2025年加拿大联邦预算案背景与框架

11月4号，加拿大联邦政府终于公布了2025年的预算案。这份预算案本应在4月份公布，不仅公布得非常晚，而且金额巨大，内容庞杂。今天，就来跟大家聊一聊这份预算案的大致框架，以及其中大家最关心的住房政策细节。欢迎大家再次回到我的频道。今天是2025年11月6号，将跟大家拆解这份预算案的大体背景、目标、内容概览以及住房政策的详解，最后是我的看法。

首先是关于背景的介绍。今年的预算案背景跟往年有很大的不同，最大的不同在于，我们是在一个被破坏了的国际贸易秩序下做的这个预算。今年4月份，美国开始让全世界看到了它想如何重塑这个国际贸易秩序。在这个政策逐渐显露之后，加拿大发现自己是最大的受害者。在这种情况下，加拿大政府，尤其是联邦政府，想做一个预算案来应对这种情况。联邦政府把这次预算案称作为加拿大的一次逆风投资的预算案。这就是跟以前常规预算最大的不一样，所以才需要解读一下。

疫情之后，人类发生了很大的恐慌，但是这个恐慌程度并没有美国改变贸易政策所带来的恐慌那么剧烈。大家可以看一下这张图，美国公布了新的关税政策之后的恐慌，给全世界带来的恐慌，甚至高于疫情给全世界带来的恐慌。这就是为什么每个国家都在研究自己的应对措施，尤其是加拿大。加拿大对美国的依赖度非常高。美国的贸易，从几乎零关税到所有产品都可能受到这种状况的影响。所以加拿大急于改变这种状况。至少，我们需要减少对美国贸易的依赖。因此，我们需要一份强有力的预算来支持加拿大的这种改变。

预算规模与经济理念

当联邦政府解释这份预算案时，许多人认为预算案太大了，783亿实在是太多了。加拿大联邦政府的解释是，这个赤字占加拿大国内生产总值（GDP: Gross Domestic Product，衡量一个国家或地区经济活动总量的指标）的比例其实是非常低的，在七国集团（G7: Group of Seven，由世界七大发达经济体组成的政府间政治经济论坛）七个工业发达国里边排第六。排第一的是美国，美国每年的赤字占GDP的比例是7.4%。瑞达利欧（Ray Dalio）曾经建议美国把这个比例降到3%以内。加拿大不仅是在3%以内，而且是相当低，只有2.2%。所以我们可以看到，加拿大在经济建设方面透支未来的努力上实际上是不足的。美国是拼命透支未来发展今天的经济，而加拿大透支未来的程度非常低。

我是这么看待加拿大目前这个情况的。以前加拿大的经济政策其实就是移民政策。它大致的逻辑就是每年要引入1%人口的新移民。比如说4000万人口，每年有40万新移民。这种逻辑下，就是用这1%的人口，你来了加拿大之后就需要努力生活，来搅动这个经济，推动经济向前发展。与加拿大移民政策相比，像美国，它每年的移民数量只有千分之一。比如说美国现在3亿多人口，那么它每年的新移民就是30多万不到40万。所以从这个新移民占人口比例上来讲，加拿大是个移民大国。以前的政策其实是挺成功的，就是利用这1%的新移民不断地推动经济向前发展，而不是停在原地。那么这种发展方式就形成了一种懒惰，形成了一种对美国的依赖。加拿大以前没有任何好的经济发展计划，完全是无计划的。今天，在突然意识到美国的威胁之后，它将发展一些大的方向。

最起码对未来的年轻一代会产生实质性的影响。另外，从刚才赤字占GDP的比例看，加拿大政府在经济发展方面没有做过什么努力。这也是我对加拿大比较有信心的一点。当它做出努力的时候，想透支未来发展经济的时候，它是有这个能力的。不像美国，它每年透支未来赤字占GDP的比例已经达到7.4%了。加拿大只有2.2%，所以加拿大如果想透支未来的话是有能力的。那么透支未来建设的也是未来，所以子孙后代去还这笔现在的赤字应该是合情合理的，因为这是为了未来所做的一些投资。

