越南房价与垃圾处理

主持人: 大家好，2025年12月21日，星期日，欢迎收看《睡前消息》第994期。请静静介绍话题。

主持人: 最近两年，越南的房价暴涨，首都河内的公寓每平方米8000万越南盾，折合人民币约2000元。这个价格已经达到了中国最强地级市苏州城区的水平。越南近年经济增速尚可，但绝对水平与中国仍有差距。目前越南人均GDP不到5000美元，相当于2010年的中国。

主持人: 那么，越南的房价算高吗？算，但暂时影响还不严重。越南房价并非近期才上涨，过去十年一直高速增长。2018年，越南房价均价已达每平方米11000元。仅在2020年因疫情短暂下跌，现在又涨到了2万元的水平。

主持人: 房价上涨快的原因在于政府激进的货币政策。过去半个世纪，越南经历多次货币贬值。1986年，即使在中越边境冲突力度已很低时，越南通胀率仍高达775%。过去十年，越南虽完全和平，通胀率却常超4%，属于偏高水平。

主持人: 通常，面对通胀压力，央行会提高利率以减少市场货币。但过去十几年，越南为追求GDP增长反而不断降息。2008年，越南基准利率为15%，今年已降至4.5%。对越南人而言，存款存在贬值风险，但借贷越南盾利息不高，这极大刺激了投机房地产的动力。

主持人: 贷款门槛低、市场资金充裕，这是地产商最青睐的环境。越南最大的房地产公司是万盛发，老板张美兰是华裔潮汕人，曾是越南首富。2024年，张美兰被判处死刑，后因越南废除死刑改为无期徒刑。她的资产已交给国家。张美兰的许多操作，中国观众或许觉得眼熟。静静，请读一段报道。

静静: 一审认定，从2018年到2020年，张美兰利用集团旗下的4家公司发行了25种无资产担保的空头债券，通过欺骗手段向近36000名受害者出售债券，骗取超过30万亿越南盾。被告骗取的全部资金均转移给张美兰用于个人用途。从2012年到2022年，张美兰利用万盛发旗下21家公司实施78笔违规跨境转账，总金额超过15亿美元，并接收了来自海外的152笔违规转账，总计超过30亿美元。期间，张美兰还向西贡商业银行申请贷款超430亿美元，占越南2022年GDP的11%。

主持人: 除了金融宽松，越南政府过去几十年的土地政策也十分僵化，表面上旨在控制房价，实则向房地产商输送利益。过去的越南土地法规定，每五年由政府确定土地供应价格。企业拿地需按政府定价支付。但该法仅规定了卖地价格，未约束房地产商后续的销售价格。

主持人: 经历过90年代的观众可能已发现，越南形成了土地价格双轨制。政府卖地款、百姓拆迁款均按官方指导价计算，地产商得以低价拿地，再高价售出。土地法每五年确定一次地价，有关系的商人便可等待第五年再拿地，最大化利用官方与市场价格的落差。

主持人: 因此，过去十多年越南房地产项目腐败案层出不穷。张美兰正是利用旧土地法的漏洞，廉价囤积大量土地并抵押贷款。政府卖地收入不高，地产商拿地成本低且不急于开发，导致住宅供应严重不足。

主持人: 根据越南政府信息，2024年新房供应中，商住公寓占70%。全年河内仅供应3.9万套新公寓，而河内常住人口近900万，相当于每231人才有一套房。另一大城市胡志明市情况更糟，近1000万人口去年仅供应5000套住宅，相当于每2000人仅有一套房。

主持人: 越南人均收入相当于2010年的中国，胡志明市人口规模也与当时的广州相当。2010年广州供应了近10万套住宅，是胡志明市的20倍，平均每130人有一套房。即便如此，当年广东房价仍上涨38%。胡志明市曾计划在2021-2025年提供23.5万套新房以抑制房价，但因土地法限制价格，基层官员缺乏土地财政动力，未能有效刺激房地产。

主持人: 2024年，越南政府通过新土地法，试图堵住地价双轨制漏洞。新规取消土地指导价，卖地须参考市场价值。然而，此举短期内反而刺激了市场，因人们预料未来拿地成本将更高。2024年，越南房价开始暴涨，河内房价上涨50%，甚至惊动中国大使馆发布新闻，今年河内房价又涨了30%。

主持人: 房价如此之高，普通民众难道没有怨气吗？肯定有，但按越南的发展程度，政府暂时无需过多顾虑。按人均GDP，越南相当于2010年的中国；但按城市化水平，越南仅38%人口进城，相当于2000年的中国。越南的土地和人口规模仅相当于中国两个省。国土面积小，却有三分之二人口留守农村，说明进城务工者尚无在城市安家的打算，高房价影响不大。本地居民因旧土地法拆迁补偿不高，新政策出台后，可能反而期盼房价上涨。

