地產霸權的衰落及其深遠影響

今天我們來談一談地產霸權（Real Estate Hegemony: 指房地產行業在經濟中佔據主導地位，並通過土地和房價壟斷形成對社會的影響力）。無論是在中國大陸還是香港，房地產在經濟中都佔有非常重要的地位。有些人將這種現象總結為所謂的地產霸權。然而，這個曾經不可一世、非常強大的地產霸權，如今卻正在衰落，甚至消失。

我們看到，不管是中國大陸還是香港，整個房價都在急劇下跌。更為重要的是，房地產商和房地產企業的日子並不好過，隨時都有倒閉違約的可能。因此，今天我們要討論這個所謂的地產霸權是如何形成的，形成之後又是如何由盛轉衰的，尤其是這個轉變過程說明了什麼問題。我的結論可以提前告訴大家：地產霸權的衰落不是什麼好兆頭，大家千萬不要高興太早。實際上，整個地產霸權的衰落不僅預示著經濟週期的變化，也代表著整個社會的巨變。

地產霸權的起源與形成機制

我們先從最基礎的問題開始說起，即什麼是地產霸權，先把這個概念搞清楚。地產霸權一詞最早來源於一本同名書籍，作者是潘慧嫻。她曾是香港地產行業的資深從業人員，在新鴻基地產、嘉裏建設等公司工作，積累了豐富的一手資料。根據她的觀察，香港存在政府和地產商勾結形成的所謂地產霸權。

根據這本書的敘述，地產霸權的起源在於土地壟斷機制。當年的中英聯合聲明（Sino-British Joint Declaration: 1984年中國與英國簽署的關於香港前途的協議）規定，每年香港有50公頃的土地供應限制。這個政策原本是為了控制土地供應，最後卻奠定了所謂高地價的基礎。香港政府手中控制著土地供應權，抬高地價；地產商則從政府手中拿地，然後抬高房價。這就造成香港的政府和商業機構都非常依賴土地，土地相關收入是主要的財政來源之一。香港的賣地收入曾經一度佔到政府總收入的30%以上。

地產商依靠和政府之間的合作，也賺得盆滿缽滿，不斷在市場上進行收購。根據該書統計，郭得勝家族、包玉剛家族、李嘉誠家族、李兆基家族、郭鶴年家族、鄭裕彤家族等香港六大地產家族，在最多的時候控制了超過50%以上的上市公司市值。財富集中在地產商手中，就形成了所謂的地產霸權。後來，這種所謂地產霸權的形式也被中國大陸學過去，政府賣土地，地產商炒房價，搞出了一個史上最大的不動產泡沫。

對「土地壟斷」理論的批判

我當然不否認這本書在描寫行業內部時非常專業和真實。但是問題在於，儘管作者是地產行業內部人士，可以提供一些行業內的觀察，但她的宏觀視野非常狹窄，知識結構也是殘缺不全，所以她無法真正分析出地產行業形成畸形繁榮的原因。這本書所犯下的重大錯誤，就是把一切的根源都歸結為土地壟斷。因為香港政府壟斷土地，所以整個地產行業就坐地起價，房價就飆升。這種見解現在非常流行。

追根溯源，這個說法最早明確提出來的，就是《地產霸權》的作者潘慧嫻女士。大部分的房地產評論員和那些公知，很多都沒有聽說過這本書，但是他們所採用的觀點，實際上都是這本書觀點的二手、三手、四手變種而已。當然，這些人是不管那麼多的，批評土地壟斷、批評政府和資本家這樣更容易迎合大眾。

我必須指出，地產霸權這個觀點其實是站在所謂的人民群眾的立場上來批判政府、批判資本。這是典型的無產階級史觀（Proletarian Historical View: 一種以無產階級立場分析歷史和社會發展的觀點）和人民史觀（People's Historical View: 一種以人民群眾為歷史主體和推動者的歷史觀）。這種觀點的預設前提是人民都是正確的、善良的，人民始終是受害者，官商勾結起來陷害底層。最後總結起來，就是這樣一個很弱智的觀點。