预算目标与国家债务

再聊聊这个预算案的目标是什么。它有两个锚定目标。第一个是要维持日常的收支平衡，什么叫日常的收支平衡？就是养老的这些开支啊，给军队的这些开支啊，这个叫日常的平衡。同时呢，要维持一个赤字跟GDP比例的这么一个稳定性，包括赤字累计起来的国家债务和GDP的稳定性。

赤字的比例刚才我们已经说过了，那么累计上来的赤字实际上就是国家债务。现在，美国的国家债务差不多是占GDP的百分之百了，就累计的国家债务，而加拿大差不多只有13%。

我们来看一下，现在累计的国家债务占GDP的比例，日本是最高的，日本的累计国债占GDP的比例130%。美国是99.6%，差不多100%。加拿大只有13.3%。就是加拿大的联邦债务占GDP的比例是相当低的，没有比加拿大更低的G7国家了。这也从另一个侧面说明，加拿大在经济发展方面真的不努力，没有欠未来太多钱。所以现在拿出来的钱建设未来，并让未来的子孙后代来还这笔钱，应该是一个合情合理的一个预算目标。

再拆解一下，联邦政府现在说，增加的这些支出差不多有1万亿，是用于投资而不是日常的这种开支。那么在预算案中，特要节省的部分差不多是600亿，这是要缩减的开支。这是一个总规模，就是要增加1万亿的价值。这1万亿将在未来几年内进行投资，今年、明年、后年，它会慢慢地落到实处。所以未来几年要节省的开支只有600亿。所以它必须花很多钱。事实上，节省的开支可以说是忽略不计。即使是这样，也有很多人反对，尤其是在这个节省开支里面，很大一项就是削减联邦雇员的工作职位，让他们提高效率，削减劳动职位。

所以你可以大致看一下这张图。政府的想法是增加资本投资，这是逐年增加的。然后，日常的业务支出是不断减少的。未来财政规划的方向就是这个方向。

那么为什么要削减公共服务和联邦雇员呢？大家可以看一下，蓝色的是加拿大人口增长的轨迹图，而深蓝色的这个，有点发黑的这个，是联邦雇员增长的曲线。我们可以看出来，联邦雇员增长的数量实在是太高了，跟人口增长的比例完全不匹配。所以加拿大政府去砍掉一些没必要的工作岗位是非常必要的。

预算主要内容与投资重点

第三项，我们来粗略地看一下它的主要内容。主要给大家展示四部分，没有能力详细解释每一部分。这四部分里呢，包括住房投资部分，这个会详细解读。那么其他的三个部分呢，没办法也没有这个能力给大家详细解读。

一共是四部分。第一部分是基础建设投资，第二个是投资于生产力，第三个是投资于国防安全，第四个就是投资于住房。这四项投资所占的比例，大家可以看一下这张图。第一个是基础建设投资，第二个是生产力的投资，第三个是国防的投资，第四个是住房的投资。整个大的比例就是这样，没有必要去记住它到底是几百亿还是几十亿还是几千亿，总之是这么一个大的概念。未来的投资都向这四块进行了投资。前两个是比重非常大的，一个是基础建设，一个是生产力投资。剩下两个比较小的是国防以及住房。

我们就拿一个就是基础建设的这个举个例子吧。没办法详细解读，但是跟大家略微提一下基础建设到底是个什么意思。比如说这四项基础建设里边，大家看一下主权AI云，这是什么意思呢？加拿大人现在大部分的数据，用了美国的设备之后，加拿大人的这个数据都去了美国的服务器。这个呢，加拿大认为这是不安全的，尤其是美国现在这么不靠谱。所以国家要打造一个AI的这种数据库，专门用于放加拿大人的这些数据，而不是被美国人拿去分析、拿去利用。这个就叫基础建设。这是给大家简单举个例子，什么是投资这些钱建基础建设，都建什么东西。

