财富神话的时代终结
你知道吗？根据宏观经济统计，目前世界的财富有将近70%是来自于房产。在过去的十年时间里，全世界范围内有无数的人通过投资房产，成功实现了资产的爆发式飞跃，并以此挤身进入了令人羡慕的富豪行列。但是，在当下的宏观经济变局中，投资买房真的还能雷打不动地保证你变富吗？现在全世界的央行都在大刀阔斧地加息，全球发达国家也都在尝试进行深度的税收改革。在这样的时代背景下，投资买房这套传统的黄金打法，还能帮助你实现无脑积累财富的目标吗？今天这期视频，我们就从专业的会计师视角来详细地聊一聊，究竟买房这个打法，在当下和未来还能够帮你变富吗？
在深入分析当下的危机之前，我们首先以澳洲市场为例，来聊一聊为什么过去十几年来，买房致富这个打法会如此的夯，为什么无数人都能通过这套财富公式实现资产的飞跃，以至于很多人都不约而同地得出了一个坚不可摧的结论：买房是普通人积累财富的唯一途径。
我有一位私交很好的朋友，他年长我十来岁，原来在一家非常大的公司里按部就班地上班。他当年就是靠着买房这套策略发了财，之后便辞去了大公司的工作，自己出来经营了一家非常不错的餐厅。他曾经对我说过一句话，我可以说直到今时今日，依然记忆犹新。他当时感慨地对我说：“老唐啊，你知道吗？我这一辈子辛辛苦苦上班、做生意赚的钱，都抵不上我十年前买的一套房子增值的钱多。”我这位朋友，就是典型的通过房产投资实现阶层跃升和财富致富的例子，而他执行的，正是澳洲梦的一个标准打法。
房产增值的核心支柱
熟悉我的观众肯定知道，我的本职工作是一名事务所的专业会计师。在我的日常工作中，我有非常多高净值的客户，这些高净值客户无一例外都是使用这套房产滚雪球的打法。而且他们一玩就是十几年，很多人通过这套机制在名下积累了十几套甚至几十套房产，个人的净资产都在10个百万澳元（Million: 百万单位）以上。
现在，我就以会计师的专业视角，来彻底拆解一下这个买房打法究竟是怎么玩的。你可能在平时听身边的朋友或者某些中介提到过这套打法，但你的感觉可能仅仅是在外围稍微看看热闹。而我作为协助这些高净值客户规划与执行的专业人士，想的则是具体到每一个资金划拨和报税环节的细节。在过去，这套房产致富打法的核心，其实可以归纳为以下三个支柱：
- 杠杆（Leverage: 利用债务或借入资金来增加投资的潜在回报率）；
- 借款循环（Debt Recycling: 将不可扣税的自住房贷款转化为可扣税的投资房贷款的财务策略）；
- 税务计划（Tax Planning: 在法律框架内通过合理架构将整体税负最小化的财务安排）。
首先，杠杆这个概念其实非常容易理解。打个比方，你想买一个售价为1个百万澳元的房产。在目前的澳洲市场，1个百万澳元大约正好能够在一个还不错的学区买到一个标准的联排别墅。当然，如果是在那些极度抢手的热门学区，可能你花1个百万澳元连门槛都摸不到，这里我使用的是一个较为适中的平均价格。不过，此时你手里辛辛苦苦只攒到了100K的资金。这里需要说明的是，在专业的会计实操中，我的习惯一般都是用“K”来代表“千”，而不是用“万”这个汉字，所以接下来的资金计算我都会以“K”或者“M”为单位进行说明。
你手里有自己存下的100K，同时你的父母很疼爱你，又资助了你100K，但此时你手里也仅仅只有200K的现金，距离1个百万澳元的购房款依然差得非常遥远。这个时候，你就会很自然地想到要找银行进行贷款。在澳洲的金融市场环境中，一般来说，银行是非常愿意借给你80%的购房资金的。也就是说，在通常的情况下，在澳洲买房，绝大多数的人都会打4倍的资金杠杆。我自己买房的时候，也是打的4倍杠杆。这个杠杆的设定带来了一个极其震撼的放大效应：你无意之间仅仅只花了自己和父母加起来的200K现金，却成功撬动并控制了一个价值1个百万澳元的庞大房产。这个资金放大效应，就是投资买房打法的底层核心。所有接下来的借款循环也好，税务计划也好，都是在这个4倍杠杆的前提上展开和延伸的。
借款循环的裂变机制
在确立了杠杆的前提之后，另一个至关重要的核心概念就是借款循环。这里我来为大家揭示一下借款循环在实际操作中的基本运行思路。
