房价下跌与断供困境：一个灵魂拷问

最近一年多以来，在中国房价持续下跌的大环境下，经常会有人问我一个灵魂拷问：“老周啊，我房子的价格都跌到比我的房贷余额还低了，这个贷款我还还不还啊？”这个问题背后反映的是很多中国人正在经历的痛苦现实：房子不再是致富的工具，反而成了负资产（Negative Equity: 指资产的市场价值低于其相关债务的状况）。面对这样的楼市逆转，我们到底应该怎么做呢？我认为首先你需要具备正确的金融认知，才能在这个乱世当中做出正确的判断。

两周前我给大家普及了一些实用的金融知识，本来我以为会比较枯燥，但没想到爱学习的人那么多，视频反响极好。6月份我的频道涨了3.3万粉，应该是我YouTube中文实证圈的月冠军，在这里向所有支持我频道的观众们表达感谢。那么今天我继续来给大家普及一些跟大家切身相关的金融知识，而且今天的主题也是目前千千万万中国人急需了解的——房贷。

过去三年多以来，中国房地产泡沫已经正式破裂。现在全国二手房均价已经从2021年的高位下跌了25%，而三线城市有些地方下跌幅度超过了60%。即便是一线城市，有些非核心区域的房子也已经跌掉了30%以上。因为房贷断供而被银行收回的房子不计其数，法拍房（Foreclosed Property: 指因债务人无法履行债务，债权人通过法律程序申请法院强制拍卖的房产）堆积如山，根本卖不出去。

那么现在很多人就面临一个非常残酷的问题。假设说你在2021年用500万买了一套房子，当时支付了30%的首付，也就是150万。现在房价跌了30%，你的房子只值350万了，也就是说你的首付跌没了。350万的房贷如果按照4%的年利率来计算，30年贷款下来利息大约是250万，加上本金350万，那么总共你还需要支付的房贷是600万。这里你可能会觉得说不对吧，350万贷款30年利息居然要250万，这是肯定没算错的，别急啊，后面我会给你拆解。

那么现在问题就来了，除了你已经亏掉的首付150万，你为什么还要继续用600万来购买一套现在只值350万、未来甚至可能更低的房子呢？要回答这个问题，其实有两个方面的考量：第一个是，从纯金融和数学的角度，继续还这个房贷是否划算？第二个问题是现实方面的考量，就是你不还会有什么后果？把这个后果也考量进来，是不是应该继续还呢？今天这两个方面我都会来给大家做详细的解析。我们也会探讨为什么2008年美国次贷危机（Subprime Mortgage Crisis: 指2007-2008年美国因次级抵押贷款违约潮引发的金融危机）发生的时候，有很多美国人干脆就战术性地不再继续支付房贷了，而这种现象在中国房地产泡沫破裂的今天却比较少听到呢？这跟两国的关于房贷的法规不同有关。

房贷利息的计算方式：等额本息详解

既然我们要讨论房价跌了以后房贷还要不要继续还，首先你必须要搞懂房贷的利息究竟是怎么计算的。很多人以为，如果我借100万，利息是4%，我借30年，就意味着我的利息是100万乘以4%等于每年4万，所以30年的利息就是4万乘以30年等于120万。但它不是这样计算的。银行的贷款方式有两种：等额本息（Equal Principal and Interest: 每月还款额固定，其中本金和利息的比例随时间变化）和等额本金（Equal Principal: 每月偿还的本金固定，利息随剩余本金减少而减少，导致每月还款额递减）。在绝大部分情况下，大家用的都是等额本息法。所以我们重点来讲解一下等额本息法是如何运作的。

首先，等额本息的特点是你的每月还款金额是固定的。如果是30年贷款，那么从第一期到第360期，你的还款金额都是一样的。然而，虽然你每月还款金额是固定的，但你每一期所支付的本金和利息的构成是会变化的。

还是用刚才的例子，你买了一套价值500万的房子，贷款350万，年利率为4%，贷款30年，每月还按揭。那么第一步就是要计算出每个月的固定还款金额是多少。其实这是一个相当复杂的公式，长这个样子：

[公式图片或占位符]

但是别担心，Excel有一个简单的公式叫做PMT函数（PMT Function: Excel中用于计算固定付款额的函数，常用于贷款或投资的定期付款计算），可以完成这个计算。我们来看一下：

=PMT(月利率, 总期数, 贷款金额, [未来值], [类型])