住房政策详解

下面将谈谈今天的主要重点，就是详细解读住房政策。许多人可能认为已经了解了住房政策，在预算案公布前有那么多新闻和解读。今天，它真的与我之前向大家解释的不同。我发现了一个重大突破。

住房危机是目前加拿大面临的一个很严重的问题。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC: Canada Mortgage and Housing Corporation）算出来的说，未来十年加拿大每年需要建43到84万套新房子才能满足大家的需要。预算办公室预计至少要建29万才能弥补以前欠下来的账。这些都是体现在数据上的。

真正的问题是租金仍在相对较快地增长。第三个是加拿大租赁住房的建设已经停止了很多年。所以欠下了几十年的债。联邦政府希望补上这笔账，就是多建一些廉租房。所以主要的政策来源就是：第一，本身住房缺口就大；第二，租金出现通胀；第三，以前的政策性住房建得太少了。所以整个的住房预算就围绕这三个问题来解决。

那么重大举措可能大家大部分已经听说了。第一个呢是减免联邦部分的联邦商品及服务税（GST: Goods and Services Tax）。如果你买的房子是100万以下的新房，且是首次置业，且是买自住房，那么这种情况下呢会免GST。如果房价是超过100万的话呢，免的那个部分就越来越少，到150万的时候呢就完全不减免。所以大家记住这个条件：一是首次置业，二是自住，三是新房，第四呢就是你买房的金额影响到减免GST的规模。

第二项大的举措大家也听说了，就是9月14号成立了一个“Build Canada Home”这么一个公司，是一个国营企业，专门整合政府资源来去发展这个建房。第三个呢是我自己的一个比较大的一个发现，就是发现了金融工具升级了，不惜修改法律，用这个金融工具去支撑出租公寓的建设以及廉租房的建设。第四个呢是对原住民租房的支持，没有什么新的内容，但是追加了28亿的资金。

还有一些政策呢，以前推出但是效果不佳，或者是说执行的成本高于收益。那么这次呢有三项废除。第一个呢是联邦曾经提供过建筑装修贷款，就是如果你住的是独立屋有地下室，如果你想把这个地下室装修之后变成一个独立单元的话呢，CMHC给提供一个4万块钱的装修贷款，这个项目取消了。第二个取消的是对非居民的联邦控制税，这个只针对非居民，跟加拿大居民没关系。第三个取消的就是环保装修补助，5000块钱这个项目叫停了。这三个是被取消的。

那么新成立的加拿大住房公司呢，它有六个目标。现在第一个呢就是要拿出公共土地建这种廉租房。它首先呢找到了六个联邦拥有的土地建廉租房。然后呢，第一批的计划呢是建4000套工业化房子。加拿大现在要做的一件事呢，就是把住房从手工业改成机械化、改成工业化，就是模块建房。拿这4000套做一个试点，而且呢，它不需要什么土地的审批。它本身就是建在联邦所有的土地上，不是私有土地上。所以建的这4000套房子呢，根本就没有什么产权的转让，不太可能转让给你，只是建好了之后用于出租。那么这六块土地呢，一共能建4万5千套。本次预算呢，它是拿出一些钱先做4000套来做这个样板，做一些实验等等。

第二项内容呢，就是保护现有的廉租房。有一些廉租房都已经变成危房了，如果你不维护的话可能就倒了。那原来本来廉租房就少，如果这些又退出市场的话就更少。所以联邦政府拿出15亿来维护旧房产。第三个呢，是给这个无家可归的人拨10亿去做一些过渡性的住房，比如说像避难所之类的东西。

这是前三项。第四项就是与原住民合作建多少套房子。第四个就是进行混合式收入住房。大家可能看了我的微信公众号知道，多伦多现在也推出这种整个楼盘建100套康斗，那么其中有40套指定作为廉租房，那么剩下那60套用于市场出租或者市场出售，让不同收入的人混住在一个楼宇里。加拿大的联邦政府呢，现在也开始参与这个项目，这是它的第四项内容。第五项内容这是第五项内容。第六项内容呢，就是推动这种合作社建房。也就是说建出来的房子并没有产权，就是政府控制一部分产权，然后房主控制一部分产权，这种合作建房的方式。总之吧，都是建一些没有独立产权的房子。“Build Canada Home”它主要是完成这六项任务，这是预算里提到的。

