加拿大楼市的悖论：供大于求与住房危机的并存
近期，加拿大房地产市场出现了一种看似矛盾的现象：一方面，多伦多的公寓价格有所下降，部分开发商甚至赔本销售；租房价格也随之走低，房东变得更为“好说话”，市场热度仿佛降至冰点。然而，另一方面，卡尼政府却成立了“建设加拿大之家”联邦机构，投入130亿加元，目标是每年新房开工量翻倍，从不足25万套增至近50万套，并声称加拿大面临严重的住房危机，需要“大建特建”。市场在叫“不要再建了，我已卖不动”，而政府则在呼吁“大建特建”，这背后究竟是什么原因？
市场现状：价格下跌与库存高企
为了量化加拿大房地产市场的“温度”，我们先来看几个关键数字。2025年，加拿大全国基准房价指数连续八个月下降，到2026年2月，全国基准房价比去年同期低了近5%，其中安大略省同比下跌6.7%，BC省下跌5.6%。然而，更能说明问题的并非平均数，而是公寓市场。2025年上半年，多伦多新建公寓的预售量（即“楼花”）暴跌了60%，这在任何正常市场都属于“崩盘级别”的数字。
这直接导致了大量在2021-2022年市场最热时入市购买楼花的投资者，正经历他们“最痛苦的一年”。他们原本将买楼花视为稳赚不赔的投资，期望在几年后交房再出租或转卖。但如今，许多楼花交房时银行估价远低于合同价，导致买家不仅没赚钱，还要倒贴差价并承担月供。更困难的是，由于市场上空置房源过多，即使出价较低也难以找到租客。
多伦多目前面临大量高位接盘的楼花买家亏损的局面，有人选择放弃定金，有人则咬牙接手但面临负现金流。整个多伦多地区的新公寓库存已堆至历史高位，按照正常销售速度，库存消化周期一度高达78个月，远超通常的10-12个月。即使计算全部新房，库存也升至26个月，同样处于历史高位。
二手房市场同样不容乐观。安省和BC省的二手房挂牌量已回到十年来的高点，卖家增多但买家迟迟不愿出手，因为他们认为市场仍有大把选择，不急于一时。租赁市场也在松动，全国广告租金在2026年2月跌至33个月来最低点，已连续17个月下降。多伦多部分区域一居室月租比2023年峰值下跌了四五百元，温哥华的整体空置率也飙升至近30年来的最高点。
这些数字传递出一个明确信号：市场已从几年前的“供不应求”明显走向“供过于求”。加拿大联邦按揭与住房公司（CMHC）的报告指出：“短期来看，市场上确实存在实质性的过剩。”然而，报告同时提到：“短期过剩的同时，却掩盖了长期的短缺。”这两句话合在一起，是理解当前加拿大楼市矛盾的关键。
移民潮推升需求：2020年后的市场“泡沫”
要理解当今市场的矛盾，必须回顾2020年之后发生的事情。疫情期间，加拿大为弥补劳动力缺口，大幅放宽了移民政策，扩大了国际学生配额，加速了临时签证处理，甚至放宽了部分移民通道。结果是，2022、2023、2024年连续三年，加拿大每年净增人口超过100万，最高一年人口增速超过3%，这在加拿大近60年历史上前所未有。
这些新来者绝大多数落脚在大多伦多地区和大温哥华地区。他们刚到加拿大时，通常选择租房居住，因为缺乏信用记录、首付储蓄，且不熟悉环境，会先租房积攒资金。这导致多伦多和温哥华的租赁市场在短时间内被迅速填满。2022年底，多伦多的整体租房空置率降至1.5%以下，温哥华更低，某些区域接近0.5%。通常认为，租赁市场空置率低于3%即属“极度紧张”。
空置率的急剧下降直接导致房东开始大幅涨租。2022年至2023年间，多伦多和温哥华的广告租金每年上涨20-30%左右，受欢迎的地段涨幅更凶。这使得许多本地年轻人的感受是，工资涨幅根本追不上租金的上涨。
