势上压倒他，搞个八座嘛。但最终由于资金和技术原因，这批献礼项目只完成了七座，史称莫斯科七姐妹（Seven Sisters of Moscow: 斯大林时期在莫斯科建造的七座斯大林式建筑），包括莫斯科大学、外交部、重工业部大楼等等。并且最高的莫斯科大学主楼高度也仅有240米，还比不上1909年的大都会保险塔。这似乎也是对后来美苏争霸结局的一种隐喻。

赫鲁晓夫楼：苏联与中国的实用主义建筑革命

然而斯大林的七姐妹完成的只是意识形态上的炫耀，却没法解决最棘手的现实问题。因为这七座建筑都是代表国家的形象工程，和民众无关。而当时摆在苏联人面前的是一桩实实在在的民生困境——住房问题。众所周知，包括苏中朝在内的这些社会主义国家，开局的几个五年计划几乎都会搞先军政治（Military-First Politics: 优先发展军事工业和重工业的政策），发展军事工业和重工业。而发展工业就需要大批的熟练工人，于是在国家强大的组织动员能力之下，大批农村青年被招募进城，成为各大工厂的工人。但紧接着问题就来了，这些人进城以后住哪呢？住8到12人一间的集体宿舍吗？单身的时候或许还能忍，可一旦结了婚又该怎么办呢？总不能在宿舍里当着舍友们的面孕育社会主义接班人吧？如图所示，到斯大林去世前，莫斯科、圣彼得堡等大城市的人均居住面积仅为4.8平米，仅仅略高于同时期的中国，甚至远低于1912年的沙皇时期。一时间，工人们的住房问题成了迫在眉睫需要解决的政治任务。

1953年赫鲁晓夫上台，在苏共二十大战彻底否定了斯大林的个人崇拜以后，他紧接着推翻了斯大林的蛋糕建筑学，转向了一场实用主义的建筑革命。他给苏联的建筑师们下达了一项命令，要求以速度最快、成本最低的方式尽可能建更多的住宅，以确保每个家庭都能做到一户一居，有自己的独立卫生间、厨房。于是一种叫做赫鲁晓夫楼（Khrushchyovka: 苏联赫鲁晓夫时期大规模建造的预制板式住宅楼）的全新住宅形式应运而生。这种楼所采用的墙体和楼板都是在工厂里提前预制出来的，到了工地就能像搭积木一样快速组装，大大提高了建筑速度。赫鲁晓夫本人还亲自设定了这种楼的高度上限——五层，因为超过五层按当时的标准就必须安装电梯，而电梯不仅造价高昂，后续维护还会耗费国家资源。赫鲁晓夫的尝试似乎是成功的，到1975年莫斯科的人均居住面积已经达到了12.8平米，比他上台前翻了几乎两倍。然而这场由国家意志主导的效率革命却是以牺牲建筑美学和个人居住体验为代价的。为了追求极致的成本控制和速度，赫鲁晓夫楼被设计成了完全标准化、去个性化的居住机器。它牺牲了所有的美学和舒适度相关的元素，导致楼房的外观单调灰暗，缺乏城市温暖感。而这种极端的功利主义更催生了很多结构缺陷，由于采用了很薄的预制板墙体，楼房的隔音效果极其糟糕，居民的私人生活毫无保障。房间净高也被压低到2米5以内，厨房面积只有4到6平米，家庭生活被完全边缘化。而五层楼的设计高度最终成为了对老年人和行动不便者的日常折磨。赫鲁晓夫楼成功地解决了住房“有没有”的问题，却在“好不好”上留下了巨大的遗憾，成了苏联体制下建筑实用主义和粗粝感的双重象征。

1953年中国开始了第一个五年计划，毛泽东拍板确定了一边倒和工业化建设的总方针。在这个大背景下，赫鲁晓夫楼也作为苏联援华的重点工业项目之一传入了中国，成了当时几乎所有人的标准住宅。由于中国的工业底子更薄、人口密度更高，它在传入中国以后还进行了若干减配，比如赫鲁晓夫设计的标准是不超过五层，而中国版变成了最高七层。再比如苏联援版要求每家都有独立的厨房卫生间，而中国版很多时候都是几家人共用一个厨房一个卫生间。相应的居住体验也就更差，毕竟谁愿意跟邻居共用一个卫生间厨房，年纪大了还要多爬两层楼呢？可以说从40后到90后，赫鲁晓夫楼不仅承载了整整三代中国人的集体回忆，也奠定了中国人住楼房的心理基础。当然也引发了很多健康问题，由于没有电梯，很多老人在上年纪以后还得独自爬楼，非常危险。像我奶奶和我姥姥就都是因为爬楼的时候不小心摔断了腿和尾椎骨，人生的最后几年不得不在轮椅上度过。如果没有这两次意外，他俩应该都能多活几年。