第一个参数是每个月的利率，我们是每月还款，所以4%除以12个月。第二个参数是总共多少期，我们是360期。第三个参数是贷款金额350万。第四个参数不需要填，然后最后这里填入0，代表月末还款，如果是月初还款那就填1。这时你就可以得到答案了，每月按揭金额为16709.54元。但是你还是不知道这利息究竟是怎么计算的，30年下来你总共要支付多少利息。

我们把这个还款过程完全拆解开来，你就能完全明白等额本息内部的底层逻辑了。首先我们列出来总共360期还款。好，那么第一期我们实际需要支付多少利息呢？非常简单，我贷款350万元，所以第一个月的应付利息是350万乘以一个月的利息，也就是年利率4%/12 = 11666.67元。

上面我们已经用公式计算出来了，每个月固定还款金额是16709.54元。既然我需要支付11666.67元的利息，那么我第一个月支付的本金就是月还款金额16709.54元减去本月利息11666.67元，等于5042.87元。

好，我们来看第二个月。第二个月你需要支付多少利息呢？第二个月的利息不再是350万乘以月利率了。因为你还记得吗，你已经在第一个月还了5000多元的本金了。所以当你支付了第一期房贷之后，你的剩余本金就会变成350万减去第一个月所还的本金5042.87元，等于3494957.13元。所以你第二个月需要支付的利息就是剩余本金3494957.13元乘以4%/12，等于11649.86元，比第一个月的利息少了17元。但是利息少了，别忘了你的月还款金额是固定的。所以你第二个月所还的本金就多了。第二个月，月还款金额16709元减去本月利息，等于5059元。

同样的，我们来计算支付了第二期按揭之后的剩余本金，也就是本月还款前的剩余本金减去本月支付了的本金。所以你的房贷剩余本金又少了5000多元。每个月还款之后，我们记录累计到现在我们总共支付了多少利息和本金。所以，第一个月支付的利息和第二个月支付的利息加起来，我们总共支付了23316.52元。本金也加起来，总共支付了10102.55元的本金。第三个月依然是同样的，用第二期之后的剩余本金来计算本月利息，然后用固定还款金额减去利息得到本月本金，然后更新累计利息和本金。重复同样的计算360次，你就完成了计算。

当然，在Excel里面你不需要真的计算360次，只要公式设置好，直接往下拉，一秒钟你就完成了计算。这里我们检查一下计算是否正确。我们直接拉到最后一期。当我们支付了第360期的时候，剩余本金正好等于0，这相当于完成了贷款合同的所有义务。然后我们看一下累计本金是350万元，分毫不差，这就是我们的贷款金额。那么我们就知道这个计算是完全正确的。

好，那么我们此时要找的答案：350万的贷款，4%的年利率，30年下来你需要支付多少利息呢？答案就在这里，总利息是2515432.72元。

等额本息这种还款方式最重要的特点是：你前期支付的利息多，本金少；随着剩余本金越来越少，你当月支付的利息也会越来越少，你支付的本金会越来越多。例如，在前期，你在16000多元的还款中，要支付11000多元的利息，每月只还5000多元的本金。到了第三年以后，利息才会下降到每月10000元左右。这种下降在开始的时候是缓慢的，但到后期会越来越快。

从这张图我们可以很直观地看到这种现象，红色代表每月支付的利息，蓝色代表每月支付的本金。到第十年以后，每月支付的利息才会下降到每月9000元左右，但到第20年已经剩下5500元左右。每月支付本金的部分首次超过支付的利息，发生在第153个月，也就是第12年又9个月的时候。

现在你知道怎么制作这个账单了。有了这个账单，你就可以知道，如果你在任何时候想要提前还款，你的剩余本金是多少。例如，当你第五年突然中了一个彩票，当你想要一次性提前还款的时候，你就可以看这里，第60个月的剩余本金是316562.96元。

由于等额本息这种先息后本的特性，所以当你在前期想要提前还款的时候，你会发现你的剩余本金是几乎没什么减少的。比如在还了三年的按揭之后，你总计已经付出去了大约60万元，但这个时候你想提前还款的话，你就会发现350万的贷款剩余本金还有大约330万，只减少了20万，另外40万都付了利息了。

房贷利息的计算方式：等额本金与选择

好了，现在你已经完全理解了等额本息房贷的原理。还有另外一种方法叫做等额本金，但这种模式用得比较少，我就不详细讲了，直接跳过。

等额本金的特点是，在整个还款周期，你每一期所支付的本金金额是相同的。计算方法就简单得多。我们还是同样的350万，30年，4%的利息。那么既然360期都要支付同样金额的本金，那么每一期的应付本金就是350万除以360期，等于9722.22元。既然每一期本金金额是固定的，所以这里我们直接拉到底。