高租金催生了大量投资者涌入“楼花”市场。他们的逻辑是：既然租金这么高，那么买房出租肯定能赚钱，而且楼花只需支付10-20%的定金，几年后交房即可出售或出租获利，看起来风险很低。这种逻辑吸引了大量买家。开发商看到楼花项目开盘即售罄，便疯狂推出新项目。银行也因市场火热而相对宽松地审批贷款。
因此，在2021年至2023年间，多伦多和温哥华的新房开工量一路飙升，建筑工地遍地开花。同期，CMHC、联邦议会及经济学家纷纷发布报告，指出加拿大“极度缺房”。2024年议会预算官预测，到2030年才能弥补住房缺口，全国需新增320万套住房，缺口惊人。
然而，在此背景下，一件关键之事悄然发生但未被足够重视：每年百万新移民涌入，与真正能支撑高房价的住房需求是两码事。许多临时居民，特别是国际留学生，经济条件有限，可能多人合租一套公寓或地下室，分摊下来月租也仅几百元。他们能推高租金统计数据，但并不具备支撑高房价的购买力。这就像往水池里注水，水位上涨，但注入的不是纯净水，而是大量“泡沫”。泡沫一旦破裂，水位就会迅速回落。而这个泡沫，恰恰在2024年底破裂。
2024年的一项民调显示，超过一半的加拿大人认为移民数量过多，这在十年前是不可想象的。加拿大历来是移民友善的国家，但连续几年的租金暴涨、年轻人买不起房、公共服务不堪重负等切身感受，让许多人的态度开始转变。
政策转向与市场“寒冬”
在巨大压力下，特鲁多政府在2024年底宣布大幅收紧移民政策。永久居民年度配额从每年50万削减至39.5万，并计划在之后几年继续压缩至36.5万。同时，对国际留学生签证和临时公签的限制也非常明显。最核心的目标是，要在2026年底前，将非永久居民占总人口的比例从近8%压回到5%以下。按此计算，意味着在两三年内，将有至少100万临时居民离开加拿大。这项政策的彻底性远超许多人预期。
数据显示，截至2026年1月，加拿大总人口约为4147万，全国人口在历史上首次出现下降。加拿大统计局确认，2025年全年，加拿大人口净减少约10.2万人，这是自二战结束以来的首次。仅2025年第四季度，临时居民就净流出17万人，主要为国际学生和持工签的临时外劳，他们大多集中在安大略省和BC省——也就是当初人口流入最多的两个省份。
随着人口流出，市场感受是立竿见影的。那些在2021-2022年，按照每年百万新移民的节奏开工的公寓楼，在2025年前后陆续竣工。然而，迎接它们的，却是一个需求骤然紧缩的市场。一边是大量住宅竣工交付，另一边却是大量租客的离开，这直接导致了今日多伦多和温哥华空置率的飙升。
移民政策的影响还有第二层，它严重打乱了开发商的预期，预示着更大的未来影响。一个公寓项目从拿地、设计、审批、楼花销售到最终开工建造，通常需要3到5年。开发商在2021-2022年做决策时，依据的是当时的市场数据：移民年增百万、租金创新高、楼花供不应求。基于这种预期，他们大量拿地、高价开盘。但等到楼盘竣工时，市场已截然不同。
如今，这些完工的公寓卖不动，空置在那里，开发商面临贷款压力和银行追债。新的项目谁也不敢再开。多伦多已有好几个大型开发项目宣布取消或无限期搁置。数据显示，2025年加拿大公寓建设的取消量创下历史记录。CMHC最新预测，2026年至2028年，全国新房开工量将持续下滑，跌至近20年来的最低水平。其中，多伦多的新房开工量已是近年来首次低于卡尔加里、蒙特利尔和温哥华，这座曾经的建设量最大的城市，正接近停工状态。