首先，在第一年，恭喜你，你买下了人生的第一套自住房。你找银行借了800K的贷款，自己掏了200K的本金。接下来，你继续回到公司上班，或者继续用心做你自己的小生意。在社会上辛勤打拼了三年之后，时间来到了第三年。在这三年里，你的自住房可能每年都在以7%的速度稳定增值。需要说明的是，这里平均每年7%的增长率其实是一个合理的财务假设。在澳洲过去20年的房地产历史中，平均房产增值的年化率确实就是7%左右，重点在于“平均”这两个字。
为了方便我们进行直观的数字计算，我们假设每一套房产的年化增长率都稳定在7%。那么到了第三年，你的自住房市场价值已经来到了1.23个百万澳元。这个时候，你可以去找银行申请转贷（Refinance: 重新评估资产价值并向银行申请重新贷款以提取现金），也就是我们常说的 Refinance。通过重新评估，你可以把房屋增值的部分以现金的形式套现出来。在这个例子中，你成功套现了232K的现金，再加上你这三年辛辛苦苦又存下来的50K存款，你的手头便有了282K的可用流动资金。此时，你选择买入你的第一套投资房，总价假设为1.4个百万澳元。当然，在实际操作中，你也可以选择买两套总价较低、例如每套700K的房子，但为了演示的直观性，我们假设你只买了一套价值1.4个百万澳元的投资房。
在这个节点上，恭喜你，你已经同时手握两套房产了，它们的总价值已经达到了2.63个百万澳元。与此同时，随着你不断向银行贷款，你的总借款额度也来到了2.1个百万澳元。
然而，讲到这里，其实还远远没有到最疯狂的时刻。我们接着往下推演，假设又过了两年，时间来到了第五年。我们依然假设你手里持有的这两套房子每年都能够维持7%的增值速度。到了第五年，你的第一套自住房的市场价值已经上升到了1.4个百万澳元，而你的第一套投资房的市场价值也增长到了1.6个百万澳元。在第五年的这个时点，你选择把这两个房产全部拿到银行去做转贷，把增值部分再次套现，再加上你这两年又积攒下来的40K存款。这时候，你差不多可以一口气套现出900K的现金。
拿着这笔巨额的免税现金，你做出了一个极其大胆的决定：一口气买下4套全新的投资房，每一套的单价大概在1.15个百万澳元。这也就是这套滚雪球打法最疯狂、最让人血脉偾张的地方。你突然间惊人地意识到，你已经在不知不觉中手握了6套房产，名下的房产总价值已经惊人地来到了7.6个百万澳元。不过，与之相对应的，是你向银行申请的借款额度也水涨船高，来到了6个百万澳元的恐怖水平。接着往下走，你只需要不断地重复这个转贷、套现、再买入的循环过程。只要你还能够还得起银行的利息，你基本上就可以做到无限转贷、无限循环。
税务架构的精密协作
而让上述这套疯狂的借款循环能够真正落地并安全运转的，就是我们这些专业的会计师。我们每天都在帮高净值客户琢磨、设计和维护精密的税务计划。这里，我稍微讲解一个目前最主流、最基础的避税架构。需要注意的是，具体执行起来的架构其实千变万化，并不局限于这一个模板。如果你名下还有其他的商业实体，你可能需要使用完全不同的税务架构。
在这个最经典的架构中，首先，你把你自己的名下和配偶的名下先各买一套自住房。这在我们的行业内被称为“强强联合”（Power Couple）的打法。因为在澳洲的税法体系下，自住房是不需要缴纳土地税的，而且在未来卖出自住房的时候，你获得的所有资产增值也完全不需要缴纳资本利得税（Capital Gains Tax: 对处置资产所获利润征收的税）。
紧接着，你的第三套和第四套投资房，再分别买到你和配偶各自的个人名下。这样做的目的是为了最大化地利用土地税起征点（Land Tax Free Threshold: 各州政府规定的免予征收土地税的最低资产价值额度），也就是每个人都可以享受的免税额度。当个人的起征点额度被用尽之后，你再开始成立全权信托（Discretionary Trust: 受托人拥有分配信托收益和资本自由裁量权的信托形式）来买入接下来的第五套、第六套甚至更多的房产。同时，你还需要成立一个会计行业行话叫做“水桶公司”的实体。