主持人: 由于新房供应稀少，越南此轮房价上涨与中国全民炒房不同，更类似90年代中国沿海地区，特别是海南省的房地产泡沫。当年海南吸引大量游资，在人均工资仅二三百元时，将房价炒至7500元/平方米。

主持人: 当前越南政府优先考虑承接日韩企业转移的产能，让更多劳动力有购房资格，并为政府创造土地财政收入。近十几年越南经济增速不错，2024年GDP增幅超7%，主要贡献者是日韩，特别是韩国。越南已成为韩国企业主要生产基地。2022年，三星宣布在越南追加投资20亿，扩大智能手机产能。目前，三星的智能手机、平板、OLED屏幕等主要生产基地均设在越南，占其总产能的一半。三星在太原省最大的工厂员工超16万，自2009年至今累计生产了2.1亿部手机。韩国另一巨头LG也将越南视为战略中心，累计投资53亿美元，涵盖相机、电子、家电等多个领域。今年，LG关闭了山东烟台的相机模组工厂，转而在海防新建工厂。

主持人: 与亚洲强国相比，越南优势在于年轻的人口结构，未来几十年可提供充足的受教育劳动力，日韩企业或将持续加大在越产能转移。越南政府重心在于服务外资，但城市基础设施投入不足。河内城区虽扩张，但缺乏新区或卫星城，仅围绕老城区边缘扩张。胡志明市虽规划了“首天新区”，但因财政困难、拆迁赔偿谈不拢，规划20多年仍有大片棚户区。对比中国90年代至00年代的城市变化，越南目前尚不具备大规模城市发展的条件。

深圳垃圾处理困境

主持人: 今年11月，全国体量最大的填埋场——深圳玉龙垃圾填埋场启动搬迁治理工程。该填埋场约有410万吨垃圾，开挖堆底总量相当于西湖的五分之一。深圳市为此将投入约21.7亿元。深圳为何花费巨资处理垃圾填埋场？并非如网传“垃圾不够烧”，而是为了土地。玉龙填埋场已无处理作用，且占用市区核心地块。

主持人: 1980年深圳设立经济特区，但并非全域。靠近香港的罗湖、福田、南山、盐田被划为特区，而宝安、龙岗等区域当时多为农田。特区内外曾设“二线关”铁丝网，由武警边防管理，进出需边境通行证。为解决特区垃圾处理问题，1983年，深圳在二线关外选址，将罗湖和福田的垃圾运往此处填埋，即现在的玉龙填埋场。

主持人: 随着经济发展，特区垃圾量剧增，玉龙填埋场不断扩张，成为全国最大。后二线关外移，填埋场区域也纳入市区。1997年停用，2005年封场，成为废弃地块。如今，玉龙填埋场距罗湖北高铁站仅8公里，周边高楼林立。从市容或经济价值看，核心城区存在废弃垃圾场实难接受。

主持人: 因此，去年7月罗湖区启动了玉龙填埋场环境修复工程。修复后，该填埋场预计释放30万平方米产业用地。考虑到地块的未来经济价值及周边高人口密度，深圳投入20多亿，相当部分用于环保。垃圾场最大的问题是气味，玉龙填埋场垃圾深埋20年，气味难忍。为解决此问题，项目搭建了超大帐篷覆盖整个作业面。

主持人: 长期来看，垃圾场更严峻的问题是渗滤液（垃圾水）。雨水冲刷及垃圾分解会产生渗滤液，含有重金属和病原体。2012年《中国国土资源报》指出，垃圾水已是中国地下水主要威胁之一。为防渗滤液泄露，玉龙项目建设了18座渗滤液抽排井，净化处理后排放。

主持人: 最后是焚烧问题。玉龙填埋场储存的410万吨垃圾，相当一部分可直接送往焚烧厂发电。对深圳而言，当前政策下“不怕垃圾多，怕的是垃圾处理能力不足”。例如，南山生态园焚烧发电厂日处理1500吨垃圾，装机53兆瓦。深圳共有5座类似焚烧厂，日处理能力达2万吨。玉龙填埋场全部垃圾仅够焚烧半年。

主持人: 此外，深圳的垃圾处理能力甚至能覆盖香港，带来间接好处。香港垃圾处理长期是老大难问题，其三个填埋场日均处理约1.1万吨垃圾。其中，距深圳最近的打鼓岭填埋场，容量3500万立方米，日均接收6800吨垃圾，占香港总量一半。

主持人: 2013年，打鼓岭填埋场发生火灾，有害气体扩散至深圳多区，引发臭味投诉。时任香港政务司长的林郑月娥为此道歉。同年8月，香港一填埋场发生渗漏，垃圾渗滤液流入深圳河，导致河水变黄。