有了本金之后，我们再用剩余本金来计算利息。第一个月的利息是350万乘以月利率。所以你第一个月总共的还款金额是9722.22元加上11666.67元，等于21388.89元。以后每个月在偿还固定本金的前提下，按照剩余本金计算利息，这跟前面等额本息的计算方法都是一样的，重复360次。现在我们来检查，同样的在最后剩余本金为0，累计偿还本金为350万，计算正确。

那么30年下来你支付了多少利息呢？只有210.5万，比等额本息法少了将近40万，下降了将近16%。不熟悉金融的观众可能会说，那为什么大家不都用等额本金法呢？反而要用利息更高的等额本息法呢？

等额本金法有两个特点：第一个是每月还款金额不是固定的，前期多，后面越来越少。第二个特点是前期还款金额相对较高。例如，等额本息法前期每月还款金额是16000多元，但等额本金法前期每月还款金额高达21000多元，这多了5000多元，占月收入的31%，非常高。这种情况会持续4年，每月还款金额才会低于20000元，直到第12年每月还款金额才会低于16700元。这就解释了为什么市场上绝大部分的案例都采用等额本息法，因为对于大部分人来说，贷款是因为钱不够，前期还款的压力太大了。第二个原因是每月还款金额不稳定，对于收入不稳定的人来说，也会觉得不方便和不稳定。

从我作为一个金融和投资者的角度来看，我永远不会选择等额本金法作为我的房贷。这是因为从根本上讲，等额本金法违背了我贷款买房的意义。当你把房地产作为投资工具，并且利率很低的时候，你想要最大化杠杆，也就是借更多的钱。对于普通人来说，你找不到比房贷利率更低的长期贷款了。所以对于我一个投资者来说，无论是美元、基金、债券等等，我都没有理由提前还房贷。

如果你看过我上一期金融科普的视频，你就知道当你把手上多余的钱拿去还房贷的时候，这就是你的机会成本（Opportunity Cost: 指在面临多项选择时，选择其中一项而放弃另一项所带来的最大价值损失）。于是你失去了投资更高回报项目的机会，而等额本金法等于是提早地把更多的本金给还了，那就违背了我低成本贷款的意义了。这一段关于我本人为什么不会选择等额本金法的话你要是听懂了，那么你就算是具备了初级杠杆投资的理念了，但听不懂也不要紧，以后再慢慢领悟，有机会我也可以再深入做一期讲这个课题，但这并不是今天视频的重点。

中美房贷法律差异：追索权是关键

好，那么在完全理解了房贷的两种计算方式以后，我们来聊一聊现在很多人遇到的困扰：如果说你的房子房价已经跌到低于你的剩余房贷了，你是否应该继续还贷呢？

2008年美国发生金融危机，房价暴跌，很多美国人就选择了不再还贷，这是一种战略性违约（Strategic Default: 指借款人在有能力偿还贷款的情况下，选择停止偿还，通常是因为抵押资产价值远低于贷款余额）。他们即使有钱也不还贷，因为他们觉得，我为什么要用100元去买一个只值80元的东西呢？他们只想及时止损，让银行把他们的房子收回去。

但是请注意，这是因为美国关于房贷的法律跟中国是不同的。在中国，房贷是属于有追索权贷款（Recourse Loan: 指当抵押物被处置后，如果所得不足以偿还债务，债权人可以继续向债务人追讨剩余债务的贷款）。换句话说，当银行把房子拍卖以后，如果不足以覆盖贷款，银行可以继续向你个人追索。例如，可以查封你其他的财产，把你的车子开走，或者要求你未来的收入继续支付贷款等等。

但在美国，房贷是属于无追索权贷款（Non-Recourse Loan: 指当抵押物被处置后，债权人无权向债务人追讨剩余债务的贷款）。如果房价暴跌，你不想还房贷了，银行把房子查封了，拍卖后不足以支付剩余的10%的欠款，那么银行只能自认倒霉，即使你银行里有几亿资产，有几十套房子，银行也不能继续向你个人追索。换句话说，银行和贷款人其实是共同承担房产价值下跌的风险的。

这时可能有人要跳起来骂中共无良了，但是有一说一，虽然我经常批评中共，但是这件事还真批评不了。因为其实世界绝大部分国家的房贷都是有追索权的，反而美国是个特例。而且严格来说也不是整个美国，而是只有少部分州的房贷是无追索权的贷款，比如加州、华盛顿、亚利桑那、明尼苏达、夏威夷等等。作为我的观众，如果你不是美国人或中国人，而你正在考虑断供，那么你必须先搞清楚你所在国家的房贷是否有追索权，但大概率都是有的。日本、台湾、新加坡、马来西亚的房贷全都是有追索权的。

