安省60号法案：背景与个人视角
大家好，我是庄野，欢迎收看庄野杂谈。今天我们来聊聊安大略省刚刚通过的60号法案（Bill 60: 全称“2025年对抗延迟加速建设法案”，旨在解决住房危机、加速建设并改革租赁法）。之所以选择这个话题，一方面是源于观众的留言点播，另一方面也是我个人对此深感兴趣。尽管我现在拥有自己的房产，但在此之前，我也曾是租房大军中的一员，对租房的关切感同身受。我身边也有许多朋友，曾将或正将房产用于出租，成为光荣的房东。甚至未来，我退休后也可能卖掉现有房产，重新回到租房市场。因此，这个问题与我们现在或未来每个普通人的日常生活都密切相关。
回想起20多年前，我刚抵达加拿大时，同学帮我们找到了第一间出租屋。那时我们刚下飞机，时差都还没倒过来，放下疲惫的行囊，审视着那个不大的临时小家。那间位于一楼、由书房改造的卧室，配着吱嘎作响的双人床、小冰箱和书桌，简陋至极。但在当时我们眼中，它却十分温馨，是我们加拿大生活的第一个起点，也是第一个家，至今仍能感受到它带给我们的归属感和安全感。
然而，现在回想起来，当时的我有些天真。这样一个简单的租来的窝，它到底能不能成为一个家？这个家到底属于谁？在一纸租约的白纸黑字合同下，房东和租客各自应当承受什么样的责任，以及责任与权利的边界在哪里？这是一个常见的问题，用一句俗话来说，这叫做“麻杆打狼两头怕”——房东害怕遇到租霸，在经济上遭遇严重损失；而租客们则恐惧会被房东无故驱逐，流离失所。
房东与租客的长期矛盾：真实案例与困境
在制作这期节目之前，我看到CTV的一篇新闻报道，讲述了一位安省房东的遭遇。这位带着两个孩子的单亲妈妈，因家庭原因不得不搬离自己的房子，为了经济考量将其出租。结果不幸遇到一位职业租霸，不仅经常拖欠房租，还通过各种理由在仲裁机构——也就是安省房东租客委员会（Landlord and Tenant Board, LTB: 安省处理房东与租客之间纠纷的仲裁机构，具有临时法院职能）——拖延了近两年。目前，这位女士在外面租房居住，非常希望有一天能搬回自己的家。她在采访中表示，自己应该有权回到自己的家，而LTB不应该左右她辛苦工作为家庭准备的房子。
无独有偶，多伦多还有一位外go女士，她拥有一套公寓，原本计划让退休的父母搬入。但现任租客拒绝搬离，导致外go女士对自己的房产毫无权利。目前，该案件在LTB已拖延了一年半。外go女士无奈地告诉CTV记者，租客表示可以搬走，但要求房东支付所谓的“钥匙换现金”，即搬家费，狮子大开口索要25,000加币。
这些都是真实案例：有恶意欠租、长期赖着不走的，房东不仅分文未得，还得倒贴；有索要高额搬家费的；更有甚者，不仅租金分文未付，长期赖着不走，还拿房子当要挟，把房子糟蹋到需要重新装修的地步，让房东陷入无底的深渊。这些都是触目惊心的极端案例。
当然，前面说的只是租霸欺负房东，也有反过来房东欺负租客的情况。经常看到有租客在网上抱怨，他们的房东以各种理由涨租，超过LTB的年度租金涨幅指导线。还有租客被房东以自住或装修的名义扫地出门，转头又把房子以更高的价格转租给别人。
长期以来，只要谈到租房子，最激烈、最长久、最没有标准答案的矛盾，永远是房东和租客之间的矛盾。矛盾的核心只有一个：房东觉得自己被限制太多，而租客觉得自己被保护得太少。这个问题在加拿大尤为尖锐，尤其是在安省。这几年，由于住房危机、移民数量剧增、租金飙升、房贷成本上升，房东和租客之间的矛盾被放大到了水火不容的位置。
仲裁机构LTB的困境：案件积压与效率低下
到了今天，这种双向的不满，在安大略省这个全国人口最多、租赁市场最大的省份，终于被一份法案彻底引爆，这就是安省福特政府刚刚推出的60号法案。它的全称是“2025年对抗延迟加速建设法案”。这个法案完全可以说是一枚政治震撼弹，它针对之前已运行20多年的现有住宅租赁法（Residential Tenancies Act, RTA: 安省2006年推出的法律，规范房东与租客关系）。新推出的60号法案，其实就是对RTA的一个改变，而且并非小修小补，而是一个涉及到40多项法规修改的综合性大法案。它是一个彻底改变游戏规则的巨大变革，瞬间引爆了民众的舆论关注。
支持者们欢呼，认为它是目前解决加拿大住房危机的关键，让之前过分关注租客需求而罔顾房东利益的游戏规则，往中立的方向走了一大步。而反对者则强烈批评福特政府这是在中央集权，同时也引发了租客群体的集体不安全感，认为这次变革注定会是一次失败的社会实验，将会把更多的无家可归者推向街头。
今天，我们就站在中立的角度，仔细解读一下这份新推出的法案，到底它是如何改变游戏规则的，而这些改变对房东和租客分别又意味着什么？将会造成什么样的影响？