因此，如果仅看今天的市场，房子多了、价格跌了、租金降了，这些都是事实。但如果着眼于未来三到五年，今天没有项目开工，那么三五年后就没有房子可交付。届时，如果移民政策再次调整，新一轮需求可能又会涌入，市场恐将再次面临供不应求的紧张局面。加拿大历史上已有类似循环（如2008-2012年低建设期后，需求重现导致供求紧张）。
住房危机：定义、根源与结构性挑战
那么，加拿大究竟有没有住房危机？答案取决于如何定义。
- 无家可归者：如果问的是是否有人无房可住，答案是“有”，且数量不少。加拿大的无家可归人口在过去十年持续增加，仅多伦多市区就有超过一万名长期露宿街头者。这部分人群的问题，无论市场繁荣还是衰弱，从未得到真正解决。
- 新移民、年轻人、低收入家庭的居住问题：这个危机从未消失。尽管租金相比前两年峰值有所回落，但多伦多一居室公寓的平均月租仍超2000加元。对于税前月收入四五千元的刚毕业年轻人来说，将一半收入用于租金是巨大的生活压力。
- 普通家庭能否买得起房：问题同样严峻。RBC数据显示，2025年底，在多伦多购买一套普通住宅所需的月供、地税和管理费加起来，约占典型家庭税前收入的63%。即使房价从峰值下跌两三成，这一比例仍远超健康市场的30-35%标准。这意味着，即使房价下跌，多伦多的房价也远未达到让普通本地家庭能轻松负担的水平。
房价为何如此“难以下跌”？这涉及到加拿大楼市一个独特的结构性特征：大量的现有房主既是市场参与者，也是市场下跌最大的阻力。加拿大超过七成的家庭拥有自有住房，其中许多是在多年前低价购入并已还清贷款或贷款成本极低。对他们而言，房价上涨是财富增加，下跌只是账面数字，只要不急于出售，就不会大幅抛售。市场上真正面临抛售压力的，是那些高价接盘、贷款压力大的楼花买家，但他们的体量不足以撼动整个市场价格。
因此，加拿大楼市下跌相对缓慢，不像股市那样迅速崩盘。这也是为什么即使房价下跌，对于真正想购房的年轻人来说，门槛依然过高，因为起点太高了。这才是加拿大住房问题的核心困境：不是短期的供需失衡，而是几十年积累的系统性价格泡沫，叠加始终未解决的可负担住房供给不足。
卡尼的“建设加拿大之家”计划：希望与挑战
卡尼政府提出的“建设加拿大之家”计划，核心思路不是补贴所有人或让房价下跌，而是增加可负担住房（廉租房）的供给。这是私人市场难以独立完成的任务，因为开发商追求利润，盖豪宅的利润远超盖经济适用房，除非有政府补贴或强制要求。
历史上，加拿大政府曾深度参与可负担住房建设。上世纪40-70年代，政府主导建设了大量非营利住房、合作社住房和公共租赁住房。但从80年代开始，联邦政府逐渐退出，市场交给了私人开发商，非营利住房建设量几乎为零，几十年来缺口越来越大。
卡尼的计划本质上是要政府重新介入，其模板是二战后政府成立机构、利用公有土地批量生产预制住房，几年内交付数十万套解决了危机。然而，从那个时代到今天，环境已大不相同。
- 劳动力短缺：加拿大建筑承包协会估计，行业目前缺少近100万名建筑工人。这些工人大部分需要通过技术移民来补充，但这与当前收紧移民总量的政策存在直接矛盾。
- 资金规模不足：130亿加元的联邦投入分摊十年，每年约13亿加元。在土地成本极高的多伦多和温哥华，一套经济适用房造价至少四五十万加元。130亿在理想情况下仅能建造两三万套，而多伦多一个城市每年可负担住房缺口就达数万套。因此，这130亿更多是作为“撬动资本”的信号，而非直接解决问题的规模。其目标是降低私人资本进入可负担住房市场的风险，但当前市场环境（过剩、融资收紧、销售低迷），即便有补贴，开发商也未必敢接单。
- 三级政府协调障碍：加拿大是联邦制，土地规划属省，审批属市，资金属联邦。这种分权结构是住房建设效率的最大杀手。一个项目从立项到破土，仅各层审批就可能拖上三四年。卡尼政府虽提议减少官僚障碍，但具体如何操作尚不清晰。