從兩個方面來看，這種觀點都無法成立。首先，政府壟斷土地的情況直到今天2025年也沒有改變，但是現在不管是大陸還是香港，房價都在大幅下跌，許多地產商面臨倒閉。通過近期的中國大陸和香港的樓市數據，可以更為直觀地看到這個趨勢。根據統計，今年1月至6月份，中國房地產開發投資4.66萬億元，同比下降11.2%；住宅投資3.57萬億元，下降10.4%。如果具體到某些城市和某些區域的商品房銷售面積數據，有的降幅高達30%。從長期來看，中國房地產的銷售面積在2023年左右就已經跌回到了2009年的水準，房地產早就結束了銷售的大週期。而從房地產的開發增速來看，這個數據已經是連續下跌了大約15年，從2010年的正30%下降到2024年的負10%。地產投資和固定資產投資的增速差距不斷增大。

再來看香港方面，經過新冠疫情和國安法的衝擊，香港樓市也是急轉直下。我們來看一下能夠反映香港樓市成交價的中原市場指數（Centaline Property Index: 香港中原地產編制的反映香港二手住宅樓價變動的指數）。該指數從2020年的最高點190點下降到了現在大約137點，香港樓市價格普遍在下跌。香港的大地產商由於債務比例太高、利潤太少，也都陷入了困境。例如，知名的新世界地產（New World Development: 香港主要地產發展商之一）前段時間陷入困境，在上一個財年，新世界財報虧損將近200億港幣，是歷史上最高。而新世界這家公司的債務與資產比例早已超過警戒線，即將成為香港版的恒大（Evergrande: 中國大型房地產開發商，曾面臨嚴重債務危機）。後來新世界是到處借錢，依靠數百億港元的大額再融資才勉強活了下來，不過長期的前景依然非常暗淡。新世界地產就是香港現在整個地產商的縮影，過去威風八面的地產巨無霸，現在就像是蜷縮在街邊的蘇乞兒（So Chan: 廣東民間傳說人物，常被描繪為從富裕走向潦倒的武術高手）。

如果單純用壟斷理論來解釋，就沒有辦法解釋現在的變化。現在不管是中國大陸還是香港，整體上依然處於土地壟斷的大政策之下，房價卻是從上升轉為下跌，地產霸權基本上已經消失。所以壟斷理論無法解釋清楚這個現象。

全民地產信仰與共謀

第二，在地產霸權的另一面，其實是一種全民的地產信仰。雖然中國大陸和香港的普通老百姓都在假裝批評地產霸權，但是他們自己都想通過購買房地產來實現暴富。普通人有錢之後的投資首選也是房地產。也就是說，老百姓本身就有房地產信仰，他們既仇視富裕的地產商，同時也希望自己成為大地主、大地產商。所以一邊仇富，一邊自己也想暴富。

單純地把一切歸因於地產壟斷權，這種分析根本就不全面，而且普通老百姓也不是無辜的，他們也是所謂地產霸權的幫兇，也是整個霸權的同謀。那些認為人民群眾很純潔的人，非蠢即壞。地產商和政府不是什麼好東西，但是人民群眾也是道德水準非常低下、唯利是圖的人。也就是說，把這個所謂的地產霸權歸結於土地壟斷，這個看法是非常淺薄、非常錯誤的。

房地產的金融化與經濟週期

實際上，我們應該搞清楚的是，這個地產霸權它是怎麼樣興起、怎麼樣衰落的，這個興衰變化的週期說明了什麼問題。如果從更為宏觀的層面來看，所謂的地產霸權其實是一個全球普遍的現象，不是說只有中國和香港才有。任何一個市場經濟體發展到一定階段之後，都會出現高房價、地產霸權的現象。所以說，它的出現和消失，都是經濟週期當中的一個環節。所以問題的關鍵不是你去批判所謂的地產霸權，而是去研究在地產霸權消失之後，接下來會發生什麼事情，會不會出現一個比地產霸權更糟糕的情況，這個才是問題的關鍵。