故事要从头讲起。前面说了，最激烈、最长久、最没有标准答案的矛盾，永远是房东和租客之间的矛盾。这种纠纷和矛盾无时无刻不在上演，小则争吵不断，大则诉诸法律。但是出了问题并不可怕，只要有地方可以说理，这是我们在心理上的底线。一般来说，省政府会有一个专门的机构来协商处理这种纠纷。以安省为例，负责解决房东和租客之间矛盾的仲裁机构，就叫做房东租客委员会（LTB）。它实际上起到了一个临时法院的职能，但它不是正式的法院，而是一个行政仲裁庭，隶属于安大略省政府的法律总检察长办公室。这意味着它有权解释和执行在2006年开始实行的RTA，并且在其管辖范围内做出具有法律约束力的裁决。简而言之，它是安省处理房东与租客之间纠纷和矛盾的裁判员，负责平衡双方的权利和义务，也确保双方都能够遵守省级法律，同时确保双方在对方违反法律的时候能够得到应有的保护。说了半天，其实它就是法院，只不过是一种不叫法院的法院，叫做仲裁庭。
可以想象，如果这个可以让人说理的LTB仲裁机构出了问题，那么将会产生一个什么样的严重后果？
至于这个LTB出了什么问题呢？现在最大的问题就是LTB的案件积压非常严重。有多严重呢？我手头有一个冷冰冰的数字：LTB手头积压的案件在2025年上半年已经达到了惊人的12.5万件。每件案子的平均审理时长达到了4到6个月。可以这么说，现在的LTB基本上处于一个瘫痪的状态，这就导致房东和租客之间的纠纷不能及时得到解决。而所有这些积压的案件中所涉及到的受害方，他们不仅要承受严重的财务损失，还会长期处在情绪焦虑和对未来的不确定的状态中，引发人们对法律公正的严重信任危机。而更加令人沮丧的是，随着时间的推移，这种案件的积压不是在缓解，而是在逐步恶化，让人看不到解决的希望。
造成这种积压的最主要原因有以下几点：
首先是外部压力。疫情之后，房贷利率大幅上涨，这就导致房东面临着巨大的运营成本压力，造成市场上的租金和房价都在飙升。在安大略省，尤其是多伦多地区，有越来越多的房东发现，手头现有租客所支付的租金无法覆盖运营成本的巨大提升。但是因为租金管制的存在，房东不能随意提高房租，这就使得房东们更加有动力和积极性去寻求通过那种以自住或者是装修为理由，更换租客，以便提高租金。这就是所谓的假自住和假装修造成的房东驱逐租客，这种事情发生的频率越来越多，就是因为经济压力造成的。而同时因为经济下行，很多租客的收入也受到了很大的影响，因此欠租的现象也不断发生。一旦有租客发生欠租行为，因为会带来潜在的非常巨大的经济损失，因此房东们都会倾向于在第一时间立刻申请LTB的仲裁。这也是一个造成LTB仲裁案件剧增的重要原因。
另外还有一个不可忽视的最根本的原因，就是在最近几年，加拿大移民和临时居民的人口规模大量增长，使得租房的人口快速增加，这就导致租赁纠纷的总基数在扩大。前面说的所有这些都是因为加拿大社会的变革带来的外部压力，造成仲裁案件数量在短期内极大增加，从而造成案件积压。
但是还有第二个原因，就是LTB它本身的运营效率也是非常的低下。处理纠纷的流程非常老旧，而且经常因为各种技术问题，使得审理的时间加长。同时，仲裁人员的人手又不足。所以说近年来省政府追加了数百万加币的预算，用来招聘，但是短期之内是无法让这个问题得到根本解决的。
还有第三个问题，就是因为法律的漏洞，造成了人为的恶意拖延，从而加剧了案件的积压情况。这种情况一般就是发生在租霸身上。因为拖延这个事儿呢，对于房东是没有任何好处的。房东欺负租客主要是发生在咱们前面提到的对假自住和假装修这种理由的滥用，以此为理由驱逐租客。而租霸欺负房东，就是利用现有的法律和程序漏洞，不交房租。如果房东提出仲裁的话，那租霸有的是办法恶意拖延时间，让你这个仲裁难以为继。
这种恶意拖延，咱们举个例子，在现有的规则之下，欠租的租客可以在听证会当天突然提出房屋维修或者是人权的申诉，迫使仲裁官因为新的需求出现了嘛，他就不得不把这个案件延期数月。这样的话，租客就获得了好几个月的免费居住时间。就算最后的仲裁结果下来了，租霸们依然可以对这个仲裁结果表示不满意为由，频繁地提出各种复议的申请。虽说大部分的复议申请会被驳回，但是它这个过程依然会占据大量的行政和仲裁的资源，不是吗？
正是因为以上的种种导致积压的理由，就让安省政府痛定思痛，因此就推出了这么一个颇具争议性的60号法案。
60号法案的核心变革：影响深远的四大条款
现在，咱们大家一起来一条一条地过一下这个60号法案是如何改变游戏规则的。
欠租驱逐期限的缩短（N4通知）
先看第一条，就是对欠租驱逐的加速，N4通知（N4: 房东因租客拖欠租金而发出的终止租约通知）等待期直接腰斩。这一条是很多房东最期待的，也是让租客们最恐慌的一点。在修改之前，现有规则是如果租客不交房租，房东会发出一份N4通知。这个通知必须在法律上等待14天之后，才能够拿到LTB去申请听证。换句话说，这14天是给租客的最后补救期，只要租客能够在14天内把欠租补齐，LTB就会拒绝房东的仲裁申请。