- 外部经济变量：2025年美国可能对加拿大出口商品加征关税，建筑材料（木材、钢材、设备）将首当其冲，推高新建项目成本，进一步压缩可负担住房本已微薄的利润空间。
总结来说，卡尼政府的方向是对的，可负担住房必须有政府介入。但要产生实质性效果，需要突破诸多障碍，且时间线大概率会比承诺的要长。
移民政策的复杂性：非简单的“开关阀”
移民话题在加拿大华人社区中讨论甚多，常陷入两个极端：一是认为移民推高房价，应减少移民；二是认为移民是经济引擎，没了移民楼市就崩了。这两种说法都有失偏颇。
移民确实推高了租金。TD银行测算，若无2022-2024年的超高人口增速，租金涨幅将只有实际涨幅的一半左右。RBC分析亦有类似结论。临时居民大量涌入直接推高了市中心租赁市场的需求。
但加拿大房价问题在移民爆发前已严重。多伦多和温哥华房价从2010年起就以每年10-15%的速度上涨，当时移民数量相对温和，主要驱动力是低利率、土地供应不足、分区规划阻碍密度开发以及本地买家的投资行为。如果城市在2010年就有足够的住房供给，移民涌入也不会立刻推爆租金。真正的问题是城市的住房弹性太低——人口稍多则价格大涨，人口稍减则价格下跌。这种市场弹性极度缺乏，才是根本的结构性问题。
加拿大还有一个更大的问题是人口老龄化。总和生育率仅1.25，远低于维持人口稳定所需的2.1，是西方发达国家中最低之一。若无移民补充，劳动力人口将在十年内萎缩，届时不仅是房价，养老金、医疗、税收都将面临巨大压力。
因此，加拿大处于一个“两难”境地：移民太多，城市压力过大；移民太少，则面临人口老龄化危机。没有简单的答案或最优解，只有在政策权衡中寻找平衡。移民政策与住房政策相互交织，是加拿大楼市最难理清的部分。
最终梳理：短期过剩下的长期隐患
加拿大楼市的现状可以用“短期过剩，长期隐患”来概括。 市场上确实存在过剩：公寓卖不动、租金下跌、开发商撤退，这些都是真实发生的。但这种“过剩”是移民政策“急刹车”后的过激反应，并非房子真的盖够了。当前的建设量已大幅萎缩，今天没有开工的项目，意味着三五年后将出现供应空白。待下一轮需求回归时，市场恐将再次措手不及。
住房危机从未消失，只是换了一张脸。过去是“抢不到房、租不起房”，现在则是“房价跌了，普通家庭还是买不起”，因为起点过高。可负担住房的短缺，才是问题的根本所在，而这部分是市场从未解决、也无法独立解决的。
移民政策是其中最复杂的变量，它既非问题的唯一根源，也非可随意推拉的调节阀。几年的大起大落，一边是租金被推到顶峰，另一端是需求一夜塌方，双方都付出了真实代价。卡尼的建房计划方向正确，但其落地效果，关键在于执行而非承诺。
最后，加拿大的住房困境并非一届政府或单一政策能解决。它是几十年里，土地政策、金融政策、移民政策、城市规划以及三级政府间的相互缠绕、层层累积的结果。短期的政策转向能缓解压力，但无法解开症结。
住房问题背后，还隐藏着一个更深的社会问题：加拿大正成为一个越来越难让普通人向上流动的地方。读书、工作、纳税、融入社区之后，拥有一套属于自己的房子、为家人提供稳定居所，这件事情正变得越来越难，无论是对本地年轻人还是许多新移民。这才是“住房危机”四个字背后，真正令人焦虑的核心。
因此，无论当前数据是过剩还是短缺，政府计划能否落地，有一点是确定的：这个问题不会自行消失，也不会因某一项政府计划而彻底改变。它需要时间、持续的政策投入，以及整个社会在优先级上的真实选择。
感谢收看本期的“大伟探秘加拿大”，我们下期再见。