1998年房改与土地财政的兴起

1998年，在时任国务院总理朱镕基的主导下，中国开始了全面的住房改革，在拉开了商品房和土地财政（Land Finance: 地方政府通过出让土地使用权获取收入的模式）序幕的同时，也逐步宣告了福利分房（Welfare Housing Allocation: 中国计划经济时期由单位分配住房的制度）时代的终结。这里稍微补充一下背景，此前的1994年中国刚刚进行了分税制改革（Tax-Sharing Reform: 中国1994年实施的划分中央与地方财政收入的改革）。这次改革简单说就是中央觉得手里没钱了，要从地方上把财权收回来，巩固中央权威。于是就把税收大头，比如增值税都划归中央，同时又把修路、教育、养老、招商引资这些责任，也就是所谓的事权，全部扔给了地方。换句话说，中央把钱拿走了，把活留下了。这么一搞，地方政府肯定不乐意啊，钱袋缩水了，支出还在增加，这怎么干啊？于是中央就给了个甜枣：你地方上不是有土地吗？你可以发展房地产收土地出让金啊。反正地是垄断的，只有政府这一个卖家，水电银行基建又在国企手里，该怎么炒高房价，从开发商和老百姓那榨出更多的油水，还用我教你们吗？

接下来的剧本大家就都不陌生了，中国的房地产市场经过了20年狂飙突进的所谓黄金期，北京的房价从2000年的均价2000多一路涨到了2019年的六七万。所谓的丈母娘经济学（Mother-in-law Economics: 形容中国社会中因婚嫁需求推高房价的现象）、掏空三代人六钱包（Six Wallets: 形容中国年轻人购房时需动用夫妻双方及双方父母共六个家庭的积蓄）也成了中国人习以为常的生活方式。在这个过程中，开发商们大起大落，一会集体首付，一会集体老赖，甚至坐牢。只有政府赚的盆满钵满，因为一套房房价的七成都进了他们的腰包。然而当我们开始深入讨论土地财政给民众带来的沉重负担时，往往也会听到另一种为体制辩护的声音，说政府是拿了很多土地出让金，但他们也干了很多实事。你看中国的国企多好，不计成本的修高铁、地铁，县里村里都能通水电网，这都是为了老百姓，哪像国外那些私企就知道赚钱，这叫集中力量办大事，体制优势。很多人也对这种国企惠民的说辞深信不疑。但如果把这个逻辑摊开来看，你会发现这种所谓的国企优势其实不过是地方政府推动土地财政的工具和抓手。

北京大学教授周立安在他的专著《转型中的地方政府官员激励与治理》一书中提出过一个地方官员晋升锦标赛的模型。他通过分析官员的升迁轨迹和地方经济数据得出了如下结论：地方官员为了升官会极力做大GDP和投资规模，而为了做到这一点，他们就必须将土地价值推到最高，靠卖地来摆脱财政困境。

“逼你上楼”：政府如何设计这场游戏

那他们具体是怎么做的呢？简单来说分四步。

首先是人为制造稀缺。简单说就是控制土地的供应，明明有大把都可以开发的土地，我就是每年只放出很少几块，炒作所谓的地王，尤其是让央企下场，造成土地稀缺的假象。如图所示是2010年《经济参考报》的一则新闻标题，叫《业界不看好央企退出房地产》。简单交代一下这篇报道的背景，就是当时有很多央企进入了房地产行业，这个事在坊间引起了一些争议。于是上头就假模假式的开会，说要求央企逐步有序的退出房地产市场。然后耿直的任志强，人称“任大炮”，就出来发话了，说你政府装什么？看看你们这些央企房地产业务的利润只占了7%，却总能拍出地王。你们开发楼盘就不是为了赚钱，就是为了配合政府抬高地价当托儿。现在象征性的退出几家解决不了国企天价拿地的问题。与此同时，潘石屹也表达了类似的观点，说为什么总出地王？不就是你们供应的地太少了吗？而同年年底《新世界周刊》又发表了一篇报道，题为《北京卖地任务无法完成 四成土地被特权阶层圈走》。在这篇报道中，任志强再次透露，北京根本不缺地，建成区只占到了可开发面积的四分之一，也就是说有四分之三的可开发土地还空着。而很多地没法流转到市场上，是因为被中央机关、各部委、部队大院直接划走，这在地产圈已经是公开的秘密。而仅仅这部分土地就占到了全北京年土地供应量的四成以上。一句话总结，是政府在与民争地。这稍微补充一点，那就是政府还有个很龌龊的小心思，就是在某片区域规划很多的商业用地、写字楼，但配套的住宅用地就卡得很死。造成的结果就是该区域涌入了大量的公司，能提供很多工作机会，但民宅却很少，开发商们只能天价拿地。