但是新修订的60号法案，直接把这个等待期从14天缩短到了7天，直接给腰斩了。这意味着什么呢？这意味着，从租客欠租的那一刻起，到房东正式敲响法院大门，启动驱逐程序的时间，整整缩短了一周。根据加拿大地产协会的估算，这个新的规定，可以让每个房东平均减少约1200加币的租金损失。这对于那些现金流非常紧张的房东来说，无疑是一根救命稻草。
但是另一方面，硬币都有两面性。根据省租户权益倡导中心（ACTO）所提供的模拟数据显示，在这种情况下，低收入租户被驱逐的风险将上升15%。尤其是那些仅仅因为工资发放延迟了几天的移民家庭，对他们的冲击是相当大的，因为这个容错率大大降低了。
当然，这个新法也留了一扇窗。如果租客能够证明自己有合理的理由拖欠租金，并且向LTB同时提交了书面申请，LTB是有权利延长这个期限的。但我相信这个操作起来，绝大多数的租客是无法提供这个所谓的合理理由的。而且什么叫合理？什么叫不合理？这个主观性太强了。而且你提交书面申请也需要时间，你就给了人家一周时间。对于那些初到加拿大人生地不熟、英语还不怎么好，对所有法规和规则都两眼一摸黑的新移民们来说，这个要求的确有点太高了。
我也理解省政府修改这个法律的初衷，它主要是针对越来越频繁的恶意欠租行为。因此我觉得政府在修改这个法规的时候，其实可以对那些什么叫恶意欠租，应该有一个清晰的定义。只有符合定义的欠租行为，才能够被认定为恶意欠租。其他情况，只要不是主观故意，真的是因为不可抗力造成的欠租，应该给租客一些容错的空间，以体现人性光辉。我这个也只是建议，咱们的节目中立也不能只站在租客的角度来讲。可能看我节目的观众朋友有很多身为房东的，他们听了之后或许会说：“如果体现人性光辉，允许租客们欠租，那能不能让催我们还房贷的银行也体现一下人性光辉，允许我们晚两天还房贷呢？”所以说这个东西，真的就是你站在谁的立场上都不对，公说公有理，婆说婆有理。
自住驱逐规则的调整（N12通知）
接下来再说一说第二个改变的法规，就是关于自住驱逐N12通知（N12: 房东因自住或家庭成员需要而发出的终止租约通知）的新规，这也是本次法案修改中讨论度最高的一条。在改变之前的现行法律规定，如果房东要收回房子自住，应该向租客发出N12通知。在旧的法规中规定，想要发这个因为自住解除租约的通知N12，你必须得提前60天，也就是两个月，并且补偿给租客一个月的租金。这笔补偿金的初衷是防止房东假借自住的名义驱赶租客，算是房东付给租客的一种变相的违约金。
但是新修改的60号法案也引入了一个新的选项。就是原来那个规定还在，但是允许一个新的选项：如果房东愿意提前4个月，也就是120天通知租客的话，那么这笔一个月的补偿金就可以被免了。听了之后您什么感想？表面上看，这好像只是少了一个月的租金，其实它的影响非常深远。
对房东来说，这就使得驱逐租客的成本直接下降，尤其是对于那些小房东，自己的房子内住了很多租金远低于市场价的老租客的这种小房东。这类房东目前是占了安省的70%。这就使得这些小房东们收回房子的经济门槛变低了。
对租客们来说呢，虽说获得了更长的找房时间，但是失去了一个月的现金补偿。对于很多家庭来说，尤其是那些低收入的家庭，这一个月的租金，那可是相当于搬家费和用来租新房交押金的关键来源呢。你咔嚓一下就给砍掉了，这对于很多现金都非常紧张的租客们来说，无异于釜底抽薪，雪上加霜。
这里我举个例子，你就知道了。比如说有一位伪庄先生，也就是我，10年前我租了一套房子，我付的月租金假如说是2000。我入住的时候我得交双倍房租，就是4000块钱。这4000块钱呢，2000块钱是第一个月的房租，还有2000块钱是最后一个月的房租作为押金，在入住的时候就得交齐，这就是所谓的首一尾一（First and Last Month's Rent: 租客入住时需预付第一个月和最后一个月的租金）的支付方式。
然后十年之后，这个房东想赶我走了，说他要自住，让我搬出去。可是现在市场上同类房型的租金已经上涨到了3500加币一个月。那么按照规则，我在入住的时候，还得按照这个首一尾一的原则，给这个新的房东交7000块钱。这对我来说，那就是一笔相当大的支出。所以说我上一个房东那块，我最后一个月的房租2000不用再交给旧房东留在手里了。但是我还得去其他地方再掏换5000块钱过来，才能支付这个新房子的入住费用，不是吗？你要是说这个旧房东能够再给我补偿2000块钱，对我来说可真是一笔非常可观的救命钱。甚至说严重点，也许就差这2000块钱，我可能就流落街头了，这个也不是危言耸听。