房地产融资框架的重大改革：莫比乌斯环模式

那么下面呢，是这次整个的这个预算案中关于房产，我觉得最大的一个变化，就是融资框架的一个改革。一直大家都没有搞清楚，政府鼓励开发商去建出租公寓、去建廉租房，那么这些建房的贷款怎么还？这是一个很大的问题。

这涉及到融资结构问题。例如，一个开发商建造了一套出租公寓并将其出租。然后他需要继续收取租金来偿还建设贷款。如果这里有很多租赁房屋，他可能无法支付租金。因此，一旦这个融资链断裂，政府鼓励开发商建造出租公寓和廉租房的整个计划就无法推行。也就是说，第一批结束后，你找不到下一个接盘侠，就只能建造这一批。那么如何让这件事循环起来？必须在金融方面有所突破。我在这个预算案的边边角角找到了一个大的拼图，拼出来的是让我很惊讶的。

联邦政府是真的动了脑筋的，它解决了一个出租公寓跟廉租房融资的问题。我先把内容跟大家介绍一下。根据预算案，它提供的零星信息是这样的。他说呢，每年呢，加拿大CMHC呢，要资产证券化（Asset Securitization: 将缺乏流动性的资产打包成可在金融市场上交易的证券），就把这个安揭贷款变成债券。这个上限呢，原来是600亿，每年CMHC从商业银行买了600亿的贷款，包装成债券卖给投资人。那么这次预算案提出呢，这个600亿的上限呢，提高到800亿。多出来这200亿呢，用于去买多套房的这个贷款。这个资产证券化里面多出了200亿去做多套房的这个资产证券化。一会儿我再给大家讲整个操作流程是什么。我先给大家讲它预算里边说到的这四个点。这四个点是需要有人帮你穿起来，否则是根本看不懂的。

第一个点就是资产证券化的上限从600亿到了800亿。第二个是CMHC担保的上限升至1万亿。这个是需要修改《National Housing Act》的，否则的话做不到，以前的担保金额没有这么大。这个呢大家记住这是第二个要素，就是CMHC担保的上限提高到1万亿。这是第二个要素。第三个要素呢是CMHC保险的上限升至5000亿。这都是写在预算里的，你单独去看这个整个的这个预算能找到这些数字，但你不知道它的勾连是什么意思。第四个要素就是要把CMHC的担保跟保险额度挂钩取消。

零散的有这四个要素。那么放在一起就出现了一个需要有人给你讲故事你才能明白的这么一个重大的房地产融资框架的改革。

这个故事是这样的。CMHC现在为许多开发商提供保险。开发商获得保险后，去商业银行获得建设贷款。这种建设贷款的利率可能是12%。然后CMHC提供一些补贴，将这个利率降低到6%。所以鼓励这些开发商专门开发用于出租的公寓，还有廉租房。所以CMHC代表政府跟纳税人向商业银行出具担保。这个担保的上限现在定为1万亿。以前是没有这个的。以前呢只有一个上限是什么呢？CMHC要么担保，要么呢卖这个贷款违约保险。这两项业务，一个是担保，一个是保险，加在一起的上限是8000亿每年。这个余额每年是会调整的，目前是8000亿。那么现在这次改革呢，就把这个混用的担保和保险的8000亿分开了。担保就出了1万亿，然后呢保险的是5000亿。也就是说它需要修改法律，把担保跟保险的上限8000亿提高到1.5万亿。

如果法律修改成功，首先，预算必须通过。如果法律修改成功，CMHC可以发出1万亿的担保。担保开发商建造这种乡村公寓和5000亿，而是上限是5000亿，不能超过这个余额这个上限。所以以前担保和保险是两件事，但是合在一起的上限是8000亿。现在把两个分开了一个是担保1万亿，一个是保险5000亿，总计1.5万亿。