高房價給社會帶來的危害和麻煩，相信大家都有體會。高房價如何增加社會的貧富差距，使得物業持有者的財富呈現幾何級數增加，而那些沒有物業的人，他們的財富增速就非常緩慢。這種畸形的房價結構也帶來了很多社會問題。不過這些都不是我現在要談的內容，我現在希望跟大家解釋的是一種房價結構異常的現象，或者說所謂的地產霸權現象它產生的原理。這其實是一個普遍的現象，在很多國家都有發生，而且它是經濟發展某一階段必然會出現的現象。

要想搞清楚這個問題，就需要閱讀一下文獻。在2024年的《社會學年鑒》（Sociological Annals: 社會學領域的學術期刊）上面，就有一篇論文題為《房地產社會學》。這篇文章認為房地產不是一個簡單的經濟問題，它其實具有一種廣泛的社會效應，應該用社會學的方法加以分析。這份研究報告轉述了著名的近代政治經濟學家卡爾·波蘭尼（Karl Polanyi: 20世紀著名的政治經濟學家和社會學家，著有《大轉型》）的觀點，認為房地產是一種特殊的商品。因為它在歷史上長期和土地聯繫在一起，而土地又是人類關於家和傳統的發源地，所以房地產本身在社會學的意義上來說，不僅僅代表一種資產，而且代表一種關於家的記憶，它給人帶來安全感。這就是為什麼人會不由自主地對房地產產生特殊的感情。

但是問題在於，在社會進入到資本主義階段之後，房地產的概念發生了變化。房子逐漸變成一種金融商品，它不再給人提供關於家的安全感，而是變成了一種純粹的投資品。現在的人買房用來自己住的只佔到購房者的一小部分，有更多的人買房不是用來自住，而是用來投資賺差價，也有人把房子作為資產抵押出去，換來流動性等等。所以房地產在今天已經很大程度上虛擬化了，成為一種虛擬的金融資產。

金融資產的一個根本邏輯就是資產價格越高越好。比如說房地產公司的業績越好，房價越貴，那麼地產公司的股價就越高，市場的走勢就越好。擁有相關資產的人也就獲得更多利潤。但是資產價格普遍變高的結果，就是造成低收入者買不起房。這份研究寫道，在美國從1984年到2019年，白人和黑人之間，他們的貧富差距中位數增加了35%，大約是31500美元。而這個當中房地產所佔的比例就高達29500美元以上。換句話說，如果房地產沒有升值，那麼窮人和富人之間的貧富差距只會增大2%左右。

從實體經濟到金融資本主義

這個地方卻存在一種歷史發展的必然性。資本主義的發展規律一般是從小作坊式的早期資本主義，進入到大規模生產的福特式資本主義（Fordist Capitalism: 指以大規模生產、標準化產品和高工資為特徵的資本主義生產模式），最後會進一步發展成脫實入虛（De-industrialization and Financialization: 指經濟發展過程中，實體經濟比重下降，金融和服務業比重上升的現象）的金融資本主義（Financial Capitalism: 指金融部門在經濟中佔據主導地位，以金融活動而非實體生產為主要盈利模式的資本主義階段）。

如果我們從大週期的角度來看，房地產的價格暴漲其實是時代進入到金融資本主義的標誌。我們不妨回想一下，中國房價真正的暴漲其實是發生在2008年金融危機之後。中國的整個加工裝配業大量倒閉，傳統的實體加工業掙不到錢，所以之前實體的利潤就大量流向房地產，推高了不動產的價格。而在那個時候，中國政府也發現整個經濟風向不對，於是不再支持實體業，轉而支持房地產。所以政府和企業都是看經濟風向來制定政策，不是胡亂地要去支持房地產。房地產出現泡沫，其實是實體經濟難以為繼的結果。