也许是因为考虑到了租客们的这个顾虑，省政府这次在修订的60号法案中，也提高了这种假自住的罚款，就是所谓的恶意驱逐（Bad Faith Eviction: 房东假借自住或装修等名义驱逐租客，实则为牟取更高租金或出售房屋）。如果一旦发现恶意驱逐成立，房东将受到惩罚，这个惩罚力度也在加强。旧的法规中，对个人房东最高罚款是25,000加币，对公司实体，比如说企业或者开发商，这个最高罚款是10万加币。但是在新的法规下，这个罚款额高了，对个人房东的罚款将会翻倍到5万加币，对公司实体的罚款则增加了150%，达到了25万加币。
同时，LTB的仲裁官还有权责令房东向被恶意驱逐的租客支付各种费用，包括什么搬家费、新旧租金的差额（这通常是一年的租金差额），以及精神损失费赔偿等等。我相信听到这儿，很多朋友会关心，你如何判断这个房东是假自住呢？这是一个非常好的问题。它主要取决于两个方面。
第一个就是在这个N12的听证会上，仲裁官就会严格审查房东所提供的自住的证据。首先看你是否有正当合理的理由，必须搬进这套房子。比如说你家庭成员增加啦，要么是你工作地点变更啦，或者说是你父母需要各种理由搬进这个房子等等。如果房东的理由模糊不清，就会引起仲裁官的怀疑。而且你不能光说，你还得提供证据，比如说搬家公司的收据、家庭成员签署的声明、房主原来住的房子已经被卖掉或者是已经退租的证据等等。
第三，你还得从财务上进行评估，就是说没有了这份租金的话，这个房东搬进去之后，自住能否负担新的住房成本呢？这些都要考虑，这些都是在听证会上的仲裁把关这个环节所需要考虑的。
与此同时呢，即使仲裁通过了，这个租客也可以进行事后的申诉。这个申诉的表格叫T5表格（T5 Form: 租客用于申诉房东恶意驱逐的表格）。租客如果真的对房东行为有所怀疑，可以自行监控该房子的使用情况。如果发现在租客搬出去的一年之内，房东将屋子出租给了一个新的非家庭成员的租客，那么旧租客可以向LTB提供房东的再出租证据。
其实要想查这个东西非常简单，用万能的Google把这个房子地址一输入。房东要想出租这个房子的话，他一定要在各大媒体上做广告，你像什么Kijiji啊、Facebook Marketplace啊、MLS啊等等，一查一个准。除非这个房东他偷偷摸摸地私下里把房子出租给了一个认识的人，这种情况下举证就比较难了。但是其他情况其实真的很容易被抓到。如果被抓到，而且这个新的租约的租金和旧的租约的租金差额特别巨大的情况下，这种情况，LTB通常就会直接判定这个房东是恶意驱逐。另外，如果这个房东在驱逐租客之后，立刻或者是短期内出售了这个房子，就相当于他不是自住，而是销售。如果证据确凿的话，这种行为也会被视为恶意驱逐。
总而言之，LTB的仲裁官会从动机、证据链和事后行为三个角度进行全面的审查。对于恶意驱逐的认定，关键在于房东是否有以市场价重新出租来牟利的隐藏意图。比如说咱们拿假自住来举例子，即使你做得偷偷摸摸的是说这个租客一搬走，房东就立刻搬进去，假冒甲，让他住了几个月，那都没用。除非你能够住一年，但是那些假自住驱逐租客的房东们，真的很难让房子空出来一年，白白浪费一年租金呢？
还有一种恶意驱逐，就是假装修。这种行为的链条就是房东向租客发出N13驱逐令（N13: 房东因需要进行大规模装修而发出的终止租约通知）。等租客搬出去之后，房东进行轻微的装修或者是虚假的装修，然后再以高价出租给别人，或者说仍然愿意租给原来的租客。但是因为他房东所谓昂贵的装修成本，向租客提出一个非常高的租金要求，就迫使租客不得不搬家，然后他再以更高的价格租给别人。对这种欺诈行为的裁决和惩罚，基本上跟前面说的假自住差不多。就是在听证会阶段，房东需要提供各种跟装修相关的书面许可证之类的证明文件，证明工程的性质和范围，确实需要把房间给清空。而且你还得把你的工程计划和合同，都得提交给仲裁官，证明这是一场非常大规模的、颠覆性的，必须需要租客搬离的情况下才可以进行的装修。你说我简单刷个墙，就得让租客搬出去，你开玩笑的吧，你胡扯淡。所以说这这是个把关。
除了在听证会的这个阶段把关之外，原来的租客也可以对房东进行监督。因为原来的租客在装修完成之后，他拥有优先的回迁权，而且房东不能因为装修的成本原因而提高回迁的租金，必须是原来的租金。如果房东装修完之后，没有通知原来的租客，而是直接出租给了一个新的租客，那么这就会让LTB判定房东的真实意图，其实就是绕过租金管制，以谋取暴利。那么就会被判定为恶意驱逐，惩罚力度跟前面说的是一样的，个人最高罚是5万加币，公司实体最高罚的是25万加币。
听证会申诉规则的收紧