以上的做法是从源头上抬高地价，但光抬高也不行，也得有下游的地产商买单才行。于是就进入到咱们说的第二步——国企下场搞大基建。这时候的国企主要是指城投公司（Urban Investment Company: 地方政府设立的，用于城市基础设施建设和融资的平台）和地方政府融资平台（Local Government Financing Vehicle, LGFV: 地方政府为规避债务限制而设立的融资实体）。很多研究地方债的学者都明确指出，城投是地方政府在金融体系中的影子银行。他们通过将土地和在建工程抵押，获取巨额资金进行我们前面提到的所谓不计成本的大基建惠民工程。这种投入的收益并不来源于地铁或者桥梁本身的营收，而是来自于周边土地的溢价。比如你这原本是片荒地，毛都没有一根，就算政府拿出来挂牌也拍不上价。现在有城投就好办了，他会先牵头搞基建，在荒地边上修路，引进高铁站，搞“四通一平”，也就是房地产领域所说的通水、通电、通路、通讯，外加平整土地。这一通下来，土地价值是不是就上来了？有时候甚至不用城投真金白银投入搞项目，光对外放个风，发布几张地铁城铁规划图，地价就能蹭蹭往上涨。除此以外，修医院、建学校这些规划权也都在政府手里，他们想抬高地价可用的工具实在太多了。现在你总算知道所谓的国企不计成本搞基建是什么成色了吧？这确实是制度优势啊，毕竟你要是政府干部，从这个链条上能研究出多少敛财的手段？别的不说，你要提前知道了地铁往哪修，还怕发不了财吗？

抬高地价的第三步是用好一个技术性指标——容积率（Floor Area Ratio, FAR: 建筑总面积与土地面积之比，衡量土地利用强度）。所谓容积率，就是你盖的房子所有楼层加起来的总面积和这块土地面积的比值。说白了他决定了你这块地能盖多高的楼，能住多少人，衡量的是土地利用的密度。容积率越高，开发商的利润空间越高，就越有动力拿下天价土地。但与之相对应的就是居民的居住体验变差，道理很简单，同样大小的一块地，同样是这几栋楼，同样的楼间距，7层和37层的居住体验能一样吗？光停车就不是一个难度了对吧？但是为了最大化财政收入，各地方政府都开始不断的提高容积率，从2.9卷到3、4，甚至卷到了5、6。于是就出现了这种楼，你眼前这个就是国内最窄楼间距的小区，它的楼间距只有可怜的8米宽，就连阳光都照不进去。住在中间的房主就连衣服都晒不干。更奇葩的是，明明连阳光都照不进去的地方，他还取名为阳光城，这也太奇葩了吧？

有人可能会想说，他们可以这么瞎搞，我也可以选择不买单啊，我不买你的房子，租房总可以了吧？这里就要提到咱们的第四步也是最后一步——逼你上楼。简单说，我把城市最核心、最稀缺的公共服务，特别是教育和长期居住权，牢牢绑定在你的房产证上，让你根本无法通过租房来获得真正的城市公民权利。第一道拦路虎就是高考。你可以在北京租房工作一辈子，但对不起，你孩子在这没法参加高考，读到了高三就得回去跟河北或者湖北的孩子们一个分数线。这个制度设计就是用最直接的行政手段逼着你落户买房。其次，就算不考虑高考，你不买房只租房，在北京也依然是二等公民，因为你想拿北京户口，租房在积分落户系统里就比买房低一截。有人可能会说，我都不考虑孩子高考问题了，为什么还要拿北京户口？没有北京户口我在北京工作生活就低人一等吗？是的，确实低人一等。简单说，同样交了一辈子社保，到退休了你拿的养老金就比北京户籍少拿三到六成，因为养老金是按照户籍所在地判定发放标准的。同理，像是采暖补贴、高龄津贴、老年优待卡等等也都仅限京籍。除了养老还有医疗，非京籍人士在大病医疗的报销上限、报销比例上都比京籍低了一大截。如果想买房，你的公积金贷款额度也比京籍低。最后哪怕是死了，你还是比京籍低一等，因为殡仪馆的低价服务只接受北京户口，你要是个外地人可能得加价十倍。有人可能会说，那我本身就是北京人总可以不买房了吧？对不起，依然不行。因为孩子从小学开始就得凭学区（School District: 划分给特定学校的地理区域，与入学资格相关），京户有学区房（School District Housing: 位于特定优质学区内的房产，与入学资格挂钩）的永远比京户无房或者房户分离（Separation of Housing and Hukou: 户籍与实际居住地不一致的情况）的优先级高。你光租房子房东是不可能把学区名额给你的。也就是说，哪怕你是北京人，没那张房产证，依然是这个城市的二等公民。所以这场逼你上楼的游戏你能退出吗？