水桶公司（Bucket Company: 一种用于接收信托分红，以固定公司税率纳税以锁定税率的实体架构）在整个架构中扮演着资金蓄水池的角色。如果你还有其他做生意的公司或者信托，它们产生的利润都可以通过信托层层分配到这个水桶公司里，从而将税率锁定在公司税率的水平。从这个架构图来看，基本上你只需要使用两个信托，就可以非常稳妥地搞定10套房产的持有。
假如你个人的赚钱能力不俗，加上你买的这些投资房本身也有稳定的租金收入，你可能能够扛得住前期巨额的银行利息。同时，你还聘请了非常专业、靠谱的会计师和贷款经纪人，你愿意支付这些专业的服务费用，并且能够完美地执行这套税务计划。那么，你完全可以在这个架构中做到非常高效、合理合法的避税，从而最大化你的投资收益。这也就是我那些高净值客户在过去十几年来玩的资本游戏，他们每一个人，基本上都是靠这套打法发的财。
泡沫破裂与现实重击
然而，天下没有免费的午餐。接下来，我必须以极其严肃的态度，来讲一讲这套看似完美的买房打法在当下的弊端和风险。
前面这套打法之所以在过去的十几年里能够帮助那么多人发财致富，主要是因为其赖以生存的三个关键前提： 第一，房价必须一直保持上涨； 第二，银行的借款利息必须维持在非常低的水平； 第三，政府的税务政策必须对房产投资人非常支持。
在过去的这十几年里，澳洲的房产投资市场可以说是把天时、地利、人和全给占尽了。这也难怪如今绝大多数的人都形成了一种思维惯性，得出了“买房是积累财富唯一途径”的结论。然而，很多人在盲目跟风的时候并没有意识到，要想让这个财富雪球安全地滚下去，上述这三个前提其实缺一不可，一旦其中一个环节出现变故，整个资金链就会面临瞬间崩塌的危险。
首先，房价它真的会一直涨吗？从极长周期的宏观数据上来看，它的确整体上是在涨，而且从2000年以后进入了一个极其迅猛的加速期。但是，请注意，这只是一个宏观的平均数，在现实的微观市场中，并不是所有的房子都会上涨，不同类型、不同地段的房产表现有着天壤之别。
关于这一点，我自己就是一个非常典型的房产投资失败者。在2015年的10月份，我花了476K的资金，在墨尔本的市中心买下了一套公寓的期房，也就是大家常说的“楼花”。这套房子直到2018年才正式交割。在交割的时候，加上印花税、土地转让登记费、律师费、过户平台服务费以及产权检索费等各种繁杂的费用，我最终持有的总成本差不多来到了480K。
在交房之后，这套公寓其实一直处于出租的状态。然而，在实际持有的过程中我很快发现，这套房子的租金收益根本无法养活这套房子本身。这是我在盲目投资房产之前，完全没有在认知层面上意识到的事情。在澳洲的房产市场中，持有房产的持有成本（Upkeep: 维持和运营资产所需的各种日常及定期开支费用）高得令人咋舌。这些成本包括：
- 招租广告费与房产中介的管理佣金；
- 昂贵的公寓物业管理费；
- 银行收取的借款管理费与开户开支；
- 定期的专业清洁费与市政税；
- 房屋的维修折旧与翻新装修开支；
- 花园维护和草坪除草费；
- 必须缴纳的房屋保险与房东保险；
- 居高不下的银行贷款利息；
- 每年都要申报的土地税与报税会计师费；
- 房屋除虫防潮开支，以及水费、电费等公共事业费用的分摊。
所有这些费用，都是你作为房东必须源源不断自掏腰包的真金白银。在如今的澳洲市场上，如果你想要持有一个具备良好增值前景的优质房产，基本上你在前期是不可能实现正向现金流的。
资金链断裂的真实写照
在我痛苦地持有这套公寓两年之后，也就是2020年，全世界范围内爆发了新冠疫情。如果关注我频道的观众时间比较长，应该会知道，我在做会计师之前，其实是做跨境电商代购起家的。我曾经在淘宝上经营着一个拥有三个蓝冠的高信誉代购店。我之所以在年轻的时候能够完全不依靠父母的任何资金补助，就买下了自住房和第一套投资房，就是因为我通过电商代购赚到了人生中的第一桶金。
然而，新冠疫情的到来，可以说是在一夜之间直接干翻了我的代购生意。自从疫情开始后，我的电商生意一天不如一天，直到2024年的年初，我遭遇了我这辈子最黑暗、最绝望的一段时间。