接下来咱们再说一说第三个非常重大的法规的改变。那就是针对在听证会申诉的环节，有很多被控欠租的租客们会使用一个反诉的策略，承认自己没交租金，但是他的理由是房东有错在先。比如说房东不修暖气，或者说家里有老鼠，水管漏水等等，提出这些新的申诉。这往往会导致案子被无限期地拖延。而新的法规规定，如果你要是想在听证会上提出关于房屋维修的问题，你必须在听证会前至少7天通知LTB，你要提出这个申诉，不再允许你在现场突然想到一个现场申诉，不允许了。并且在提出申诉之前，你必须得先向LTB缴纳你欠缴金额的50%。有人说我没钱，没钱那你就连提都不要提。有人说我就提，你管着，没用，不先交一半的欠款，你提也白提。有人说这是干什么呢？它的目的何在呀？
为了让大家理解这条规则为什么会出现，咱们先看一个发生在密市的一个真实案例。就在去年，也就是2024年，安省有一位名叫做David的小房东，他经历了整整18个月的折磨。他的租客欠租，累计超过3万加币。好不容易排队排了8个月，等到了听证会的仲裁阶段。结果在开庭的当天，租客突然拿出一张照片，说地下室有霉菌，要求延期。根据旧的法规，仲裁官不得不暂停驱逐，重新安排时间调查。这一拖又是4个月。等4个月之后，谁知道这位租客是不是还会提出一些新的其他申诉呢？而且在双方纠纷期间，这个租霸的租金是分文不交，白嫖白住。房东还不能给他断水断电，还不能让他冻着，这个房东可以说是损失惨重。
但是像这个情况呢，在新的规定下，现场申诉将被阻断。租客想提霉菌的问题，可以至少得在听证会前一周就得提出来，这样的话，LTB可以在听证会前安排人手进行调查。同时呢你还得缴纳欠款金额的50%。你不是欠人家房东3万多块钱吗？你得先付15000出来，否则的话，你就没有资格以维修为理由进行申诉。提前一周加上缴纳一半的欠款，二者缺一不可。这其实就是这个60号法案想解决的痛点，终结那些租霸通过恶意拖延，从而达到无限期免费住房的目的。
但是针对这个也有反对者提出，这项改变等于对穷人关上了大门。根据多伦多星报的调查显示，确实有一些租霸的存在，但是你也不能一杆子打翻一船人。有调查显示，大约60%的听证会上的维修投诉，确实是房东有错在先，疏于维护，不是说所有的人都是故意找茬搞事。的确有不少租客到了听证会现场，才意识到某些问题可以拿来抗辩，来保护自己的利益。现在你把这个门给关死了，那么如果真的是房东的问题，在法庭上就彻底失去了申诉的机会，这其实也不公平。
还有你说缴纳一半欠款这个事呢？这就会让很多租客因为没有钱交押金，而不敢投诉。这就导致未来出租屋内，房东会更加有恃无恐地故意不去给这个房间做定期的维护，可能会对租客造成不利的居住体验或者是健康的隐患。
复议期限的减半
好，前面是三个了。第四个关键的改变就是这个新法将复议（Request for Review: 当事人对LTB仲裁结果不满意，要求重新审理的法律程序）的时间减半，从30天砍到15天。
咱们先科普一下什么叫复议。就是说房东或者租客，如果对LTB的仲裁结果不满意，可以提出复议申请，就是要求重新再审。在旧的法规中，不满意的一方可以在30天内提出复议。但是在新的法律中，30天被减半成了15天。
这个咱们也可以理解，安省政府做出这项改变，它的目的是为了清理积压案件。据统计，这项改变平均可以将一个案子的整体审理周期缩短大概25%。但是咱们要看到，它这个复议期的缩短，其实对房东和租客的影响不是对等的。因为房东都愿意看到案子能够尽快解决，早一天解决，能够早一天让房子恢复租赁状态，对房东收益也是越大的。可是对租客来说呢，这个复议的时间减半，无疑是一场灾难性的改变。
根据法律援助组织（LAO）的分析数据显示，有80%的低收入住户需要依赖外部援助来帮助他们提出复议。结果，你LTB只给了他们15天的时间，这点时间连让这个当事人去律师事务所排队的时间都不够，根本就没有办法找律师，于是就只能自己去提出复议。而这对于占安省租户40%的非英语母语者来说，这15天还不够你看懂文本的呢，还提出复议，你想多了。
有人说提出复议那么难吗？非得律师参与吗？我能不能就写个小纸条，说我对仲裁结果不满意，然后把这个小纸条交给仲裁官，那不就完事了吧。哪那么简单？这个事本身就是一个非常严肃的法律程序。申请人必须在15天内阅读完这个仲裁官的完整裁决书，并找出其中明确的法律漏洞或者是事实的错误，并且以专业的法律语言撰写论证，并且提出新的证据，表明该证据在原始听证会时是无法获得的。还得填写一大堆表格，那填写的过程非常的繁琐，而且不允许出错。你想胡乱写份交上去，让LTB给你重审，开玩笑呢。仲裁官并不会仅仅因为你不同意而核准你的复议申请。仲裁官只会考虑以下三种情况：
- 仲裁官之前的裁决存在着程序公平原则的缺失，比如说没有给当事人足够的发言时间。
- 裁决中存在着法律错误，比如说仲裁官对RTA的法律条文的理解有问题，或者是适用性都是错误的。
