前财长楼继伟爆料：房产税已箭在弦上

大家好，欢迎回到“小翠时政财经”。美东时间2025年11月15日，在第16届财新峰会上，中国前财政部长楼继伟突然对外放风，透露了一个信息量巨大的消息。他表示，中国的房产税（Property Tax: 对房屋所有者征收的税费）其实早在2013年就已提出，全国人大层面的立法工作也已完成，而过去外界认为的那些技术难点，如今也已基本解决。

这番话的潜台词非常明确：房产税这把“镰刀”，中共并非现在才开始磨砺，而是十几年前就已经准备就绪，甚至连锋利度都已测试过。之所以至今未能落地，仅仅是因为时机未到。那么问题来了，楼继伟为何在此刻突然提及房产税？他显然不是随口一说。通常，中共的退休高级官员会成为体制内对外放风的工具，最大可能就是他受命试探民意，看看公众的反应是强烈抵触还是已经认命。无论其目的为何，这种试探都令人担忧，因为它似乎在暗示，当局已迫不及待要动用这把“镰刀”了。毕竟，当前财政状况极其紧张，整个税务系统几乎做到了“颗粒归仓”，连大家炒美股、做跨境电商赚取的小额收入都不放过，更何况房产税这块巨大的“肥肉”呢？因此，我们必须重新审视房产税，它近期是否真的有落地的可能？

房产税的技术难点与真正阻碍

首先，我们来分析楼继伟所说的“已解决的技术难点”究竟是什么。其实主要就是两点：

第一点是全国不动产联网登记（National Real Estate Online Registration）。未来征收房产税肯定会有一个起征点，例如首套房免征。但如果一个人在这个城市有一套房，在那个城市又有一套房，而系统未能打通，就无法准确征税。因此，全国不动产联网问题必须先行解决。

第二点是房产价值的评估问题。要征收房产税，总要先评估房子值多少钱。这个评估公式如何制定？是参考银行放贷体系的评估标准，还是利用大数据采集所有二手房的成交价？政府在建立这个评估系统时，确实不能随意而为。因为房产税是直接税（Direct Tax: 直接向纳税人征收的税），老百姓能直接看到政府给自己房子评估了多少钱。如果评估价严重偏离市场价，必然会引起民怨，不利于社会稳定。

在我看来，以上两个技术难点是最容易解决的问题。当前真正阻碍房产税落地的，是政治风险和系统性危机（Systemic Crisis: 指一个经济或金融体系中，某个环节出现问题导致连锁反应，最终使整个系统崩溃的风险）。

第一点是政治风险。中国老百姓的财富有70%都压在房子里，如果盲目推行房产税，对中国家庭来说，不仅是税负增加的问题，更可能动摇他们毕生的安全感。一项小小的房产税，可能会影响整个社会的心理稳定，加剧房价的二次下跌，这将使人们更加悲观，从而不利于社会稳定。

第二个难点是可能引发系统性危机。中国的金融系统已经与房地产深度捆绑，如果房产税的推出导致房价暴跌，那么银行的坏账会急剧增加，这可能导致整个金融系统崩溃。因此，房产税眼下确实不能征收，否则“会死人”。

既得利益者与财政现实

大家普遍存在一种错误的观点，认为体制内的既得利益者（Vested Interests: 指在现有制度或政策中享有特殊利益的群体）拥有最多的房产，所以他们不想对自己征收房产税。在我看来，这只是一个次要原因。最主要的原因仍然是系统性风险和政治风险，因为胡乱加税不利于社会稳定。

从楼继伟的表态中，我们就能看出，未来房产税是肯定会落地的。如果体制内既得利益者真的能阻碍房产税落地，那么连人大的立法他们都不会通过。而且大家要知道，体制内获取财富的手段有很多种，如果他们发现房地产这条路走不通了，自然会找到别的生财之道。大家何必为他们担心呢？本质上，他们就是食税一族（Tax Eaters: 指依靠税收生存的群体）。但现在财政都收不到税了，他们又如何“食税”呢？所以，财政能否收到税，比他们自己交不交房产税重要得多。只有先让财政这个“大钱包”不空，他们才能继续做“蛀虫”。

房产税何时落地：日本经验与中国现状

那么接下来，我们就要来判断，究竟什么时候中国的房产税会落地。坊间流行一种说法，认为等房价真正触底的时候，就是房产税开征的时候。听起来很有道理，对吧？房价跌不动了，市场不再恐慌了，财政又缺钱，那不正是收税的好时机吗？但很遗憾，这句话只对了一半，甚至可以说，是纯粹纸上谈兵推演出来的逻辑，并非现实世界的决策逻辑。

如果我们参考日本的经验，就会发现，日本并不是在房产价格跌到谷底的时候开征房产税的，而是在房地产结束下行，进入横盘期（Sideways Trading Period: 指资产价格在一定区间内波动，没有明显上涨或下跌趋势的时期）之后才动手的。为什么呢？原因很简单：房价下行周期不能加税，这是政治自杀。房价暴跌是什么状态？现在我们都看得到的：市场恐慌、银行坏账暴增、家庭资产断崖式缩水、房企大量倒闭、人民对政策的敏感度极高。这种时候你推房产税，那就是把一个躺在ICU里的重症病人一脚踹下床。

所以，房产税最好的开征时机，是房价从高位回落，泡沫挤掉大半，市场进入低波动加长期横盘的时候。这时候房价不跌了，但也涨不动；成交恢复了一些，但没有很热；市场各方都认命了；财政也不指望土地财政（Land Finance: 指地方政府通过出让土地使用权获取收入的财政模式）了；老百姓也不幻想炒房赚钱了。这时候你才能开征房产税，因为：