所以整个的这个过程大家就可以看到，CMHC的工作重心现在把帮助买房变成了帮助建房。也就是说，它给建房提供的担保是给买房提供保险的金额的三倍。所以整个CMHC通过这个预算呢，它的整个功能就发生了改变。以前是帮大家买房，现在是帮开发商开发这种出租房。

那么故事的第一段是这样解释完了。第二段呢是开发商建成了出租公寓和廉租房之后，他难以脱身，他就必须持有这个房产。那么开发商主要的，他以前主要做的工作是建房子，他并不是持有一个房产收租。如果你让开发商长期这么做的话，那开发商就越来越少了，他也没有钱做下一笔了，因为他的钱没套出来嘛。

所以故事的下一步是这样的。开发商建造了这种带产权证的房屋，每份25000元。我们看到一些私募基金。阿尔伯塔省建造的许多房屋，这些开发商急于脱手，需要一个接盘侠。所以阿尔伯塔的公司跑到多伦多来推销一些房地产私募基金，25000一股。25000一股实际上就是为这种房子寻找最后的接盘侠。你买了这25000，你现在再卖给其他人那就难了。所以呢，过去这一年我们看到好多来推销这种私募基金的，但是效果都不是很好。虽然给的利率很高，但是大家现在也都学精了，如果发现自己就是最后接盘侠的话，还是没人愿意去碰。

那么这种情况下，CMHC和联邦政府已经发现了这个开发商很难脱身，建了一个之后他就再也出不来了。这个问题怎么解决呢？那就到了第三步，就是刚才我们说的四个要素的第一个，就是政府每年差不多要购买300亿左右的贷款，然后打包成债券。但是它的上限设定为600亿。现在已经增加到800亿。额外的200亿资金将用于购买开发商的建设贷款。这些建设贷款它对应的是有一些租金收入的，把有租金收入的这部分资产证券化之后呢，卖给最终的投资者，包括一些养老金啊、保险公司啊等等。那么，资产证券化这200亿呢，就可以帮助开发商还清贷款了。还了贷款之后，整个的这笔钱又资金回流了，因为开发商还了贷款之后CMHC的担保的责任就解除了。所以CMHC虽然有一个1万亿的上限，但是每年可以化债200亿。这就变成了一个可以永续操作下去的。所以要给大家讲的故事就是这样。我们通过这个预算案可以看出来，这次的金融框架改革是非常大的。最后达到的效果呢，我把它叫莫比乌斯环（Möbius Strip: 一种只有一个面和一个边界的拓扑结构，在此指无限循环的融资模式）。我把这种融资方式叫莫比乌斯环，就是可以无限循环。

它的第一步就是CMHC担保出租公寓和廉租房的建筑贷款，从商业银行拿贷款。那么它这个担保上限是1万亿，这个1万亿是存量的一个要求。第二步就是CMHC用资产证券化每年的200亿去归还自己担保的那些贷款。所以又把贷款的能力又把自己的担保能力恢复了。所以第三步就是大家可以看到，担保的总上限是1万亿，但是每年可以化债200亿。所以这个就可以无限循环了。虽然有一个1万亿的上限，但是每年化债200亿，它就可以恢复自己的担保能力200亿。所以这就可以无限循环下去。

通过这个方式，我们就会看见以后加拿大的房地产的格局会出现一个重大的改变。

对预算案的看法：资产负债表衰退与房地产香港化

下面来谈谈我的看法。我觉得整个这个预算案呢，我是欢迎的，我是双手赞成的。这个预算案体现出来的背后的逻辑呢，不是凯恩斯主义（Keynesianism: 主张政府通过财政和货币政策干预经济以实现充分就业和经济增长的经济学理论），而是顾超明（Gu Chaoming）所说的这种资产负债表衰退（Balance Sheet Recession: 企业和家庭在经济衰退时优先偿还债务而非投资或消费，导致经济长期停滞的现象）的这种情况。