- 如果有新的证据足以影响结果。
除了以上三条原因，此外，一律都不会同意你的复议申请的。因此呢能够做到精准指出仲裁官的错误，非法律专业人士，几乎不可能在15天内完成，尤其是对那些非英语母语者，或者是受教育程度比较低的低收入租户来说，这种难度基本上是地狱级别的。因此说，在复议时间减半的情况下，几乎就约等于取消了当事人复议的权利，你还没等复议开始，你就失去了翻盘的机会。
复议失败之后呢，那留给当事人唯一剩下的选择就是向安省高等法院提出上诉。这是一个比向LTB申诉更耗时、更昂贵，对法律专业性要求更高的一个程序，几乎完全超出了低收入租户们的承受能力。说白了，你要是真有这钱打这官司的话，你还跟房东斤斤计较什么呀，斤斤计较不就是因为没钱嘛。
被撤回的争议性提案：租约续期模式
咱们前面一共说了针对房东和租客相关的4条重大的改变，足以改变现有的游戏规则。当然他这个60号法案的推出，并不只是针对房东和租客之间的矛盾。这个60号法案中，大约只有30%到40%的条款是跟房东租客相关的。但是因为争议性足够大，因此直接占据了各大新闻媒体的头条。
但是你别忘了，他这个法案中还有60%到70%的其他条款。它的核心目的是削减行政审批流程，赋予省政府更大的权利，以加快住房供应。这里面不可避免的就涉及到了省政府和市政府的权责分配的问题。有很多市政府就指责省政府在这里面进行了中央集权，给省政府赋予了太多权利，可以推翻或者是绕过市政府在这个房屋的规划，房屋的分区或者是土地使用方面等等一些原来由市政府可以自行决定的一些领域，就手伸得太长了，直接削弱或者限制了市政府的审批权限。当然这个话题因为加快住房建设这块，并不是咱们今天讨论的重点。咱们今天主要还是说跟租房相关的这个咱们普通民众生活有直接关系的租房的话题。
你看前面提出来的这4条跟租房相关的改变，是不是一个个都很劲爆，争议性都很大？其实还有一个条款比前面这四个更具爆炸性，只不过后来因为反对的声音太过强烈，最终被撤回了，没有出现在最终的法案中。这个咱们也可以听一听，什么呀？就是关于这个租约续期的规则。
现有的规则就是在租客入住的时候，跟房东签署一个固定期限的租约，这个期限一般是一年。当一年到期的时候，这个租约不会终止，而是自动且合法地转为月租模式（Month-to-Month Tenancy: 固定期限租约到期后，自动转为按月续租的模式，受RTA保护）。这种月租模式，你不要以为它是月租就不受保护，它是受到政府的法律保护的。在这种月租模式下，房东不能以租约到期为由驱逐租客。房东只有在满足RTA规定的有限的，而且在特定的几个理由，指的就是咱们前面提到的那几个N类通知，比如说N4欠租、N12自住、N13装修，这些特定而且有限的条件之下，房东才能够合法地驱逐租客。除此之外，这个月租模式是绝对保护租客的。房东每年要涨租金的话，只能按照政府公布的租金涨幅指导线进行涨租。你要想超过这个指导线，除非你申请了AGI（Above Guideline Increase: 房东在特定情况下，可申请超过政府年度租金涨幅指导线的涨租），就是允许房东在面临无法通过正常年度涨幅覆盖的巨大而且不可避免的成本增加的时候，向LTB提出申请超过正常的涨幅。或者是你房屋是在2018年11月之后入住的，也可以不遵守这个涨幅。只有这两种情况，可以不遵循这个涨租的指导线，其他情况下都应该按照指导线来涨租。
但是咱们前面提到这个2018年11月这个时间线，这个是怎么回事呢？这个是2018年由福特政府引入的一个新的规定。他这个规定的目的啊是为了鼓励开发商建新房子。如果依然存在着这种严格的房租管制的话，福特政府就担心，这些开发商因为担心无法通过租金增长来覆盖高昂的建造成本、运营成本和不断上涨的利率，而缺乏动力建造新的公寓，目的是以此缓解住房危机的。
当然，是在2018年11月之后的租客们的权益就得不到保障，也不能这么说。除了租金上涨的这个额度没有受到限制外，其他的比如说合同期内的保障，以及这个转为月租之后，对租客的程序保障，依然是严格遵守RTA的规定。只有一种极端的情况，可能会麻烦一些。就是说，如果租客认为房东的涨租是为了恐吓自己或者是报复性的行为。比如说这个租客刚刚投诉了这个维修问题，房东立刻给他涨价50%。在这种情况下呢，租客就可以向LTB提出申诉，要求LTB判定房东涨租的动机是否存在恶意。这也是一种近年来经常发生的，但是怎么说呢？在司法实践中举证比较难的一个操作。因为他缺乏房租指导线作为一个衡量的基准，你判定他的涨租额度是否合适，这块就比较困难。
当然这个是个题外话，咱们说回到咱们刚才说的那个月租模式。可以说这种月租的模式是对租客的最大程度的保护。在这种保护下，那些好的租客们，就是正常交租，不破坏物业，不影响他人的情况下呢，租客们就可以无限期地居住下去，享有非常强的安全感，不用担心自己随时可能会被房东扫地出门。