有一点必须要留意，即便是在美国，你房贷断供了，你只是不会被继续追索，但是你的征信（Credit Score/System: 评估个人或企业信用状况的体系，影响贷款、租房等金融活动）依然还是会受到影响的。美国人如果信用分数低了，那么以后所有类型的贷款利率都会变得非常高，甚至连租个房都不容易。

断供的个人代价与中国楼市未来预测

所以，房贷断供与否，它不只是一个金融问题。因为即使你继续还房贷，它不划算，但是如果你不还，你就会被法院列为失信人员（Dishonest Debtor: 指被法院认定为有履行能力但拒不履行生效法律文书确定义务的自然人或法人）。在中国，你会被限制坐飞机、高铁不能坐上等座、不能进入公务员体系、孩子不能上私立学校等等。

但如果你说，我不在乎这些东西，反正我已经很穷了，我也不想坐飞机，我也不想当公务员，高铁本来就是坐二等座。我只想知道，房子都跌成这样了，单纯从个人财富的角度来看，我还不还，对长期来说，是一个更划算的选择？

这个问题的答案是，即使从纯金融和数学的角度来看，它可能也比你想象的要复杂，因为这里面要考虑的东西太多了。现在我来告诉你，我们应该如何一步一步地思考这个问题。

首先，我们需要对未来的房价走势做一个合理的预测。它是涨还是跌？还是不涨不跌？除了趋势，我们还需要给预测设定一个时间范围。无论你认为房价会涨还是会跌，如果这个预测没有时间范围，它是毫无意义的。例如，你说中国房价100年以后一定会再涨回来，那有什么意义呢？

我想把这个时间范围设置在未来10年是比较合理的。10年以后的事，谁要是敢斩钉截铁地跟你预测会发生什么，那这种人要么是天真，要么是骗子，你千万不要信。好，那么在这个框架下，未来中国的楼市有三种可能性：第一，未来10年不涨不跌，维持现状。第二，房价持续下跌，跌到谷底之后停止。第三，在未来十年内，房价恢复到2021年以前的高点，甚至再创新高，带领中国经济走向另一个巅峰。

如果是第三种，你相信房价会回涨甚至再创新高，那就简单了，只要你有能力当然就应该继续还贷。但我认为这恰恰是三种可能性当中最不可能发生的。即使我们忽略中国经济面临的所有问题，中国房地产现在正面临两个最基本的问题：人口的快速老龄化和生育率的不断下降。这两个问题结合在一起是致命的。而且当我们看世界历史，我们可以看到，人口老龄化和低生育率对于一个国家来说，几乎是不可逆的。按照目前的生育率和人口老龄化速度，中国人口从2025年到2050年，每年将减少850万人。一个非常简单的道理，没有人就没有住房需求。

当然，中国楼市面临的不仅仅是这两个问题，还有股市的严重超发、经济的萎靡不振、企业家对中国未来的信心不足、青年失业率居高不下等等，都是下跌的因素。最重要的是，年轻人对买房的态度已经发生了根本性的改变。我在今年3月份，在《中国楼市还有希望吗？》的节目中，提供了大量的数据分析。如果你感兴趣，视频最后会有链接，我在这里就不赘述了。

既然房价在未来10年内不太可能上涨，那么就只剩下两种可能性了。事实上，无论是继续下跌还是维持现状，只要你目前的房价低于你的房贷剩余本金，单纯从金融角度来看，继续还房贷就相当于你用超过100元的价格去买一个价值不到100元的东西，它肯定是不划算的。假设你的房贷是300万，但你的房子只值200万。假设你的房贷利息是4%，而且你还要还10年。按照我教你的等额本息法，你会发现你为了这200万的房子，你还要支付365万的贷款。这还是在房价不继续下跌的情况下。

当然利息部分可以跟你如果失去了房子以后所需要支付的房租来相互抵消。那么你还是在用300万来购买了一样价值200万的商品。可能有些人要说了，没关系，我不是只看10年的，我准备把房子留给我的孩子，再等个20年30年，我就不信房价永远不会再涨了，我相信中华民族的坚韧。

但是如果你看过我上一集给你讲解关于金钱的价值和机会成本的视频，你就会知道这个想法是错误的。你支付的365万房贷，如果你不把它给银行，你也可以把它留给你的孩子。如果你不把这笔钱给银行，你可以拿去创业，投资到其他地方去赚钱。即使在20年以后，你的房子会涨回300万，但那是20年以后的300万，按照4%的年利率来计算，这笔钱今天的价值只有136.9万元。所以如果你撇开所有其他因素，只看数学，那么你真的不应该继续还贷。