在疫情前的大概2020年底，我做了一个决定，把自住房和投资房的银行利息都锁定了。一套锁了三年固定利率，另一套锁了四年，锁定的利率都是极低的1.99%。现在作为“事后诸葛亮”回头来看，这个利率确实被我误打误撞锁在了一个历史的绝对最低点。因为在疫情期间，澳洲央行和其他国家的央行一样，为了刺激经济开始疯狂印钱，这毫无意外地导致了后续严重的通货膨胀。
到了2024年，澳洲央行也架不住高通胀的压力了，开始光速加息了N次。而就在这期间，我的两笔固定利率贷款全部到期了。我的贷款利率瞬间从不到2%的水平，高歌猛进地变成了接近6%的浮动利率。对于我而言，这意味着我的月供额度瞬间乘以了2，每个月需要偿还的利息翻了一倍。
伴随着代购生意的惨淡与利息的暴涨，我的现金流在瞬间出现了严重的周转不灵。眼看着资金链就要彻底断裂，我一度在下班后不得不开着车去送 Uber Eats 和 DoorDash 外卖，仅仅是为了每天能够多赚几十块钱来补贴家用。而我当时送外卖开的车，是一台2002年出厂的老旧丰田佳美。这是我在2011年时买下的一辆二手车。
这也是我回过头来，觉得我自己非常搞笑和讽刺的一点。我一直坚守着自己的理财教条，坚持开着这台破旧的老爷车，心里总觉得汽车是一个不断贬值的折旧资产，而房产才是一个能够实现复利增值的优质资产。所以，无论是之前代购赚大钱的时候，还是后来落魄送外卖的时候，我都一直开着它。在2011年刚买车的时候，我还觉得这辆佳美挺不错的，开起来还感觉挺开心的。
然而好景不长，在送了几个月外卖之后，这台承载了我很多记忆的老爷车引擎直接爆缸报废了。生意入不敷出，利息越来越高，各种账单接踵而至却无力支付，我只能选择拖欠。作为两个孩子的父亲，在那段时间里，我切身地感受到了前所未有的恐惧与焦虑。最终，在迫于无奈的情况下，我只能拉下面子伸手向我的父母借钱，才买下了一台代步的新车。因为当时大多数新车没有现货，在漫长的等车过程中，我甚至有很长一段时间是靠租车来继续送外卖的。
在这个痛苦的过程中，我越来越清晰地意识到，这套投资房我真的已经供不起了。于是，我开始着手联系中介卖房。结果，从我决定卖房的那天起，经过挂牌、谈判、合同流转，直到最终完成产权交割，居然耗费了整整接近一年的时间。而且，这套当年476K买入的公寓，我最终仅仅卖了360K。在扣除中介费、广告费以及各种物业费用的清算调整之后，我最终拿到的所得款项只有349K。
当我坐在电脑前，把这套投资房这几年的账目全部算完的时候，我痛苦地发现，我的实际资本损失竟然高达133.89K，也就是亏损了13万多澳元。所以，我自己就是一个非常惨痛的负面案例。并不是所有的房子都会无脑增值，即便你买的不是饱受诟病的公寓，而是地段非常好、拥有足够土地面积的独立屋，它也不可能是一条直线永远往上涨的。房价具有非常明显的周期性，比如最近几年，悉尼和墨尔本的房价表现就非常疲软，甚至出现了一定程度的下跌。
宏观环境与税改风暴
买房这套打法能够成立的第二个前提，是借款利息必须足够低。
前面提到，澳洲过去十年的地利，就是央行一直维持着极低的基准利率，甚至在疫情期间一度降到了0.1%的底线。很多人会问，既然央行利率是0.1%，为什么你当时锁定的利率是1.99%呢？这里我来稍微解释一下，央行的基准利率为零，并不代表商业银行给你的放贷利率也会是零。商业银行作为金融机构，是要赚取存贷利差的。一般来说，各大银行在澳洲市场的利差空间在2%左右。所以，银行给你的实际房贷利率通常会在央行基准利率的基础上加上这个利差。我现在懂得了这个金融常识，但在2020年底锁利率的时候，我其实也是完全不懂的，仅仅是误打误撞做了一个正确的决定。
然而，如今的宏观环境已经发生了彻底的改变。澳洲央行目前已经将基准利率调高到了4.35%，各大商业银行给客户的房贷利率基本都在6.35%左右。如今的房贷利率与过去那黄金十年相比，高得简直离谱。这就直接导致了一个非常严重的社会现象：过去那些通过高杠杆和借款循环强行上车、买了很多套房产的人，如今因为无法承受如此高额的月供利息，纷纷陷入了财务危机。这也是为什么我们会计师事务所最近几年接到的最多的业务，就是帮客户处理卖房清盘，并帮他们优化随之产生的资本利得税。