当大家觉得利润最大化不是自己的优先选择的时候，那么考虑的可能是债务最小化。这个就是顾超明发现的资产负债表衰退的一个特点。当年日本就是拼命地降息，降息之后政府以为家庭企业就会出来借钱，然后发展。但实际的情况不是，降息之后也没人来贷款。降息之后人们依然在努力还钱。也就是说，人和企业都出现了一种急于还钱而不是想把自己利润最大化的这么一种逻辑上的转变。所以陷入这种情况下，企业也好，家庭也好，很难自己通过意识到这种问题，从这个螺旋式下降中转换出来。加拿大目前的情况也是，企业也好，家庭也好，有了钱之后都是优先去还已有的债务，而不是说有了钱之后做首付再去承担更多债务。所以顾超明认为，这种资产负债表衰退的情况下，必须有一方站出来打破这种恶性循环。

站出来打破恶性循环的这一方就应该是政府。就是在所有人都不借钱的时候，政府要大力借钱。所以政府需要充当最终借款人的这么一个角色。那么资产负债表衰退最大的特征就是整个社会里缺少借款人。所以政府需要来充当这个借款人，通过扩大财政政策、基建、公共支出出来借钱。所以目前的加拿大的经济情况下，现在的这个预算案是唯一正确的一个预算。如果是保守党在台上，他有可能是缩减这个预算，可能从原来的预算480亿降低到381亿都有可能。但是自由党执政，他就是从原来的2024年481亿的预算，今年涨到了780亿。这个呢，我认为自由党是做出了一个正确的选择。在这里呢，也给卡尼（Carney）点个赞，这是一个正确的预算。

第二个我的感悟呢，就是私有房产以后会是一个宝。为什么这么说呢？加拿大从刚才我讲的这个住房政策上看呢，它正在香港化。就是加拿大呢，想像香港一样推出很多政府的公屋（Public Housing: 由政府或公共机构提供，通常租金低于市场价的住房）。这种公屋呢，租金特别低，但是呢，不给你产权。然后呢，让少数人拥有自己的私有财产。加拿大发展下去呢，有可能就是加拿大政府提供的廉租房的每月租金1600，而市场租金5000。市场的房价呢，平均房价200万。就会出现基本上是跟香港差不多的这么一个局面，就是市场经济的价格。

安心的，不需要，因为政府的房子它不会催你，说你欠了房租了你就马上走怎么样。反正是你只要住进这个房子，这基本上这辈子就妥了，你住就安全了，而且租金非常低。这个是非常社会主义的一个想法，我是支持这种想法的，就是把政府的廉租房的租金越低越好，这样的话呢，跟市场租金拉开一个距离。如果你想住得好，那你就面对市场租金。所以我们看到香港的房地产是非常成功的，就是让少部分人拥有房产，而且房产价格一直在涨，租金也居高不下。但是政府的廉租屋租金非常低。所以呢，从这个目前联邦政府这个预算来看，联邦政府的融资架构的改变上看，联邦政府能够做到这一点。以前看不出来这个有多少希望，现在我觉得对这件事非常有信心，就是政府的廉租房市场跟商品房市场彻底脱离。

所以私有房产是个宝。如果你现在还在犹豫要不要买房的话，你就可以看一下未来。如果联邦政府大举介入房地产市场的话，建的差不多都是出租房，那么私有产权的房子越建越少。所以私有产权的房子会越来越宝贵，私有产权的房子以后是个宝。所以现在要尽量多的写在自己名下。

最后要跟大家说的呢，就是无论哪个政府哪个预算，其实都没办法一夜之间改变我们的命运，改变我们的生活，改变我们的财富阶层。我们需要做的还是找到自己最重要的资产、最重要的人、最重要的关系，把它列出来。我一直建议大家做一个遗产规划，把这些东西弄出来，然后明确自己现在应该学习什么、工作做什么以及投资什么。不要被眼前的一些今天一个预算、明天换个政府这些东西所影响。祝愿大家在加拿大都生活得如意，也能积累大量的个人资产。我对加拿大的未来是充满信心的。谢谢大家再次收听收看，这集我们就先聊到这，下期再见。