而这次的60号法案最初的讨论过程中，就提出了一个非正式的提议，有建议试图取消这种自动转为月租的默认机制。就是说，当租约到期之后，不再自动转为月租，而是给房东充足的决定权，让房东有权决定是否与租客续签下一个新的固定期限的租约，或者是房东有需要的话，可以有权不续约。租客将必须在租期结束之后搬家，而房东也无需给出N类通知中的法定理由。房东呢也可以在上一个租客搬离之后，把房子以高价出租给另外的租客。
可以想象，这个提议其实对租客的影响将是灾难性的。这意味着租客的居住权将变成有限期的。每到租期结束的时候，都会面临着被拒绝，甚至是被迫搬家的风险。尤其是在房源非常紧张的大城市中，这种高度的不确定性，就相当于抽走了很多普通的加拿大家庭规划生活的制度根基，而让无数的普通家庭、老人以及低收入群体陷入极大的恐慌和不稳定的状态，那么将会引发巨大的社会动荡和市场风险。
所以说在强大的舆论压力面前，这个提议就被撤回了。这证明安省社会尚未准备好接受对这种居住保障的根本性的颠覆。但是呢话说回来，既然有人提出来了，就可以看出来目前安省的住房政策的一个整体走向。即使这个提议被否决了，但是以后有没有可能在以后继续提出，甚至有可能被通过变成现实呢？这都是不好说的事。于是这次其实也是给很多市场观望者敲响了一记警钟，这就促使那些很多长期靠租房子的人呢，就开始认真地考虑购买一套自己的房产，这反而在一定程度上促进了房地产交易市场的活跃和繁荣。因此有人怀疑，你省政府提出这个争议性极大的建议，虽说没有被通过了，但你故意把这个消息散播到市场上，这是不是就是省政府刻意为之，为了刺激房市交易而进行了一个私底下的政治操弄呢？这不好说。
60号法案的深层逻辑与社会反响
咱们前面基本上就是给您总结了一下这个新出炉的60号法案到底在哪些方面进行了大的改变，以及它如何影响到现有的规则。
其实大家都可以看出来，这个法案的逻辑非常清晰，它是在把整个安省的租房系统，从保护弱势群体的执行弹性，转向了保障流程的执行效率这么一个转变。福特政府之所以这么着急推出这个法案，其背后的政治账算得很明白。他可以在一年之内把安省12万以上的积压案件清理干净，也可以给那些被高利率压得喘不过气来的福特政府的基本盘，就是那些小房东们一条活路。比如说因为房贷高企，造成现金流断裂，现有租金无法覆盖这些压力。解决了这些基本盘，他们的切身关切，让小房东们的信心回升，这才可能让更多的房子流向租赁市场，让租赁房屋的市场供应增加5%以上。
而且安省这次对租赁法案的修改，也对加拿大其他省份起到了一个很强烈的示范作用。因为安省目前是加拿大最大的租房市场，而其他几个省份，尤其是像BC省、魁省这些人口大省，他们各自的仲裁机构，这个积压率也是处在历史高位。联邦住房部长已经暗示了，如果安省的这套效率改革是有效的，那么未来高达82亿加币的国家住房战略基金，就可能会优先分配给这些高效率的省份。这就意味着安省今天发生的一切，很可能在短时间内推广到全加拿大，也可能会是整个加拿大租房市场未来十年的缩影。
所以说对于福特的这种做法呢，社会上有支持的，也有反对的。
反对者的担忧：弱势群体权益受损
反对方担心，这种改变将产生巨大的多米诺骨牌效应。后续在接下来的2026年，预计将会发生，租客被驱逐的案件可能会上升10%到15%。另外呢，反对方对这个提议提出的批评，就是在表决程序上面。大家都知道，安省政府现在是保守党多数政府。而这次这个60号法案的推出过程，可以看到，福特政府几乎就是跳过了所有的正常审议程序，审一个法律就跟按快进键一样，以一种闪电法案（Fast-tracked Bill: 指政府跳过正常审议程序，快速通过的法案）的形式在推进。不仅大幅度地缩短了讨论时间，也省略了公众听证的环节，直接送交表决。像这种速推的方式，以往在省级议会中是极为罕见的。但是，福特政府的做法在流程上并没有违法。凭借他们在议会里的多数席位，保守党完全有能力强行通过这个法案。
不过呢，不违法并不代表它是合理的，更何况这是一项关乎数百万家庭权益的大政方针，应该经历充分的社会讨论、专家论证以及公众的参与，而不是靠这个多数党一拍脑门子，你这个人数比较多，这个优势强行给他推广下去。
支持者的观点：效率优先与市场回归
但是也有支持的，支持方就认为，福特政府这个做法呢，正好是一个正本清源，遵循市场规律的正确做法。省政府并没有简单粗暴地推翻旧的制度，而是试图把那个被十几年来的左倾政策层层加码，越来越缺乏弹性与效率的体系，从僵硬的状态中扭回来，让他重新靠近市场规律来进行运转，回到一个既能保护公共利益，又能让资源真正流动的中间位置。