但这并不代表说老周今天在这里劝大家断供，我并没有下这个结论。因为正如我所说，这并不只是一个金融问题。拥有自己的房子所带来的安全感，还有当失信人员所带来的心理压力，对家里人的影响等等，这些都是因人而异的，有些人在乎，有些人不在乎，这些都不是能够单纯用金钱来衡量的。

实用建议：与银行协商与LPR调整

所以，与其在断供的计算上花太多时间，我想给大家提供一些更加实际的建议。我认为，在你走上断供这条比较极端的道路以前，我建议你可以先跟银行协商。协商什么呢？就是让你暂时只付利息不付本金。你不要以为银行都是牛气哄哄的不可能跟你协商，但今时已经不同往日了。现在断供的太多，法拍房堆积如山，根本卖不掉，银行慌得不得了。

根据中国房地产信息集团（CRIC: China Real Estate Information Group，一家提供房地产市场数据和咨询服务的机构）提供的数据，在4月份，新增法拍房是3.04万套，挂拍的房源是53%，但同时，法拍房的成交率只有61%，只成交了1244套。一边是增加3万套，另一边只卖出1200套。在这种情况下，角色互换了，现在不还钱的才是大爷。因为银行知道把房子查封了他们也卖不掉，直接变成坏账。现在银行坏账，行长终身追责。所以据我了解，现在很多人还不起房贷的时候，银行主动求着他们只付利息，只要不完全断供，一切好谈。

所以你一定不要害怕去跟银行谈，就说你还不出钱了，先要求三年只付利息，对方不答应再继续谈判是两年还是一年只付利息。有什么好处呢？就是为你争取到了继续观望的时间。现在中国房贷的利率很低，只付利息并不亏，它就像付房租一样。如果你断供了你唯一的房子，你还需要在外面租房子。不要小看你争取到的时间，在任何投资中，信息就是一切。只要你不还本金，它就不算你继续购买这个已经不值得的房子。但同时，它也保留了你继续持有房子的权利。如果几年以后，房地产市场真的回暖了，那么你就可以继续还本付息。如果它没有回暖，但未来你只付利息，那么它也只是回到原点，你并没有亏钱。你等到银行不允许你继续只付利息，或者房价已经跌到白菜价了，你再考虑断供。

除了跟银行协商只付利息，我还有另一个提醒。一个半月以前，5月20号，中国央行（People's Bank of China: 中华人民共和国的中央银行）刚刚宣布贷款市场报价利率LPR（Loan Prime Rate: 贷款市场报价利率，中国商业银行对其最优客户执行的贷款利率）再下调十个基点，五年期以上贷款利率从3.6%下降到了3.5%。你的房贷是直接跟LPR挂钩的。比如说如果你的贷款合同是LPR+0.5，那么你的贷款利息原本是4.1%，现在下降到4.0%了。

但事实上，你的房贷利率并不会随着LPR的每一次调整而变化。大部分人的房贷合同都会设定一个重新定价日，通常是每年或者每半年。假设你的合同是4月以前，那么你就要等到10月份，银行才会开始用最新的利率来计算利息。有些银行的APP上可以查询到重新定价日或定价周期，你可以先看看自己什么时候能够享受到新的LPR。如果还有很久，那就去找银行协商，要求让他们将条款改成每月重新定价。那么你下个月就可以开始以新的LPR来计算你的利息。

现在中国正面临严重的通缩（Deflation: 货币购买力上升，物价普遍持续下跌的经济现象）问题，大概率要进入降息周期（Interest Rate Cut Cycle: 央行持续降低基准利率以刺激经济的时期）。所以把重新定价周期缩短，对你而言肯定是有利的。每次央行下调LPR，你下个月立刻就能享受到更低的利息。当然这一点银行不一定会同意，但值得试一试。

好了，这些就是我的两个建议。一个是省钱，另一个是利用一个非常低的成本，为你争取到继续观望的时间。同时，我也给自己留了一个选择的权利。所以我认为你应该至少先尝试走通这条路，而不是走上断供这条破罐子破摔的道路。

最后，我想说，我们不能选择我们出生在哪个国家，我们会遇到一个好时代还是一个坏时代。我们无法对抗历史的洪流，但我们可以选择拥有更高的自我认知，拥有更好的技能和知识，去应对时代留给我们的困难和机遇。这就是你关注这个频道的意义。我是老周横眉冷对，誓言不讳，我们下期再见。