需要说明的是，在我所在的加拿大，上面提到的种种国人最焦虑的问题几乎通通没有。首先不存在什么户籍问题，哪怕你租房各项权利也和其他人一模一样。我这几年就一直租房，孩子也照样上区内最好的公立学校，老婆生孩子排的也是省里前三的产科医生，孩子病了也没有哪个官员或者本地人的孩子能够加塞插队排到我前面。所以在这儿我可以从容看待买不买房的问题，而不必因为上面提到的那些事就降低自己的生活品质，挤进某个鸽子笼。

高层住宅的全球反思与中国的未来挑战

最后也是最悲哀的一点是，即便你赌上三代人的身家参与了他们主导这场游戏，就意味着能松一口气了吗？不行。前面咱们提到过，说高层住宅最开始是美国人搞出来的事实上不仅是美国，像英国、法国、荷兰、意大利、德国、瑞典都在战后的20年间大规模的修建过高层住宅。但为什么后来他们自己不住了呢？原因在于几十年下来，他们逐渐发现了高层住宅的各种弊端，以至于有很多建筑和城市规划里面的专家都产生了一个共识，那就是高层住宅就像是城市里的毒瘤。比如丹麦著名的城市规划师、建筑师杨盖尔认为，只有居住在三层以下，人们才能与地面活动保持有意义的接触，超过五六层居住者就会与街景和社会生活脱节。而三层恰好是大部分独栋或者一户建的高度上限。而英国著名的建造管理专家彼得·布兰登也指出，高层住宅的长期运营和维护成本具有巨大的不可控风险，随着时间的推移会呈指数级增长，和低层住宅的维护成本完全不是一个量级。最后他得出结论，这些高层住宅最终会成为城市财政上的巨大负担，钢筋水泥铸成的垃圾堆。关于高层住宅的使用寿命以及有哪些具体的弊端是个很复杂的话题，这期节目咱们也讲不完，以后可以单独做一期节目讲解。

总之，在意识到高层住宅的巨大风险和隐患以后，从上世纪70年代开始，世界各国都经历了一轮大规模尤其是针对政府主导的高层公共住宅的拆除潮。1972年美国密苏里州圣路易斯市炸毁了普鲁伊特伊哥公共住宅区（Pruitt-Igoe: 美国圣路易斯市的公共住宅项目，因设计失败而被拆除）。对此建筑评论家查尔斯·詹克斯评论说：“现代主义建筑（Modernist Architecture: 20世纪初兴起的一种建筑风格，强调功能性、简洁性）在1972年7月15日下午3点32分就已经死亡了。”而就在欧美和日本纷纷拆除高层住宅后的几十年，中国人正在把这些城市垃圾重新请回自己的地盘。但这是因为中国人都傻，搞不清状况或者有信息差吗？不是。事实上国内的很多专家早已经意识到这个问题，比如中国工程院院士、中国建筑设计研究院总建筑师崔凯就曾经多次公开指出，中国搞的这种快速标准化、低质量、低密度的高层住宅是短命建筑，是未来城市的巨大负资产。但这种理性的声音显然不会被听见、被重视，原因很简单，各地政府都需要土地财政续命，官员也需要高楼林立来为自己的仕途做背书。大家都只能看到眼前的利益，至于将来我退休以后，哪怕洪水滔天呢？人就是这样，眼睛一红心就黑了。而这些手握权柄的人酿下的苦果也只有全体中国人一起来扛了。