我們再來看美國的房地產數據。美國的房價指數自從上世紀90年代開始就不斷上升。這個歷史階段就是克林頓總統開始搞全球化，把美國的實體行業大規模外包的時候。美國的經濟也開始脫實入虛，房地產在這個過程當中就很大程度地金融化了。房價也在2008年之前被推上高峰。之後由於次貸危機（Subprime Mortgage Crisis: 2008年美國爆發的由次級抵押貸款違約引發的金融危機）爆發，房地產價格隨著金融資產一起暴跌之後，在2009年美國開始搞量化寬鬆政策（Quantitative Easing, QE: 中央銀行通過購買國債等方式向市場注入大量流動性，以刺激經濟的貨幣政策），美國的房產和股市一起又開始上漲。

美國和中國是全球很有代表性的兩個經濟體，他們的房價上漲都發生在經濟脫實入虛之後。香港也是這樣，由於香港常年的金融中心定位，使得香港的房地產高度金融化，成為了徹底的金融商品。一般人所謂的地產霸權，其實就是經濟走入金融資本主義階段的表現。關鍵問題不是什麼霸權，而是經濟週期和歷史階段。

進入「災難經濟」的新階段

最後我們再說回現實。西元2025年，中國也好，香港也罷，房地產霸權已經不復存在，存在的只是房地產危機。它說明什麼問題呢？它說明大中華地區的整個經濟已經走出了虛擬化、金融化階段，進入到了下一個階段。這是一個什麼階段呢？我們需要稍微復習一下以前的節目。在兩年前有一期節目，題為《災難經濟》，我就特別提到，現在我們已經進入了災難經濟（Disaster Economy: 指經濟衰退，連存量資源都難以維持，社會資源主要流向與生存、醫療、養老、喪葬等相關行業的經濟狀態）這個階段。

在災難經濟階段之前是增量經濟（Increment Economy: 指經濟處於高速增長階段，蛋糕不斷做大，各方都能從中獲益的經濟狀態）和存量經濟（Stock Economy: 指經濟增速放緩，蛋糕不再做大，競爭主要集中在如何分配現有存量資源的經濟狀態）階段。所謂的增量經濟，就對應了今天節目所說的實體行業發達的年代，那個年代蛋糕還可以做大，大家可以一起掙錢。之後經濟增速減緩，進入了存量經濟，這就對應了所謂的地產金融發達的年代，也就是地產霸權的時代。這個時代蛋糕已經不能再做大，經濟的焦點就變成了如何分蛋糕，如何炒作資產價格。

實際上，在2020年之後，我們已經告別了所謂的存量經濟時代，進入了所謂災難經濟時代，也就是連存量都沒有了，大家只能掙病人、老人、死人的錢。所以在這樣的一個時代，最有前途的行業是醫藥、護理、養老、喪葬等行業。我們現在正處於這個災難經濟當中，這個時代房地產已經謝幕了。這就是為什麼我們看到曾經不可一世的地產霸權現在已經垮掉了，造成這個現象的根本原因就是因為時代不同了，我們進入了經濟週期的新階段。所以說，之前的節目還是值得定期復習一下，總能得出一些對於現實的啟發。

正如我節目一開頭說的，房價下跌、房地產商倒閉，這不是什麼好現象。它只是說明我們從存量博弈階段走到了災難經濟階段。走到災難經濟這個階段，就說明我們在掙最後一筆錢，這最後一筆錢就是我們養老的錢，或者說等死的錢。其實說的難聽一些，所謂的養老產業其實就是一個等死產業。這個產業它圍繞的中心是一群正在等死的老年人，那麼這個行業的從業者就是陪著這群人一起等死，如此而已，並沒有什麼高大上的。它也就說明了我們整個的經濟週期已經走到了最後一個階段，最糟糕、最末尾的一個階段。在這個階段走完之後，很可能就會發生翻天覆地的變化，一切重新推倒重來一次。這個過程我想會非常的驚心動魄，大家好好享受吧。