而真正压死骆驼的最后一根稻草，则是政府即将推行的大刀阔斧的税收改革。
在过去，澳洲税务局其实一直非常清楚房产投资人的这些税务操作套路。他们知道投资人通过设立信托等复杂的税务架构，在不同的家庭成员之间层层分配利润，从而把资本利得税降到极低的水平，甚至完全实现不缴税。但是为了维持澳洲经济的繁荣与增长，税务局在很长一段时间里都采取了“睁一只眼闭一只眼”的态度，只要你的操作不是特别出格，基本上都不会主动去干预你。
然而，这一次澳洲政府推行的税制改革，将会彻底摧毁这套让投资人赖以生存了十几年的游戏规则。
首先，个人名下的投资房亏损，将无法再无脑地去抵扣你的个人工资收入了。这一项政策的调整，可以说是直接向社会上的高薪高管、牙医、律师以及手术医生等高收入人群“宣战”。这些高收入人群一直以来最经典的理财套路，就是一旦工资高了、税率上去了，就马上去买投资房制造亏损，利用“负扣税”机制来抵扣工资，降低自己需要缴纳的个人所得税。而在税改落地之后，这条通过负扣税避税的通道将被彻底堵死。
其次，在资本利得税的优惠政策上，过去个人或信托持有资产超过一年，在卖出时可以享受50%的资本利得税折扣。而这一次改革，政府计划直接取消这50%的固定折扣，改为根据持有期间的消费者物价指数进行指数化调整后给出折扣。简单来说，政府做出这项修改的唯一目的，就是为了大幅度地增加资本利得税的财政收入。指数化折扣与直接打五折的优惠相比，中间的税收差额可以说是天壤之别，特别是对于那些持有资产年限较短的投资人来说，需要缴纳的税收会呈指数级上升。
最后，全权信托在过去的税务架构中是绝对的核心。因为在之前的澳洲税法中，信托本身作为通道是不需要直接缴纳所得税的，它的唯一功能就是把赚到的利润和资本利得分配给低税率的受益人。然而，这一次税改将直接对信托征收30%的固定税率。要知道，如果你用公司形式经营一个小生意，公司的优惠税率也仅仅是25%左右。如果信托要直接面临30%的重税，那么通过信托架构来持有房产的打法将彻底失去其经济合理性。
从这些税改的细则中，你可以非常清晰地看出政府的宏观意图。政府已经明确表态，不想再让房产投资人像过去那样，轻轻松松地通过高杠杆和借款循环来无脑地套利和积累财富了。十年前在澳洲投资买房，占尽了天时地利人和；而现在，则是完全的“三不沾”，一个优势也占不到了。
转型股票投资的逻辑
在经历了这轮经济周期的洗礼之后，我来总结一下我个人的几点核心感悟。
首先，是我持有的那套自住房。从2018年持有至今，这套自住房的复合年化增长率仅仅只有可怜的0.18%。加上最近墨尔本的房价又经历了一波下挫，如果它继续往下跌的话，我的自住房资产可能马上就要出现账面上的浮亏了。现在澳洲每年的通胀率差不多在4%左右，而我自住房0.18%的增值年化率在通胀面前显然是非常苍白和可笑的。因为如果算上通胀带来的货币贬值，我在自住房上实际上是在亏钱的。
不过，自住房和投资房在心理层面上还是有本质区别的。毕竟，我的孩子们会在这片社区里慢慢长大，我们一家人也会在这栋房子里留下很多温馨的生活记忆，这些精神财富是无法简单用金钱的数字来衡量的。
但对于我的投资房来说，那就是真金白银的惨痛教训，正如我前面提到的，它给我带来了133.89K的实际资本损失。
与之形成鲜明对比的是第三项，我持有的公开股票投资组合。从2015年至今，我的股票投资为我带来了高达14.9%的复合年化回报率。所以，我必须承认，我确实是一个非常失败的房产投资者；但与此同时，我认为自己还算得上是一个比较靠谱的股票投资者。我频道后续的核心内容，基本上也都会围绕着如何投资公开股权市场来展开。
我一直在观察和研究资本世界中各种不同的财富积累打法，并不断通过自己的亲身经历，以及在会计工作中接触到的各种高净值客户的真实案例来总结经验。最终，我得出的答案是：在当下的时代，投资公开的股权市场，才是普通人积累财富的最佳途径。
而提到投资股票，选择具体的股票往往会是大家在实操中最为纠结和头疼的问题之一。在接下来的视频里，我会详细地向大家介绍我的这一套极简投资系统，我也会用逻辑和数据来解释，为什么我会选择不去购买市场上99%的公司股票。那么，我们下期视频再见。