第一，价格已经稳定，市场不会因为房产税开征而突然集体抛售房产。 第二，泡沫已经挤掉一大半，银行抵押物价值很稳定，所以风险可控。 第三，老百姓的心理预期变了，房子回归了它的居住属性，去掉了它的金融属性，这时候社会舆论也会很温和。因为大家不炒房了，不掏空“六个钱包”盲目加杠杆了，房产税也就不再是压垮家庭的最后一根稻草。 第四，当然还有财政需要新的税源。因为没有了卖地收入，那日子可真的过不下去。房产税用来替代土地财政，是唯一的选择。

但是现在很明显，中国的房价还没有跌到底，银行泡沫都还没有开始挤呢，更不要说进入去泡沫后的稳定横盘期。所以房产税现在还不能开征。这也是楼继伟放话来试探民间反应的目的：中央想知道大家对房产税的接受程度如何了，是恐慌还是麻木？因为中央也算不准，到底什么时候房地产才能企稳。

AI时代：中国房地产泡沫的“豪赌”终局？

刚才我们讲了半天为什么中国的房产税现在还不能开征，最根本的原因是房地产泡沫根本就没有挤掉。你不解决泡沫出清的问题，怎么可能让房地产真正触底呢？但这里我想给大家提供一个“脑洞”，那就是我认为中国很可能不会复制日本的路径，而是想借AI时代的东风，用一场科技驱动的社会结构重组来挤掉房地产泡沫。

什么意思呢？就是说，现在中共之所以不敢挤房地产泡沫，是因为旧经济模式扛不住这么大的损失。但AI时代新经济模式下，这些损失就可能扛得住了。旧经济模式是什么呢？过去20年，中国经济“三件套”就是房地产、基建和土地财政。这三个东西互相锁死：地价得涨，地方财政才能活；房价得稳，银行抵押物才能稳；房企不能倒，施工链不能断；土地不能贬值，城投平台（Local Government Financing Vehicles - LGFVs: 地方政府设立的融资平台，通过借贷为基建项目融资）才能借到钱。你现在让房地产一次性挤掉泡沫会发生什么？银行坏账全浮出来了，房企批量倒闭，城投公司也破产，地方财政瘫痪，老百姓大量断供，甚至可能出现张献忠事件（Zhang Xianzhong Event: 指历史上大规模社会动乱和暴力事件，此处引申为社会秩序崩溃）。这样的后果，旧经济模式承受不了，所以现在中共只允许房价一点点下跌，但不让房价跌透，因为系统太脆弱，泡沫一挤就要死很多人的。

但AI时代不一样。AI时代带来的是新的增长、新的税源、新的就业和新的资产。这些东西或许可以帮助政府接住房地产下跌带来的冲击。先说新的增长，AI时代新的GDP来源有哪些呢？算力中心建设、先进制造、AI应用产品等等，这些都是新的蛋糕。再谈新的税源，未来AI会带来算力税、数据税、AI企业利润税等等。这些新税源如果可以稳定，那么土地财政的漏洞或许就能补上，这时候房价下跌对财政的打击也会变小。第三，AI创造新的就业和资产，或许能让人民更容易接受房价的下跌。现在房价一跌，中产阶级首先崩溃，因为他们没有其他资产，所有身家都压在房子上。但AI时代不同，国家不再需要普通劳动力了，大家也就不用为了上班而进城买房了。AI时代大家可以远程工作，利用AI来创业等等。新型就业加上多元资产，就会让中国人买房的执念消失。

隐性UBI与住房双轨制：新加坡模式的中国化

我来说一个暴论，大家可能会不同意，那就是我认为中国比美国更需要UBI（Universal Basic Income: 无条件基本收入，指政府定期向所有公民发放一笔固定金额的收入，无论其收入、财富或就业状况如何）式的兜底福利。因为中国正面临三重冲击：第一，中国人口下滑速度太快，劳动力正在断崖式减少；第二，中国过去20年靠房地产托举的经济与财政模式已经不可持续；第三，AI一旦全面替代低端和中端劳动力，中国原有的就业结构会直接坍塌。在这种情况下，中国不能再用让年轻人进城买房这种方式来维稳了，而必须构建一种新的社会底盘。

当然，中国是不可能直接发钱搞现金式UBI的。中国真正会做的是隐性UBI（Implicit UBI: 指政府通过提供免费或低成本的公共服务和福利来间接满足公民基本需求的模式），也就是说，由政府兜底住房成本，大规模建设公租房、廉租房、保障房（Public Rental Housing, Low-Rent Housing, Affordable Housing: 指政府为解决低收入或特定群体住房困难而提供的政策性住房），把住房变成普惠福利，而不是金融资产。从此，中国普通人不用再买房。换句话说，未来中国很有可能走的是新加坡式的住房双轨制（Dual-Track Housing System: 指国家提供保障性住房与市场化商品房并存的住房制度），富裕家庭购买商品房，普通家庭居住保障房。住房变成公共基础设施，而在这一套架构下，房产税开征也就顺理成章了。

我知道很多朋友会反驳我，认为中共怎么会这么好心提供住房福利呢？当然，中共绝对不是出于好心才提供福利，他是出于求生的本能。因为如果不这么做，整个社会结构就塌掉了。换句话说，提供住房福利是成本最低的维稳手段。未来AI时代，大量的人会失业，如果不提供兜底，那么让这些人怎么活呢？这会给社会制造多少不稳定的因素？所以，这就是成本最低的维稳手段。

当然，以上都是我开的“脑洞”。毕竟由于“咱皇上”不同于常人的认知和决策能力，他不一定能算清这笔账，选择我给他指出的这条道路。那么等待他的就只会是一场社会动乱，轻则让他丢了“皇位”，重则改朝换代，红色江山到此为止。

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