主持人: 香港三个填埋场中，打鼓岭容量最大，但生活垃圾通常运往较远的西贡区。2021年，西贡区填埋场饱和，垃圾转至打鼓岭，臭味飘至深圳罗湖区，引发大量投诉。近年来，香港各填埋场均面临容量饱和，扩建计划受阻。若垃圾转运至深圳，既可缓和地域矛盾，也为深圳焚烧厂创造收入，是好事。

主持人: 但以上讨论仅限于深圳和香港的经济水平，不能因此认为全国垃圾处理能力过剩。1985年深圳引进两套垃圾焚烧炉，但当时中国城市化水平低，垃圾量少，焚烧厂难盈利。2006年《可再生能源法》规定，垃圾焚烧发电每度电可获0.5元补贴，才激发行业热情。此后，许多城市采用PPP模式建设垃圾焚烧厂。

主持人: 2012年，国家发改委发布通知完善垃圾焚烧发电价格政策，国家按0.65元/度收购电价，其中1元由省级电网承担。政府补贴保障了企业热情。2005年全国仅67座垃圾焚烧厂，到2024年增至1010家。

主持人: 目前中国垃圾焚烧厂年处理能力达3.88亿吨，而全国年产生生活垃圾为2.6亿吨。从总量看，垃圾并不算少。但2024年数据显示，全国焚烧厂平均负荷率仅60%，超40%的处理能力闲置。

主持人: 垃圾焚烧厂盈利模式：一是作为公共基础设施，向居民收取垃圾处理费；二是焚烧发电并入国家电网获取电费；三是省级电网公司每度电补贴1毛。若总电价未达0.65元/度，差额由国家财政部可再生能源基金弥补。建厂当初无疑有利可图。许多城市采用PPP模式建设，企业承担建厂成本，并获得25-30年特许经营权。高投入可通过长期经营摊薄，垄断经营也能保证高利润。

主持人: 养活一个垃圾焚烧厂，由国家（财政部、国家电网）、省（省电网公司）、市（环保部门）三级政府共同承担。对投资者而言，有政府分担成本，亏损风险极低。然而现实残酷。除深圳等一线城市外，垃圾焚烧行业普遍出现政府拖欠补贴的情况。静静，请读一段报道。

静静: 2022年一项调查显示，浙江、江苏等5省份11家垃圾焚烧厂，累计被拖欠国家电价补贴3亿4081万元，省级补贴7501万元，垃圾处理费6177.45万元。18家上市公司中，应收账款占营收比例极高，头部企业光大环境被拖欠超80亿元。部分地方政府将环保项目支付顺位后移，加剧企业回款压力。全国生物质发电行业补贴缺口估算达400亿至500亿，国家拨付账期长达4-5年，与地方拖欠并存。

主持人: 2024年，环保行业上市公司应收账款飙升至3496亿元。此前《睡前消息》958期分析过污水处理厂的财政压力，垃圾焚烧领域也发生类似情况。我来念一段2010年的新闻。

静静: 广西首个生活垃圾焚烧发电项目——来宾市生活垃圾焚烧发电厂，曾因停机检修为由停产，拒收当地垃圾，令环卫部门措手不及。据透露，该厂累计亏损2956万余元，主要原因是垃圾供应严重不足，日均缺口约130吨（最低消耗量450吨）。建厂主要靠银行贷款，仅利息就高达2236.9万元。来宾市政府还在发电厂附近建了新的垃圾填埋场，总投资5600万元，占地123.54亩，一旦发电厂出问题，市区垃圾将临时堆放于此。

主持人: 这些建厂公司当年是冲着政府补贴而来，如今补贴不到位导致亏损，制造了当前问题。责任归属不重要，关键是地方政府已无力承担。

主持人: 静静念的新闻还指出另一问题：地方政府拖欠垃圾处理费。这笔费用不仅用于焚烧，还包括收集和运输。多数城市居民缴纳水费时会一并支付垃圾处理费。

主持人: 2024年8月，南京万德斯公司起诉河南周口市淮阳区城管局，指控其三年拖欠垃圾渗滤液处理服务费1374万元。类似案例屡见不鲜，如洛阳涧西区城管局拖欠9家企业2100万垃圾处理费；河南永城市崇法四街道欠费2200万，并提出费用减半支付。

主持人: 因此，中国出现两种看似矛盾的现象：一方面，垃圾焚烧厂处理能力闲置，出现“垃圾不够烧”；另一方面，全国多地溶洞被发现倾倒大量垃圾。贵州排查发现422个溶洞被倾倒垃圾。农村观众回乡观察，会发现乱扔垃圾现象普遍，根本不存在“不够烧”的问题。

主持人: “中国垃圾不够烧”的说法没错，但前提是中央到基层政府都有充足财力，能按法律足额支付补贴和处理费。若财政补贴不到位，垃圾便会自行“寻找出路”。违法倾倒垃圾的地点分布，恰恰反映了哪些地方政府已濒临破产。

主持人: 感谢各位收看《睡前消息》第994期节目，我们周二再见。