这种调整在短期内确实会难免刺痛某些人，会有阵痛、阻力以及各种不适应。但是呢长期的目标呢是让制度能够重新呼吸，恢复活力，变得能够长久运作，而不至于崩盘。根据那个代表着省内8500多名小房东的安省小业主房东联盟（SOLO）统计，他们联盟中有很多就是那些只有一套出租房的小房东。他们里面的工作人员表示，这个60号法案将缩短排队时间，帮助LTB更快地审理案件。咱们举个例子，如果你要想赶走一个不付租金的租霸，在以前的法律条文之下，你可能需要等两年，现在这个新规则，你只需要等10个月。但不管怎么说，这10个月其实也是挺长的。但但是甭管怎么说了，这个60号法案，绝大多数的房东团体对此都表示支持，特别受到那些私人的小业主小房东们的强烈欢迎。他们都有迫切的诉求。如果他们需要收回房子自住，或者是需要让家人住进来。你这种非欺诈性质的正常的来自房东的合理需求，不应该在那些过分左倾的制度的胁迫下，借助保护弱者的名义被强行压制。
当然，咱们节目处在中立的立场，也不能完全从房东的角度来看待这个改变。也要听一听租客们的意见。代表租客的团体们普遍认为，这次新的法案修改会让驱逐行为变得更加容易，更加快捷。一旦租客因为不可抗力迟交了租金或者是短期拖欠租金的话，就很有可能面临着被驱逐的命运。并且当房东想要自住收回房子的时候，租客们有可能不再得到额外一个月的租金作为补偿。这会让很多家庭，尤其是低收入家庭和弱势群体失去家的安全感。另外呢，在仲裁阶段，仅仅因为个别租霸们的恶意行为，就使得其他正常的非欺诈性质的租客们的申诉和复议，这些正常的环节都受到各种限制，加大了他们抗辩和保护自身权利的难度。这对于那些语言不流利、经济困难，没有律师支援的弱势群体来说，这次60号法案的变化，可能就是压垮骆驼的最后一根稻草，让他们流离失所，无家可归。
租客团体们普遍认为，这个新法案的设计逻辑呢是以加速驱逐，简化流程为目标，让租房系统更多地向着市场化倾斜，向一种对房东友好的方向倾斜。说白了就是把房东利益最大化，放在了这个制度的核心，而忽视了租客们的基本权利。你再结合现在这个大的形势，现在安省的出租房供应非常紧张。再加上现在加拿大经济下行的压力，失业率也增加了，很多家庭入不敷出。在以上这种大环境的影响下，在这个时候推出这么一个法案，就会让很多绝大多数的弱势群体失去保护，引发更多的人道主义灾难。
还有，租客群体们希望看到一个好的制度的改革，应该能够平衡房东与租客的关系，而不是简单地通过加速驱逐程序来释放市场上的租房资源。这种啊，你不应该在没有经过详细的评估和讨论之下，就匆忙地推向市场。正确的做法应该是不激化矛盾，在保障房东的利益的前提之下，同时也要关注弱势群体的诉求，关注一个长期的社会稳定，住房的可负担性与社区的安全。
结语：平衡效率与公正的挑战
前面咱们总结了一下正方反方的观点。最后总结一下，我认为省政府这次推出的新的法案，初衷是为了堵上那些被反复滥用的漏洞，试图把这个被积压、被滥用、被左倾政策层层束缚的租房系统，从僵硬中猛地拉回到中间的状态，是希望让制度重新流动，让市场恢复理性。这场改革是必要的，因为旧制度的僵化，系统的崩溃，正在伤害到每一个普通人。一个健康的租赁系统，不应该要求任何一方为系统的崩溃而付出如此惨重的代价。
但是我们必须要看到，法律不是冰冷的机器，它真正作用的地方是一个个有名字，有面孔，有孩子要养，也有房贷要还，也有房租要交的普通人。如果说制度的改革，像一把锋利的刀刃，可以切去腐败和投机的土壤，却也可能伤害到那些无处可躲的无辜的人。如果法律是一杆秤，那就必须能够同时托住房东的权益，也撑住租客的基本尊严。
这次改变，它不是谁赢谁输的简单游戏。我们可以看到，新的法案正在试图解决的是效率和积压问题。但是它留给我们的也是一道平衡的难题。当它保护房东的现金流，终结租霸的嚣张时，它是否也应该为那些经济下行压力之下被驱逐的低收入人群，给他们一点点安全感呢？我们所追求的，绝不是一个租霸横行，房东投诉无门，损失惨重的制度漏洞，也不是房东任意利用权利，让租客无故被赶出门，流离失所的社会悲歌。我们追求的是一个能够让每一个普通人都心安的家园，无论是出租还是租住，每个人都应该对自己的生活和资产拥有基本的确定性。
一个好的制度应该能够兼顾效率、温度，平衡公平与正义，这才是我们每一个普通人最关心的未来。我们可能不是永远的租客，也可能不是永远的房东，但是我们永远是公民，是将来可能会被制度保护，也可能会被制度考验的人。在看待这个新推出的60号法案的时候，我们都没有办法立刻得出结论，它到底是好是坏。但是我们可以做到的是，就像今天我这期视频这样，我们提出问题，能够引起您深深的思考，可以让我们在不断的追问、不断讨论、不断修正中，看到前方真正的方向。这才是一个成熟社会最宝贵的力量。